松伏店-ブログ

太陽光発電は本当にメリットがあるの?

オーナー様のご好評にお応えし,太陽光セミナーを2013年11月17日の14時から16時まで開催いたします(11月9日(土)に予定しておりましたが,11月17日(日)に変更となりました)。

発電の仕組み,売電の仕組み,オーナー様のメリット,入居者様のメリット,更に節税のメリット等何でもご相談くださいませ。

日頃、お悩みの解決糸口にしていただけるセミナーでございます。ご来場をお待ちしております。

シロアリの被害に合う前の対策はありますか?

昔はシロアリ対策といえば「駆除」が中心で、シロアリ業者の仕事はシロアリを殺すことでした。

しかし現在は「防除」という考え方が一般的です。防除とは予防と駆除を合わせた考え方のことで、被害のない家には予防施工だけを、すでに被害のある家には駆除施工と予防施工を併せて行います。

防除法は主に2つ。一つは、薬剤を散布する』ケミカル工法。もう一つは、薬剤をまかず、家の周囲にトラップをしかけてシロアリを誘殺する維持管理型のベイト工法です。それぞれの工法の特徴を知り、どちらを選択するかを決めましょう。

ケミカル工法は、土台や床束、大引きといった床下部材や土壌に薬剤を吹き付ける方法です。メリットは、即効性があって、費用が安いこと。シロアリがいない家の場合、部材や土壌に薬剤を吹き付ければシロアリは寄ってきませんし、すでにシロアリが侵入している場合は、被害箇所に穴をあけて薬剤を注入すれば退治できます。ただ、薬剤を大量に使用しなければならないデメリットもあります。

一方、新しい防除方法として注目を集めているベイト工法は、少量の薬剤を混入した餌(ベイト剤)を直接シロアリに与えて駆除する工法です。この薬剤は遅効性のためすぐには死なず、働きアリがせっせと巣に持ち帰って仲間に分配します。やがてベイト剤は巣全体に行きわたり、巣のシロアリが全滅するのです。予防の場合は建物の外周のステーションを埋め込みシロアリをおびき寄せてベイト剤を与えます。

使用する薬剤の量はケミカル工法の約1000分の一。シロアリの脱皮を阻害することによって泰司する薬剤なので、脱皮しない人間や犬などに害はありません。その反面、薬剤を巣全体に行きわたらせるまでに時間がかかるというデメリットもあります。すでにシロアリが侵入している場合、すべて退治するには3~4か月を要する為、被害箇所がはっきりしている場合はそこだけをケミカル工法で処理し、ほかの場所はベイト工法で予防するのが一般的です。

深まりゆく秋に、ランチ教室でイメージチェンジしてはいかがでしょうか?

11月8日の11時から14時。

江上料理学院講師のフードコーディネータ西村友見さんをお招きし、季節の食材を使った和食メニューを提案していただきます。

とっておきのレシピをお伝えいたします。是非皆様のお越しをお待ちしております。

参加ご予約は、0120-158-111へお願いいたします。

不動産向けの投資で区分マンションと1棟アパートではどう異なりますか?

不動産への投資を検討するとき、多くの人が悩むのが「区分マンションと1棟アパートでは、どちらに投資するのがよいのか」ということです。不動産投資家としてすでに成功をしている人の中にも、「投資するなら区分マンションに限る」という人もいれば、「1棟買いでないと効率が悪い」という人もいます。住まいを考えるときに「マイホームか賃貸か」が必ず議論に上るように、「区分マンションか1棟アパートか」は不動産投資をする人にとっての至上命題といえます。

事実、区分マンションへの投資と1棟アパートへの投資には、それぞれメリットとデメリットがあります。

区分マンションへの投資のメリットは、なんといっても初めの一歩が踏み出しやすいことです。物件にもよるが、首都圏の区分マンションの場合、200〜300万円の手元資金で1,500〜2,000万円ほどの一人暮らし用区分マンションを購入し、毎月数千円〜1万5,000円程度のキャッシュ・フローを得るというのが一般的のようです。場合によっては数十万円の頭金とアパートローンの諸費用だけで購入できることもあります。物件の供給数も1棟アパートと比べるとはるかに多く、それだけ流動性も高い。

一方、デメリットといえるのが、一気に大きなキャッシュ・フローを得にくいということです。毎月数十万円という単位でキャッシュ・フローを得ようと思うと、いくつもの物件を探し出し、融資の審査に通し、決済を行っていくという手間が必要になります。また、所有物件が多くなればなるほど管理も煩雑になってきます。

