よくある質問

売買物件に関するよくある質問

工事現場での事故防止活動は?

当社では工事現場での事故防止のために毎月1回協力業者様に会社に来ていただいて、月々の施工現場に対する良かった点、改善すべき点をご説明し、情報共有しています。また現場に対しても経営者自らが現場に足を運び現場の安全・品質のチェックを行っています。当社ではこれを安全パトロールという名称で基本的に毎週行っています。 下のビデオは2012年11月に行った三郷市戸ヶ崎Ｗ様邸での安全パトロールのビデオです。

こちらが写真です。

基本的には現場環境整備の徹底が図られているかどうか、につきると考えています。現場がきれいにされ環境整備されていることが事故防止につながり、さらにチェック、細かいところもチェックすることにより意識が向上し、自己を防ぎ品質が向上するものと考えています。

15年ほど前に住宅を購入しました。定期的な塗装は必要でしょうか?

木は生き物であり呼吸をして伸縮を繰り返します。塗装をしなければ風雨や紫外線などにさらされて木の樹脂分が蒸発し腐敗の原因になってしまいます。木が腐る前に塗装を繰り返しすことで、建築部材の補修,補強,取替えなどが必要にならなくなります。

上記写真は当社で現在リフォーム中の物件の木部塗装です。見栄えも良くなります。定期的なメンテナンスを行う事でお家を長持ちさせることができます。

消費税アップの前と後では購入はどっちが得なの?

消費税8%が適用されるのは平成26年4月1日以降に引き渡される物件です。また不動産の場合は消費税がかかるのは建物部分のみで土地にはかかりません。

実は消費税が課税されるのは物件を事業者(不動産会社や販売業者)から購入する場合のみです。

個人所有の中古住宅を不動産会社の仲介で購入する場合売買価格に消費税はかかりません。中古住宅を購入するなら消費税がかからないので税率アップの影響はほとんどありません。但し仲介手数料は「物件価格の3%+6万円+消費税」がかかります。

また消費税アップ後は「住宅ローン減税」が拡充されるため負担は軽減されます。これは毎月12月31日時点の住宅ローン残高の1%相当が所得税から戻される制度です。対象となる残高の上限が2倍となる予定です。新築購入の場合,消費税増税分の負担が和らぐことになります。

なおこの制度は条件を満たせば中古住宅でも適用されます。中古住宅は本体価格に消費税がかかっらないのでこの減税措置を利用すれば消費税増税後のほうがむしろお得かもしれません。

不動産向けの投資で区分マンションと１棟アパートではどう異なりますか？

不動産への投資を検討するとき、多くの人が悩むのが「区分マンションと1棟アパートでは、どちらに投資するのがよいのか」ということです。不動産投資家としてすでに成功をしている人の中にも、「投資するなら区分マンションに限る」という人もいれば、「1棟買いでないと効率が悪い」という人もいます。住まいを考えるときに「マイホームか賃貸か」が必ず議論に上るように、「区分マンションか1棟アパートか」は不動産投資をする人にとっての至上命題といえます。

事実、区分マンションへの投資と1棟アパートへの投資には、それぞれメリットとデメリットがあります。

区分マンションへの投資のメリットは、なんといっても初めの一歩が踏み出しやすいことです。物件にもよるが、首都圏の区分マンションの場合、200〜300万円の手元資金で1,500〜2,000万円ほどの一人暮らし用区分マンションを購入し、毎月数千円〜1万5,000円程度のキャッシュ・フローを得るというのが一般的のようです。場合によっては数十万円の頭金とアパートローンの諸費用だけで購入できることもあります。物件の供給数も1棟アパートと比べるとはるかに多く、それだけ流動性も高い。

一方、デメリットといえるのが、一気に大きなキャッシュ・フローを得にくいということです。毎月数十万円という単位でキャッシュ・フローを得ようと思うと、いくつもの物件を探し出し、融資の審査に通し、決済を行っていくという手間が必要になります。また、所有物件が多くなればなるほど管理も煩雑になってきます。

その点、1棟アパートの場合には、物件をしっかり吟味して選ぶことができれば、1物件でも毎月数十万円のキャッシュ・フローを得ることが十分に可能です。日々の管理や修繕、将来的な建て替えもすべて自分の判断だけで実行できること、土地の価値を活かしやすいことも大きなメリットとして挙げられます。

デメリットは、金額のボリュームがどうしても大きくなってしまうということ。特に、将来にわたって安定した賃貸需要が見込める首都圏で1棟アパートを探すとなると、よほど築年数が古かったり、土地が所有権でなかったり、地の利が悪かったりしない限りは、5,000万円は下らない。たとえ融資が9割ひけたとしても、頭金に諸費用、不動産取得税、火災保険料などが加われば、最初に1,000万円近い資金が必要になります。

他にも細かい違いを挙げればきりがないが、こうして全体を俯瞰すると、不動産投資にかける「本気度」によってどちらが向いているのかが決まってくるともいえます。リスクをなるべく抑え、分散投資のひとつとして、あるいは将来の年金不足を補うための一手段として取り組むなら「区分マンション」、ある程度思い切ったリスクをとってでも新たに大きな収入源を確保したい、今の仕事をセミリタイアして悠々自適に暮らしたい、といった攻めの姿勢なのであれば「1棟アパート」が向いているます。

他の資産運用がそうであるように、不動産投資でも大切なのは「目的」です。物件ありき、利益ありき、ではなく、まずはなんのために不動産投資をするのかを考えることで、「区分マンションか1棟アパートか」の答えが見えてくるかもしれません。

景気の低迷でローン返済が困難になっている方が多いと聞きます。任意売却とはどういったものなのですか？

任意売却とは金融機関の了解を得て所有者自らの意思で不動産を処分することを一般的に任意売却といいます。競売の場合は手続きに費用と時間がかかりまた実勢価格より回収額が低いなどの理由から最近は債権者(金融機関)が任意売却を奨励するケースも増えています。

私たちが初めてのマイホームを建築するにあたって大切な事はありますか?

「家は住むための機械である。幸せのための機械。住宅は生活のための宝石箱でなくてはならない。」
とコルビュジェは言いました。

 

いかに”幸せ”を追求するか。
私たちは,みなさまがどんな時でも”幸せ”を感じる事が出来る家をつくります。

スマートハウスとはどのような住宅のことなのでしょうか？

スマートハウスの定義については各社まちまちで定まった定義というものは決まっておりません。したがってイシンホームで考えるスマートハウスをご説明します。

イシンホームではスマートハウスを賢い住宅という意味で、家庭内のエネルギー消費を最適に制御する住宅と考えています。もちろん太陽光発電による売電も高利回りになるように外観デザインも設計されております。外観デザインにより、BOX型、片流れ、切妻南、切妻東西向、寄棟、切妻組み合わせなどによる利回りと効率を比較した結果、片流れの屋根が一番収益性に優れているため、片流れの外観デザインとなっています。

また太陽光パネルについても、売電価格が髙い１０ｋW近い太陽光発電を設置しています。「MAXスマハ」は省エネだけでなく、家計が助かる未来型の住宅です。「家に住んでいるだけで収益を得ることができる」のです。

「MAXスマハ」の実力は太陽光発電にとどまりません。様々な省エネ設備が標準装備されています。まず、高断熱・省エネ構造。樹脂アルミ複合サッシやウレタン特殊吹き付けによる断熱、通常の3倍の断熱効果がある特殊ガラスなどで、エアコン代があまりかからない高断熱の家を実現しています。エコ・アイ熱交換換気システムは、地熱や人の体から発せられる熱、生活で使われた機器の熱など、室内の排気熱を回収して再利用するシステムで、８０～９０％という日本最高クラスの熱交換率を誇ります。太陽の熱を集めるソーラー床暖システムなど、ハイブリッドでエネルギー効率を高めています。他にもエコキュートによる深夜電力の利用や、標準のLED照明などを加えた未来型住宅はまさに家計が助かる高収益住宅なのです。

MAXスマハについて、その他詳しい資料、ご質問などございましたら、イシンホーム三郷店　松井産業おうちの情報館までお問合せください。イシンホーム三郷店　電話：048-949-0112
参考書籍：MAXスマハを探せ　HEIG設計研究所　代表　一級建築士　石原宏明 著

マイホーム購入を考えています。住宅ローンの借入限度額はどれくらいになるのでしょうか?

マイホーム購入で一番きになるのは住宅ローンの借入限度額です。よく現在の収入でどれくらい借りれますか?という質問を受けます。借入限度額は年収だけでなく,現在お客様がどれだけの借入金があるかでも変わります。「無理なく返済できるかどうか」という点を重視して算定されるからです。

借入限度額の目安となるのが「総返済負担率」です。これはクレジットカードや各種ローンなどの返済額が年収に占める割合を表したものです。無理のない返済額は「フラット35」では年収400万円以上で35%以内とされています(金融機関によって異なります)。借入限度額は「総返済負担率」をベースに返済期間や金利などを踏まえて計算されます。

借入限度額(概算)を知るには住宅金融支援機構ホームページのローンシミュレーションが便利です。例えば年収350万円の方で他に借入が無い方がフラット35を利用した場合,返済期間や金利により最大1,000万円の差が出ます。

借入限度額を上げる方法としては①低金利のローンを選ぶ②返済期間を長くする③夫婦や親子の収入を合算するなどがあります。

借入限度額に用意可能な頭金を加えた金額がマイホームの総予算です。住宅購入には税金などの諸費用もかかります。希望の家を購入したいあまりに借入限度額を無理に広げることがないように資金計画は余裕をもって立ててください。

不動産会社が行う任意売却の実務とはどういったものなのですか？

不動産会社が行う任意売却の実務を見ていくと

第一に債務者･所有者の実態調査をすることからはじまります。利害関係人と債権額の確認をするために債務者へのヒアリングを行うのです。

第二に抵当不動産の現況調査です。対象物件の現況を正確に把握することは重要です。注意すべきポイントとしては①権利関係の実態調査②物件の市場性③対象物件の阻害要因(再建築不適格,既存不適格,境界紛争中,未登記物件等)があげられます。

第三に所有者･利害関係人の意思確認です。不動産会社にとって任意売却のポイントは適正価格の提示と債務者・債権者双方の意思をまとめることにあります。債務者にとって慣れ親しんだ家を手放すことは心情的につらいです。相手の心理を理解しながら納得して頂くことが大切です。また債権者には市場性に適性かつ納得いただける価格提示に努めることが重要です。

第四に買受人探しです。事前合意した売却物件に近い買受人を探す売却活動を行います。

第五は最終合意段階として売買契約締結にあたり債権者の最終合意を得なければなりません。複数の債権者が介在している場合は優先順位に合わせて配分案を作成する必要があります。

以上が非常に簡単ですが不動産会社が行う任意売却の実務の流れになります。

平成24年9月に国土交通省が平成25年度の税制改正要望事項を発表しました。現在自民党政権になってこの要望事項案が国会を通過するかわかりませんが平成25年度の住宅関連の国土交通省税制改正要望の主要項目と改正点の概要について教えてください

住宅関連の主要項目は

①住まいの質の向上と暮らしの安全･安心

②災害に強い国土･地域づくり

③公共交通の安全・安心

以上の3項目です。①住まいの質の向上と暮らしの安全･安心について以下の6つの税制施策が示されています。

1.消費税法改正法,3党合意等を踏まえた住宅の取得に係る税制措置及び財政措置を含めた総合的な対策

消費税率の引き上げに伴う一時の税負担の増加による影響を平準化および緩和する観点から消費税法改正法,関連閣議決定および三党合意を踏まえ中t飼うの取得について税制措置(国税･地方税)および財政措置を含めた総合的かつ十分な対策を講ずると明記されています。

2.住宅ローン減税の拡充

平成25年1年間の控除対象借入限度額引き上げ 2000万円→3000万円等。

住宅取得者が有する借入金額の最大シェアを占める2000万円～3000万円の借入金を引き続き住宅ローン減税の対象とするため平成25年の住宅ローン減税に係る控除対象借入限度額を引き上げるとしています。

3.住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る登録免許税の特例措置の延長

保存登記 本則0.4%→0.15%,移転登記 本則2％→0.3%等の1年間延長

4.住宅の耐震改修等のリフォームをした場合の特例措置の拡充等

耐震改修が行われた既存住宅に係る固定資産税の特例措置の拡充(現行翌年1/2を減額→3年間1/2を減額)

バリアフリー及び省エネ改修に係る所得税の特例措置(改修費の10%を税額控除)の2年間延長及び拡充(蓄電池等の省エネ対象設備の追加)

バリアフリー及び省エネ改修に係る固定資産税の特例措置(翌年1/3を減額)の3年延長

5.中古住宅取得に係る税制

中古住宅取得に係る住宅ローン減税,登録免許税及び不動産取得税の特例措置の適用要件を合理化(既存住宅売買瑕疵保険加入を適用要件に追加)するとしています

6.サービス付き高齢者向け住宅供給促進税制の延長

サービス付き高齢者向け住宅供給促進税制の2年間延長

所得税･法人税 割増償却(5年間40％等)

固定資産税 新築後5年間2/3を減額

不動産取得税 課税標準から1200万円控除等(床面積30㎡以上)

建物と土地をセットで考えて家を建てたお客様の事例はないですか？

ありがとうございます。M様の事例をご紹介します。

M様のマイホーム

前：家賃60,000円+光熱費30,000円=90,000円

今：ローン：80,000円+太陽光売電収入と光熱費△8,000円=72,000円

支払い額が18,000円下がった。2LDK⇒4LDK　２部屋増えました！

 

M様：「アパート生活に不満があり、新居購入を決断しました。仕事が不規則で深夜に帰宅することも多く、以前はアパートの下の階の方から、車の騒音で苦情を言われたりして嫌な思いをしていましたが、今は一戸建てなので気兼ねなく過ごすことができています。しかも家賃6万円+光熱費3万円＝９万円の支払いが、ローン8万円－売電収入8,000円＝7万2,000円の暮らしに。支払も少なくなったのに一軒家が手に入り、ストレスも軽減できてとても嬉しいです。迷っている方はすぐに決断されれば、その分アパートの悩みを早く解決できますよ」

UNITEはフラット屋根のシンプルなデザインですが、バリエーションはないのですか

ニテは外観と内観のバリエーションを数多く用意しております。外観は、屋根の形状で4種、1階のデザインで5種、2階のデザインで4種、合計100種類以上用意しています。また内観では、シンプルモダン、ジャパニーズ、アジアンなどのテイスト別に12種類用意しています。

修繕積立金とは?

区分所有のマンションは長期間にわたって維持・保全していくために必要な共有部分の修繕等をしたり、外壁の補修や配管等をしたりする場合、住民全員が協力して費用を負担をすることになります。
その費用をマンション全体で貯めておく資金が修繕積立金です。

修繕積立金の金額や徴収方法はマンションごとに違います。
管理費とともに集める場合や、入居時に一括で徴収する場合、大規模修繕の際などに、各所有者で応分の負担金を拠出する場合等があります。

分譲マンションの玄関ドアは自分で取り替えたり、色を塗り替たりしてもよいのでしょうか？

ほとんどのマンションの玄関ドアは、マンションの所有者全員の共有部分にあたります。マンション全体の景観に影響を与えてしまうので、かってに取り替えたり、色を塗り替えたりすることはできません。同様に、窓のサッシやバルコニーも共有部分にあたり、勝手に手を加えることはできません。ただし、玄関ドアの内側塗装は所有者の専有部分になるので色を変えることができます。

不動産の売買契約証書に捺印するときは実印が必要になりますか？

契約書への捺印は認印でも法律上問題ありません。
ただし、売主側に関しましては、所有者本人であるかの確認のために印鑑証明を添えて実印にてご捺印いただくことが多いです。

マンションの専有面積とは、どの範囲をいうのですか？

マンションの面積は、通常、専有部分の面積を指します。バルコニーなどの共用部分は含まれません。物件によっては、パイプスペースやメーターボックスも専有面積に含まれる場合があります。
また、カタログなどに記載されている面積（壁芯面積）は、登記簿に記載されている面積（内法面積）と比べると広くなっている点にご注意ください。壁芯とは厚みのある壁の中心線で測った面積、 内法（うちのり）は壁の内側部分の面積です。

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不動産の取得時にかかる税金とは？

不動産の売買契約を結ぶ時には契約書を作成しますが、 このときにかかる税金が【印紙税】です。
契約書には必ず印紙を貼りますので、 これが印紙税の納付です。

その後、土地や建物を取得すると、自分の権利を明らかにするために登記をおこないます。
一般的に、登記は司法書士に依頼しますが、登記の時には【登録免許税】がかかります。

そして、購入後不動産の所在する都道府県に納める税金が【不動産取得税】です。
不動産取得税は、登記に関係なく売買・交換・贈与のいずれであっても課税されます。

重要事項説明について教えてください

宅地・建物の売買契約を行う場合には、宅地建物取引主任者の資格を有したスタッフが取引主任者証を提示して、物件と取引についての重要事項を、書面をもって説明しなければなりません。これを重要事項説明と言います。

重要事項説明書には、物件のことや、土地の建築上の規制、金銭・契約の取引上のことなど、不動産取引の最も重要なことが書かれています。

住宅ローンを滞納するとどうなりますか？

金融機関にもよりますが当初3ヶ月間は手紙による督促が来ます。（滞納3ヶ月では競売にはかけられません）その後は電話連絡もあり今後の返済計画等の話し合いになります。

通常住宅ローンは、6ヶ月滞納すると「期限の利益の喪失」になり、債務が保証会社に移行します。出来るだけ早めに不動産会社や金融機関にご相談下さい。

不動産の基礎知識に関するよくある質問

私は個人で事業を営んでいます。事業は好調で売り上げは右肩上がりですが所得を理由に融資を断られました。なぜでしょうか?

金融機関では売上高ではなく公的な所得証明書などで証明できる所得(売上から諸経費などを引いた後の所得金額)を基に審査します。いくら売上高が増えていても所得証明書で証明できる所得が少なければ審査上不利となってしまいます。

自営業の方で今後ローンの申込みを予定されている方は所得証明書に記載される所得金額を多く計上できる様に意識することが大事です。

また所得の安定性も判断材料となるので急な増減があるよりは2～3年程度安定した所得がある方が好ましいと言えます。

増税の負担を軽くする「住宅ローン減税」とは?

