賃貸管理に関する質問

大家さんを応援!賃貸経営通信 2018年08月号

賃貸経営通信 8月号 気になる内容は……

・市場に圧倒的に少ない・・・ “ターゲット入居者様・限定の物件づくり”:ネコ共生型に人気

・2018年投資物件購入に大きく影響する 金融機関の“審査基準”に迫る

・子供に相続する場合の、『いい物件』の目安は、ROAが8%以上

・ふるさと納税を活用して、豊かな生活を実現しよう

大家さんを応援!賃貸経営通信 2018年07月号

賃貸経営通信 7月号(松井産業修正) 気になる内容は……

・長期空室に効果大! スーパーゼロ賃貸!

・賃貸物件売却のタイミングを比較する

・賃貸経営キャッシュフロー 全国トップクラスの管理会社82社のオーナーの実態

・相続対策、何から手を付ける?

・10年後の賃貸経営の収益を考える~キャッシュフロー「現金経営」のススメ

大家さんを応援!賃貸経営通信 2018年06月号

賃貸経営通信 6月号 気になる内容は……

・埼玉県吉川市で、4部屋の空室がたった30日間で満室に!

・2018年3月15日 「民泊新法」登録開始! ~ 民泊、マンスリー、旅館業 ~

・駐車場を保有するオーナー様必見!駐車場ビジネスの時流は?

・【認知症で出来なくなる法律行為】 不動産の建設・売却・賃貸契約も

・民事信託(家族信託)のメリット

大家さんを応援!賃貸経営通信 2018年05月号

賃貸経営通信 5月号 気になる内容は……

・建物無料診断のお知らせ

・繁忙期後、改めて現状を知り対策を打つ! (家賃値下?リノベーション?売却?)

・サブリース契約について考える。問題解決編

・金融機関は賃貸用不動産に対する融資スタンスを大きく方向転換

・チェックポイント:1.現在の借入の返済額と所有する賃貸物件の収支はマッチしているのか 2.借入利息は自社のマーケット環境と比べて乖離していないか

大家さんを応援!賃貸経営通信 2018年04月号

賃貸経営通信 4月号 気になる内容は……

・「ゼロ賃貸」をご提案し、30日で4部屋全て申込み

・まだ間に合う! 繁忙期終盤・入居促進対策ベスト3

・サブリース契約について考える。問題提起編

・増え続ける空き家問題 運用手法のメリットとデメリット

・相続対策成功事例:管理会社とオーナー様ご子息とで連携し、オーナー様に提案したことで投資効果を実現

大家さんを応援!賃貸経営通信 2018年03月号

賃貸経営通信 3月号 気になる内容は……

・「ゼロ賃貸」の導入で、早期に空室解消された成功事例をご紹介

・2018年時流予測 部屋探しの期間が短縮、非来店型契約が増加

・貸し方革命!新しい不動産テック仲介とは?

・相続対策実践編 ~世代飛び越し贈与~

・相続対策は早い方がいい、と言われますが、 どのタイミングではじめるのが良いですか?

大家さんを応援!賃貸経営通信 2018年02月号

賃貸経営通信 2月号 気になる内容は……

・早期客付けに効果絶大!「ゼロ賃貸」で

・空室過剰市場の今だからこそ求められる設備のリニューアル

・ローンの金利を下げる交渉術! 金利が1%下がると年間約58万円返済減

・首都圏の物件は3割が経営難!?「経営難等物件」とされる基準とは?

・相続した不動産の売却にかかる税金を安くできる特例は?

大家さんを応援!賃貸経営通信 2018年01月号

エムタウン通信 1月号 気になる内容は……

・4部屋の空室がたった30日間で満室に!ゼロ賃貸

・繁忙期目前!ネットで部屋を探す入居者ニーズに対応

・老朽化してきたアパートは、リノベーションを行うことで、相続税を節税

・30年家賃保証は当初の保証額がずっと続くわけではありません!

・配偶者の相続税の税額軽減について教えて?

大家さんを応援!賃貸経営通信 2017年12月号

エムタウン通信12月 気になる内容は……

・4部屋の空室がたった30日で満室に。ゼロ賃貸

・DIY賃貸とDIY風賃貸

・退去から始まる高生産性を実現する部屋づくり

・収益(投資用)不動産の登録物件価格上昇! 投資利回り低下傾向。計画的な出口戦略で資産形成

・民泊新法=住宅宿泊事業法案成立。2018年施行予定。

・土地の分筆=遺産分割の方法で相続税額評価が下がる?