その点、1棟アパートの場合には、物件をしっかり吟味して選ぶことができれば、1物件でも毎月数十万円のキャッシュ・フローを得ることが十分に可能です。日々の管理や修繕、将来的な建て替えもすべて自分の判断だけで実行できること、土地の価値を活かしやすいことも大きなメリットとして挙げられます。

デメリットは、金額のボリュームがどうしても大きくなってしまうということ。特に、将来にわたって安定した賃貸需要が見込める首都圏で1棟アパートを探すとなると、よほど築年数が古かったり、土地が所有権でなかったり、地の利が悪かったりしない限りは、5,000万円は下らない。たとえ融資が9割ひけたとしても、頭金に諸費用、不動産取得税、火災保険料などが加われば、最初に1,000万円近い資金が必要になります。

他にも細かい違いを挙げればきりがないが、こうして全体を俯瞰すると、不動産投資にかける「本気度」によってどちらが向いているのかが決まってくるともいえます。リスクをなるべく抑え、分散投資のひとつとして、あるいは将来の年金不足を補うための一手段として取り組むなら「区分マンション」、ある程度思い切ったリスクをとってでも新たに大きな収入源を確保したい、今の仕事をセミリタイアして悠々自適に暮らしたい、といった攻めの姿勢なのであれば「1棟アパート」が向いているます。

他の資産運用がそうであるように、不動産投資でも大切なのは「目的」です。物件ありき、利益ありき、ではなく、まずはなんのために不動産投資をするのかを考えることで、「区分マンションか1棟アパートか」の答えが見えてくるかもしれません。

改めて教えて。消費税引き上げでマイホームにどんな影響がありますか?