住宅ローン減税とは自分が住むための住宅をローンを利用して購入した場合,一定期間住宅ローンの残高の一定割合を所得税から控除することができるものです。

今回の増税に合わせこれまで10年間で最大200万円だった控除額が倍の400万円に拡充されました。控除額が非常に大きいので消費税8％で買った方が得するケースも見られます。

消費税率5％で家を購入された方は増税前の最大控除額200万円が適用されます。控除を受けるためには初年度は確定申告をする必要があり次年度からは年末調整で済みます。

炭の家とは?

炭の家は外気を吸気して炭の層を通し空気を清浄して部屋に送る独自の換気システムです。炭の家ではきれいな空気を存分に採入れることで健康で快適な毎日を過ごすことができます。

炭は空気の清浄や消臭,調湿,マイナスイオン,遠赤外線,防腐,電磁波遮断の７つの効果があるといわれます。炭を1階の床下,2階床と一階の天井の間に総量1トンも敷き詰め,その効果を余すところなく活かすのが「炭の家」。

24時間換気システムで常時,室内に清々しいキレイな空気を送り込み循環させます。空気清浄器の効果は設置した部屋だけですが,炭の効果は全室に及びます。しかも効果の持続年数は約38年間です。また「炭の家」は耐震性や耐久性も重視しており木造軸組工法と2×4工法の長所を併せ持った構法を採用しています。是非一度,快適な暮らしを展示場で体感されてはいかがでしょうか。

戸建賃貸はアパート,マンションと比較してリスクや収益性はどう?

当社は市場調査してから地域や市場を考えて戸建賃貸を提案します。

投資物件ですのでリスクの少なさ,収益物件成り立つかと納得した上で提案してます。

戸建賃貸にはアパートにない魅力があります。

1.空室リスクの低下

集合住宅の場合常に空室リスクがつきまとい,購入時に期待したような利回りを得ることがなかなかできません。一方,戸建て賃貸はいったん借り手がついたら10年,20年もしくはそれ以上と長く入居してくれる確率が高いのがメリットです。その間,空室リスクに悩まされることなく,安定した賃料を得ることができます。また,戸建賃貸は入居者さん自身が管理してくれることが多いためオーナー様の手間も少なくなります。

2.高い利回りが期待できる

戸建を安く購入するか,新築するにしても賃貸用としてコストを抑えて建物を建てれば高い利回りが期待できます。

3.中古住宅として売ることができる

得られる収益から価値が決まる集合住宅は経年とともに空室リスクが高まれば価値は下がっていきます。しかし戸建てなら中古住宅として市場に出すことができます。土地,建物それぞれの価値を地か価値で認められて売ることができます。

4.相続対策に有利

集合住宅だと例えば子どもが3人いたら相続の際には共有名義にするか売却してそのお金を分けるしかなくなり争いのもとになります。しかし親御さんが生きている間に3つの区画に分けて戸建て賃貸にしておけば子どもたちは区画ごとに均等に相続できます。相続後は子どもたちがそれぞれの人生設計に合わせて売っても貸しても住んでもよく選択肢が広がります。

このようにオーナー様にとっては戸建て賃貸には長い目で見た場合のメリットがたくさんあります。

実際の施工事例です。

H様戸建賃貸(東京都足立区竹の塚)

I様戸建賃貸(埼玉県三郷市彦成)

M様戸建賃貸(埼玉県三郷市彦川戸)

N様戸建賃貸(埼玉県三郷市天神)

U様戸建賃貸(埼玉県三郷市彦成)

実際に当社で管理運営させていただいておりますがおかげさまですべて満室状態となっております(平成25年10月現在)

新築の際価格とデザインとは関係する？

大いに関係します。予算により建物の大きさ,仕上げ設備,構造が変わります。

 

総予算から土地代と諸費用,税金を引いた金額が家に使える金額です。ちなみに今回のご質問外ですが最近では定期借地権を利用して土地代が大幅に節約できる案件もあります。

住宅メーカーの坪単価と標準装備によって全体のデザインが違います。

住宅会社の収益構造が大手住宅メーカーと工務店では異なります。従って収益構造は住宅の坪単価に影響を与えます。

大手だと坪単価55～70万円,工務店の場合46万円から55万円ぐらいでしょうか。坪単価の安い会社は,別途工事のオプションが多いため結局最終的には他社と比してもほぼ同じくらいの坪単価になります。

また標準装備を最初から多く見込んでデザインすると追加オプションの金額増減が少ないので楽です。打合せの度に,オプション見積りをして金額が増減するのはお客様も営業も大変です。

例えば,奥様の家事を1/2にするコンセプトデザインの場合,洗面所に造り付けの家具、衣類棚等が必要になります。標準装備が多いか少ないかによって、家のコンセプトデザインの質も変わってきます。

シロアリの被害に合う前の対策はありますか？

昔はシロアリ対策といえば「駆除」が中心で、シロアリ業者の仕事はシロアリを殺すことでした。

しかし現在は「防除」という考え方が一般的です。防除とは予防と駆除を合わせた考え方のことで、被害のない家には予防施工だけを、すでに被害のある家には駆除施工と予防施工を併せて行います。

防除法は主に2つ。一つは、薬剤を散布する』ケミカル工法。もう一つは、薬剤をまかず、家の周囲にトラップをしかけてシロアリを誘殺する維持管理型のベイト工法です。それぞれの工法の特徴を知り、どちらを選択するかを決めましょう。

ケミカル工法は、土台や床束、大引きといった床下部材や土壌に薬剤を吹き付ける方法です。メリットは、即効性があって、費用が安いこと。シロアリがいない家の場合、部材や土壌に薬剤を吹き付ければシロアリは寄ってきませんし、すでにシロアリが侵入している場合は、被害箇所に穴をあけて薬剤を注入すれば退治できます。ただ、薬剤を大量に使用しなければならないデメリットもあります。

一方、新しい防除方法として注目を集めているベイト工法は、少量の薬剤を混入した餌（ベイト剤）を直接シロアリに与えて駆除する工法です。この薬剤は遅効性のためすぐには死なず、働きアリがせっせと巣に持ち帰って仲間に分配します。やがてベイト剤は巣全体に行きわたり、巣のシロアリが全滅するのです。予防の場合は建物の外周のステーションを埋め込みシロアリをおびき寄せてベイト剤を与えます。

使用する薬剤の量はケミカル工法の約1000分の一。シロアリの脱皮を阻害することによって泰司する薬剤なので、脱皮しない人間や犬などに害はありません。その反面、薬剤を巣全体に行きわたらせるまでに時間がかかるというデメリットもあります。すでにシロアリが侵入している場合、すべて退治するには3～4か月を要する為、被害箇所がはっきりしている場合はそこだけをケミカル工法で処理し、ほかの場所はベイト工法で予防するのが一般的です。

不動産向けの投資で区分マンションと１棟アパートではどう異なりますか？

不動産への投資を検討するとき、多くの人が悩むのが「区分マンションと1棟アパートでは、どちらに投資するのがよいのか」ということです。不動産投資家としてすでに成功をしている人の中にも、「投資するなら区分マンションに限る」という人もいれば、「1棟買いでないと効率が悪い」という人もいます。住まいを考えるときに「マイホームか賃貸か」が必ず議論に上るように、「区分マンションか1棟アパートか」は不動産投資をする人にとっての至上命題といえます。

事実、区分マンションへの投資と1棟アパートへの投資には、それぞれメリットとデメリットがあります。

区分マンションへの投資のメリットは、なんといっても初めの一歩が踏み出しやすいことです。物件にもよるが、首都圏の区分マンションの場合、200〜300万円の手元資金で1,500〜2,000万円ほどの一人暮らし用区分マンションを購入し、毎月数千円〜1万5,000円程度のキャッシュ・フローを得るというのが一般的のようです。場合によっては数十万円の頭金とアパートローンの諸費用だけで購入できることもあります。物件の供給数も1棟アパートと比べるとはるかに多く、それだけ流動性も高い。

一方、デメリットといえるのが、一気に大きなキャッシュ・フローを得にくいということです。毎月数十万円という単位でキャッシュ・フローを得ようと思うと、いくつもの物件を探し出し、融資の審査に通し、決済を行っていくという手間が必要になります。また、所有物件が多くなればなるほど管理も煩雑になってきます。

その点、1棟アパートの場合には、物件をしっかり吟味して選ぶことができれば、1物件でも毎月数十万円のキャッシュ・フローを得ることが十分に可能です。日々の管理や修繕、将来的な建て替えもすべて自分の判断だけで実行できること、土地の価値を活かしやすいことも大きなメリットとして挙げられます。

デメリットは、金額のボリュームがどうしても大きくなってしまうということ。特に、将来にわたって安定した賃貸需要が見込める首都圏で1棟アパートを探すとなると、よほど築年数が古かったり、土地が所有権でなかったり、地の利が悪かったりしない限りは、5,000万円は下らない。たとえ融資が9割ひけたとしても、頭金に諸費用、不動産取得税、火災保険料などが加われば、最初に1,000万円近い資金が必要になります。

他にも細かい違いを挙げればきりがないが、こうして全体を俯瞰すると、不動産投資にかける「本気度」によってどちらが向いているのかが決まってくるともいえます。リスクをなるべく抑え、分散投資のひとつとして、あるいは将来の年金不足を補うための一手段として取り組むなら「区分マンション」、ある程度思い切ったリスクをとってでも新たに大きな収入源を確保したい、今の仕事をセミリタイアして悠々自適に暮らしたい、といった攻めの姿勢なのであれば「1棟アパート」が向いているます。

他の資産運用がそうであるように、不動産投資でも大切なのは「目的」です。物件ありき、利益ありき、ではなく、まずはなんのために不動産投資をするのかを考えることで、「区分マンションか1棟アパートか」の答えが見えてくるかもしれません。

改めて教えて。消費税引き上げでマイホームにどんな影響がありますか？

ご存知の通り、安倍総理が来年4月から消費税を8％に引き上げることを決めました。税率引き上げについては、政府が経済指標を確認し、総合的に勘案したうえで実施することになっていましたが、予定通り、まず8％への増税を決めたということです。これによって、マイホームにどんな影響があるのか、整理をしておきましょう。消費税が上がると、マイホームでどんな影響がある？

消費税率は現行の5％から、2014年4月に8％、2015年10月に10％へ2段階で引き上げられる予定となっています。今回決まったのは、8％への引き上げです。
具体的に、マイホームに関して消費税の影響を受けるものを挙げてみましょう。

●消費税率の引き上げによりマイホームに関して金額が上がるもの
・住宅の建物価格（土地は非課税）
※個人が売主の中古住宅などの場合を除く
・土地の造成・整地費用など
・建物の建築工事やリフォーム工事などの請負工事費用
・不動産会社に支払う仲介手数料
・住宅取得に必要な諸費用の一部（住宅ローン融資手数料、司法書士報酬など）
※印紙税や登録免許税などの租税公課は課税対象外
・駐車場の賃料（住宅の賃料は非課税）
※マンション敷地内の管理組合が管理する駐車場を除く

次に、消費税率が引き上げられるタイミングについて。住宅に課税されるのは、「引き渡し時」ということに注意。住宅購入の場合は、住宅ローンと合わせて住宅価格の全額を支払って引き渡される時点、注文住宅やリフォームの場合は、建築工事が終わって工事費用の全額を支払って引き渡される時点となります。

つまり、いつ契約したかにかかわらず、引き渡しが2014年3月末までなら5％、4月以降なら8％の消費税が適用されるということになります。（ただし経過措置により、9月末までに建築請負契約を交わした場合は、引き渡しが来年4月以降であっても現行の5％が適用されます。）マイホームには、増税の影響を軽減する措置も用意されています。

1997年に消費税率が3％から5％に上がったときには、増税前年の駆け込み需要が生じ、増税後はその反動で需要が大きく減少しました。そこで政府は、住宅の需要を平準化するために、さまざまな緩和措置を設けています。その緩和措置を挙げてみます。

●消費税率が引き上げられた際に、減税枠が拡充されるもの
・住宅ローンを利用して住宅の購入や増改築を行った場合、ローンの一部を所得税などから控除する（住宅ローン減税）
・長期優良住宅を新築する際に、性能強化にかかった費用の一部を当該年度の所得税から控除する（投資型減税）
・住宅の耐震、省エネ、バリアフリーリフォームをする場合、工事費の一部を当該年度の所得税から控除する（投資型減税）
・ローンを利用して、住宅の省エネ、バリアフリーリフォームをする場合、ローンの一部を所得税から最大5年間控除する（ローン型減税）
※住宅取得時の諸費用関連では「住宅の売買やリフォームの契約をする場合、印紙税を軽減する」制度を拡充し「住宅の所有権や抵当権について登記する場合、登録免許税を軽減する」制度を延長することになっている。

緩和措置の最大のものは「住宅ローン減税の拡充」です。住宅ローン減税とは、年末のローン残高の1％が10年間にわたり、所得税から控除されるもの。所得税だけで引ききれない場合は、翌年の住民税から一定額まで控除される。この制度が、2017年まで延長されることが決まっています。

現行では、控除の対象となるのは、年末のローン残高の2000万円まで。ただし、2014年4月以降で8％または10％の消費税が適用された場合は、4000万円まで引き上げられるなどの拡充措置が用意されています。現行では最大控除額は年間20万円、10年間で200万円が最大控除額となるが、８％が適用された場合は、年間40万円、10年間で400万円までに拡充されます。
※認定住宅（長期優良住宅及び低炭素住宅）の場合は、控除の対象がそれぞれ1000万円上乗せされるので、最大控除額は現行で300万円、消費税8％適用の場合で500万円となります。

また、住宅ローン控除の額を所得税で差し引きできない分を住民税から控除することができる額も、増税後は引き上げる（現行で最大で年間9.75万円→増税時13.65万円に拡大する）ことになっています。

 

しかし、年収が低いなどの理由で所得税の納税額が少ない人の場合、住宅ローン減税の拡充の恩恵をあまり受けられない可能性があります。そこで、住宅ローン減税を補完して消費税増税の負担を軽減するものとして「すまい給付金」が設けられています。すまい給付金には、対象者の収入に上限があるほか、住宅ローンを利用せずに現金で払った場合でも一定の条件を満たせば、給付が受けられることになっています。

まず、収入の上限については、消費税8％が適用される場合(※)で、年収の目安が一般的な家庭で約510万円以下（単身や共働きの場合の目安は約463万円以下）の場合に、給付対象となる。収入レベルに応じて10万円～30万円が給付される仕組みです。ただし実際には、「都道府県民税の所得割額」で収入を判断されるので注意が必要です。
※消費税10％の場合は収入基準や給付額が異なります
そのうえで、第三者の検査によって住宅の品質が確認されることなどが必要になります。

【図2】「すまい給付金」の給付対象の条件

このように、おおむね消費税増税分を減税や給付金などで軽減する措置が取られています。取得する住宅の建物価格やローンの借入額、納税額などによって、どの程度軽減されるかは変わってきますが、じっくり考える時期でもあります。

また、マイホームについては、住宅ローンの金利や住宅価格などの動向による影響も大きいので、消費税だけにとらわれずに、長期的な視点にたって自分たちのタイミングを重視するとよいでしょう。

なお、個人が売主の中古住宅は、消費税課税対象外なので、増税の影響を受けない代わりに、住宅ローン減税の拡充なども適用されません。ただし、増税後は、仲介手数料や諸費用の一部が課税対象となるので、支払い時期によってはその分の負担は増えます。

消費税率の引き上げを決めた安倍政権ですが、増税の一方で、“経済政策パッケージ”と称する5兆円規模の経済対策を盛り込んでいます。法人税の減税で投資の促進や雇用の拡大、賃金の上昇を図る一方で、低所得層に現金を給付するなどにより、経済再生と財政健全化は両立できるとしています。
首相の思惑通りに景気が良くなって、希望の住まいを手にすることができ、積極的に消費をしていくという好循環になってくれることを願っているのが、多数意見ではないでしょうか。

住宅金利の動きが激しいのですが何を基準にすればよいですか？

住宅金融公庫が8月に公表した、民間金融機関の住宅ローンの利用者及び利用予定者への調査結果を見ると、市況の変化を受けて、住宅ローン利用予定者の金利選択に変化が表れる一方で、実際に借り入れをする際には適用される金利の影響を強く受ける傾向も見られます。そこで、住宅ローンの選び方について一緒に考えてみましょう。

まず、住宅ローン利用予定者の動向ですが、「民間住宅ローン利用者の実態調査間住宅ローン利用予定者編】（2013年6月調査）」によると、今後1年間の住宅ローン金利見通しについては、「現状よりも上昇する」という回答が57.8％と過半数となっています。

金利上昇の局面では、通常は金利を長期間固定するローンのほうが有利といわれています。金利上昇を予測する人が増えているため、希望する金利タイプを見ると、「変動型」は2012年2月調査の34.8％を境に減少しており、今回は24.8％にとどまった。一方、「全期間固定型」は36.0％、「固定期間選択型」は39.2％となっています。

次に、実際に住宅ローンを利用した人の動向を見ましょう。「金利タイプ別利用状況（2013年5月・6月期）」によると、「変動型」は、5月に借り入れた人では32.6％となり、4月の45.7％から激減したが、6月には44.6％と戻るような結果となりました。これとは逆に「全期間固定型」は、5月に借り入れた人では36.1％となり、4月の23.9％から激増したが、6月には19.9％と急減しています。

その理由は、適用される金利にあると考えられます。「変動型」の金利は、都市銀行などで優遇金利を利用すれば、0.875％となり、当面はこの金利のまま推移している。一方、「全期間固定型」の代表格である「フラット35」（21年以上35年以下）の金利は、市場の長期金利の影響を受けて、上がり下がりを繰り返しています。

特に2013年に入ってからは、アベノミクスにより長期金利が乱高下をしたため、フラット35の金利も下がり基調だったものが、2013年1月に上昇に転じた後、4月には史上最低金利を更新する1.8％まで下落し、6月に再び上昇するという動きを見せています。

5月では、金利上昇を懸念して、0.875％の変動型よりも1.8％（最低金利）に下がったフラット35を選ぶ人が増えていたが、6月にフラット35の金利上昇を受けて、変動型や10年の固定選択型などを選ぶ人が増えたということだと推測しています。また、6月には、三井住友銀行、三菱東京ＵＦＪ銀行、みずほ銀行などが固定選択型の2年・3年タイプの期間限定キャンペーンを行い、さらに金利を引き下げたため、6月の固定期間選択型の2年・3年の利用率も上がっています。

 

【図1】金利タイプ別利用状況とフラット35金利
（出典：住宅金融支援機構の「金利タイプ別利用状況（2013年5月・6月期）」と「フラット35（21年以上35年以下）借入金利の推移（最低～最高）」を参考）