大家さんを応援!賃貸経営通信 2017年10・11月号

エムタウン通信 10 11月号 気になる内容は……

・4部屋の空室がたった30日で満室に!ゼロ賃貸のご紹介

・家賃の下落を抑える物件再生術

・売却時の譲渡税の計算方法は?

賃貸管理もおまかせできますか?

はい、総合不動産の松井産業株式会社では賃貸管理代行も多く手がけております。エリアを知り尽くしたプロの目線で、アドバイスさせていただきます。

  • 空室が多く、なかなか入居者が決まらない
  • 管理会社の変更を考えている
  • 相続した土地に賃貸アパートを建てたい

など、賃貸経営に関するお悩みは、総合不動産の松井産業株式会社までどうぞ。

賃貸管理代行について詳しく

デザイン戸建賃貸住宅の特徴とは?

デザイン戸建賃貸住宅の特徴をご説明します。以前の見学会の現場をご覧ください。

デザイン戸建賃貸住宅 土地活用事例

デザイン戸建賃貸住宅現場完成見学会にご来場いただきありがとうございました!多くのお客様に興味をお持ちいただきました。まことにありがとうございます。現場見学会の様子をアップします。ぜひご覧ください。

現場の外観

現場の様子(動画)

戸建賃貸のメリット

効率の良い資産運用が可能!

戸建賃貸なら投資額を少なく,効率の良い資産運用ができます(アパート等の約1~2割高い賃料で貸すことが可能)

  • 例)RC造4階建て賃貸マンション(12戸),投資額1億9,000万円:毎月手取り46万円
  • 駐車場付き戸建賃貸4棟の場合,投資額:5,000万円:毎月手取り40万円

安定した入居率

アパートマンションは空室が目立ち,少子高齢化で更に厳しい状況が予想されますが,戸建賃貸は物件が少なく,古くなっても安定した入居率を見込めます。

入居者ニーズに応えることが成功への第一歩!

数多くのお客様のお声をもとに住みやすさを追求し,ユーザニーズにお応えした物件です。

  • マンションだと子供が走り回ると苦情が来るのでストレスがたまる…
  • 敷地内に駐車場がほしい…
  • 映画や音楽など大音量で楽しみたい!
  • 賃貸でも持ち家感覚で住んでみたい!
  • おしゃれな広い家に住みたい!

賃貸マンション,アパートに生じがちな不満を解消しておりますことがファミリー層に人気の理由となっております。

流動性の高さで,万が一にも柔軟にプランニングを行っていただけます!

駐車場経営に近い流動性を持ちあわせるため,万が一の事態にも安心して資産運用のプランニングを行っていただけます。相続対策にも繋がりご好評を得ております。

  • 1戸だけの切り売りができる
  • 1戸ずつ別々に相続できる
  • 売却の場合、一般の中古住宅の市場で売ることが可能
  • 早期の売却が可能
  • 古くなっての解体費用も、マンション等に比べて安く抑えられる(マンション等の場合、投資物件としての需要で投資家への販売になり,収益性を見られてしまい売却金額が安くなってしまうことが多い傾向にあります)

立地に左右されにくい!

充実した設備内容やニーズ動向により,立地に左右されにくく,変形地,狭小地でも十分な投資効果を見込めます。

入居者の質が高い傾向あり!

心地よいライフスタイルをご希望されるお客様が多く,入居される方の質が高いことが共通して見受けられます。従って,管理が容易で,入居期間も比較的長い傾向にあるようです。

小さなことでも大歓迎!ご不明点などございましたら 担当:竹ノ塚店 平間,五十嵐まで,お気軽にお問合せください。 電話:03-3850-5550

入居者様に長く住んでいただける物件にするには?

安定した賃貸経営にはご入居者様が長く住みたいと思える物件にする必要があります。


ご満足いただける物件にするには定期的なメンテナンスは欠かせません。

放置されている汚い物件よりもきちんと手入れがされた物件の方がいいと思われるのは当然のことです。

物件のハード面の価値の向上は当然のことで,そのために当社でも日々物件の環境整備や補助金を活用したリフォームなどを行い物件の価値向上に努めてまいります。

早く成約できる物件とできない物件の違いは?

