松伏店-ブログ
注文住宅の住宅ローン減税ってどのくらい還付されているのでしょうか？
戸建ての注文住宅を建てた人は、住宅ローン減税で200～300万円未満の還付が多い。
2012年度の調査結果を見ると、世帯主の年齢は42.1歳、世帯人数は3.53人、世帯年収は810万円、自己資金は1443万円、建築費3054万円、住宅取得費（建築費と土地代の合計）は4188万円、住宅の延床面積は129㎡、建て替え率は32.9％というのが平均像のようです。
さて、住宅を購入する際にはいくつかの減税制度があります。代表的な減税制度が「住宅ローン減税」です。これはローンの一定額を限度に年末のローン残高の１％を10年間にわたって控除するというもの。2012年入居の場合は限度額が3000万円（最大控除額が300万円）、2013年入居の場合は限度額が2000万円（最大控除額が200万円）となります。
ただし、「長期優良住宅※」の場合は、住宅ローン減税のローン限度額が1000万円上乗せされる優遇措置があり、最大控除額は2012年入居の場合で400万円、2013年入居の場合で300万円に増える。今回調査した注文住宅の場合は、長期優良住宅の割合が高く、実に全体の63.7％が認定を受けている点が大きな特徴です。
※長期優良住宅とは、法律に定められた、長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられている優良な住宅のことで、構造躯体の劣化対策、耐震性、維持管理・更新の容易性、可変性、バリアフリー性、省エネルギー性の性能が高いほか、居住環境や維持保全計画などへの配慮も求められる。
※長期優良住宅とは、法律に定められた、長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられている優良な住宅のことで、構造躯体の劣化対策、耐震性、維持管理・更新の容易性、可変性、バリアフリー性、省エネルギー性の性能が高いほか、居住環境や維持保全計画などへの配慮も求められる。
さらに、長期優良住宅であれば、住宅ローンを利用せずに現金で建てた場合でも減税制度があり、「投資減税型特別控除」といわれている。通常の住宅に比べて性能を強化するためにかかった費用に相当する額（限度額は500万円）の10%を、その年の所得税から控除するもの。最大控除額は50万円となります。また、1年で所得税から控除できなかった場合には、残りの額を翌年の所得税から控除できます。
注）これらの減税制度は平成29年まで利用でき、消費税率が8％または10％の場合はそれぞれ最大控除額が拡充されることになっている。
【図1】住宅減税の減税額（適用した住宅減税制度別）（出典：住宅生産団体連合会「2012年度戸建注文住宅の顧客実態調査」結果）
適用した減税制度については、長期優良住宅の住宅ローン減税が61.6％と最も高く、次いで住宅ローン減税（一般住宅）が31.9％、投資減型税特別控除が5.9％との結果です。
具体的な減税額（還付予定の減税額の試算した額）は（図参照）、住宅ローン減税では、長期優良住宅の場合を含めて「200～300万円未満」の割合が最も高く、次いで「300～400万円未満」となっています。住宅ローンなどの借り入れがあった、と回答した人の平均借入額は3246万円だったので、2012年入居の最大控除額300万円（長期優良住宅は400万円）まで利用できた人が多かったということと推測されます。
意外に多いと感じる減税額ですが、住宅減税の効果については、「住宅ローンの返済に充当」が最多の36.4％でした。
次に、住宅取得資金の贈与について見てみましょう。
「贈与あり」の割合は、全体の17.9％。特に世帯主の年齢が若い層（20代後半～30代）では、4人に1人が贈与を受けていました。また、贈与ありと回答した人の贈与額の平均は1253万円でした。
「贈与あり」の割合は、全体の17.9％。特に世帯主の年齢が若い層（20代後半～30代）では、4人に1人が贈与を受けていました。また、贈与ありと回答した人の贈与額の平均は1253万円でした。