たしかに、消費税増税前の駆け込み需要を当て込むなどの理由で、住宅ローンの金利競争が過熱しています。
ネット銀行の住宅ローンの低金利に対抗して、地方銀行の一部で金利優遇キャンペーンを始めたり、都市銀行で2年・3年ものの優遇キャンペーンを始めたりといった、低金利をウリに激しい競争が続いているのです。

一方で、金利競争が続けば、金融機関の収益を圧迫しかねません。金利以外のサービスで顧客の取り込みを図ろうという動きも見られます。
例えば、みずほ銀行では、ライフイベントに応じて返済額を増減できる「ライフステージ応援プラン」というサービスを8月19日から始めました。家計に余裕がある時期は返済額を増やし、教育費がかかる時期や妻の育児休暇などの時期に返済額を減らすことができるというものです。また、新生銀行では、6月からリフォーム資金もまとめて住宅ローンで借りられるようにしています。

住宅ローンを借りれば、35年などの長期間返済し続けることになります。低金利は確かに、返済額が少なくて済む、同じ返済額であればより多くの額を借りられるなどのメリットがあります。しかし、当初の金利が低いということだけでローンを選んでしまうと、金利の上昇で返済額が上がるローンの場合、返済額増額の手立てがなければ最悪破綻ということも。そのときは借り換えればいいと安易に考えていると、借り換えの手数料が用意できない、健康や収入の面で借り換えができないといったことも起こり得ます。

誰かに勧められて10年固定を選択したら、10年後に金利が上がって、かつ子どもが大学入学を迎えて、返済額のアップに耐えられないといった場合でも、責任は自分にあります。あらかじめ自分のライフプランをよく検討し、返済額はもちろんのこと、万一のリスクにはどう対応するかまで考えて、自分に適したローンを選ぶことが大切です。それには、金利だけでなく多くの情報を集めて、しっかりとローンの比較検討をすることが良い選択といえます。

改めてになりますが、太陽光のエネルギーの電力変換について教えてください。

太陽光発電とは、太陽光のエネルギーを太陽光発電パネル（太陽電池）によって直接、電力に半関する発電方法のことです。太陽光発電パネルで発電した電気は直流で電圧も高いため、パワーコンディショナーという危機で商用電源と同じ交流100ｖに変換されて使われます。

太陽光を直接、電力に変換する太陽光発電システムの設備は、太陽光発電パネル、取付架台、パワーコンディショナーなどからなります。燃料費は不要で、維持管理の手間や費用もあまりかかりません。太陽光発電パネルと課題の荷重を支えられる屋根や壁面があれば、簡単に設置できるので、すべてのスマートハウスに採用されると言っても過言ではありません。

 

高気密・高断熱住宅ならスマートハウスは不要ですか？

少し、整理しておきましょう。スマートハウスの基本は、照明や冷暖房、給湯などに必要なエネルギーをできるだけ減らすことです。

冷房や暖房に必要なエネルギーを減らすためには、住宅の構造を「高気密・高断熱住宅」にして夏の暑さや冬の寒さが部屋に入ってこないようにすることが必要です。

「高気密」は、すきま風が入らないようにすること。すると冷暖房中はすきま風による自然換気が行えないので、換気口を使った「計画換気」となります。

「高断熱」は、住宅と外気が接する外壁や屋根、窓などの断熱性を高めて、そとの暑さ、寒さが伝わってこないようにすることです。

住宅構造だけでなく、屋根のひさしや樹木を利用する。つまり太陽光が住宅の中に差し込むと、住宅の中で熱が発生します。冬場はできるだけ太陽光を住宅内に導き入れてその熱を暖房として利用し、夏場は太陽光をできるだけ避けるようにして室内の温度が上がるように防ぐように設計することが重要です。

屋根のひさしの長さや多くの羽根板を並行に組んだ「ルーバー」の羽根板の角度を調整することで、冬と夏で太陽光が差し込む範囲を制御することができます。また、庭に落葉樹を植えておくと、夏は茂った葉が太陽光を遮り、冬は落葉して太陽光を透過させるという自然の機能も活用できます。

このようにパッシブデザインを行うとスマートハウスの性能(省エネ）はさらにあがります。

物件を見た時に、必ず確認をしなければならないことは何ですか？

現地で確認する際は、デジタルカメラを持参することも大切なことの一つですが、１０項目についてチェックポイントをお伝えします。

■騒音は第1チェック項目

現場でしかわからないこと、それが騒音です。鉄筋コンクリート造りで二重床・二重天井採用ならベストなのですが、木造のアパートなどではある程度の騒音は覚悟せねばならないでしょう。お隣や上下階にどんな人が住んでいるのか、ベランダ側や廊下部分から確認しておきましょう。

■第２チェック項目　周囲から見た物件の環境

女性が気にしておきたいのが、玄関のある廊下側や窓側から、自分の部屋が「まる見え」ではないかどうかです。近くに高い建物があるときは、注意してみましょう。窓があるのに、カーテンを引きっぱなしで暮らすのはつらいです。

■第3チェック項目　日当たりはOK?

昼間でも蛍光灯が必要なほど暗い部屋は、気分も沈んでしまうもの。やっぱり明るい部屋がいいですよね。洗濯物も乾かなくなるので、日のあたり具合は必ずチェックしましょう。

■第4チェック項目　収納は足りる?

一人暮らしの部屋だと収納力はそんなに期待できませんが、シューズラックや床下収納など、プラスアルファの収納力がある物件は魅力的です。あと収納天井が扉より高すぎる収納スペースの場合、広さに惑わされないことも大切です。スペースが広くても天井ぴったりまでモノがしまえないデッドスペースは、あってもなくても変わらないことがあります。

■第5チェック項目　電波が入るかどうか

携帯の電波が入るかどうかは、意外と見落としがちなポイントです。また、インターネット回線の種類も要チェック。

■第6チェック項目　カビ・壁紙の汚れをチェック

目に見えない湿気で、内装の汚れやはがれがないかどうかをチェックしましょう。クロスがはがれている場所、収納スペースの汚れた場所は、湿気がたまったりカビがはえやすかったりする場所だということ。既にクリーニング済みだという場合は、チェックが難しいですが、カビ臭い場所がないかどうか、ニオイでも確認してみましょう。

■第7チェック項目　洗濯機置き場と冷蔵庫を置くスペース

洗濯機が入らない、冷蔵庫が入らないとなると、買い替えが必要になります。また洗濯機置き場が室内にある場合は、水道蛇口の高さと、排水口の形状もチェックしておきましょう。それらが洗濯機と合わない場合もあります。

■第8チェック項目　風通しと悪臭チェック

窓を開けて風通しの良さと、悪臭が入りこんでこないかをチェックしましょう。また窓付近に近隣住民の方の換気扇がないかも、チェックしておきましょう。

■第9チェック項目　エアコンと室外機の配置場所

エアコン、室外機が置けるかどうかと併せて確認したいのが、エアコンと室外機の距離です。距離が長くなるとホースも長くなり、エアコン設置費用が高くなってしまいます。

■第10チェック項目　洗濯ものや布団を干すスペースに問題ないかどうか

1階の部屋では布団干しスペースがないことがあります。また近くに川が流れている物件のベランダでは夏場の虫が洗濯ものについたり、車道に面したベランダでは排ガスで洗濯ものが汚れたりするので要チェックです。

 

以上になります。ともかく現地での疑問点は案内者である管理会社等にわかるまで聞くことをお勧めします。

シェアハウスをもう一度分り易く教えてください。

大抵のシェア住居は、以前は寮やマンション、一般の民家等であった建物を転用して運営されています。

入居者は基本的にそれぞれのプライベートな居室で生活し、リビング、キッチン、トイレ、風呂、洗濯機などといった設備だけを共有します。ワンルーム物件と同等レベルの賃料で広々とした共有空間を利用できたり、様々な充実した設備を利用可能である点も人気の理由です。

実はこの市場では、数年前からデザイン物件がトレンドになっています。入居者同士で生活設備を共同利用する代わり、その分だけ豪華な設備が提供されている、という寸法です。

「ワンルームのデザイン物件にはとても手が出ない・・でもお洒落な物件でドラマみたいな生活がしてみたい！」そんなありがちだけどナカナカ叶えられない要求が、意外と簡単に実現できてしまうのも面白い所です。

シェア住居には物件の維持・管理や入居者の管理を行う運営事業者がおり、入居者はそれぞれ個別に運営事業者と入居契約を結びます。

多数の従業員を抱える企業が運営しているシェア住居もあれば、個人事業主として一人で切り盛りしている所もあります。

とは言え、大きいから良い、小さいから良いと言う事はあまり無いようです。実際に物件を見学して、物件の清潔さや雰囲気、管理担当者の人柄などを見て判断する方が確実です。

ちなみに、共用部分の清掃などは運営事業者の管理担当者が定期的に訪問して行う場合や、住込みの管理人（住人が副業として行う場合も）が行う場合、住人が当番制で行う場合などがあります。

基本的にシェア住居はコミュニケーションのある賃貸住宅ですから、入居時には運営事業者と入居者の間で賃貸借契約を交わします。

入居時には、敷金・礼金の代わりにデポジットと呼ばれる保証金を運営事業者に預けまするスタイルが主流です。デポジットは退去時に返却される契約になっている場合が多いのですが、部屋の設備を破損してしまうと返却されない契約もあります。もちろん、デポジットのほかに月額の家賃を支払います。

家賃相場は一般賃貸と同様に、立地や設備、様々な付加価値によって異なります。シェア住居だから一般賃貸より安い、高いという事はあまりなく、物件次第という状況となっています。

運営事業者との賃貸契約期間はイロイロです。やはり通常の賃貸物件と同様、入居者は毎月、次の1ヶ月分の料金を運営事業者に支払います。支払い方法は銀行振込、手渡し、クレジットカードなど、運営事業者毎にマチマチです。

一般に退去する場合は退去日の1ヶ月程度以上前に運営事業者に知らせておく必要があり、これを守らないと大抵はデポジットが返金されません。また、予定より早く退去するからといって支払済みの家賃が返金される事もまず無いでしょう。

光熱費・共益費は家賃に含まれている所、一定金額で毎月別途請求される所、入居者の頭数で割って毎月実費を請求される所など、物件や運営事業者によりバラバラの請求形態になっているのが現状です。

このように、契約や料金の支払い関係、運営スタイルについては運営事業者さんにより異なる部分も多々あります。契約時に必ずきちんと確認するようにしましょう。

景気の低迷でローン返済が困難になっている方が多いと聞きます。任意売却とはどういったものなのですか？

任意売却とは金融機関の了解を得て所有者自らの意思で不動産を処分することを一般的に任意売却といいます。競売の場合は手続きに費用と時間がかかりまた実勢価格より回収額が低いなどの理由から最近は債権者(金融機関)が任意売却を奨励するケースも増えています。

将来、自動車が家になるって聞きましたが、どういうことでしょうか？

ここでは、蓄電する観点から考えてみましょう。太陽光発電でローン０円住宅という話をお聞きになったかと存じます。売電するだけでなく、蓄電することもその中には組み込まれています。

ＥＶ（電気自動車）やＰＨＥＶ（プラグインハイブリッド車）に搭載されている走行用の蓄電池には、住宅用蓄電池と同じくリチウムイオン蓄電池が使われており、住宅用蓄電池をはるかに上回る大容量を持っています。つまりスマートハウスにＥＶやＰＨＥＶを接続すれば「畜エネ装置」として活用できるようになります。ご自分の自動車を蓄電だけでなく、停電時の自家発電による創エネ装置として活用できる選択も可能となります。

現在住宅ローンを組んでいますが,変動と固定ではどっちが得になりますか？

実際にはご融資を受けられた金融機関でご確認いただくとして,利用者側のポイントを考えてみましょう。

住宅ローンは経済情勢による金利の上下があったり,より有利な商品が次々に出てきたりと常に変化があります。最初から最後まで金利が変わらない「固定金利型」,固定よりも低い金利が魅力の「変動金利型」,一定期間のみ固定金利の「固定金利選択型」,預金残高に応じて金利負担が減っていく「預金連動型」。どの金利が一番得なのでしょうか。
固定金利型の場合,借り入れの段階で総返済額が分かり,将来,金利が上がったとしても影響を受けることがありません。ただ,高金利時に借りた場合,最後まで高金利のまま支払うこととあります。
変動金利型の場合,固定金利型よりも金利が低いことに加え,金融機関によっては「金利優遇キャンペーン」なども行っており,超低金利になる場合もあります。ただ、借り入れ時より金利が上がった場合,返済額も増えることになります。
固定金利選択型の場合,一定期間の返済額が確定するため,返済計画が立てやすい。固定期間が終了した後は変動金利に移行するが,その際に再度固定金利を選択することも可能でしょう。

また,「預金連動型」は預金するだけで繰り上げ返済と同じ効果が得られ,手元に預金も残る特徴的なタイプです。金利のタイプはどれが一番優れているというものではなく,それぞれにメリット、デメリットがあります。金利の変化によって,返済金額も変わるので常に自分にあったプランを見直すことが大切です。たとえば

 

※上記の金利は試算上の金利であり、実際の適用金利とは異なります。

一度借り入れしてしまうと返済を終えるまで見直さないという人も多いが,現在住宅ローンの変動金利は過去最低基準で推移しています。「残高1,000万円以上」「残存期間10年以上」「借り入れが2009年以前」など,１つでも条件に当てはまる人は比較・検討すべき良い機会と言えます。

住宅建築を考えています。消費税が2014年には8％,2015年には10%に引きあがる予定です。対策はどうしたらいいですか?

総務省の調査によると一世帯当たりの年間の平均支出は,約300万円との事です。消費税が8%となると,約24万円,10%になると約30万円の消費税額を払うことになります。嘆いてばかりいても仕方ありません。消費税前にできる消費税対策を考えてみました。

消費税対策①「消費税が上がる前に家を建てる」

消費税が上がる前に家を建てることをお勧めします。例えば2,000万円の家なら消費税率が8%で160万円、10%で200万円の消費税を払うことになります。現在の消費税率を5%と比較すると8%で60万円,10%で100万円の支出アップとなります。早く建てるが勝ちです。２~3年後を予定している方はぜひ早く建ててください。一軒の税額が大きいだけに痛いです。

消費税対策②「副業収入が得られるソーラー発電所設備を付ける」

太陽光発電システムの売電収入によって住宅ローンの支払いを全額「0円」または一部を返済します。

また,イシンホームの贅沢な桧造りの家、WRCコンクリート造の防火住宅を建てて長持ちする家をつくることで豊かな生活を楽しめます。

消費税対策③「最高のスマートハウスに住み光熱費を抑えて,豊かな生活をする」

24時間90%熱交換システム,W断熱(吹付け断熱+外反射断熱),断熱窓(Low-Eガラス+断熱サッシ),地熱利用を採用したイシンホームの家なら光熱費を削減して家計費を徹底的に節約します。

消費税対策④「増税後の支出を減らすため,コミコミセット商品を建てる」

イシンホームの家は全室カーテン・照明,エコキュート+IHクッキングヒーターのオール電化からムクの床,食器棚,造り付け家具まで最初から価格に含まれた夢のような家です。

消費税対策⑤「家事が楽な家に住んで,共働きで収入を増やす」

洗濯,料理,子育てなどすべての家事がキッチンから10歩以内でできる家事時間1/2動線を開発。キッチン横にウォークスルー洗面乾燥クローゼットを配置し「洗う,その場で干す,たたむ,着る」が１ヵ所でできるなど,家事を楽にする設備がたくさんついています。

これら５つの消費税対策がされた家を建てるかどうかが今度あなたの生活を豊かにできるかどうかの決め手となってきます。

参考：HEIG自由設計 作品と実例辞典

著者：HIRO ISHIHARA

夫婦二人とも地方公務員ですが,給与が年間７０万円下がるかも知れません。ローンの支払い対策はありますか?消費税が上がる前に建てたいのですが。

公務員は副業が禁止とされていますが,太陽光発電なら問題なく収入増になるでしょう。売電収入で年間１８０万円の収入増加をおすすめします。

毎月のローン支払い後も月々６万円の収入があります。イシンホームの提案する「現代的庄屋ＨＯＵＳＥ」は、門・ガレージ・物置・庭木全てコミコミで月々の支払9.2万円。年収約１８０万円,月収約１５万円。ローンを毎月9.2万円支払っても,差し引き毎月5.9万円収入が増える住宅です。

是非,ご検討ください。

ローン0円住宅を売電収入で建てるポイントを教えてください。

ソーラー発電の売電収入を毎月のローン支払い額よりも多くすることが大切です。

そのためには

（1）ソーラーパネルは、性能が高い「高純度シリコン」を使用した高級品を選ぶ

（2）建物は、ガレージ・門・カーテン・照明など、従来なら別途宏次になる内容を全て含んだコミコミ価格の住宅にして、ローンより売電額を多くする

（3）世界最高ランクの建築パーツを使い、住みはじめてからのランニングコストを抑える

（4）ローンの借り入れ方法を研究する

（5）大手メーカーのように広告費・営業経費（販売管理費）が多くかかる商品は高くなる。選択基準を拡げる

（6）住宅営業だけの話でなく、発電と住宅の知識を増やす。アドバイスできる人に学ぶ

以上の6つの方法を合わせれば、20年間ローン0円住宅ができます。ＨＥＩＧ実例辞典や、発電ＭＡＸなどの本で是非学習をされることをお勧めします。例えローンが0円にならなくとも1/2あるいは1/4など、ローンが格段に少なくなります。

注文住宅を建てる際にいろいろ悩みます。良い方法はありませんか？

家を買うなら、自分の思い通りの家を建てたい！と思っておられるあなた。注文住宅には様々な階段を踏んであらゆる工程をご自身の意思で決定することになります。山登りに例えてみましょう。

～２合目　家の購入は、人生最大の買い物と言っても過言ではありません。そのためにはまず、資金計画が必要となります。住宅ローンについての知識もあった方が良い場合が多いですし、税金のことについての知識も必要ですね。