成約すれば空室が少なくなります。成約は①ハード(物件そのもの)②ソフト(募集条件の内容)③マーケティング(情報拡散)④内見者数で決まってきます。


重要なことは

1.物件自体が商品化されていること(ハード面の充実)

2.商品がしっかりしているだけでなく値付けが適正であること(ソフト面の適正化)

3.商品,値づけがしっかりしているだけでなくそのことが「知られている」こと(マーケティング)

4.部屋を観る人(内見者)が来なければ物件は成約しない

目安として中古物件では5回の内見で1件,新築物件は3回の内見で1件成約と言われています。しかしながら賃貸市場の競争が激化するなかシーズン中はもっと少ない回数まで高めなければチャンスを失う可能性が高くなります。

最重要項目である「ハード」「ソフト」「マーケティング」のうち繁忙期の空室対策として決まりやすいポイントをお伝えいたします。

「ハード」については物件をより美しくより清潔に!!

見栄えの良い写真にする。

店頭やインターネットにおける反響は物件の写真が良くなるだけでガラリと変わります。通常物件の写真はコンパクトデジタルカメラで撮影したものを掲載することが多いと思います。しかし特に1Kやワンルームはコンパクトデジタルカメラで室内全体をきれいに撮ることはむずかしいです。おすすめしたいのはデジタル一眼レフの広角レンズで撮影することです。価格はそれなりに高くなりますが写真が良くなることで成約につながるのなら安いものです。

撮影のコツ

撮影の際は部屋の正面ではなく対角線上の手前の位置に立ち下から狙うのがコツです。印象が数段アップします。また室内正面をつけた上で自然光で撮影するとさらに見栄えがよくなります。

賃貸物件の見た目は重要?

重要です。入居者様が満足いただける物件はどんな物件かを考えると見た目は外せません。汚い物件よりもきれいな物件の方がいいと思われるのは当然のことです。

物件のハード面の価値の向上は当然のことで,そのために当社でも日々物件の環境整備や補助金(2012年度時点)を活用したリフォームなどを行い物件の価値向上に努めてまいりました。

さらにそのことを内見者様たちに伝えるために物件の写真に気をつかっています。

具体的には

■物件写真は一眼レフカメラで撮ると見栄えがアップします

■インターネットには写真を多く掲載する

などです。

動画にすると

こんな感じです。少しでも物件のことをお客様に知って頂こうと地道なことですが繰り返し行う事が大事に考えています。

また共用スペースは美しくというのは基本です。

■ゴミやチラシの散乱は徹底掃除を!

■放置自転車や車両の撤去,照明の交換を!

修繕とリノベーションはどちらがいい?

大規模な修繕は大きくわけて2つです。

1つは単に傷んだ箇所を直し,古くなった設備を取り替えるだけの修繕。もう1つは従来の間取りや機能を一新し新たな価値を持つ物件にリノベーションすることです。

リノベーションは修繕に比べて大きな費用がかかりますがそれでも行った方が良い場合があります。例えば「間取りが狭い・使いにくい」「隣の話し声が筒抜け」などの現代の入居者ニーズに合っていなければ外壁を塗り替えたり屋上の防水工事をやりかえたりガス給湯器を交換したりしても入居者は内見しても申し込まない結果になる可能性が大きいからです。

当社ではその物件の現状や立地を見て判断してます。また入居状況や収支のバランスを考えてアドバイスしています。一番はオーナー様の収支状況が良くなることが目的ですので,リノベーションが正しい場合もありますし,見た目を良くする程度に修繕をして賃料を適正にして,追加で家具を置いて生活をイメージしやすいようにして満室にする場合もあります。

エリアごとに特色などもありますので,地場の不動産会社のアドバイスが実際は一番的確であったりします。それでも基本は環境整備ですね,きれいな物件には人が集まります。お金をかけるべき時は当然ありますが,無理にかけずに工夫することをまず考えてみてはいかがですか?

定期借家,メリットとデメリットは?