ご存知の通り、安倍総理が来年4月から消費税を8%に引き上げることを決めました。税率引き上げについては、政府が経済指標を確認し、総合的に勘案したうえで実施することになっていましたが、予定通り、まず8%への増税を決めたということです。これによって、マイホームにどんな影響があるのか、整理をしておきましょう。消費税が上がると、マイホームでどんな影響がある?
消費税率は現行の5%から、2014年4月に8%、2015年10月に10%へ2段階で引き上げられる予定となっています。今回決まったのは、8%への引き上げです。
具体的に、マイホームに関して消費税の影響を受けるものを挙げてみましょう。
●消費税率の引き上げによりマイホームに関して金額が上がるもの
・住宅の建物価格(土地は非課税)
※個人が売主の中古住宅などの場合を除く
・土地の造成・整地費用など
・建物の建築工事やリフォーム工事などの請負工事費用
・不動産会社に支払う仲介手数料
・住宅取得に必要な諸費用の一部(住宅ローン融資手数料、司法書士報酬など)
※印紙税や登録免許税などの租税公課は課税対象外
・駐車場の賃料(住宅の賃料は非課税)
※マンション敷地内の管理組合が管理する駐車場を除く
次に、消費税率が引き上げられるタイミングについて。住宅に課税されるのは、「引き渡し時」ということに注意。住宅購入の場合は、住宅ローンと合わせて住宅価格の全額を支払って引き渡される時点、注文住宅やリフォームの場合は、建築工事が終わって工事費用の全額を支払って引き渡される時点となります。
つまり、いつ契約したかにかかわらず、引き渡しが2014年3月末までなら5%、4月以降なら8%の消費税が適用されるということになります。(ただし経過措置により、9月末までに建築請負契約を交わした場合は、引き渡しが来年4月以降であっても現行の5%が適用されます。)マイホームには、増税の影響を軽減する措置も用意されています。
1997年に消費税率が3%から5%に上がったときには、増税前年の駆け込み需要が生じ、増税後はその反動で需要が大きく減少しました。そこで政府は、住宅の需要を平準化するために、さまざまな緩和措置を設けています。その緩和措置を挙げてみます。
●消費税率が引き上げられた際に、減税枠が拡充されるもの
・住宅ローンを利用して住宅の購入や増改築を行った場合、ローンの一部を所得税などから控除する(住宅ローン減税)
・長期優良住宅を新築する際に、性能強化にかかった費用の一部を当該年度の所得税から控除する(投資型減税)
・住宅の耐震、省エネ、バリアフリーリフォームをする場合、工事費の一部を当該年度の所得税から控除する(投資型減税)
・ローンを利用して、住宅の省エネ、バリアフリーリフォームをする場合、ローンの一部を所得税から最大5年間控除する(ローン型減税)
※住宅取得時の諸費用関連では「住宅の売買やリフォームの契約をする場合、印紙税を軽減する」制度を拡充し「住宅の所有権や抵当権について登記する場合、登録免許税を軽減する」制度を延長することになっている。
緩和措置の最大のものは「住宅ローン減税の拡充」です。住宅ローン減税とは、年末のローン残高の1%が10年間にわたり、所得税から控除されるもの。所得税だけで引ききれない場合は、翌年の住民税から一定額まで控除される。この制度が、2017年まで延長されることが決まっています。
現行では、控除の対象となるのは、年末のローン残高の2000万円まで。ただし、2014年4月以降で8%または10%の消費税が適用された場合は、4000万円まで引き上げられるなどの拡充措置が用意されています。現行では最大控除額は年間20万円、10年間で200万円が最大控除額となるが、8%が適用された場合は、年間40万円、10年間で400万円までに拡充されます。
※認定住宅(長期優良住宅及び低炭素住宅)の場合は、控除の対象がそれぞれ1000万円上乗せされるので、最大控除額は現行で300万円、消費税8%適用の場合で500万円となります。
また、住宅ローン控除の額を所得税で差し引きできない分を住民税から控除することができる額も、増税後は引き上げる(現行で最大で年間9.75万円→増税時13.65万円に拡大する)ことになっています。
【図1】消費税増税時の住宅ローン減税の拡充
【図1】消費税増税時の住宅ローン減税の拡充
しかし、年収が低いなどの理由で所得税の納税額が少ない人の場合、住宅ローン減税の拡充の恩恵をあまり受けられない可能性があります。そこで、住宅ローン減税を補完して消費税増税の負担を軽減するものとして「すまい給付金」が設けられています。すまい給付金には、対象者の収入に上限があるほか、住宅ローンを利用せずに現金で払った場合でも一定の条件を満たせば、給付が受けられることになっています。
まず、収入の上限については、消費税8%が適用される場合(※)で、年収の目安が一般的な家庭で約510万円以下(単身や共働きの場合の目安は約463万円以下)の場合に、給付対象となる。収入レベルに応じて10万円~30万円が給付される仕組みです。ただし実際には、「都道府県民税の所得割額」で収入を判断されるので注意が必要です。
※消費税10%の場合は収入基準や給付額が異なります
そのうえで、第三者の検査によって住宅の品質が確認されることなどが必要になります。
【図2】「すまい給付金」の給付対象の条件
【図2】「すまい給付金」の給付対象の条件
このように、おおむね消費税増税分を減税や給付金などで軽減する措置が取られています。取得する住宅の建物価格やローンの借入額、納税額などによって、どの程度軽減されるかは変わってきますが、じっくり考える時期でもあります。
また、マイホームについては、住宅ローンの金利や住宅価格などの動向による影響も大きいので、消費税だけにとらわれずに、長期的な視点にたって自分たちのタイミングを重視するとよいでしょう。
なお、個人が売主の中古住宅は、消費税課税対象外なので、増税の影響を受けない代わりに、住宅ローン減税の拡充なども適用されません。ただし、増税後は、仲介手数料や諸費用の一部が課税対象となるので、支払い時期によってはその分の負担は増えます。
消費税率の引き上げを決めた安倍政権ですが、増税の一方で、“経済政策パッケージ”と称する5兆円規模の経済対策を盛り込んでいます。法人税の減税で投資の促進や雇用の拡大、賃金の上昇を図る一方で、低所得層に現金を給付するなどにより、経済再生と財政健全化は両立できるとしています。
首相の思惑通りに景気が良くなって、希望の住まいを手にすることができ、積極的に消費をしていくという好循環になってくれることを願っているのが、多数意見ではないでしょうか。