～４合目　家は土地が無ければ建てられません。自分の土地が確保できていない場合には、土地探しをする必要があります。

～６合目　いよいよ家づくりのメインと言える建物の設計・建築。そのためには、良い建築会社を選ばねばなりません。

～８合目　インテリアコーディネイト、外構・エクステリア、ホームセキュリティー、引越など住宅関連商品やサービスの情報収集や選択も必要になります。

次の山　念願の家が完成！しかしここからが、新たなスタートです。快適な暮らしを継続する為には、将来的にリフォーム等メンテナンスをしていく必要があります。

詳しくは、注文建築等様々な角度からあなたをサポートできる弊社の営業店舗にお問合せくださいませ。

よく言われる住宅の断熱とは,なんでしょうか？

一般に住宅の断熱は,外断熱か内断熱といわれております。その違いを比較すると、

外断熱・・断熱材を柱の外側に施工　　　内断熱・・断熱材は柱に間に施工

建物全体で断熱材を包む　　　　　　　　建物の構造材は断熱されない

防湿性が高い　　　　　　　　　　　　　構造材に湿気ができることもある

施工性がよく能率がでやすい　　　　　　水道管、筋違いなどにより断熱されない部分あり

建築コストが割高　　　　　　　　　　　建築コストは一般的

となります。

これらの他に,工法では「高気密」「高断熱」「ペーパーバリア」「日射遮蔽」や空調の「全熱交換換気システム」「空調全館」「全面輻射冷暖房」「風の道」の原則をしっかりまもること並びに「炭の家」に象徴される健康住宅をめざすことが、とっても大切になります。

今の賃料をより安くするにはどうしたらよいですか？

住む側（借りる側）と貸す側の立場の違いを越えて、「広くて、安くて、超快適」な賃貸マンションが近くにあれば良いな・・と思われているはずです。地域によっては実現しているマンションもあります。入居者・地主さん・建設会社・金融機関が一体となる（トラストシステム）を利用しています。

今から約７～８年前から拡がりはじめたシステムです。アベノミクスで都心の地価が上昇し始めると、また都心部を中心に耐震性もよく永住型高級賃貸マンションとして拡がる可能性もでてきました。

現在の賃料を下げるには、賃貸借契約内容・お住まいのマンションの空き室状況・近隣の立地や実際の募集条件を考慮し、家主さんと賃下げ交渉するのも一つの方法です。お住まいのお近くにある住宅・不動産会社に気軽に相談されてはいかがでしょうか。各営業店舗の対応も今後の参考にされるとよいと思います。各営業店舗のスタッフには、専門知識を豊富に持っておられる方がおられます。あなたご自身のスタッフとして活用する発想も時には必要ではないでしょうか。

梅雨の時期にそろそろ差し掛かりますが,住まいが腐ると聞きました。どういうことでしょうか？

住まいの中には多くの箇所で木材が使われています。木材を長持ちさせるためには「腐らせないこと」が大切です。このことが,住まいを長持ちさせることにもつながります。

「木が腐る」という現象は,菌(腐朽菌)が木材に住み着いて木材の成分を分解することです。
腐朽菌の繁殖条件は①水分(湿度)②温度(適温)③酸素④栄養(木材)と言われ,これらの条件があうと,たちまち木は腐ってゆきます。なので梅雨の時期はそれらの環境が整う時期にもなります。

住まいのなかで特に,床下や屋根裏は一年中腐朽菌が繁殖しやすい条件が整った環境にあります。

上記の①～④の中では,水と養分を断ち切るのが防止策の最大のポイントです。もちろん専門業者に頼んで住宅点検することは大切な手段です。無料点検等も行っておりますので,お気軽にご連絡ください。

安全な住宅と盛んに言われていますが,どのような観点で安全をとらえればよいでしょうか?

ご質問ありがとうございます。今回は家の中の安全というポイントでお話しいたします。

普段なにげなく暮らしている住居ですが,日常生活での危険な事故も起きています。例えば最も多い事故としては,２階から降りるときに足を滑らせての転落がほとんどですが,特に乳幼児や高齢者に多いようです。年齢に関わらず安心して住まえることをバリアフリーと言います。

バリアフリー住宅とは,床の段差をなくしたり,廊下の幅を広げたり,手すりを付けたりして,高齢者や障害者が日常生活するうえでの不便や不都合などの障壁を取り除いた住宅をいいます。具体的には
①段差をなくす②出入り口の幅を広くとる③手すりをつけるなどがあります。

バリアフリー住宅は,通常の住宅よりも資金がかかります。現在三郷市では,平成19年1月1日以前から建っている貸家以外の住宅に対して,平成２８年３月３１日までにバリアフリー改修を行うと,固定資産税が３分の１減額される制度があります。住宅金融公庫や年金住宅融資のように優遇制度があるもを利用するのもよいかもしれません。是非,ご相談ください。

金利が高くなると賃貸より住宅購入の方がよいですか?

金利が上昇傾向にあるのと賃貸と住宅購入(ローン)とは別の観点で考えてみてはどうでしょう。

1)金利については現在変動金利で借りている場合と固定金利で借りている場合がありますが,

変動金利は上昇もすれば下降もします。金融機関が一方的に変更できます。変動金利で借りている方は,固定金利への切り替えが,今チャンスかもしれません。

2)賃貸か購入かの分岐点(考え方)は

①購入する際の年齢が一つの分岐点⇒住宅ローン35年と考えると分り易いですね。

②賃貸は支払う個人にとっては,全額相手の利益。

③ローンで購入すれば,利息は全額相手の利益,元本は自分の利益（将来の資産）。

④将来の自分のライフスタイルに合わせて,変更しやすいのは賃貸。

⑤家族と一緒に新しいマイホームという素敵な空間で過ごすという貴重な時間を共有するなら購入。

と様々な観点がありますので経済的合理性のみにとらわれず,お考えください。

吉川で賃貸物件・建売住宅をお探しならお問い合わせください。
賃貸アパート・賃貸マンション・貸家ほか賃貸・不動産情報のことなら松井産業株式会社 吉川店へお気軽にご相談ください。
埼玉県吉川市木売1-4-11  TEL：048-981-8530

固定資産税って年々下がるのですか？仕組みを教えてください。

土地及び家屋につきましては、原則として、基準年度（３年ごと）に評価替えを行います。第２年度及び第３年度は、新たな評価は行わず、基準年度の価格を３年間据え置くこととされています。
家屋の評価方法は、評価の対象となった家屋と同一のものを新築する場合に必要な建築費をもとに経過年数による減価を行って求める再建築価格方式によるものとされています。

土地の場合は、劣化などないので減額があるわけではありません。土地の値段が上がれば場合によっては、税金もあがることもあります。
建物は基本的に安くなって行きますがRC造のﾏﾝｼｮﾝと木造等の戸建てでは下がり方が違います。

仮登記とは何ですか？

最終的な本登記を行うために書類の不足等があるなどの必要な要件を完備していない場合があります。仮登記は将来の本登記に備え順位を保全する目的で行う予備登記のことをいいます。

定期借家契約で中途解約になった場合残り期間の賃料は支払ってもらえるのですか?

Q.賃貸経営をしている者です。所有している戸建を仕事の都合で定期借家契約で貸しました。2年間の定期借家契約で通常より家賃を低めにして契約を結びましたが1年半経過した時点で借家人から解約したいという申し出がありました。残り半年分の賃料は支払ってもらうことはできるのでしょうか?

A.原則として契約期間途中で解約することはできませんが,床面積200㎡未満の居住用の定期借家契約の場合やむを得ない事情があれば契約期間の途中で解約することが可能です。やむを得ない事情とは転勤,療養,親族の介護など借家人が賃借建物を自己の生活の本拠として使用することが困難になる場合です。この場合借家人は残り期間の賃料を支払う義務はございません。

住宅ローンにおいて金融機関の貸出しの条件と制限内容はどうのようになっているのですか?

貸出しの金融機関によってローンは色々あります。借入方法は色々ありますが用途に合わせて利用するとよいと思います。貸出しの条件と制限も違います。

一般に住宅ローンは事業用の借入より低利で長期間借入ができます。同じ住宅ローンでも長期固定金利のフラット35と変動型一般住宅ローンはメリットが違います。

フラット35は長期間金利が変わりません。インフレになって金利が上昇する時は有利です。しかし頭金として自己資金が10%必要です。銀行の変動金利は将来金利が上昇する可能性があります。

「金利が上昇する」と長い間言われてきましたが過去10年間上がっていません(2013年2月)。使用用途に応じて最適な方法で借り入れてください。もちろん当社でもお手伝いいたします。

不動産会社が行う任意売却の実務とはどういったものなのですか？

不動産会社が行う任意売却の実務を見ていくと

第一に債務者･所有者の実態調査をすることからはじまります。利害関係人と債権額の確認をするために債務者へのヒアリングを行うのです。

第二に抵当不動産の現況調査です。対象物件の現況を正確に把握することは重要です。注意すべきポイントとしては①権利関係の実態調査②物件の市場性③対象物件の阻害要因(再建築不適格,既存不適格,境界紛争中,未登記物件等)があげられます。

第三に所有者･利害関係人の意思確認です。不動産会社にとって任意売却のポイントは適正価格の提示と債務者・債権者双方の意思をまとめることにあります。債務者にとって慣れ親しんだ家を手放すことは心情的につらいです。相手の心理を理解しながら納得して頂くことが大切です。また債権者には市場性に適性かつ納得いただける価格提示に努めることが重要です。

第四に買受人探しです。事前合意した売却物件に近い買受人を探す売却活動を行います。

第五は最終合意段階として売買契約締結にあたり債権者の最終合意を得なければなりません。複数の債権者が介在している場合は優先順位に合わせて配分案を作成する必要があります。

以上が非常に簡単ですが不動産会社が行う任意売却の実務の流れになります。

平成24年9月に国土交通省が平成25年度の税制改正要望事項を発表しました。現在自民党政権になってこの要望事項案が国会を通過するかわかりませんが平成25年度の住宅関連の国土交通省税制改正要望の主要項目と改正点の概要について教えてください

住宅関連の主要項目は

①住まいの質の向上と暮らしの安全･安心

②災害に強い国土･地域づくり

③公共交通の安全・安心

以上の3項目です。①住まいの質の向上と暮らしの安全･安心について以下の6つの税制施策が示されています。

1.消費税法改正法,3党合意等を踏まえた住宅の取得に係る税制措置及び財政措置を含めた総合的な対策

消費税率の引き上げに伴う一時の税負担の増加による影響を平準化および緩和する観点から消費税法改正法,関連閣議決定および三党合意を踏まえ中t飼うの取得について税制措置(国税･地方税)および財政措置を含めた総合的かつ十分な対策を講ずると明記されています。

2.住宅ローン減税の拡充

平成25年1年間の控除対象借入限度額引き上げ 2000万円→3000万円等。

住宅取得者が有する借入金額の最大シェアを占める2000万円～3000万円の借入金を引き続き住宅ローン減税の対象とするため平成25年の住宅ローン減税に係る控除対象借入限度額を引き上げるとしています。

3.住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る登録免許税の特例措置の延長

保存登記 本則0.4%→0.15%,移転登記 本則2％→0.3%等の1年間延長

4.住宅の耐震改修等のリフォームをした場合の特例措置の拡充等

耐震改修が行われた既存住宅に係る固定資産税の特例措置の拡充(現行翌年1/2を減額→3年間1/2を減額)

バリアフリー及び省エネ改修に係る所得税の特例措置(改修費の10%を税額控除)の2年間延長及び拡充(蓄電池等の省エネ対象設備の追加)

バリアフリー及び省エネ改修に係る固定資産税の特例措置(翌年1/3を減額)の3年延長

5.中古住宅取得に係る税制

中古住宅取得に係る住宅ローン減税,登録免許税及び不動産取得税の特例措置の適用要件を合理化(既存住宅売買瑕疵保険加入を適用要件に追加)するとしています

6.サービス付き高齢者向け住宅供給促進税制の延長

サービス付き高齢者向け住宅供給促進税制の2年間延長

所得税･法人税 割増償却(5年間40％等)

固定資産税 新築後5年間2/3を減額

不動産取得税 課税標準から1200万円控除等(床面積30㎡以上)

2013年イシンホームスマートハウスの「減税」と「補助金」の最大活用法は何でしょうか？教えてください。

来年からは増税という言葉が大きなキーワードになります。しかしながら増税を嘆いているばかりでは物事は解決しません。スマートハウスだからできる減税情報をお伝えします。

①住宅ローン減税 2013年12月末までに入居

2013年居住で一般住宅の場合、最大200万円の減税措置が受けられます。年末のローン残高に応じて所得税の控除が受けられます。

②省エネ耐震住宅で贈与税の非課税措置

直系尊属からの資金贈与を受ける場合、住宅資金贈与の特例で1500万円+基礎控除110万円が非課税となります（贈与年2012年、2013年3月15日までに取得）

③不動産取得税の軽減 2015年3月末まで

不動産を取得すると、不動産取得税が課税されますが、条件を満たせば、軽減措置が受けられます

④固定資産税の軽減　2014年3月末まで

一定の条件を満たす新築家屋について、固定資産税が軽減されます

⑤印紙税の軽減　2013年3月末まで

土地契約の売買契約書、建設会社との工事請負契約書などを交わす際の印紙税が軽減されるものもあります。

⑥登録免許税の軽減　2014年3月末まで

土地や建物を取得する際の所有権登記や、住宅ローン借入時の登録免許税が、条件を満たせば軽減措置が受けられます

マイホーム購入を検討しています。マイホームを購入するときにかかる税金はどういったものがあるのですか？

家や土地の購入は、生涯にそう何度もあるものではありません。物件の選択には、何度も足を運んで決断するように、家や土地にかかる税金についても事前にしっかりと勉強をし、できる限りの節税対策を講じて出費を最小限に抑えることが大切です。

家を買う時の税金は印紙税、登録免許税、消費税、不動産取得税などいろいろな税金があります。消費税は建物だけで土地にはかかりません。現在これらの税金には、お得な軽減措置を受けられる場合があります。

家を建てる時にかかる税金

印紙税・・・土地契約の売買契約など、契約を交わす際に契約書に印紙を貼りつける

登録免許税・・・土地・建物に登記する際に評価額に応じた金額を納税する

不動産取得税・・・不動産を持つときに一度だけ課される税金

消費税・・・建物を購入する際にかかる、土地にはかからない

贈与税・・・住宅を贈与により取得したり、住宅資金の贈与を受けたりした際に課される

家を建てた後にかかる税金

固定資産税・都市計画税・・・不動産を取得していると毎年課税される税金

住宅ローン控除・・・住宅ローン残高に応じて１０年間の所得税（住民税）が軽くなる

例えば、土地だけ購入して保有している場合、固定資産税がかかりますが、家を建てると居住部分の割合に応じて軽減が受けれらます。

不動産を購入した際にかかる不動産取得税についても、住宅用土地については別途、軽減措置が講じられています。新築住宅については、床面積50㎡以上240㎡以下であれば、1,200万円が控除されます。住宅用土地は①4万5千円②土地１㎡の評価額×1/2×住宅の床面積の２倍（２００㎡が限度）×3/100のいずれか多い方が控除されます。

家を建てた後にも税金はかかります。固定資産税・都市計画税は毎年納めなければいけない税金です。意外と忘れていて請求書が来てビックリする場合があるので、あらかじめ準備しておくとよいでしょう。

払うばかりでなく、還ってくる制度もあります。よく聞く住宅ローン控除というものです。どういう制度化というと、住宅ローンを組んだら所得税と住民税をいくらか返しますよ、という制度です。どのくらい還ってくるかは、年により異なりますが、今でしたら

ィ.住宅ローンの名義人が１年間に徴収された税金の金額

ロ. 各年の住宅ローン年末残高（限度額が上限）×１％

どちらか多い方の金額が還ってくる計算になります。軽減措置は決められた条件や期限があります。詳しくは営業担当者に聞いてみてください。マイホーム購入後の支払計画はこれらの金額も考慮して、しっかりとした資金計画をトータルで立てることをおすすめします。年収によっても違います。暗しくは住宅会社、または不動産会社に聞いてください。当社営業ももちろん答えられるよう教育してます。

建ぺい率、容積率とはなんですか？

建物を建てる地域によって、土地に対しての建物面積の制限があります。建ぺい率、容積率などです。

建ぺい率とは、住宅の規模に対する規制を示す基準のひとつで、敷地面積に対する建築面積の割合の

ことです。その敷地に対して、どれくらいの規模の建物が建てられるか、またどれくらいの空き地を

確保しなければならないかという割合のことで用途地域ごとに制限されています。

容積率とは、住宅の規模に対する規則を示す数値のひとつで、敷地面積に対する延床面積の割合のこと

です。用途地域と都市計画の指定によって、上限が定められています。概略で理解されておけば良い

と思います。

物件所在地は一般の住居表示と違うのはどうしてですか？

不動産の所在地の表し方には、登記地番と住居表示があります。
通常の住居表示の番号は建物につけられていますが、地番は１筆の土地ごとにつけられています。 その不動産の所有者が誰かあるいは抵当権があるかどうかなどは登記簿を見なければ分かりません。なので、広告や売買契約書に記載されるのは登記地番になっています。

共益費とは？

マンション、アパート、ビルなどを維持管理していく上で必要な費用。共用部（廊下やエントランス）の電気代や清掃費、エレベーター・貯水槽・浄化槽などの管理費・その他小修繕にかかる費用にあたります。

何ヶ月位前から物件探しを始めるのが良いですか？

通常、住宅探しであれば、解約予告が1ヶ月前予告となっておりますので、少なくとも2～3ヶ月前位がベストです。
学生さんの場合は、推薦等で既に入学が決まってらっしゃる方達は年内（12月中）に物件を押さえてしまいます。
これから御結婚される方達は、やはり皆さん春先に挙式を挙げられる方が多いので、春先が集中しております。
2月・3月は繁忙期ですが、ここ数年繁忙期が前倒しになってきている傾向にあります。

火災保険はどうして加入するのですか？どの様な保険に加入するのですか？

保険は、入居者が失火してしまったり、水漏れを起こし、他の入居者や大家さんに迷惑をかけてしまったときの損害賠償に対する保険が基本です。金額は、保険会社・保険内容・保険金額限度や、物件の構造、広さによっても異なります。

※このホームページは、各保険の概要について紹介しており、特定の保険会社や商品名のない記載は一般的な保険契約に関する説明です。取扱商品、各保険の名称や補償内容は引受保険会社によって異なりますので、ご契約(団体契約の場合はご加入)にあたっては、必ず重要事項説明書や各保険のパンフレット(リーフレット)等をよくお読みください。ご不明な点等がある場合には、松井産業代理店までお問い合わせください。

連帯保証人に決まりはありますか？

一般的には親族（３親等）です。どうしてもいない場合は連帯保証人不要制度を取り扱うところもあります。

間取図などにある略語の意味を教えてください。

よく使用されている略語は以下のようなものがあります。
L：リビング
CL：クローゼット
D：ダイニング
WIC：ウォークインクロ－ゼット
K：キッチン
UB：ユニットバス
S：サービスルーム／納戸
P.S：パイプスペース
1R：ワンルーム
MB：メーターボックス