贈与に関する特例制度の適用については、「住宅取得資金贈与非課税特例」が 81.7％で最も割合が高く、「相続時精算課税制度」は4.1％でした。また、「両方の制度併用」は7.1％、「特例適用なし」は4.3％となりました。
住宅取得資金の贈与では、「住宅取得資金贈与非課税特例※」が利用できます。これは、父母や祖父母から贈与を受けた場合、一定額までは非課税になる制度です。一定額とは、贈与年と住宅によって異なります。2012年は1000万円（一定基準の省エネ・耐震住宅は1500万円）、2013年は700万円（同1200万円）。
※この制度は2014年まで利用でき、一定額は500万円（同1000万円）となります。
※この制度は2014年まで利用でき、一定額は500万円（同1000万円）となります。
また、「相続時精算課税制度」は、65歳以上の父母から2500万円までの贈与を受けても贈与税がかからないもので、住宅取得資金の贈与に限っては親の年齢制限がなくなります。ただし、子どもが相続する際には、生前贈与分が相続財産と見なされるなど、利用するには注意点も多いようです。ちなみに、今後は相続税の課税が強化されるので、より注意が必要です。
この2つの制度は併用することができますが、2012年度で併用した割合は7.1％で、相続時精算課税制度単独利用より多い。贈与の特例制度では、まずは「住宅取得資金贈与非課税特例」の利用を考えるというのが王道のようです。
贈与にかかわる特例の効果については、「住宅取得が可能になった」が52.4％と最多で、次いで「ローンの返済が楽になった」35.3％、「購入時期が早まった」21.5％となっています。
調査結果を見る限りでは、戸建ての注文住宅の場合は、長期優良住宅の割合が高いことに表れているように、高い性能を持たせているため、建築費が高くなる傾向にあります。したがって、自己資金や贈与額が多いとはいえ、住宅ローンの借入額が高くなり、減税効果も大きくなるという関係があります。
また、住宅減税や特例制度を利用するには、住宅や利用する人に条件があります。どんな住宅でも誰でもが、恩恵を受けられるわけではない点はぜひ押さえておいてください。
住宅金利の動きが激しいのですが何を基準にすればよいですか？
住宅金融公庫が8月に公表した、民間金融機関の住宅ローンの利用者及び利用予定者への調査結果を見ると、市況の変化を受けて、住宅ローン利用予定者の金利選択に変化が表れる一方で、実際に借り入れをする際には適用される金利の影響を強く受ける傾向も見られます。そこで、住宅ローンの選び方について一緒に考えてみましょう。
まず、住宅ローン利用予定者の動向ですが、「民間住宅ローン利用者の実態調査間住宅ローン利用予定者編】（2013年6月調査）」によると、今後1年間の住宅ローン金利見通しについては、「現状よりも上昇する」という回答が57.8％と過半数となっています。
金利上昇の局面では、通常は金利を長期間固定するローンのほうが有利といわれています。金利上昇を予測する人が増えているため、希望する金利タイプを見ると、「変動型」は2012年2月調査の34.8％を境に減少しており、今回は24.8％にとどまった。一方、「全期間固定型」は36.0％、「固定期間選択型」は39.2％となっています。
次に、実際に住宅ローンを利用した人の動向を見ましょう。「金利タイプ別利用状況（2013年5月・6月期）」によると、「変動型」は、5月に借り入れた人では32.6％となり、4月の45.7％から激減したが、6月には44.6％と戻るような結果となりました。これとは逆に「全期間固定型」は、5月に借り入れた人では36.1％となり、4月の23.9％から激増したが、6月には19.9％と急減しています。
その理由は、適用される金利にあると考えられます。「変動型」の金利は、都市銀行などで優遇金利を利用すれば、0.875％となり、当面はこの金利のまま推移している。一方、「全期間固定型」の代表格である「フラット35」（21年以上35年以下）の金利は、市場の長期金利の影響を受けて、上がり下がりを繰り返しています。
特に2013年に入ってからは、アベノミクスにより長期金利が乱高下をしたため、フラット35の金利も下がり基調だったものが、2013年1月に上昇に転じた後、4月には史上最低金利を更新する1.8％まで下落し、6月に再び上昇するという動きを見せています。