2014年度採用内定式とりおこないました。

10月3日に当社会議室で、全体朝礼後に内定式を行いました。明るく・きびきびとした内定者の方たちです。

この2枚は緊張感いっぱいの写真です。

本来の私たちや内定者の方々は →  こちら  → → → → → → → → → → →

内定者コメント

「内定式を終えていよいよ社会人になるのだという実感が出てきました。まだ入社まで半年くらいありますが、学生と社会人の半々の気持ちですごそうと思います。」

「一つの言葉でも一人一人思う事が違い驚きました。仕事をするうえで、目標をもつことが大切であると分りました。」

「伝えるということについての重要さを感じました。例えばメモを取る、分り易く具体的に伝える、相手の顔を見る、復唱する、復唱させる、これらのことは当たり前だけれど私にはできていないと感じました。これから先指導していく立場になった時、これらのことを意識して良いチームワークの職場またはお客様との関係を築いていきたいとおもいました。」

「内定式を通してあらためて自分が松井産業にお世話になり社員の一員となることを感じました。研修では考え方や行動について学ばせて頂きました。社長の方向性、考えを全社員に伝えることの大切さを感じることができました。」

「内定式に参加し社長や会長の言葉から松井産業の経営理念や掲げていることを改めて感じることができました。またオリエンテーションかた今日は成功への考え方を教えていただき、今後、社会人としての心構えとしてとらえることができたと思います。」

「ランクUPノートや経営計画書など最初の方は何がなんだかわかりませんでした。ですが、説明されていくうちにどのように使うかなどわかることができました。入社するまでに慣れていければいいと思います。会長の話はとてもためになる話ばかりで当たり前のことができていなかったので一所懸命行っていきたいです。」

リフォームすると税金が還付されるのですか?

古くなった自宅や中古で買った家のリフォーム。「お金がかかるなあ」と悩んでいる人におトクな情報です。リフォームをすると節税になる制度があります。しかも、制度は複数あり、現金でリフォームをしても、ローンを借りてリフォームしてもOKです。それぞれ細かな条件はありますが、節税のチャンスを逃さないためにも、どんな制度があるかをご紹介しておきます。

リフォームをするとき、手元にお金がなければ、ご承知のように銀行の住宅ローンやリフォーム専用のローンを借りることができます。

ここでポイントになるのが返済期間です。返済期間10年以上のローンを借りた場合には「住宅ローン減税」が受けられます。これは、ローンの年末残高の1%に当たる金額が、所得税から控除されるものです。期間は10年間続き、所得税額が少なくて控除しきれない場合は住民税も減税になります。

返済期間5年以上なら、一定の条件を満たす省エネリフォーム、バリアフリーリフォーム、耐震リフォームをした場合に所得税と固定資産税が減税になります。返済5年以上の場合の減税制度は2つあり、ひとつは「投資型減税」。これは工事費用の10%がリフォーム後の居住開始の年の所得税から控除されるもの。もうひとつは「ローン型減税」。年末ローン残高の1%または2%が所得税から5年間控除される(耐震リフォームは適用外)。

ローンは借りずに、現金でリフォームした場合も、省エネリフォーム、バリアフリーリフォーム、耐震リフォームなら「投資型減税」の対象です。工事費の10%が所得税から控除されるほか、固定資産税も減税になります。

これらの減税制度を利用する場合、ほかにもさまざまな条件があります。また、制度によって減税の限度額も違ってきます。これからリフォームをする方で、

● 返済期間10年以上のローンを借りる
● 省エネリフォーム、バリアフリーリフォーム、耐震リフォームのどれかを行う

以上の条件のどちらかに当てはまるなら、減税制度のどれかが適用にならないかを、まずは最寄りの税務署に確認してみませんか。申告の際、リフォーム前の写真が必要な制度もあるので確認は早めがオススメです。

注文住宅の住宅ローン減税ってどのくらい還付されているのでしょうか?