広告などに「駅から徒歩何分」などと表示されていますが、所要時間は、どのような規準で決めているのですか？



不動産広告の所要時間は、道路距離80メートルを単純に1分として計算しています。1分未満の端数は切り上げて表示し、坂道、階段、歩道橋、信号待ちなどの時間は考慮していません。

面積の1坪って、どの位の広さ？

「坪(つぼ)」は尺貫法による面積の単位で、1辺が6尺(=1間[ケン]=約1.8182m)の正方形の面積が1坪です。
また1坪は、一般的におよそ2畳(たたみ2枚分)の広さにあたります。
現在1尺は「10/33メートル」と定められていますので、

1坪=(10/33×6)×(10/33×6)=約3.305785平方メートル

となります。
したがって、「平方メートル」表記されている　土地などの面積を「坪」に換算するには、

「○○㎡÷3.305785」または「○○㎡×0.3025」

として計算することができます。
また逆に、「坪」表記されている土地などの面積を「平方メートル」に換算するには、

「○○坪×3.305785」または「○○坪÷0.3025」

とすれば計算することができます。

賃貸物件に関するよくある質問

松井産業の賃貸管理は、5つのメニューから選べます。

賃貸用不動産のオーナー様へ。
松井産業の賃貸管理メニューは、
保証、５％全管理、５％部分管理、３％管理、一般の、
5つのメニューからお選びいただけます。
安心の空室フォローで入居率95.3％の当社に、
あなたに合ったメニューの選び方を、ぜひご相談ください。

三郷市のガレージハウス付賃貸スクエアカーサの魅力

ガレージ付賃貸スクエアカーサの魅力を6つ説明します。

 

おかげさまで埼玉県三郷市の賃貸ガレージハウススクエアカーサは満室稼働しております。

また今回は実際に事務所としてご使用されているお客様のお部屋を特別に公開させていただきました(^^)

 

①お客様のお好みにもよりますが,オシャレな外観,内観にこだわって計画をしております。IKEAのキッチンを採用。玄関ドア,内装部材,電動シャッター,設備商品のハイグレード品採用。デザイン性にこだわって計画しております）

②オール電化仕様で毎月の高熱費が安く済みます。(エコキュート,ＩＨコンロ採用)

③電動シャッターはデザイン性にこだわったオーバースライディングシャッター採用。(開閉時間が早く防犯性,安全性の高い商品。木目柄でデザイン性の高いシャッターです)

④広々1坪浴室,すっきりしたタンクレストイレ,エアコン付きで設備も充実しています。

 

⑤大型車も入るガレージ付き!(ガレージ内もオシャレな空間を演出する計画です)

⑥アクセスの便利な好立地。(外環,常磐道,首都高速のアクセス便利。人気の新三郷エリア。) 他のガレージハウスや賃貸物件にはない要素を数多く盛り込んでいるので、私も完成が楽しみなオススメ物件です。

ご不明な点はお気軽にお問い合わせ頂ければと思います。 何卒宜しくお願い申し上げます。

物件担当：竹ノ塚店　平間(ヒラマ) TEL:03-3850-5550

修繕とリノベーションはどちらがいい?

大規模な修繕は大きくわけて2つです。

1つは単に傷んだ箇所を直し,古くなった設備を取り替えるだけの修繕。もう1つは従来の間取りや機能を一新し新たな価値を持つ物件にリノベーションすることです。

リノベーションは修繕に比べて大きな費用がかかりますがそれでも行った方が良い場合があります。例えば「間取りが狭い･使いにくい」「隣の話し声が筒抜け」などの現代の入居者ニーズに合っていなければ外壁を塗り替えたり屋上の防水工事をやりかえたりガス給湯器を交換したりしても入居者は内見しても申し込まない結果になる可能性が大きいからです。

当社ではその物件の現状や立地を見て判断してます。また入居状況や収支のバランスを考えてアドバイスしています。一番はオーナー様の収支状況が良くなることが目的ですので,リノベーションが正しい場合もありますし,見た目を良くする程度に修繕をして賃料を適正にして,追加で家具を置いて生活をイメージしやすいようにして満室にする場合もあります。

エリアごとに特色などもありますので,地場の不動産会社のアドバイスが実際は一番的確であったりします。それでも基本は環境整備ですね,きれいな物件には人が集まります。お金をかけるべき時は当然ありますが,無理にかけずに工夫することをまず考えてみてはいかがですか?

リノベーションの魅力とは?

リノベーションは中古物件の価格や機能をライフスタイルにあわせ丸ごと再生すること。間取りや設備,外内装はもちろん,目に見えない配管や電気などライフラインの更新･改修も含んでいる場合があります。この点において壁クロスなどの表層部分や設備の一部を入れ替えるだけの一般的なリフォームとは大きく異なります。

中古の価値や機能を丸ごと再生することで最近特に都心部ではリノベーションは増えています。当社エリアの足立区でも賃貸物件の一室や分譲マンションなどを施工させていただいた実績があります。

リノベーションされた物件は新築並みの設備や内装を備えながら中古の良さが最大限生かされているという強みがあります。入居の際にはで①デザイン,設備仕様をどのようにリノベーションしたのか②設計コンセプトが自分の好みに合うかどうかを確認することが大切です。よく検討して自分に合ったリノベーション物件にお住まいになるのも楽しいですね。

定期借家,メリットとデメリットは?

定期借家は契約期間満了で契約が終了します。

原則的に契約期間満了にて借主は退去しなければなりません。

再度住み続けたいなら再契約という形で再度契約をし直すということになります。契約期間が満了になると自動的に更新となる普通の賃貸借契約と違う点は貸主が再契約をしない旨の意思表示をすれば再契約はできず退去しなければなりません。

例えば戸建や分譲マンションを購入されたオーナー様が転勤などの理由で引っ越しする場合に定期借家で賃貸する場合があります。
定期借家契約は普通借家に比べると一般的に賃料が安く設定されているケースがあるなど入居者にもメリットのあるようになっています。

メリット,デメリットの比較としては

メリット

借主にとって普通の賃貸借契約より家賃が安く設定されていることがある。

貸主にとっては期間満了ど同時に契約終了となるため退去をめぐって借主とのトラブルとなるケースが少ない。

デメリット

定期借家契約の期間が1年以上の場合は契約期間満了の1年前から6ヶ月前までに借主に通知しなければならず貸主が通知を忘れて契約期間を過ぎた場合は通知のあった日から6ヶ月間は貸主の側から定期借家契約を終了させることはできなし。

原則的に中途解約はできません(止むに止まれぬ事情がある場合などは認められる場合があります)

空き室対策のアイデアは?

少し古くなっただけでもう人が集まらない,礼金ゼロや一定期間賃料を無料とするフリーレントを付けても入居者が決まらない…。 多くの賃貸オーナー様が抱える切実な悩みの一つが空室のことです。昨今はインターネットによる部屋探しが主流になり,取り扱い物件の分母が大きくなった分,築年や最寄り駅からの距離の僅かな差が検索結果に大きく影響を及ぼし,物件のスペックにほんの少し劣った部分があるだけで検索結果の上位に出てこなくなり,閲覧すらされないというケースも多く起きているのも事実です。

賃貸物件で退去者が出ると次の入居者を迎えるために原状回復工事を行う。ハウスクリーニングのほか,傷んだ部位については補修や交換など軽微なリフォームを実施するのが一般的です。入居者の責による補修費用は敷金から差し引くが、その他の費用は賃貸オーナーが負担することになっています。そのため,なるべく最少のコストで原状回復工事を済ませることが,オーナーに喜ばれることとされてきたのも事実です。

しかし数日で原状回復工事を終了させても,そこから数カ月も空室のまま放置されては,オーナー様の利益に反します。そこで原状回復の提案の際に,築20年の建物なら20年前の状態に戻すといった作業のみならず、設備や機能の一新などリフォームの提案をすることもあります。また,最近では部屋自体が魅力に欠けたままを回避する提案として,原状回復プラス5～６万円のオーナー負担で,入居者向けカスタマイズサービスができるようになってきました。入居者が自分で壁紙や照明器具を選択できるようにしたものです。またデザイン性や収納力をアップさせたい場合,棚やフック,ペーパーホルダーなどを追加で取り付けできるオプションサービスも用意出来ます。これは入居者が選ぶのではなく,オーナー様が原状回復の際に先行工事として数千円の追加料金で利用可能となります。

カスタマイズやリノベーションはまだまだ認知度が低いですが,入居者の新築至上主義も変わってきます。入居者の目が肥えてきた中「いい部屋に良質の入居者が長く住む」良質の空間を提供する事が賃貸住宅のメイン業務と考えます。

賃貸マンションを購入した際の税金など簡潔に教えてもらえますか？

成功する賃貸住宅経営のために

不動産を所有されているオーナーの皆様は、固定資産税だけでなく、所得税・住民税・事業税・消費税など実にたくさんの税金に囲まれており、その負 担は大変なものだと思います。しかし、不動産賃貸業は、賃貸住宅を建築したのち年数が経てば経つほど所得税等の負担が重くなるよ うになっています。このことを皆様はご存じでしょうか？

1）経費と税金の関係

不動産賃貸業の経費は、減価償却費・借入金の利子が大半を占めています。減価償却費は計算上の経費ですが、定率法を選 択していると減価償却費が毎年どんどん少なくなっていき、耐用年数を過ぎると減価償却費そのものがなくなってしまいます。
また、アパートローンは元利均等方式が一般的ですが、元利均等方式は、同じ返済額が続いても、返済が進むにつれて返済額のうち利息の占める割合が少なく なっていきます。つまり、同じ支出が続いたとしても経費が少なくなっていくことで不動産所得は毎年上昇し、その結果、税金の負担も毎年重くなっ ていくわけです。このことを知らずに後になって苦労されている大家さんをお見かけすることもあります。
これらの税金を抑えることも上手な賃貸経営のための大きなポイントであることはいうまでもありません。

2）大家さんを悩ます相続税

また、不動産オーナーの皆様には、相続税の問題も大変重要です。国税庁の相続税 の申告事績によれば、日本の資産家の所有する財産のうち56.0％は不動産で、現預金の割合はわずか20.5％しかありません。これに対して相続税は最高 で50％の税率が課税されますので、資産家の多くの方が相続税の納税にご苦労されていることがわかります。

家族構成や資産構成などにより、とるべき税金対策は異なりますが、オーナーの皆様に最低限行っていただきたい対策などについては、来週８月２４日弊社で開催されるエムタウン情報学院でも取り上げられていますので、ぜひご参加くださいませ。より良い賃貸住宅の経営につないでくだされば幸いです。

物件を見た時に、必ず確認をしなければならないことは何ですか？

現地で確認する際は、デジタルカメラを持参することも大切なことの一つですが、１０項目についてチェックポイントをお伝えします。

■騒音は第1チェック項目

現場でしかわからないこと、それが騒音です。鉄筋コンクリート造りで二重床・二重天井採用ならベストなのですが、木造のアパートなどではある程度の騒音は覚悟せねばならないでしょう。お隣や上下階にどんな人が住んでいるのか、ベランダ側や廊下部分から確認しておきましょう。

■第２チェック項目　周囲から見た物件の環境

女性が気にしておきたいのが、玄関のある廊下側や窓側から、自分の部屋が「まる見え」ではないかどうかです。近くに高い建物があるときは、注意してみましょう。窓があるのに、カーテンを引きっぱなしで暮らすのはつらいです。

■第3チェック項目　日当たりはOK?

昼間でも蛍光灯が必要なほど暗い部屋は、気分も沈んでしまうもの。やっぱり明るい部屋がいいですよね。洗濯物も乾かなくなるので、日のあたり具合は必ずチェックしましょう。

■第4チェック項目　収納は足りる?

一人暮らしの部屋だと収納力はそんなに期待できませんが、シューズラックや床下収納など、プラスアルファの収納力がある物件は魅力的です。あと収納天井が扉より高すぎる収納スペースの場合、広さに惑わされないことも大切です。スペースが広くても天井ぴったりまでモノがしまえないデッドスペースは、あってもなくても変わらないことがあります。

■第5チェック項目　電波が入るかどうか

携帯の電波が入るかどうかは、意外と見落としがちなポイントです。また、インターネット回線の種類も要チェック。

■第6チェック項目　カビ・壁紙の汚れをチェック

目に見えない湿気で、内装の汚れやはがれがないかどうかをチェックしましょう。クロスがはがれている場所、収納スペースの汚れた場所は、湿気がたまったりカビがはえやすかったりする場所だということ。既にクリーニング済みだという場合は、チェックが難しいですが、カビ臭い場所がないかどうか、ニオイでも確認してみましょう。

■第7チェック項目　洗濯機置き場と冷蔵庫を置くスペース

洗濯機が入らない、冷蔵庫が入らないとなると、買い替えが必要になります。また洗濯機置き場が室内にある場合は、水道蛇口の高さと、排水口の形状もチェックしておきましょう。それらが洗濯機と合わない場合もあります。

■第8チェック項目　風通しと悪臭チェック

窓を開けて風通しの良さと、悪臭が入りこんでこないかをチェックしましょう。また窓付近に近隣住民の方の換気扇がないかも、チェックしておきましょう。

■第9チェック項目　エアコンと室外機の配置場所

エアコン、室外機が置けるかどうかと併せて確認したいのが、エアコンと室外機の距離です。距離が長くなるとホースも長くなり、エアコン設置費用が高くなってしまいます。

■第10チェック項目　洗濯ものや布団を干すスペースに問題ないかどうか

1階の部屋では布団干しスペースがないことがあります。また近くに川が流れている物件のベランダでは夏場の虫が洗濯ものについたり、車道に面したベランダでは排ガスで洗濯ものが汚れたりするので要チェックです。

 

以上になります。ともかく現地での疑問点は案内者である管理会社等にわかるまで聞くことをお勧めします。

シェアハウスを投資対象と考える際のポイントはなんですか？

近年、単身世帯の新しいスタイルの住まいとして存在感を増してきているのが「シェアハウス」です。そもそも「シェアハウス」とは、家族や友人同士以外の「他人」とリビングルームや水回りを共有し、一緒に住む物件を指します。もともとは欧米型の居住スタイルだったが、2013年1～3月には「シェアハウスの恋人」というタイトルのTVドラマが話題を呼ぶなど、国内でもその認知度は急速に高まりつつあります。マネー相談に来る若い女性の中からも時々「シェアハウスに住んでみたい」という声を聞くようになったそうです。固定費である家賃を抑えつつも住まいに人間同士のコミュニケーションを求めたいというニーズが高まってきていることの表れといえるかもしれません。

これに連動するよう、不動産投資においても「シェアハウス」物件を目にする機会が増えてきています。ただ、ひとくちに「シェアハウス」といってもそのタイプは色々です。大規模な建物が丸ごとシェアハウスになっており、リビングルームやキッチンなどのシェア部分以外にワンルームが数十室規模で賃貸されているものもあれば、2LDK、3LDK程度のマンションを数人に賃貸するというものもあります。

首都圏を中心に大規模なシェアハウスも増えつつあるものの、圧倒的主流は後者のタイプです。不動産投資をする側にとってみても、2～3LDKのマンションをファミリー向けとして1世帯に賃貸するよりも、2～3つの単身世帯に1部屋ずつ賃貸したほうが利回りのアップが図りやすいといえます。通常であれば区分マンションの表面利回りといえばせいぜい4〜7％程度だが、シェアハウスであれば10％を超えるケースもめずらしくないようです。これが投資対象として「シェアハウス」物件が注目されている最大の理由といえるかもしれません。

しかし、当然ながら注意点もあります。実際にシェアハウスとして賃貸するためには、間取りが適した物件を購入するだけでなく、建築基準法、旅行業法、消防法など様々な関連法の要件を満たす必要があります。シェアハウスとして売り出されていても、なかには残念ながらこれらの要件を満たしていない物件もあるのが実情です。必要以上のリスクを侵さないためには、自己責任で隅々まで確認することが求められます。

また、居住者同士のトラブルを回避し、安定稼働させていくためには、一般の不動産賃貸経営以上の経営スキルが求められます。収益性の高さが魅力である反面、それ相応の努力が求められるのが「シェアハウス」物件への投資といえます。プロパティマネジメント能力の高い弊社に一度ご相談ください。

税制改正等に関するさまざまな動きがありますが、私たちの生活にはどんな影響があるでしょうか？

 今年の税制改正に関しては相続税がもっとも大きなポイントです。中でも2015年1月1日以降の相続から相続税の基礎控除額が4割縮小されることが注目されています。

基礎控除額がこれだけ縮小されると課税対象者が増えそうです。

大都市圏で土地を持つ方の中には、法定相続人が何人かいることで相続財産が基礎控除額内で収まり、納税の必要がなかったという方も多かったと思います。今回の改正では、これまでは相続税を払う必要がなかったのに、今後は払わなければならないという人が大幅に増えると予想されています。

では、相続対策では税金以外で、何に気をつければよいかを考えてみます。

遺産分割も大きな問題となります。民法では一応、法定相続人の相続の割合は決められていますが、例えば建物は決められた割合どおりに分割することは困難です。とりあえずで共有名義にすると、将来トラブルが起きるケースが多いのです。建築の段階でご相談を受けたときには、例えば相続人がお子さん2人の場合は、土地の一部を売却し、そのお金で賃貸住宅を2棟建てるとか、賃貸住宅の家賃収入を分けるなど、さまざまな方法を提案させていただいくことも可能です。

更に詳しいことは、ぜひ8月24日のセミナーでお聞きください。ただいまセミナー申込み受付けております。

介護保険で住宅改修ができるってホントですか？

介護保険のサービスというと、食事や入浴、排泄のサポートといった生活支援をイメージする人が多いはずです。けれども実は、自宅のバリアフリー化などの住宅改修にも保険が適用されます。

たとえば、20万円を上限に、自宅のバリアフリー化にかかる費用が保険適用に なります。

意外と知られていないかもしれないが、バリアフリー化などの住宅改修も保険が適用されるサービスのひとつ。厚生労働省ＨＰによると、「高齢者の自立支援を行う上で、住宅環境を整備するサービスは重要」だという。では、介護保険でできる住宅改修とはどんなものでしょうか。

「手すりの取り付けや段差解消のためのスロープの設置、滑りにくい床材への変更、開き戸から引き戸への扉の取り替え、和式から洋式への便器の取り替えなどがその一例。改修にともなって必要となる工事費も、保険適用の対象」