5月では、金利上昇を懸念して、0.875％の変動型よりも1.8％（最低金利）に下がったフラット35を選ぶ人が増えていたが、6月にフラット35の金利上昇を受けて、変動型や10年の固定選択型などを選ぶ人が増えたということだと推測しています。また、6月には、三井住友銀行、三菱東京ＵＦＪ銀行、みずほ銀行などが固定選択型の2年・3年タイプの期間限定キャンペーンを行い、さらに金利を引き下げたため、6月の固定期間選択型の2年・3年の利用率も上がっています。
【図1】金利タイプ別利用状況とフラット35金利
（出典：住宅金融支援機構の「金利タイプ別利用状況（2013年5月・6月期）」と「フラット35（21年以上35年以下）借入金利の推移（最低～最高）」を参考）
（出典：住宅金融支援機構の「金利タイプ別利用状況（2013年5月・6月期）」と「フラット35（21年以上35年以下）借入金利の推移（最低～最高）」を参考）
たしかに、消費税増税前の駆け込み需要を当て込むなどの理由で、住宅ローンの金利競争が過熱しています。
ネット銀行の住宅ローンの低金利に対抗して、地方銀行の一部で金利優遇キャンペーンを始めたり、都市銀行で2年・3年ものの優遇キャンペーンを始めたりといった、低金利をウリに激しい競争が続いているのです。
ネット銀行の住宅ローンの低金利に対抗して、地方銀行の一部で金利優遇キャンペーンを始めたり、都市銀行で2年・3年ものの優遇キャンペーンを始めたりといった、低金利をウリに激しい競争が続いているのです。
一方で、金利競争が続けば、金融機関の収益を圧迫しかねません。金利以外のサービスで顧客の取り込みを図ろうという動きも見られます。
例えば、みずほ銀行では、ライフイベントに応じて返済額を増減できる「ライフステージ応援プラン」というサービスを8月19日から始めました。家計に余裕がある時期は返済額を増やし、教育費がかかる時期や妻の育児休暇などの時期に返済額を減らすことができるというものです。また、新生銀行では、6月からリフォーム資金もまとめて住宅ローンで借りられるようにしています。
例えば、みずほ銀行では、ライフイベントに応じて返済額を増減できる「ライフステージ応援プラン」というサービスを8月19日から始めました。家計に余裕がある時期は返済額を増やし、教育費がかかる時期や妻の育児休暇などの時期に返済額を減らすことができるというものです。また、新生銀行では、6月からリフォーム資金もまとめて住宅ローンで借りられるようにしています。
住宅ローンを借りれば、35年などの長期間返済し続けることになります。低金利は確かに、返済額が少なくて済む、同じ返済額であればより多くの額を借りられるなどのメリットがあります。しかし、当初の金利が低いということだけでローンを選んでしまうと、金利の上昇で返済額が上がるローンの場合、返済額増額の手立てがなければ最悪破綻ということも。そのときは借り換えればいいと安易に考えていると、借り換えの手数料が用意できない、健康や収入の面で借り換えができないといったことも起こり得ます。
誰かに勧められて10年固定を選択したら、10年後に金利が上がって、かつ子どもが大学入学を迎えて、返済額のアップに耐えられないといった場合でも、責任は自分にあります。あらかじめ自分のライフプランをよく検討し、返済額はもちろんのこと、万一のリスクにはどう対応するかまで考えて、自分に適したローンを選ぶことが大切です。それには、金利だけでなく多くの情報を集めて、しっかりとローンの比較検討をすることが良い選択といえます。
リフォーム費用もローンで可能ですか？
金融機関の窓口で相談するまえに、確認しておいてください。
今、注目の中古×リフォーム。築古の物件を割安で購入し、住空間を自分の思いどおりにフルリフォームしようと考えている人は、物件費用とリフォーム費用を低金利の住宅ローンで、まとめて借りるのがおトク。ただそのためには、早めに依頼するリフォーム会社を見つけなければなりません。