定期借家は契約期間満了で契約が終了します。

原則的に契約期間満了にて借主は退去しなければなりません。


再度住み続けたいなら再契約という形で再度契約をし直すということになります。契約期間が満了になると自動的に更新となる普通の賃貸借契約と違う点は貸主が再契約をしない旨の意思表示をすれば再契約はできず退去しなければなりません。

例えば戸建や分譲マンションを購入されたオーナー様が転勤などの理由で引っ越しする場合に定期借家で賃貸する場合があります。
定期借家契約は普通借家に比べると一般的に賃料が安く設定されているケースがあるなど入居者にもメリットのあるようになっています。

メリット,デメリットの比較としては

メリット

借主にとって普通の賃貸借契約より家賃が安く設定されていることがある。

貸主にとっては期間満了ど同時に契約終了となるため退去をめぐって借主とのトラブルとなるケースが少ない。

デメリット

定期借家契約の期間が1年以上の場合は契約期間満了の1年前から6ヶ月前までに借主に通知しなければならず貸主が通知を忘れて契約期間を過ぎた場合は通知のあった日から6ヶ月間は貸主の側から定期借家契約を終了させることはできなし。

原則的に中途解約はできません(止むに止まれぬ事情がある場合などは認められる場合があります)

土地活用を考えてます。社会情勢や少子高齢化を考えるとアパートマンションは不安。どんな土地活用がいい?

今後の少子高齢化を考えるとアパートマンションを建てるのは将来的に賃貸経営が成り立つかどうかは難しいところ。地域の市場や物件の供給量などきちんと市場調査や地場の不動産情報などに精通していなければ,投資物件として収益を生み続けられるかどうかは不確定だと思います。大手建築会社がよく使うサブリースなどの家賃保証にしても,30年間賃料がまったく下がらずに保証してくれれば問題ないですが,契約書をよく見てみると家賃改定の条項があったりしますので市場が飽和してくれば,向こうも商売ですから採算が合わなければ保証賃料を下げてくるので不安定です。

安定して収益を上げることができ,かつ流動性がある物件(万が一の場合は売却が比較的容易にできる)として当社では,市場調査の上で戸建賃貸を提案しています。

例えば,下記の写真は2012年夏に着工し,全9戸に対し15組の申込みが入り,その後も問合せが殺到したデザイン戸建賃貸住宅です。2013年11月現在においても満室稼働しています。

戸建賃貸のメリット7

①戸建賃貸なら投資額を少なく,効率の良い資産運用ができます(アパート等の約1~2割高い賃料で貸すことが可能)。

例)RC造4階建て賃貸マンション(12戸),投資額1億9,000万円:毎月手取り46万円

駐車場付き戸建賃貸4棟の場合,投資額:5,000万円 :毎月手取り40万円

②アパート,マンションは空室が目立ち,少子高齢化で更に厳しい状況が予想されますが

戸建賃貸は物件が少なく,古くなっても安定した入居率を見込めます。

③入居希望者のニーズに応えた物件。賃貸マンションの不満を解消している物件です。

☆マンションだと子供が走り回ると苦情が来るのでストレスがたまる…☆敷地内に駐車場がほしい…

☆映画や音楽など大音量で楽しみたい!

☆賃貸でも持ち家感覚で住んでみたい!

☆おしゃれな広い家に住みたい!

④駐車場経営に近い流動性もあり。万が一も安心,相続対策にもなります。

☆1戸だけの切り売りができる ☆1戸ずつ別々に相続できる ☆売却の場合,一般の中古住宅の市場で売ることが可能 ☆早期の売却が可能 ☆古くなっての解体費用もマンション等に比べて安く抑えられる(マンション等の場合,投資物件としての需要で投資家への販売になり,収益性を見られてしまい売却金額が安くなってしまうことが多いです)

⑤立地に左右されにくく,変形地・狭小地でも十分な投資効果を見込めます。

⑥入居者の質が高く管理がしやすい。入居期間も比較的長いです。

入居者様が長く住みたいと思う物件にするには?

物件の稼働率を上げるには入居者様が長く住みたいと思う満足度が高い物件にする必要があります。

ご入居者様がご満足いただける物件にするには定期的なメンテナンスは欠かせません。

何もされてない汚い物件よりもきちんと手入れがされた物件の方がいいと思われるのは当然のことです。

物件のハード面の価値の向上は当然のことで,そのために当社でも日々物件の環境整備や補助金を活用したリフォームなどを行い物件の価値向上に努めてまいります。

賃貸物件の差別化対策は?