ただ、介護目的であれば「どれだけ改修しても保険が適用される」というわけではない。他の介護サービス同様に、一定の制限が設けられています。

「介護保険の適用対象となる住宅改修費の上限は20万円。その1割が自己負担になるため、20万円かかる工事を行った場合は2万円が自己負担となります。ちなみに20万円というのは、一生涯にわたってのトータルの金額。1回目の改修で3万円、2回目の改修で5万円といったように、複数回に分けて上限額まで利用することが可能」（厚生労働省ＨＰから抜粋）

介護保険のサービスだけに、利用にあたっては要介護認定が必要となります 。

では、介護保険を利用して住宅改修を行うには、どうすればいいのでしょうか。

「住宅改修に限らず、介護保険は要支援1～2、要介護1～5に認定された方のみが利用できるもの。要介護認定を受けていない方はまず、市区町村に要介護認定の申請をする必要があります」

それによって介護が必要な状態か調査が行われ、要支援1～2、要介護1～5に認定されると、介護保険を使って住宅改修をすることが可能となります。また改修にあたっては、市区町村に事前に申請を行う必要があります。

「住宅改修費支給申請書や工事費見積書、住宅改修が必要な理由書、改修部分の現状が分かる写真、改修後の完成予定の状態が分かる図面を用意する。賃貸物件にお住まいの場合は、住宅所有者の承諾書も必要になります。また住宅改修は、利用する方の心身の状態を踏まえた適切な内容のものでないと、使い勝手が悪かったり、かえって身体機能の低下につながったりすることにもなりかねません。ケアマネジャーやリハビリの専門家に相談してみるのがポイントです」

そのほか、申請を行う際の注意点がいくつかあります。新築にともなうバリアフリー化は対象外、というのもそのひとつ。あくまで、現在暮らしている住まいの改修のみが対象になります。賃貸物件の場合、改修後に家を出る際の原状復帰にかかる費用は支給されないことも覚えておいてください。さらに、住宅改修費の支払い方法もチェックしておきたいポイントです。

「住宅改修費の支払い方法には、利用者が工事費をいったん全額負担して後日9割分が給付される『償還払い』と、利用者が自己負担分の1割を払い、残りを市区町村が工事業者に直接支払う『受領委任払い』があります。『受領委任払い』だと利用者の一時的な経済的負担が軽減されるのですが、『償還払い』のみの市区町村もあるので事前に確認しておいたほうがいいでしょう」

「歳を重ねても、自宅で暮らし続けたい」。そう考える人は、きっと少なくないはず。住み慣れた「自分の城」で末永く暮らすためにも、介護保険で住宅改修ができるということも選択枝の一つです。

貸屋があると土地の相続税評価が下がるのですか？

相続税法上、路線価は公示価格の80％程度とされていますが、相続財産のうちに土地等の占める割合が多い人にとっては、土地等の価額そのものが高額ですので大変な税負担になります。しかし、土地等はその利用状況によりさらに評価減を受けることができます。

【例】所有土地の上にアパート・マンションを建築した場合
相続税評価の上で、その敷地の利用区分が更地(自用地)から貸家建付地に変わり、更地の場合より20％～30％程度相続税評価額の引下げを図ることができます。宅地などは更地での評価額そのものが高額ですから評価減による減額金額も大きく、課税価格の引下げに効果的です。
※建築対象予定地が、その地域における標準的な地積に比して著しく地積が広大な宅地でも、賃貸マンションなどの建築に伴い最有効利用がマンション適地と判定されると、当該土地の相続税評価額がアップすることも予想されますので、注意が必要です。

 

貸家建付地の計算で、ポイントとなるのは「広大地の評価」です。

今月の８月２４日のエムタウン情報学院では、さらに詳しく丁寧に説明をいたします。

セミナー後の個別相談も承ります。ご予約をお待ちしております。

シェアハウスをもう一度分り易く教えてください。

大抵のシェア住居は、以前は寮やマンション、一般の民家等であった建物を転用して運営されています。

入居者は基本的にそれぞれのプライベートな居室で生活し、リビング、キッチン、トイレ、風呂、洗濯機などといった設備だけを共有します。ワンルーム物件と同等レベルの賃料で広々とした共有空間を利用できたり、様々な充実した設備を利用可能である点も人気の理由です。

実はこの市場では、数年前からデザイン物件がトレンドになっています。入居者同士で生活設備を共同利用する代わり、その分だけ豪華な設備が提供されている、という寸法です。

「ワンルームのデザイン物件にはとても手が出ない・・でもお洒落な物件でドラマみたいな生活がしてみたい！」そんなありがちだけどナカナカ叶えられない要求が、意外と簡単に実現できてしまうのも面白い所です。

シェア住居には物件の維持・管理や入居者の管理を行う運営事業者がおり、入居者はそれぞれ個別に運営事業者と入居契約を結びます。

多数の従業員を抱える企業が運営しているシェア住居もあれば、個人事業主として一人で切り盛りしている所もあります。

とは言え、大きいから良い、小さいから良いと言う事はあまり無いようです。実際に物件を見学して、物件の清潔さや雰囲気、管理担当者の人柄などを見て判断する方が確実です。

ちなみに、共用部分の清掃などは運営事業者の管理担当者が定期的に訪問して行う場合や、住込みの管理人（住人が副業として行う場合も）が行う場合、住人が当番制で行う場合などがあります。

基本的にシェア住居はコミュニケーションのある賃貸住宅ですから、入居時には運営事業者と入居者の間で賃貸借契約を交わします。

入居時には、敷金・礼金の代わりにデポジットと呼ばれる保証金を運営事業者に預けまするスタイルが主流です。デポジットは退去時に返却される契約になっている場合が多いのですが、部屋の設備を破損してしまうと返却されない契約もあります。もちろん、デポジットのほかに月額の家賃を支払います。

家賃相場は一般賃貸と同様に、立地や設備、様々な付加価値によって異なります。シェア住居だから一般賃貸より安い、高いという事はあまりなく、物件次第という状況となっています。

運営事業者との賃貸契約期間はイロイロです。やはり通常の賃貸物件と同様、入居者は毎月、次の1ヶ月分の料金を運営事業者に支払います。支払い方法は銀行振込、手渡し、クレジットカードなど、運営事業者毎にマチマチです。

一般に退去する場合は退去日の1ヶ月程度以上前に運営事業者に知らせておく必要があり、これを守らないと大抵はデポジットが返金されません。また、予定より早く退去するからといって支払済みの家賃が返金される事もまず無いでしょう。

光熱費・共益費は家賃に含まれている所、一定金額で毎月別途請求される所、入居者の頭数で割って毎月実費を請求される所など、物件や運営事業者によりバラバラの請求形態になっているのが現状です。

このように、契約や料金の支払い関係、運営スタイルについては運営事業者さんにより異なる部分も多々あります。契約時に必ずきちんと確認するようにしましょう。

今の賃料をより安くするにはどうしたらよいですか？

住む側（借りる側）と貸す側の立場の違いを越えて、「広くて、安くて、超快適」な賃貸マンションが近くにあれば良いな・・と思われているはずです。地域によっては実現しているマンションもあります。入居者・地主さん・建設会社・金融機関が一体となる（トラストシステム）を利用しています。

今から約７～８年前から拡がりはじめたシステムです。アベノミクスで都心の地価が上昇し始めると、また都心部を中心に耐震性もよく永住型高級賃貸マンションとして拡がる可能性もでてきました。

現在の賃料を下げるには、賃貸借契約内容・お住まいのマンションの空き室状況・近隣の立地や実際の募集条件を考慮し、家主さんと賃下げ交渉するのも一つの方法です。お住まいのお近くにある住宅・不動産会社に気軽に相談されてはいかがでしょうか。各営業店舗の対応も今後の参考にされるとよいと思います。各営業店舗のスタッフには、専門知識を豊富に持っておられる方がおられます。あなたご自身のスタッフとして活用する発想も時には必要ではないでしょうか。

金利が高くなると賃貸より住宅購入の方がよいですか?

金利が上昇傾向にあるのと賃貸と住宅購入(ローン)とは別の観点で考えてみてはどうでしょう。

1)金利については現在変動金利で借りている場合と固定金利で借りている場合がありますが,

変動金利は上昇もすれば下降もします。金融機関が一方的に変更できます。変動金利で借りている方は,固定金利への切り替えが,今チャンスかもしれません。

2)賃貸か購入かの分岐点(考え方)は

①購入する際の年齢が一つの分岐点⇒住宅ローン35年と考えると分り易いですね。

②賃貸は支払う個人にとっては,全額相手の利益。

③ローンで購入すれば,利息は全額相手の利益,元本は自分の利益（将来の資産）。

④将来の自分のライフスタイルに合わせて,変更しやすいのは賃貸。

⑤家族と一緒に新しいマイホームという素敵な空間で過ごすという貴重な時間を共有するなら購入。

と様々な観点がありますので経済的合理性のみにとらわれず,お考えください。

吉川で賃貸物件・建売住宅をお探しならお問い合わせください。
賃貸アパート・賃貸マンション・貸家ほか賃貸・不動産情報のことなら松井産業株式会社 吉川店へお気軽にご相談ください。
埼玉県吉川市木売1-4-11  TEL：048-981-8530

賃貸アパートの耐震性強化する際に、注意する点はありますか。

今ご所有のアパートの耐震診断を受けられることをまずお薦めいたします。その結果によっては、建替えなどが必要となる場合があります。この場合には、入居者の方々への立退き等の問題も発生します。

賃貸借契約上には通常、家主側が賃借人に退去を求める際には「正当な事由」が必要とされています。建物の耐震性不足は、借地借家法に定める「賃借人に退去を求める場合の正当事由」に該当するとの判決が、２０１３年３月東京地裁でありました。ただし賃貸人に十分配慮することが明け渡しにが認められる重要なポイントであることも考慮してください。

畳の魅力と効果はどういったものがありますか?

「畳の生活」は実は人気があります。

人気のインテリアショップにいくと畳の部屋で暮らすためのおしゃれな家具が数多く展示されています。畳の生活は実は人気があるのです。古い和室を洋室に替えるのも良いですが,和室を再生することも面白いです。畳の生活の魅力としては下記のものがあります。

①防音効果…畳は衝撃を吸収するためフローリングより音が下の階に伝わりにくいといえます。フローリングに変更した結果防音性が低下することもあるため,洋室に変更する際はその点の検討も必要です。

②リラックス効果…畳のイグサの香りや色,感触が緊張をほぐし集中力を持続させる効果も確認されています。鎮静･リラックス効果のほか畳の部屋にいると森林浴と同じ効果があるといわれています。

③調湿性…畳は空気中の水分が多い時は湿気を吸収し乾燥時は水分を放出して湿度を調節します。年間を通して室内を快適に保つ人に優しい素材です。

④コミュニケーション効果…畳の部屋では子どもと視線を合わせやすくコミュニケーションがしやすくなります。膝にのせたり一緒に遊んだりとスキンシップも自然とできます。

⑤子育てにも安心･安全…脳が形成される乳幼児期はハイハイを十分にさせる環境が大切だといわれています。赤ちゃんが転んでも安心な畳は子育てに最適な床材と言えます。

賃貸物件のリノベーションとは何ですか?

リノベーションとは建替えをせずに建物,空間ともに老朽化した物件を現代のライフスタイルに合った機能や性能に変え新たな価値を加え,物件価値を高め「生まれ変わらせることです」。

例えば和室との壁を取り払い今までソファも置けなかった部屋を広く伸びやかなリビングにしたりキッチンが丸見えだったダイニングを対面式にして親子がコミュニケーションをしやすい形にしたりサッシ,壁,天井などの防音性能を強化して楽器演奏ができる部屋にしたりなどまったく異なる空間に変えることができます。

定期借家契約で中途解約になった場合残り期間の賃料は支払ってもらえるのですか?

Q.賃貸経営をしている者です。所有している戸建を仕事の都合で定期借家契約で貸しました。2年間の定期借家契約で通常より家賃を低めにして契約を結びましたが1年半経過した時点で借家人から解約したいという申し出がありました。残り半年分の賃料は支払ってもらうことはできるのでしょうか?

A.原則として契約期間途中で解約することはできませんが,床面積200㎡未満の居住用の定期借家契約の場合やむを得ない事情があれば契約期間の途中で解約することが可能です。やむを得ない事情とは転勤,療養,親族の介護など借家人が賃借建物を自己の生活の本拠として使用することが困難になる場合です。この場合借家人は残り期間の賃料を支払う義務はございません。

ガレージハウス新三郷ですが,場所はどのあたりになるでしょうか？県道67号沿いだと思われますが最寄駅はどこでしょうか？また最寄駅から徒歩何分になるでしょうか？

ありがとうございます。

ガレージハウス新三郷の最寄駅は新三郷駅になります。バスで約8分。徒歩で約26分となります。

詳しい場所は募集チラシの地図をご確認ください。

ガレージハウス新三郷への入居を検討していますが、事情が変わった場合キャンセルはできますか？

建築確認申請の許可が出次第、ご契約頂く予定(3月頃)ですので、契約後のキャンセルについては、一部お返し出来ない費用が出てきます。（仲介手数料など）

建築予定のガレージハウス新三郷ですが,予約とは具体的にどういったことをするのでしょうか？前金を払うということなのでしょうか？

予約は所定の入居申込書に記入を頂くだけです。

 

前金等は特に頂きませんが、建築確認申請の許可が出次第(3月ごろ)、早い段階でご契約頂きます。

高齢者住宅への改修には国の補助金が受けられると聞いたのですが、教えてください

お答えします。おそらく「民間住宅活用型住宅セーフティネット整備推進事業」の事だと思います。

高齢者住宅の確保に向けて、国は「民間住宅活用型住宅セーフティネット整備推進事業」(国土交通省)を行っています(今年度の応募は、12月28日まで)

これは高齢者向けに住宅を改修する場合、1戸当たり最大100万円の補助金を受け取れるといったものです。

要件は

認定条件：①部屋の面積(共同住宅、戸建とも)25㎡以上(台所、バス・トイレ付) ②改修工事内容 耐震・バリアフリー・省エネ改修

補助金：工事費用の3分の1、ただし100万円×個数が上限

その他条件：高齢者だけでなく子育て・障害者世帯、災害時の受け入れを拒まないこと

詳細は、民間住宅活用型住宅セーフティネットをご確認ください。

http://www.minkan-safety-net.jp/

上記の要件でＯＫであれば積極的に活用されると良いと思います。ちなみに当社のお客様も

この補助金を活用させていただいて改修をさせていただきました(当社で手続きなどお手伝い

させていただきました)

尚、年度ごとに応募規定などが変わることもありますので、最新の情報をホームページなどでチェックすることも重要です。

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敷金と礼金とはなんですか？

敷金とは預り金のことで、基本的には契約終了時に返還されます。（賃料の２ヶ月分程度が一般的）
しかし、家賃の未払いや退去時の修繕・清掃費が発生した際には敷金からその費用が減額され、差額分が返還されます。
礼金は敷金とは性質が違い、契約の際、貸主に対して謝礼的に支払う費用ですので、返還されません。（賃料の１～２ヶ月分程度が一般的）

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居住用賃貸物件に入居する際に必要な書類及び費用を教えてください。

賃貸借契約までに個人で用意する書類は次のとおりです。(a)は一般的に必要なもの、(b)は必要な場合があるものです。（なお法人契約の場合は異なります）

●入居する人の住民票（a）
●入居する人の収入を証明する書類（a）
●保証人の印鑑証明書（a）
●保証人の収入を証明する書類（b）
首都圏の場合、賃貸借契約までに用意するお金と、その目安になる金額は次のとおりです。

●礼金 家賃の0～2か月分
●敷金 家賃の2～3か月分
●仲介手数料 家賃の0～1．05か月分
●前家賃 家賃と管理費の1か月分程度
●損害保険料 1～2万円程度
※上記に加え最近では「保証料等」が必要になるケースが多いようです。

いずれも、物件や不動産会社によって異なりますので、契約前に十分ご確認ください。

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土地に関するよくある質問

工事現場での事故防止活動は?

当社では工事現場での事故防止のために毎月1回協力業者様に会社に来ていただいて、月々の施工現場に対する良かった点、改善すべき点をご説明し、情報共有しています。また現場に対しても経営者自らが現場に足を運び現場の安全・品質のチェックを行っています。当社ではこれを安全パトロールという名称で基本的に毎週行っています。 下のビデオは2012年11月に行った三郷市戸ヶ崎Ｗ様邸での安全パトロールのビデオです。

こちらが写真です。

基本的には現場環境整備の徹底が図られているかどうか、につきると考えています。現場がきれいにされ環境整備されていることが事故防止につながり、さらにチェック、細かいところもチェックすることにより意識が向上し、自己を防ぎ品質が向上するものと考えています。

土地活用を考えてます。社会情勢や少子高齢化を考えるとアパートマンションは不安。どんな土地活用がいい?

今後の少子高齢化を考えるとアパートマンションを建てるのは将来的に賃貸経営が成り立つかどうかは難しいところ。地域の市場や物件の供給量などきちんと市場調査や地場の不動産情報などに精通していなければ,投資物件として収益を生み続けられるかどうかは不確定だと思います。大手建築会社がよく使うサブリースなどの家賃保証にしても,30年間賃料がまったく下がらずに保証してくれれば問題ないですが,契約書をよく見てみると家賃改定の条項があったりしますので市場が飽和してくれば,向こうも商売ですから採算が合わなければ保証賃料を下げてくるので不安定です。

安定して収益を上げることができ,かつ流動性がある物件（万が一の場合は売却が比較的容易にできる）として当社では,市場調査の上で戸建賃貸を提案しています。

例えば,下記の写真は2012年夏に着工し,全9戸に対し15組の申込みが入り,その後も問合せが殺到したデザイン戸建賃貸住宅です。2013年11月現在においても満室稼働しています。

戸建賃貸のメリット７

①戸建賃貸なら投資額を少なく,効率の良い資産運用ができます(アパート等の約1～2割高い賃料で貸すことが可能)。

例)RC造4階建て賃貸マンション(12戸),投資額1億9,000万円:毎月手取り46万円

駐車場付き戸建賃貸4棟の場合,投資額:5,000万円 :毎月手取り40万円

②アパート,マンションは空室が目立ち,少子高齢化で更に厳しい状況が予想されますが

戸建賃貸は物件が少なく,古くなっても安定した入居率を見込めます。

③入居希望者のニーズに応えた物件。賃貸マンションの不満を解消している物件です。

☆マンションだと子供が走り回ると苦情が来るのでストレスがたまる…☆敷地内に駐車場がほしい…

☆映画や音楽など大音量で楽しみたい!