その理由は、物件費用は住宅ローンでまかない、リフォームは現金か金利の高いリフォームローンで、というのがこれまでのパターン。というのも、リフォーム費用もまとめて借りられるローン商品を取り扱う金融機関が少なかったため、一括でローンを借りることがこれまでは難しかったからです。ところが最近は大手都市銀行でも物件費用＋リフォーム費用を、一本の住宅ローンで借りられるケースが増えています。
リフォーム費用も住宅ローンで借りる一番のメリットは、金利の低さと返済期間を長く設定できる点です。まず返済期間は、リフォームローンの場合最長10年あるいは15年程度が多く、住宅ローンは最長35年が一般的。金利は、住宅ローンは固定20年以上の場合２％台で借りられるケースが多く、リフォームローンは固定10年以上になると４％台～５％というケースが多くなります。利息が少ない住宅ローンは、それだけ毎月の返済負担も軽くなります。とくに教育費などがかかる時期に返済を続ける場合、毎月返済額を少しでも減らしたいと思うのは当然ですね。ローンの選択肢が増えたのは喜ばしいところです。
メリットの大きい住宅ローンですが、物件費用＋リフォーム費用を一本化する際に気をつけなければならないことがあります。通常、物件が見つかると、売主に対して購入申し込みを行いますが、その時点でローンの事前審査も申し込むことになります。その際、リフォームの見積書も必要なのです。さらに、売買契約を行い、ローンの申し込みをする際には工事請負契約書も必要になることがあります。
購入申し込みから売買契約を結ぶまでに、およそ「１週間程度」しかないのが一般的です。購入申し込みはまだ本契約ではなく、物件をほかの人に売らないよう押さえることなので、売主としてはその間キャンセルになるリスクをともなうため、契約までの期間を長くとりたくないという事情があります。
買主がこの間に見積書や工事請負契約を結ばなければならないとしたら、このときまでに依頼するリフォーム会社が決まっていなければ、数日間で依頼先を決めて、見積もりをもらい、契約に至るのはきわめて難ことになりかねません。
【図】物件決定からローンの申し込みまでの流れ
住宅ローンの申し込みまでに工事請負契約を済ませるためには、物件探しと同時にリフォーム会社探しもしなければ、間に合わないということが理解していただけましたでしょうか。そのためには早くからインターネットや専門誌で多くの情報に触れておき、そうして、漠然とこんな感じの空間に住みたいなというイメージが湧いてきたら、次はリフォーム会社にアプローチしてみてください。実際に会って話を聞いてみないと、始まりません。
そのためには電話をしたり、メールを出したりするなど、やりやすい方法を選べばよいのですが、案外アプローチしやすいのが、相談会や現場見学会などのイベントに参加する方法です。そこに行けば、自分が聞きたいと思っていたことも聞けるし、いろいろな提案をしてもらえます。その中から自分の希望を叶えてくれそうな会社を選びましょう。早くから、これはという会社が見つかれば、物件の内覧に同行してもらい、アドバイスを受けることもできるようになり、物件探しにもメリットがあります。おうちの情報館・リフォーム館に是非お問合せください。
不動産の活用とよく言われるのだが、相続対策までも含めて考えてもらえるの？
弊社の不動産活用のご提案は、
①社会的条件・・・景気・法制・税制・地価・市場の動きなど
②対象不動産の立地条件・・・対象地や近隣地域の要因分析など
③人的条件・・・所有者や関係者の状況など
これらの①～③を考慮した相続対策を合わせてご提案しております。
円満な遺産分割、相続税の軽減、納税資金の準備などを考え、例えば、不動産（土地）を３分割（自宅等の残す土地、納税等のため売却する土地、有効利用して収益を得る土地）する考えに立っております。更に有価証券や預貯金などを含めて相続対策のお役に立てるよう配慮しております。
第５１回エムタウン情報学院,盛況に開催されました。
昨日は大変お暑い中,ご来場いただき誠にありがとうございました。講義では第１部は広大地について第２部では２５年度の税制改革と相続税について大河原税理士よりとてもわかりやすい説明が御座いました。
また,質疑応答でも参加された皆様の熱心な質問があり有意義な時間を皆様と共有できましたこと,深く感謝いたします。今後とも皆様にお役にたてるよう努力してまいります。