まずは基本の徹底を積み重ねることではないでしょうか。

当社の事例を上げますと三郷市,吉川市などの当社管理内では他社と比べても非常に高い入居率です(H25年4月29日現在で入居率95%)。物件を案内する際には,内見者は一番先にエントランスを見ます。エントランスに不要なゴミやチラシがたまっていると内見者の印象は悪くなります。メールボックスにチラシが詰まっていたり共用灯が切れていたり掲示板に貼ってある情報が古いままになっていると印象が悪くなり成約できる可能性が落ちてしまいます。

基本中の基本として放置自転車や車両の撤去,共用灯の交換,不法投棄の粗大ごみの撤去があります。但しなかなかそこまで手が回らずきちんと行われていないケースも多いです。物件の印象を大きく左右する環境整備は空室対策として不可欠ですが同時に既存の入居者様に快適に暮らしていただくためにも大切な事です。

夏の日の草刈りなどは大変ですが内見者の印象が少しでもよくなるために当社でも担当者が努力しています。一日でもはやく空室が埋まるように地道にコツコツと行動しています。

今の賃料をより安くするにはどうしたらよいですか?

住む側(借りる側)と貸す側の立場の違いを越えて、「広くて、安くて、超快適」な賃貸マンションが近くにあれば良いな・・と思われているはずです。地域によっては実現しているマンションもあります。入居者・地主さん・建設会社・金融機関が一体となる(トラストシステム)を利用しています。

今から約7~8年前から拡がりはじめたシステムです。アベノミクスで都心の地価が上昇し始めると、また都心部を中心に耐震性もよく永住型高級賃貸マンションとして拡がる可能性もでてきました。

現在の賃料を下げるには、賃貸借契約内容・お住まいのマンションの空き室状況・近隣の立地や実際の募集条件を考慮し、家主さんと賃下げ交渉するのも一つの方法です。お住まいのお近くにある住宅・不動産会社に気軽に相談されてはいかがでしょうか。各営業店舗の対応も今後の参考にされるとよいと思います。各営業店舗のスタッフには、専門知識を豊富に持っておられる方がおられます。あなたご自身のスタッフとして活用する発想も時には必要ではないでしょうか。

新たに賃貸運営を始めるにあたっての注意点を教えてください。

 例えば、中古物件を購入するケースを考えてみましょう。既存の入居者をそのまま引き継ぐことになるか?今までどこの管理をどうしていたか(管理会社への委託またはオーナーの自主管理)?既存の管理会社を変更する必要があるか?収益性の良さそうな物件を買ったつもりであっても、その後の運営次第ではキャッシュフローが赤字になってしまうこともあり得ます。蓋を開けてみれば入居者は問題のある人ばかりで、滞納者はいる、不良借家人はいる、また管理会社も頼りなくてトラブルに対処できないなどということになれば、机上の計算では儲かる物件とおもったのに全く話が違う、ということになりかねません。プロパティマネジメントを買うという意識がまず大切です。
また、逆に言えば、その物件を管理している会社がプロパティマネジメントをどう考えているかを聞き出すことが一番の注意点だと言えます。

賃貸経営をしてます。募集条件の見直しに関してどのように考えたらいいですか?

募集条件を見直すのも空室対策の1つです。変更内容によっては一時的な減収になる場合もありますが賃料を下げることは避けられます。変更には1.フリーレント 2.礼金・敷金の割引 3.ペット相談もしくはペット可物件にする 4.入居者限定の解除(女性限定・学生限定など) 5.キャンペーン割引 6.家具付き

フリーレントは入居後の一定期間賃料を無料にすることですが最近では一般的な手法になりつつあります。また2.のような賃料以外の募集条件の適正化も有効です。地域によって様々ですが,年々減額の方向で賃貸市場は進んでいます。敷金・礼金を再考して半額やゼロにしたり仲介手数料を安くするなどの方法も最近では増加していて実際に効果もあります。契約金の総額が少なければ少ないほど成約に至りやすいのは事実です。ただし敷金ゼロの募集は滞納や原状回復費用の担保という観点から反対される方もいらっしゃいます。

5.のキャンペーン割引などの表現で例えば最初の半年から1年間の賃料を数%から何割か安くしてキャンペーンが終わったら元の賃料に戻すなどの手法もあります。1.のフリーレントと割引額が同じでも賃料そのものが安くなるので募集広告時の印象は強いです。

6.の家具付き物件は今後増えてくる予想です。当社ではステージングという呼称で使っています。家具が最初から配置されていることで入居者にとって単に便利とか購入費用が浮くということだけでなしに案内した時に何もないがらんどうの部屋を見せるより住まいのイメージが明確になってよいという効果があります。

初期費用と家賃の関係について「第5回首都圏賃貸住宅市場における入居者ニーズと意識調査2009」の調査によると,例えば家賃8万円の物件で一般にある普通の形として契約時に礼金1ヶ月分,2年ごとの更新時に更新料1ヶ月分払うのと,それを家賃に含めて分割払いにする方法のどちらを選択するか聞いたところ回答の結果は約半々と出ました。家賃が上がっても初期費用がないほうを選んだ方が半数いるというのも参考になると思います。

新しい入居者が「引っ越しましたが給湯器が故障していて風呂に入れません。直るまでの間ホテル宿泊費や迷惑料を支払ってほしい」と要求してきました。どのように対処すればよいですか?