☆賃貸でも持ち家感覚で住んでみたい!

☆おしゃれな広い家に住みたい！

④駐車場経営に近い流動性もあり。万が一も安心,相続対策にもなります。

☆１戸だけの切り売りができる ☆1戸ずつ別々に相続できる ☆売却の場合,一般の中古住宅の市場で売ることが可能 ☆早期の売却が可能 ☆古くなっての解体費用もマンション等に比べて安く抑えられる(マンション等の場合,投資物件としての需要で投資家への販売になり,収益性を見られてしまい売却金額が安くなってしまうことが多いです)

⑤立地に左右されにくく,変形地・狭小地でも十分な投資効果を見込めます。

⑥入居者の質が高く管理がしやすい。入居期間も比較的長いです。

実家に土地がありますが「あることはあるが狭くてよくない」と言われました。どうしたら?

土地を探すのではなく実家の空地を考える方もいます。

建築は敷地に合わせていろいろ工夫できます。

結局,その「よくない,狭い」と言われた土地に工夫して建てると,土地代もかからず快適な住宅ができます。共働きしても両親がいるので子どもの面倒を見てもらえて安心のようです。両親の老後まで気を遣う事ができます。

「実家の土地では建たない」と思い込んでいた方針を変えて「土地代0円」＋「子どもを預けて,安心の共働き収入増加」＋「両親への老後・親孝行の安心」の3つを得ることができます。実家の隣でなくても,実家の畑の土地など空いている人も数多くいます。土地探しの盲点です。みなさんはいかがでしょうか？

不動産の活用とよく言われるのだが、相続対策までも含めて考えてもらえるの？

弊社の不動産活用のご提案は、

①社会的条件・・・景気・法制・税制・地価・市場の動きなど

②対象不動産の立地条件・・・対象地や近隣地域の要因分析など

③人的条件・・・所有者や関係者の状況など

これらの①～③を考慮した相続対策を合わせてご提案しております。

円満な遺産分割、相続税の軽減、納税資金の準備などを考え、例えば、不動産（土地）を３分割（自宅等の残す土地、納税等のため売却する土地、有効利用して収益を得る土地）する考えに立っております。更に有価証券や預貯金などを含めて相続対策のお役に立てるよう配慮しております。

 

税制改正等に関するさまざまな動きがありますが、私たちの生活にはどんな影響があるでしょうか？

 今年の税制改正に関しては相続税がもっとも大きなポイントです。中でも2015年1月1日以降の相続から相続税の基礎控除額が4割縮小されることが注目されています。

基礎控除額がこれだけ縮小されると課税対象者が増えそうです。

大都市圏で土地を持つ方の中には、法定相続人が何人かいることで相続財産が基礎控除額内で収まり、納税の必要がなかったという方も多かったと思います。今回の改正では、これまでは相続税を払う必要がなかったのに、今後は払わなければならないという人が大幅に増えると予想されています。

では、相続対策では税金以外で、何に気をつければよいかを考えてみます。

遺産分割も大きな問題となります。民法では一応、法定相続人の相続の割合は決められていますが、例えば建物は決められた割合どおりに分割することは困難です。とりあえずで共有名義にすると、将来トラブルが起きるケースが多いのです。建築の段階でご相談を受けたときには、例えば相続人がお子さん2人の場合は、土地の一部を売却し、そのお金で賃貸住宅を2棟建てるとか、賃貸住宅の家賃収入を分けるなど、さまざまな方法を提案させていただいくことも可能です。

更に詳しいことは、ぜひ8月24日のセミナーでお聞きください。ただいまセミナー申込み受付けております。

土地選びで喜ばれた方の事例を教えてください。

Yさん夫婦の事例を紹介します。

Yさん夫婦は結婚して1年です。お母さんの紹介で来ました。「子どもができる前の2人とも働いている時に建ててその後出産したい」という希望でした。

結婚してすぐなので自己資金も少ないため,予算に合う多少不便な郊外の土地を紹介しました。2人の予定外の土地でした。

支払優先と住み始める時間優先で,すぐ決断されてて安く家を建てました。5年後,その郊外はショッピングセンターが近くにできてアパートが建ち並び便利になっています。人気のある地域に変わりました。子どもの友達も近くにたくさんいます。アパート家賃5年分を含めると400万円以上得しています。

今はさびしくても,これから開ける土地もあります。その見分け方は近所にアパートが先行して建っていれば,いずれ分譲団地ができます。そこが狙い目です。このような事例を多く見ているうちに,次のことわざ（諺）が浮かびます。

「住めば都」「思い立ったが吉日」です。ズルズル先延ばししてても,アパート代の支払いは必要です。年齢も高くなります。多少選定基準を広くして,予想外のところに建てた人も,ほとんどの人が満足して「住めば都」となっています。建てようと思った時がチャンスで「思い立ったが吉日」です。

≫ 土地(売地)情報

住宅ローンにおいて金融機関の貸出しの条件と制限内容はどうのようになっているのですか?

貸出しの金融機関によってローンは色々あります。借入方法は色々ありますが用途に合わせて利用するとよいと思います。貸出しの条件と制限も違います。

一般に住宅ローンは事業用の借入より低利で長期間借入ができます。同じ住宅ローンでも長期固定金利のフラット35と変動型一般住宅ローンはメリットが違います。

フラット35は長期間金利が変わりません。インフレになって金利が上昇する時は有利です。しかし頭金として自己資金が10%必要です。銀行の変動金利は将来金利が上昇する可能性があります。

「金利が上昇する」と長い間言われてきましたが過去10年間上がっていません(2013年2月)。使用用途に応じて最適な方法で借り入れてください。もちろん当社でもお手伝いいたします。

マイホーム購入を考えています。住宅ローンの借入限度額はどれくらいになるのでしょうか?

マイホーム購入で一番きになるのは住宅ローンの借入限度額です。よく現在の収入でどれくらい借りれますか?という質問を受けます。借入限度額は年収だけでなく,現在お客様がどれだけの借入金があるかでも変わります。「無理なく返済できるかどうか」という点を重視して算定されるからです。

借入限度額の目安となるのが「総返済負担率」です。これはクレジットカードや各種ローンなどの返済額が年収に占める割合を表したものです。無理のない返済額は「フラット35」では年収400万円以上で35%以内とされています(金融機関によって異なります)。借入限度額は「総返済負担率」をベースに返済期間や金利などを踏まえて計算されます。

借入限度額(概算)を知るには住宅金融支援機構ホームページのローンシミュレーションが便利です。例えば年収350万円の方で他に借入が無い方がフラット35を利用した場合,返済期間や金利により最大1,000万円の差が出ます。

借入限度額を上げる方法としては①低金利のローンを選ぶ②返済期間を長くする③夫婦や親子の収入を合算するなどがあります。

借入限度額に用意可能な頭金を加えた金額がマイホームの総予算です。住宅購入には税金などの諸費用もかかります。希望の家を購入したいあまりに借入限度額を無理に広げることがないように資金計画は余裕をもって立ててください。

資金はあります。利益が上がることは理解できます。しかし,太陽光発電の設置場所がありません。土地を借入できますか？

民間で土地を借りる場合は,予測売電額の通常3%ぐらいが多いようです。最高でも5%までです。立地条件によります。土地所有者は投資がなくて収益があがります。安全です。

日本中の会社で黒字の会社は約20％ぐらいです。売上高に対して3％の最終利益を上げている会社は全国の法人数の4～5％くらいだそうです。5％になるとほんの僅かです。それから比べても好条件です。貸す人も草刈りなどの手入れが不要です。おまけに予想してなかった収入がわずかながら上がるのでお年寄りに特に喜ばれています。

公共の土地を借りる場合,固定資産税の負担ぐらいで貸出している自治体も多いようです。以上のような条件で土地を借りて発電所をつくっているようです。借地料金の支払いは売電が始まって支払うようになります。知人,親戚などで土地が開いている場合「貸してくれないか？」と尋ねてみましょう。

建築物を建てるのに必要な道路はないが.電柱がある売れない遊休地も活用できます。

土地を買って発電所をつくりたいのですが良い方法がありますか？

土地を買う場合は,住宅のように４ｍ道路に接している必要はありません。電柱が近くにあれば大丈夫です。安く買えます。売電するには経済産業省の設備認定を受けて電力会社との売電契約が必要です。50kw未満の発電所申請は簡単ですが,それ以上は申請に時間がかかります。完全な許可が下りて決済しましょう。競売物件などは安く買えます。

25坪の土地に無理のない返済で広々とした健康マイホームを建てられた方の事例を教えてください

ありがとうございます。千葉県F様の事例を紹介します。

F様「以前住んでいたのは、公営団地で15坪ほどの３Kでした。古い団地だったのでカビがひどく、子どものぜんそくで悩んでいました。子どもの健康を考え、必死で不動産屋さんを探し続けて、やっと、『ここだ！』と思うイシンホーム会員店さんに出会えました。社長さんはわたしたちの話を親身になって聞いてくださいました。そして、ようやく完成した新しい家は、Eco-i換気システム搭載で、子どもの咳がピタリと止んだのです！さらに嬉しかったのは、希望を設計にしっかり反映していただけたことです。25坪の土地に、28坪３LDKの家は前の住まいより3部屋も増えて喜んでいます。しかも、太陽光発電を3.5kw搭載しているので、毎月の売電が9,000円あります。買っている電気代を上回る発電をしているので、毎月おこづかいがもらえます。Eco-i工法のおかげで、エアコン1台で冬は暖かく、夏は廊下まで涼しい！省エネで本当に助かっています。以前の古い団地と同じくらいの支払いで、こんな素敵な家に住めて本当にありがたいです」

建てた人の声を聞いても①最初から総予算を明確化する②払えない時はどうするか、の対策を学ぶ③支払いに無理がないような設計の工夫を加える。その上で土地を買えば安心できます。予算が節約できます。ローン以外の住居費を少なくするため、土地と家以外の設備が重要です。住宅設備技術の優れた会社を選べば売電収入まで増えます。

土地選びで気づきにくい失敗などはないですか？他に気付きにくい事例を教えてください

ありがとうございます。土地選びで気づかない失敗をしているMさんの例を紹介します。

Mさん家族は家賃が7万5,000円のアパートに4年間住んでいました。奥様の条件は、「住む地域は〇○地域で、土地の予算は１５００万円以内、南向きで買い物は△△です」とはっきりしていました。相談に来られたのですが、いくら物件を紹介しても小さなことが気になって、なかなか土地を買えません。ご主人が知り合いを通じて土地を探してきても、「隣の家が△△」「方向が悪い」「坂道が気になる」「条件は良いけど、希望価格より150万円高い」などと、欠点が多く見えて土地を買えません。だんだんとご主人は腹が立ってけんかになり、家の話は二度としなくなりました。それから5年度、再び訪ねて来られました。人気の学区で物件が少ない地域ですが、地域価格がやや下がって、希望予算より少ない１４００万円です。あれかれ探しても土地が少ないので、奥さんが多少妥協していろいろな土地条件を緩めて家を建てました。今ではそのマイホームに住んで満足されています。

この場合損でしょうか？得でしょうか？

もちろん本人は満足していますが、金銭的には損をしています。

5年間で使い捨てのアパート代を450万円払っています。そうすると、

1500万円+450万円で、1,950万円の土地を買えた計算になります。

当時、1,７00万円以上かければ、条件に合う新しい良い鳥がすぐに手に入りました。つまり5年前に２００万円ぐらい高くても家を建てていれば、もっと安く快適な生活が早くできたのですが、本人は気づかれていません。

実家の土地や同居で上手に家を建てた事例はないですか？

ありがとうございます。

Ｋ様、Ｓ様、Ａ様の事例をご紹介します。

Ｋ様

「以前住んでいた家は、倉庫を改造して作った家だったので本当に寒いし、虫も多くて大変でした。冬は暖房を付けても全く暖まらず、その上光熱費が冬場は５万円もかかっていました。こんなに寒い家は嫌だと思い、新築を決意しました。実家のすぐ隣に土地があり、家を建てました。土地代が０円で済んだので、ローン返済額が少なくて済み、すごく助かっています。オール電化で光熱費が8,000円程度になり、4万2000円も安くなりました。これからは寒い冬を過ごさなくても良いと思うと、とても嬉しいです。」

Ｓ様

「アパートの家賃がもったいないと思っていたところ、両親も家の老朽化を気にしていたため、思い切って両親の家を建て替えて一緒に住むことに決めました。両親の土地に建てたので、土地代は0円ですみ、2世代で住むという事で、ローンの支払いの負担も減りました。何より、住む人数が倍になったのに光熱費がアパート時代の半額以下になったことが本当にうれしいです」

Ａ様

「実家が古くなったので、建替えを考えていました。自分の土地に娘夫婦の家をもう一棟建てる予定でした。しかし、たまたまイシンホームで2世帯住宅を建てられているお宅を見せていただくことができてこれだ！と思いました。娘夫婦と一緒に住みつつ、適度な距離を保てるので快適な生活を送っています。最初の計画で2棟建てていたら今より光熱費が多くかかっていたと思います。自分の持っている土地を有効に使えてよかったです」

東京など都会の上手な土地の探し方について,どのような点に注意したらよいでしょうか？

ありがとうございます。

都市部は、高度地区と言って、近隣の日照,風通し確保の為、建築物の高さが制限されている地域が多々あります。東京の場合は、3種類の高度地区が設定されていますが、住宅地で多いのは第2種高度地区です。

高度地区内でも、北道路だと道路斜線が優先され、容積率を活かすことが可能になる場合が多く、南道路に比べて、土地が安いというメリットもあります。もちろん日当たりが気になる事もありますが、利便性の良い都会暮らしですから、ぜいたくも言えません。

その場合は、プランニングを上手にし、日当たりの悪い1階に寝室を作るなど工夫します。

一般的には都市部は土地が高く、狭小地で建築費も高いというイメージがありますが、いろいろな面でメリットが出る場合もあります。

例えば、東京は上下水道・ガスの整備環境が良いため、宅内への引き込み距離が短くて済みます。また東京23区は水道過入金（全国的には25万円程度必要）がありません。もちろん本下水ですので、浄化槽の設置費用もありません。建築に対する助成金が出る区もあります。

住んでからの出費も抑えられる場合があります。例えば、幼稚園の補助金がたくさん出たり、医療費が中学生になってもタダだったりとさまざまな補助金制度が揃っていて、その分をローンの支払いに充当することが可能です。土地を探す際に、その地区のお得な福祉制度を調べることをお勧めします。

老後が不安です。老後に安全な不動産を安く買う方法はあるのですか？

ありがとうございます。

いつかは皆、歳を取ります。老後には足腰が弱くなってくると、２階、３階に上り下りしない

平屋に住みたくなります。しかし都会では土地が高く、広い土地が買えません。エレベーター

を家につけると、土地を立体利用できて、土地代が安くなります。

例えば都会で坪１００万円の土地を買うとき、２０坪の土地なら２，０００万円必要です。

平屋を建てると７０坪は最低必要です。

そうすると、７０坪×１００万円＝7千万円の土地代が必要です。

しかし、20坪の土地にエレベーターを付けて、平屋と同じように住める3階建てにすると

20坪×100万円＝2千万円

エレベーターが約280万円

土地とエレベーターを合計すると2,280万円の費用で老後のバリアフリーの土地を確保できます。

約4,720万円コストダウンできます。このように建築設備を変えることで不動産を安くできます。

老後の生活も考えて、土地を購入すべきです。老後の安全な不動産を、エレベーターで解決した

例です。結局、安全な不動産購入は土地だけで考えず、建築まで含めてトータルで考える必要が

あります。騒音のうるさい場所であれば、防音設備を少し変えると解決します。いろいろな解決策

を知ることは、トータルでコストダウンになります。

良い土地、住宅を早く見つける方法は何ですか？

　ありがとうございます。わたしたち住宅会社の営業、もしくは不動産会社の営業の方に
最初から「予算」「建てる理由」「問題」「悩み」など腹を割って話す人は早く決まる傾向にあるようです。逆に土地から買って家を建てるという考えで堅実な方ほど土地を見つけて家を建てるのが遅くなる原因になるのです。
土地と住宅をセットで考えれば、自己資金に借入可能金額を足して、全体予算総額を早くつかむことができます。
予算を決めて土地価格と場所を選ぶと早く決まります。
　また、例えばご自身の個人的な日常のことや家族関係の事など、一件、他人には関係の無いような生活に即した雑談をたくさんして下さると、その会話の端々にその方の人となり、暮らし方、考え方のようなものが現れていて、非常に提案に役立つことが多いのです。実はそうした中に「真のニーズ」が隠れていて「最初のお客様のニーズには、結果的に根拠がない」ことがあります。現地へ案内してメリット、デメリット、法律の制限、近所の価格を比較して詳しく話せば敷地の価値が分かります。1人だけで何件見ても、学習にはなりません。知識の蓄積がないのでいつまでも土地が見つかりません。住宅会社の人と同行して決める人は、建物イメージが沸いて早く決まります。
　また、土地が広くても借入れできるメドが立たないと、土地は決まりません。結局住宅会社または業者の人と一緒に進めれば銀行手続きが楽で早く決まります。

住宅資金を少し出してくれる祖父が縁起をかついで三角土地は買うな！というのですが、場所と単価は気に入っています。どうしたらよろしいでしょうか？

三角敷地の南側の三角地を一部切り取って分筆して、台形土地にしたらいかがでしょうか。

切り取った場所を畑にして、東側斜めの土地を駐車場にします。

縁起をかつがれるお客様が喜ばれるように 東南の角地、辰巳の方向へ門と玄関を設けて、

金運の良い方向の家と敷地にされてはいかがでしょうか？

通常よりも20％近く安く買えて、畑ができて車の出入りも楽で、しかも縁起の良い屋敷に

なります。 少し工夫すれば、安い変形土地が立派な優良土地に早変わりします。

北に接道している敷地を買うのは損なのでしょうか？

ご質問ありがとうございます。

結論から申し上げるとそんなことはございません。
プラン次第では、土地を安く買える分 “お得” になる場合も多くございます。

団地状の同じ分譲地の中でも価格は違ってきます。
価格が高いのは、南道路に接する敷地です。特に東南の角地は、一番高い価格になっています。陽当たりが良いからです。

安いのは北道路に接する敷地です。
南向きと北向きでは、約10％～20％ぐらい土地価格の差があって、北向きの土地は安く買えます。同じくらいの敷地で同じくらいの家を建てる時、南向きと北向き道路では、土地と建物の使い方がどうなるかを考えてみました。