改めてになりますが、太陽光のエネルギーの電力変換について教えてください。
高気密・高断熱住宅ならスマートハウスは不要ですか？
少し、整理しておきましょう。スマートハウスの基本は、照明や冷暖房、給湯などに必要なエネルギーをできるだけ減らすことです。
冷房や暖房に必要なエネルギーを減らすためには、住宅の構造を「高気密・高断熱住宅」にして夏の暑さや冬の寒さが部屋に入ってこないようにすることが必要です。
「高気密」は、すきま風が入らないようにすること。すると冷暖房中はすきま風による自然換気が行えないので、換気口を使った「計画換気」となります。
「高断熱」は、住宅と外気が接する外壁や屋根、窓などの断熱性を高めて、そとの暑さ、寒さが伝わってこないようにすることです。
住宅構造だけでなく、屋根のひさしや樹木を利用する。つまり太陽光が住宅の中に差し込むと、住宅の中で熱が発生します。冬場はできるだけ太陽光を住宅内に導き入れてその熱を暖房として利用し、夏場は太陽光をできるだけ避けるようにして室内の温度が上がるように防ぐように設計することが重要です。
屋根のひさしの長さや多くの羽根板を並行に組んだ「ルーバー」の羽根板の角度を調整することで、冬と夏で太陽光が差し込む範囲を制御することができます。また、庭に落葉樹を植えておくと、夏は茂った葉が太陽光を遮り、冬は落葉して太陽光を透過させるという自然の機能も活用できます。
このようにパッシブデザインを行うとスマートハウスの性能(省エネ）はさらにあがります。
賃貸マンションを購入した際の税金など簡潔に教えてもらえますか？
不動産を所有されているオーナーの皆様は、固定資産税だけでなく、所得税・住民税・事業税・消費税など実にたくさんの税金に囲まれており、その負 担は大変なものだと思います。しかし、不動産賃貸業は、賃貸住宅を建築したのち年数が経てば経つほど所得税等の負担が重くなるよ うになっています。このことを皆様はご存じでしょうか？
1）経費と税金の関係
不動産賃貸業の経費は、減価償却費・借入金の利子が大半を占めています。減価償却費は計算上の経費ですが、定率法を選 択していると減価償却費が毎年どんどん少なくなっていき、耐用年数を過ぎると減価償却費そのものがなくなってしまいます。
また、アパートローンは元利均等方式が一般的ですが、元利均等方式は、同じ返済額が続いても、返済が進むにつれて返済額のうち利息の占める割合が少なく なっていきます。つまり、同じ支出が続いたとしても経費が少なくなっていくことで不動産所得は毎年上昇し、その結果、税金の負担も毎年重くなっ ていくわけです。このことを知らずに後になって苦労されている大家さんをお見かけすることもあります。
これらの税金を抑えることも上手な賃貸経営のための大きなポイントであることはいうまでもありません。
また、アパートローンは元利均等方式が一般的ですが、元利均等方式は、同じ返済額が続いても、返済が進むにつれて返済額のうち利息の占める割合が少なく なっていきます。つまり、同じ支出が続いたとしても経費が少なくなっていくことで不動産所得は毎年上昇し、その結果、税金の負担も毎年重くなっ ていくわけです。このことを知らずに後になって苦労されている大家さんをお見かけすることもあります。
これらの税金を抑えることも上手な賃貸経営のための大きなポイントであることはいうまでもありません。
2）大家さんを悩ます相続税
また、不動産オーナーの皆様には、相続税の問題も大変重要です。国税庁の相続税 の申告事績によれば、日本の資産家の所有する財産のうち56.0％は不動産で、現預金の割合はわずか20.5％しかありません。これに対して相続税は最高 で50％の税率が課税されますので、資産家の多くの方が相続税の納税にご苦労されていることがわかります。
家族構成や資産構成などにより、とるべき税金対策は異なりますが、オーナーの皆様に最低限行っていただきたい対策などについては、来週８月２４日弊社で開催されるエムタウン情報学院でも取り上げられていますので、ぜひご参加くださいませ。より良い賃貸住宅の経営につないでくだされば幸いです。