ご質問ありがとうございます。
賃貸物件ですと、設備の不具合などで貸主と借主の間でトラブルが発生する場合があります。実際に生活に支障をきたす場合などは,不具合に応じた賠償義務が生じる場合もありますが,その内容が合理的であるか不合理であるかも判断が分かれるところです。
まずは迅速に対応して、入居者様と真摯に話し合うことが必要だと考えます。

賃貸物件のオーナーをしています。原状回復とリノベーションなどのリフォームを別々に確定申告できるのでしょうか?

Q. 戸建を賃貸しています。二階をクリーニング程度の原状回復をして一階を和室とダイニングをつなげてリフォームしました。確定申告で経費で落とすつもりでしたが和室を洋室にすると経費でなく減価償却になるということを言われました。一階と二階を別々に申告できるのでしょうか?一階の和室とダイニングの部分を除いて経費で落とすことはできるのでしょうか?

A.リフォームの内容によって資産の維持の部分と資産価値を向上させた部分を分けることは可能と思います。明らかに維持の部分はリフォーム費用の内訳を分けて再度税務署に相談してはいかがでしょうか?一度税の専門家に確認してはいかがでしょうか?

また確認ではございますが今期に一括して修繕費で経費計上をしたいのでしょうか?減価償却費になると手続きが面倒だから経費で落としたいのでしょうか?減価償却になる耐用年数によりリフォーム費用を経費計上していく形になるので修繕費を今期に一括経費計上するか減価償却の場合残耐用年数が10年であれば1年枚に按分した金額となります。今期の収入が多く経費計上を行いたいという特別な理由がなければ毎期按分して経費計上ができる減価償却費でも問題はありません。

賃貸借契約の更新契約は重要事項の説明はしないのですか?

賃貸借契約の更新契約は賃貸管理業の扱いになるため宅地建物取引業法は適用になりません。従って重要事項説明の義務はありません。定期借家契約は期間満了により必ず終了する契約です。ただし貸主・借主双方の合意があれば契約期間終了ごとに再契約できます。これは更新契約ではありませんので再契約のたびに重要事項説明が必要になりますのでご注意ください。

賃貸貸家の大家です。入居者が勝手にペットを飼育して困っています。対応方法はどうしたらいいでしょうか?

Q.賃貸貸家の大家をしております。入居者が勝手にペットを飼育して困っています。対応方法はどのようにしたらいいでしょうか?知らないうちに犬を飼っていることが発覚して犬を他者に預けていただくか出て行って頂くことを検討していますが,入居者の態度を見て最近は出て行って頂くことを検討しています。

A.ご質問ありがとうございます。ペットに関しては入居者様も思い入れがあるためトラブルになるケースも多いようです。しかしながらオーナー様からすると自らの資産である物件で勝手にペットを飼育されるということでお困りというのはもっともな話です。

賃貸借契約書上にペットは飼育できない旨の条項が明記されているのであれば,それを根拠に契約を解除できる旨の条項も一般的には記載されています。しかし,その条文があるからといって,いきなり「出ていけ」ということも紛争のもととなりやすくあまりお勧めできません。

まずは入居者様と(管理会社があるのであれば管理会社を通して)話し合いをしていただき,ペットを第三者に預けるか,それができないのであればお出になるという形で話をする努力をされたみることをお勧めします。また書面にてお知らせや警告文を何度か送ってみることもよいと思います(お電話にしろ,お手紙にしろ必ず日付,時間,内容などの記録を取っておいてください。後々役に立つ場合も出てきます。気の利いた管理会社なら記録があります。もちろん当社でも管理物件であれば来電記録や対応履歴を控えています)。オーナー様側で再三にわたり話し合いの機会をもうけ,努力したにも関わらずそれでも入居者がまったく応じる気配がない場合は内容証明郵便を出し契約の解除を申し出るという手続きがよいと思います。