戸建ての注文住宅を建てた人は、住宅ローン減税で200~300万円未満の還付が多い。
2012年度の調査結果を見ると、世帯主の年齢は42.1歳、世帯人数は3.53人、世帯年収は810万円、自己資金は1443万円、建築費3054万円、住宅取得費(建築費と土地代の合計)は4188万円、住宅の延床面積は129㎡、建て替え率は32.9%というのが平均像のようです。
さて、住宅を購入する際にはいくつかの減税制度があります。代表的な減税制度が「住宅ローン減税」です。これはローンの一定額を限度に年末のローン残高の1%を10年間にわたって控除するというもの。2012年入居の場合は限度額が3000万円(最大控除額が300万円)、2013年入居の場合は限度額が2000万円(最大控除額が200万円)となります。
ただし、「長期優良住宅※」の場合は、住宅ローン減税のローン限度額が1000万円上乗せされる優遇措置があり、最大控除額は2012年入居の場合で400万円、2013年入居の場合で300万円に増える。今回調査した注文住宅の場合は、長期優良住宅の割合が高く、実に全体の63.7%が認定を受けている点が大きな特徴です。
※長期優良住宅とは、法律に定められた、長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられている優良な住宅のことで、構造躯体の劣化対策、耐震性、維持管理・更新の容易性、可変性、バリアフリー性、省エネルギー性の性能が高いほか、居住環境や維持保全計画などへの配慮も求められる。
さらに、長期優良住宅であれば、住宅ローンを利用せずに現金で建てた場合でも減税制度があり、「投資減税型特別控除」といわれている。通常の住宅に比べて性能を強化するためにかかった費用に相当する額(限度額は500万円)の10%を、その年の所得税から控除するもの。最大控除額は50万円となります。また、1年で所得税から控除できなかった場合には、残りの額を翌年の所得税から控除できます。
注)これらの減税制度は平成29年まで利用でき、消費税率が8%または10%の場合はそれぞれ最大控除額が拡充されることになっている。
【図1】住宅減税の減税額
【図1】住宅減税の減税額(適用した住宅減税制度別)(出典:住宅生産団体連合会「2012年度戸建注文住宅の顧客実態調査」結果)
適用した減税制度については、長期優良住宅の住宅ローン減税が61.6%と最も高く、次いで住宅ローン減税(一般住宅)が31.9%、投資減型税特別控除が5.9%との結果です。
具体的な減税額(還付予定の減税額の試算した額)は(図参照)、住宅ローン減税では、長期優良住宅の場合を含めて「200~300万円未満」の割合が最も高く、次いで「300~400万円未満」となっています。住宅ローンなどの借り入れがあった、と回答した人の平均借入額は3246万円だったので、2012年入居の最大控除額300万円(長期優良住宅は400万円)まで利用できた人が多かったということと推測されます。
意外に多いと感じる減税額ですが、住宅減税の効果については、「住宅ローンの返済に充当」が最多の36.4%でした。
次に、住宅取得資金の贈与について見てみましょう。
「贈与あり」の割合は、全体の17.9%。特に世帯主の年齢が若い層(20代後半~30代)では、4人に1人が贈与を受けていました。また、贈与ありと回答した人の贈与額の平均は1253万円でした。
贈与に関する特例制度の適用については、「住宅取得資金贈与非課税特例」が 81.7%で最も割合が高く、「相続時精算課税制度」は4.1%でした。また、「両方の制度併用」は7.1%、「特例適用なし」は4.3%となりました。
住宅取得資金の贈与では、「住宅取得資金贈与非課税特例※」が利用できます。これは、父母や祖父母から贈与を受けた場合、一定額までは非課税になる制度です。一定額とは、贈与年と住宅によって異なります。2012年は1000万円(一定基準の省エネ・耐震住宅は1500万円)、2013年は700万円(同1200万円)。
※この制度は2014年まで利用でき、一定額は500万円(同1000万円)となります。
また、「相続時精算課税制度」は、65歳以上の父母から2500万円までの贈与を受けても贈与税がかからないもので、住宅取得資金の贈与に限っては親の年齢制限がなくなります。ただし、子どもが相続する際には、生前贈与分が相続財産と見なされるなど、利用するには注意点も多いようです。ちなみに、今後は相続税の課税が強化されるので、より注意が必要です。
この2つの制度は併用することができますが、2012年度で併用した割合は7.1%で、相続時精算課税制度単独利用より多い。贈与の特例制度では、まずは「住宅取得資金贈与非課税特例」の利用を考えるというのが王道のようです。
贈与にかかわる特例の効果については、「住宅取得が可能になった」が52.4%と最多で、次いで「ローンの返済が楽になった」35.3%、「購入時期が早まった」21.5%となっています。
調査結果を見る限りでは、戸建ての注文住宅の場合は、長期優良住宅の割合が高いことに表れているように、高い性能を持たせているため、建築費が高くなる傾向にあります。したがって、自己資金や贈与額が多いとはいえ、住宅ローンの借入額が高くなり、減税効果も大きくなるという関係があります。
また、住宅減税や特例制度を利用するには、住宅や利用する人に条件があります。どんな住宅でも誰でもが、恩恵を受けられるわけではない点はぜひ押さえておいてください。