【自主管理の落とし穴】管理業務のストレスにさようなら。不動産自社物件で実践する「督促の鉄則」
創業103年、地域と共に歩む松井産業です こんにちは。松井産業です。 私たちは単なる不動産会社ではありません。注文住宅・リフォームなどの「建設」、地域の高齢者を支える「介護」、そして「モスバーガー」の店舗運営などの「飲食」。これら多角的な事業を通じて、地域の皆様の「暮らし（ライフスタイル）」全体をサポートしている企業です。
仕事柄、多くのアパート・マンションオーナー様と接しますが、今回は先日お会いしたあるオーナー様の実例をもとに、「家賃滞納トラブルの解決策」を共有します。
松井産業も不動産屋ですので当然自社物件をもってますし、昔からの借主様もいらっしゃいます。そういう方は保証会社に加入していないケースも多いです。
大手メーカーから自主管理へ そこで待っていた「落とし穴」 そのオーナー様は、元々大手ハウスメーカーでアパートを建築・管理されていました。しかし「管理対応の悪さ」に不満を持ち、契約を解除。現在はご自身で管理する「自主管理」に切り替えられていました。
しかし、実際にお話を伺うと、なかなか厳しいな状況でした。
保証会社未加入：古くからの入居者様のため、保証会社に入っていない。
家賃滞納の発生：その入居者様からの入金が止まっている。
孤独な督促業務：何度連絡しても支払われず、精神的に追い詰められている。
プロが教える！滞納解決のための4つの鉄則
松井産業も自社物件を保有しているため、家賃が入らない不安は痛いほど分かります。そこで、プロの視点から以下の4つのアドバイスをさせていただきました。自主管理で苦しんでいる方は、今すぐ実践してください。
- 「言った言わない」は命取り！必ず書面化する 自主管理の方に多いのが口約束です。これはトラブルの元です。「いつまでに・いくら払うか」を明記した「覚書（念書）」を作成し、必ず署名・捺印をもらってください。さらに重要なのが「万が一退去する場合、室内の残置物の所有権はすべて放棄する」という一文を入れること。これがないと、夜逃げされた時に荷物が処分にリスクが伴い、次の募集が難しくなる場合があります。
- 本気度を示す「内容証明郵便」 電話や普通の手紙では「まだ大丈夫」と甘く見られます。証拠能力が強い「内容証明郵便」を送ることで、「オーナーは本気だ（法的手段も辞さない）」という心理的プレッシャーを与える必要があります。
- ダラダラと待つのではなく「3ヶ月滞納が続けば契約解除となります」と、期限を明確に通告することが重要です。一般的に信頼関係破壊の目安となるのは3か月です。
- 連帯保証人へは「即座」に連絡を 「連帯保証人にまで連絡するのは・・・」と連絡を遅らせるのは、かえって保証人を苦しめます。滞納額が数十万になってからでは、保証人も払えません。 滞納が起きたら即日連絡してください。多くの場合、保証人から本人に連絡がいくことで、慌てて支払われるケースがほとんどです。
辛い業務はプロにお任せください 今回のオーナー様のように、保証会社なしでの自主管理は、トラブル時に「孤独な戦い」を強いられます。
松井産業の管理システムなら、オーナー様を以下の体制でお守りします。
保証会社加入の徹底： 滞納リスクをゼロにします。
管理の代行： 入居者様とのシビアな交渉は全て私たちが引き受けます。提携弁護士もおりますので、法的なトラブルも迅速に相談可能です。
建物と人のケア： リフォーム部門による建物維持から、介護部門による高齢入居者様の対応まで、他社にはないワンストップ対応が可能です。
「今の管理に疲れた」「自主管理に限界を感じている」というオーナー様。 飲食や介護まで手掛け、地域の方々の「人となり」を知り尽くした松井産業へ、ぜひ一度ご相談ください。
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