それでも入居者様が頑なに拒否をする場合は,最終手段として上記の証拠から法律の専門家などに手続きを依頼してみてください。

賃貸経営をしております。入居者から一部の入居者の夜間の音に関して苦情を言われます。騒音を出している入居者への対応はどうしたらいいですか?教えてください。

Q. 昨年に隣室が夜中に騒いでいるとの連絡があり入居者全員に騒音について配慮するよう文書を出しました。 その後2か月後にまた騒がしいとのことで再度文書を出しました。しかしながらがまた夜中に話し声や歩き回る音,扉を閉める音がするとのことでしたので直接,騒音を出している入居者に注意するようにと管理会社を通して電話で伝えました。 しばらく収まったようですがまたしても騒がしいとの連絡が入り, 再度注意するよう入居者へ伝えました。騒音で悩んでいる入居者本人からも注意しに行ってくれました。 しかし騒音を出している入居者は仕事で夜の12:00に帰ってくるのでどうしても夜中に食事したりテレビを見たりするとのことでしたので事情が分かったのでもう少し気を使って下さいとお願いしました。 分かりましたと素直に聞き入れてくれましたがまた4か月後に「夜中の4時近くまで友達と騒いでいる」と連絡がありました。 騒音を出している入居者へこの後の対応をどうすればよいか教えてください。私としては、退去してもらう方向で進めたいです。

A. 少なくとも2度文書で注意しそれでも改善が見込めないためにこれも2度、直接口頭でも注意されているとのこと。 生活スタイルが違い夜遅くに帰ってくるのは仕方がないですがだからと言って全て許されるわけではもちろんありません。共同生活ですので夜間や早朝に関してはテレビのボリュームを下げるなど,他の方に気を使うのが当たり前だと思います。 一般的な賃貸借契約書は「他の入居者に迷惑を及ぼす行為をした場合は賃貸借契約を解除する」などという記載があります。しかしながら, 実際は騒音のみを理由に退去させることは難しいことが多いです。 そのまま放置して他の入居者が退去されても困りますので「再三にわたり騒音に関して注意しております。今度他の入居者への迷惑行為があった場合には賃貸借契約を解除したい」との意思表示をまずは伝えてはいかがでしょう? その際あまりに感情的な主張をすると相手も感情を害し事態が悪化することも考えられますので書面にしろ直接お話するにしろ感情的にならないよう注意して下さい。管理会社がしっかりとやって頂けるならばそのあたりのアドバイスも受けながら慎重に対応された方がよろしいと思います。

賃貸マンションを経営しています。水漏れが起きてしまったのですが、工事費用やメンテナンスについて教えてください

Q.賃貸マンションを経営しておりまして,先日3階のPS部分から水漏れがあり隣の部屋と下階に水が行ってしまいました。原因を調べたところ,PS内の給水管の劣化から水が吹き出し下階まで行ってしまいました。この場合どのように対応したらいいでしょうか?またこの場合のお金はどうしたらいいのでしょうか?

A. 賃貸マンションの建築時期にもよりますが,まずは建築時の保証書を確認してください。もしくは保険に加入されていると思いますが適用範囲かどうか一度確認をしてください。保険会社が力になってくれる場合もあります。それ以外で原因が特にわからなければオーナー様負担となる場合があります。また、隣の部屋や下階に水が行ってしまった場合は,ほうっておくとはがれやカビの原因になりましす,入居者様にも誠意ある対応と理解されずトラブルが拡大してしまう可能性が高いですのでまずは点検を実施されることをおすすめします。

 以前に他社施工の物件で似たような事例がありました。
その時は夜中の1時頃に大量の水漏れが発生し当社コールセンターに入電があり夜間緊急対応をしましたが,PS内の給水管からの水が止まらず緊急対応で貯水槽のポンプを止めて対応した事例があります。翌朝即対応し,入居者様への説明と水の配給を行いご理解をいただけましたが,電気ガス水道の故障は生活に支障が出てしまいますので事後に大きなトラブルにならないよう迅速な対応が求められます。

入居者が家賃を滞納した場合はどのように対応されるのでしょうか?

まず入居者にお電話または文書にて遅延の旨お知らせしています。
その後、ご入金がない場合には入居者ご本人及び連帯保証人様宛に督促状を発送します。