◇南と北の道路敷地、どちらが得か？プラン比較

よくある1階に和室とＬＤＫのあるプランです。安い土地の北道路プランは、南向きのプランより玄関が北西の位置にあるので（家相は悪くない）和室とダイニングとリビングが全て陽の当たる南向きで一体になってゆったりとれます。

反対に南向きの中央玄関のプランは東西に分断されています。南道路は、ダイニングが南に面していません。北道路のプランは、廊下が少ないので、その余った面積を家事、洗面、洗面クローゼットと食品庫、玄関クローゼットにまわしたので、収納面積は３倍くらい増えています。おまけに、カーポートが建物に隣接して南につかないので、陽当たりも悪くありません。南道路の建物は南向きに開口が多く、南道路は丸見えになりますが、北道路プランは北に道路があるので見えず、プライバシーが確保されます。

意外と北道路のプランも、建物の間取りまで考えると悪くありません。やや土地が安いので得です。土地だけでなく、建物のプランまで設計して考えるとメリットとデメリットがわかります。南入りプランは北入りプランに比べて大きな開口窓が多いので、外観デザインはきれいにまとまります。

◇東西道路のプラン

東西道路の場合は、南向きプランと北向きプランの両方が使えます。
例えば、接道が西道路で東西に長く南北に短い場合は、思い切って東側に開口部を設けてみると良いと思います。

一般に南向きの方が陽当たりが良いように思われますが、南向きと同様に東向きの部屋も快適です。地球温暖化が進んで、夏の猛暑で人が亡くなる時代ですので、午後の日差しが柔らかな東が開放された土地も狙い目です。猛暑対策にもなります。

また、住宅用樹脂サッシLow-Wガラスの技術が発達して、南向きの部屋でなくても、東西・北面でも南と同じように快適です。サッシと断熱法で解決できます。その点、東西道路も悪くありません。南向きの土地より価格も安く、お買い得です。方向にとらわれず、眺めの良い方向へ大きな開口を設けてください。

例えば、当社が加盟するイシンホームＨＥＩＧの本プラン集を当てはめて、敷地とプランを一体にして考えると土地選びで失敗しません。

北入りの土地は安く買えて得！北入り専用のゲートガレージを開発いたしました。

北入りの土地は南向きの土地の１０％から２０％安く買うことができます。 その10%～20%分の資金を、ガレージや太陽光発電ソーラーパネルに回せば、暮らしが豊かになってオトクになります。 このゲートガレージには北入り専用プランもございます。 北面の土地を有効に使えるよう、玄関左側にセカンドカーを縦列駐車できる駐車スペースを設け、ガレージの屋根も太陽の光を遮らない素材を使用しています。 北向の土地は間取りを工夫し、失敗しない土地選びを 北向きの土地こそ、間取りやプランで工夫して、豊かに暮らす秘訣と言えるでしょう。 当社の一級建築士が長年のノウハウを活かし、御提案いたします。

多機能な注文住宅イシンホームの”GATE HOUSE”はコチラ

詳しくは是非お問合せください。

土地検索はこちらから。簡単な会員登録(無料)で豊富な土地が自由に探せます。

条件や価格でいつも迷ってなかなか土地が決まらず困ってます。いいアドバイスはありますか？

ありがとうございます。

よくアドバイスしているのが「住めば都、寛容な心で土地を選ぶ」ということです。

本当に良い土地は、早く売れます。迷っているうちに、希望の土地が他の人に売られた経験をした人も多いと思います。

限られた予算の中で、迷わず良い土地を早く購入する為には、優先順位をつけて決めると、早く決まります。希望条件を全て満たす土地はありません。優先順位の低いものは、切り捨ててください。すべて満たすと予算オーバーするケースも多く見られます。

土地と建物の全体予算が決まると「買える土地価格が（約〇〇〇万円）」と決まります。その中で賢く買いましょう。

例えばの話ですが、

■「住む地域優先」のお客様の決断法として・・・

人気の学区や便利なところは、価格が高くなります。土地物件が、なかなか出ないところも高くなります。どうしてもその高い地域に住むことを優先するなら

（１）土地形状が悪くても、希望地域内の土地を安く買って建物の設計を工夫することで、価格を抑えて快適に暮らす

（２）同じ団地のなかでも東西南北の接道方向によって価格が違う。安い物件を選び、ちょっとした設計の工夫で予算内にまとめる

（３）地域優先で高い土地を買うなら、土地面積を少なくして、建物の立体利用をする

以上の3点です。変形敷地など敷地条件が限定された土地には、工夫することで予想外に良い家が建っています。建築と土地の両方を知りつつお金の計算を具体事例で概算していただくよう営業の方にお願いすると良いと思います。もちろん当社営業も答えられます。

■「土地価格優先」のお客様の解決法として

（１）住む地域と方向を限定しない

（２）価格に合うまで郊外に出て、土地選定の幅を広くする

（３）地域優先の人と同じように、土地形状にこだわらず、坪数を抑える

以上の3点です。住む地域を限定せず、やや郊外に買うときは、子どもが小学校に上がる時までに建てるのが有利です。

子どもが大きくなると、友達と別れるのが嫌で、家を建てるのをズルズルと先延ばししているケースもあります。アパートは比較的便利な場所に建っていることが多く、どうしてもその近くを考える人が多いようです。また、地方都市に住む人は実家に近い方向を知らず知らず無意識に選んでいる場合もあります。思い切って、全く反対の方向まで探してみましょう。地域の枠、形状の枠を限定せず、白紙にして考えることが大事です。そこしか無いという思い込みを捨てて、やや寛容な心で選べば、安く良い土地が現れて早く決断できます。

不動産会社・住宅会社の人から上手に土地を案内してもらう方法を教えてください。

ありがとうございます。当社も不動産・建築をやっておりますので、こうしたらお客様が比較検討できてわかりやすいと思うコツをお伝えできればと思います。

まず、良い土地情報を得るにはホームページと併用して、不動産会社・住宅会社の人に現地へ案内してもらうケースが多いでしょう。マイホームを建てる人は、業者さんとの上手な付き合い方を知っておくと得です。不動産会社の人もレベルが高く、宅建業法を学んでいる人が多いので、ある程度安心して案内してもらう姿勢が必要です。昔は「不動産屋」という悪いイメージが先行していましたが、良くない不動産屋さんは、バブル崩壊と共にほとんど消えました。良い不動産屋さんしか残れない、厳しい時代となりました。

さて、案内してもらうコツは

①目的地の土地以外に、１～２件を一緒に見せてもらえば、優劣がよく分かります。比較できないと、価値がわかりません。

②同じ案内車に乗って、通り道周辺の団地価格、坪単価を聞いてみましょう。過去に売れて、建物が建っている地域の土地相場も参考になります。

③いろいろな生活面、建てる目的、不安な点、価格についても、打ち解けて話しておくと、早く見つかります。

④案内してもらう人の業種によって聞き方は違います。不動産専門の人には、土地価格と内容について教えてもらえば十分です。建物価格などのトータル価格については、住宅会社に聞いてみましょう。

以上、４つのポイントを参考にして、不動産は住宅会社の人と仲良く助け合って探せば、良い物件が見つかります。自分に「合う人・会社」かどうか、同じ車の中でいろいろな話をすればわかります。

一生アパートに住むか？マイホームを建てるか？同居するか？どれにするか悩んでいます。ちなみに今はアパートに妻と住んでます。教えてください。

ありがとうございます。

マイホームが欲しいのに、先延ばしにして、なかなか建てられない人がいます。アパートにずっと

住んでとうとう４０代後半になって、あわてて建てる人もいます。

しかし、４０代になると子どもの大学の費用と、住宅ローンが重なるので増々建てられなくなります。

年齢が高くなると、住宅ローンの借入期間が短くなって、月々の返済額が多くなり大変です。

マイホームを建てて、一番喜ぶのは子供です。子どもが大きくなってから建てると、マイホームの喜びが半減すると言われています。定住のマイホームはいつかは必要です。その選択は３つしかありません。

①アパートにずっと住む

②両親と同居する

③土地を買って家を建てる（マンションを買う）

６０歳になっても、アパートに住み続けるのは不安です。②の同居ではなく、③の家を建てるという選択をするなら先延ばしせず早く建てるのが得です。消費税が上がる前に建てる人が増えています。

選択肢は３つの中の一つしかありませんので、それしかないと思って腹が決まると意外と早く決断できます。アパート家賃ぐらいの住宅ローンで、マイホームを建てる人も増えています。少し研究すれば買えるところはいくらでもあります。

セットバックとはなんでしょうか？

幅員4m未満の道路に接する土地に建物を建築する場合、道路中心線より2m敷地を下げて道路敷として提供しなければ建築の許可が取得できません。この道路提供部分をセットバックといいます。（建築基準法42条2項、同法44条）

土地の売買代金にも消費税はかかるのでしょうか？

土地は非課税取引とされていますので、消費税はかかりません。因みに、建物については売主が課税対象事業者の場合のみ課税されます。

≫ 土地・売地情報

オーナー様からの質問

耐震診断は何がわかる?

耐震診断は床下,屋内,天井裏,外観を見て地盤,基礎,壁のバランス(建物の形,壁の配置),壁の量(交い,壁の割合),劣化度を調べます。

その結果,家のどの部分が弱くどのように補強すればよいのかが判ります。

「古い狭いバス便」でも成約率を高めるには?

ステージングはいかがでしょう。住むとどんな楽しい暮らしができるのか？

イメージできるとがぜん部屋の好感度はアップします。空室をいきいきと見せるステージングを試してみてはいかがでしょうか？

ステージングとは「部屋の価値を向上させるために、家具や小物類で飾り付けをする」ことです。

ほとんどの空室は何も置かれていない状態でお客様を迎えます。そんながらんとした空間では,お客様の目には他物件の部屋と同じようにしか映りません。しかし,もし部屋が大きなミラー,明るい色のカーテン,白く清潔なテーブル,間接照明などで飾られていたら,お客様に良い印象を与えることができます。そして見学した複数の物件の中からお部屋を選んでいただけるのではないでしょうか。

早く成約できる物件とできない物件の違いは?

成約すれば空室が少なくなります。成約は①ハード(物件そのもの)②ソフト(募集条件の内容)③マーケティング(情報拡散)④内見者数で決まってきます。

重要なことは

1.物件自体が商品化されていること(ハード面の充実)

2.商品がしっかりしているだけでなく値付けが適正であること(ソフト面の適正化)

3.商品,値づけがしっかりしているだけでなくそのことが「知られている」こと(マーケティング)

4.部屋を観る人(内見者)が来なければ物件は成約しない

目安として中古物件では5回の内見で1件,新築物件は3回の内見で1件成約と言われています。しかしながら賃貸市場の競争が激化するなかシーズン中はもっと少ない回数まで高めなければチャンスを失う可能性が高くなります。

最重要項目である「ハード」「ソフト」「マーケティング」のうち繁忙期の空室対策として決まりやすいポイントをお伝えいたします。

「ハード」については物件をより美しくより清潔に!!

見栄えの良い写真にする。

店頭やインターネットにおける反響は物件の写真が良くなるだけでガラリと変わります。通常物件の写真はコンパクトデジタルカメラで撮影したものを掲載することが多いと思います。しかし特に1Kやワンルームはコンパクトデジタルカメラで室内全体をきれいに撮ることはむずかしいです。おすすめしたいのはデジタル一眼レフの広角レンズで撮影することです。価格はそれなりに高くなりますが写真が良くなることで成約につながるのなら安いものです。

撮影のコツ

撮影の際は部屋の正面ではなく対角線上の手前の位置に立ち下から狙うのがコツです。印象が数段アップします。また室内正面をつけた上で自然光で撮影するとさらに見栄えがよくなります。

賃貸物件の見た目は重要?

重要です。入居者様が満足いただける物件はどんな物件かを考えると見た目は外せません。汚い物件よりもきれいな物件の方がいいと思われるのは当然のことです。

物件のハード面の価値の向上は当然のことで,そのために当社でも日々物件の環境整備や補助金(2012年度時点)を活用したリフォームなどを行い物件の価値向上に努めてまいりました。

さらにそのことを内見者様たちに伝えるために物件の写真に気をつかっています。

具体的には

■物件写真は一眼レフカメラで撮ると見栄えがアップします

■インターネットには写真を多く掲載する

などです。

動画にすると

 

こんな感じです。少しでも物件のことをお客様に知って頂こうと地道なことですが繰り返し行う事が大事に考えています。

また共用スペースは美しくというのは基本です。

■ゴミやチラシの散乱は徹底掃除を!

■放置自転車や車両の撤去,照明の交換を!

アパートマンションの入居率を上げるには?

アパート,マンションの入居率を上げるには借主が長く住みたいと思える物件にする必要があります。借主がご満足いただける物件にするには定期的なメンテナンスは欠かせません。

何もされてない汚い物件よりもきちんと手入れがされた物件の方がいいと思われるのは当然のことです。物件のハード面の価値の向上は当然のことで,そのために当社でも日々物件の環境整備や補助金を活用したリフォームなどを行い物件の価値向上に努めてまいります。

定期借家,メリットとデメリットは?

定期借家は契約期間満了で契約が終了します。

原則的に契約期間満了にて借主は退去しなければなりません。

再度住み続けたいなら再契約という形で再度契約をし直すということになります。契約期間が満了になると自動的に更新となる普通の賃貸借契約と違う点は貸主が再契約をしない旨の意思表示をすれば再契約はできず退去しなければなりません。

例えば戸建や分譲マンションを購入されたオーナー様が転勤などの理由で引っ越しする場合に定期借家で賃貸する場合があります。
定期借家契約は普通借家に比べると一般的に賃料が安く設定されているケースがあるなど入居者にもメリットのあるようになっています。

メリット,デメリットの比較としては

メリット

借主にとって普通の賃貸借契約より家賃が安く設定されていることがある。

貸主にとっては期間満了ど同時に契約終了となるため退去をめぐって借主とのトラブルとなるケースが少ない。

デメリット

定期借家契約の期間が1年以上の場合は契約期間満了の1年前から6ヶ月前までに借主に通知しなければならず貸主が通知を忘れて契約期間を過ぎた場合は通知のあった日から6ヶ月間は貸主の側から定期借家契約を終了させることはできなし。

原則的に中途解約はできません(止むに止まれぬ事情がある場合などは認められる場合があります)

土地活用を考えてます。社会情勢や少子高齢化を考えるとアパートマンションは不安。どんな土地活用がいい?

今後の少子高齢化を考えるとアパートマンションを建てるのは将来的に賃貸経営が成り立つかどうかは難しいところ。地域の市場や物件の供給量などきちんと市場調査や地場の不動産情報などに精通していなければ,投資物件として収益を生み続けられるかどうかは不確定だと思います。大手建築会社がよく使うサブリースなどの家賃保証にしても,30年間賃料がまったく下がらずに保証してくれれば問題ないですが,契約書をよく見てみると家賃改定の条項があったりしますので市場が飽和してくれば,向こうも商売ですから採算が合わなければ保証賃料を下げてくるので不安定です。

安定して収益を上げることができ,かつ流動性がある物件（万が一の場合は売却が比較的容易にできる）として当社では,市場調査の上で戸建賃貸を提案しています。

例えば,下記の写真は2012年夏に着工し,全9戸に対し15組の申込みが入り,その後も問合せが殺到したデザイン戸建賃貸住宅です。2013年11月現在においても満室稼働しています。

戸建賃貸のメリット７

①戸建賃貸なら投資額を少なく,効率の良い資産運用ができます(アパート等の約1～2割高い賃料で貸すことが可能)。

例)RC造4階建て賃貸マンション(12戸),投資額1億9,000万円:毎月手取り46万円

駐車場付き戸建賃貸4棟の場合,投資額:5,000万円 :毎月手取り40万円

②アパート,マンションは空室が目立ち,少子高齢化で更に厳しい状況が予想されますが

戸建賃貸は物件が少なく,古くなっても安定した入居率を見込めます。

③入居希望者のニーズに応えた物件。賃貸マンションの不満を解消している物件です。

☆マンションだと子供が走り回ると苦情が来るのでストレスがたまる…☆敷地内に駐車場がほしい…

☆映画や音楽など大音量で楽しみたい!

☆賃貸でも持ち家感覚で住んでみたい!

☆おしゃれな広い家に住みたい！

④駐車場経営に近い流動性もあり。万が一も安心,相続対策にもなります。

☆１戸だけの切り売りができる ☆1戸ずつ別々に相続できる ☆売却の場合,一般の中古住宅の市場で売ることが可能 ☆早期の売却が可能 ☆古くなっての解体費用もマンション等に比べて安く抑えられる(マンション等の場合,投資物件としての需要で投資家への販売になり,収益性を見られてしまい売却金額が安くなってしまうことが多いです)

⑤立地に左右されにくく,変形地・狭小地でも十分な投資効果を見込めます。

⑥入居者の質が高く管理がしやすい。入居期間も比較的長いです。

賃貸住宅で家具や小物を部屋に設置したい。おしゃれな家具や小物を安く購入するには?

予算内でお部屋を飾るにはおしゃれに見える家具小物類をいかに安く調達できるかが最大のポイントです。

そこでイケア,ニトリ,100円ショップ,ホームセンターを中心に,時にはネットショップ,リサイクルショップも利用します。それぞれに特徴があるため,それを知って使い分けるのがコツです。例えばイケアは北欧サイズが中心ですのでカーテンは使えず,小物類の利用に適しています。

またステージング(ドレスアップ)したいけど,センスがないので自信が無いと言われる方は,最初はよい事例をそっくり真似ることをおすすめします。最初は真似でも,やっているとだんだんいろいろなアイデアが出てきます。そしてアイデアを組み合わせてくうちに自分独自のスタイルができ上がります。

空室対策の良い方法は?

空室が増えるとなかなか賃料も思い切って下げられないので,多少お金をかけてリノベーションしたりお部屋に家具などを置いて少しでもお客様に良い印象を…と考えてしまいます。

まずは近隣相場というものを調べた上で賃料が適正,もしくは相場よりも多少低く設定するなどの条件変更は有効かと思います。その上で敷金,礼金などの条件を見直してみるなどはいかがですか。

他の入居者様との兼ね合いもあり賃料を下げるのが難しいのであれば,できる範囲で家具やインテリアを置いてみたり,壁紙の色を変える,キッチンにシートをはって色合いを出すなどをしてみるなどトライされてみてはいいのではないでしょうか？

その際に,当社がよく参考とさせていただいているのがIKEAさんやニトリさんです。実際定期的に見に行ったりしています。特にIKEAさんはお部屋の色合いや家具の置き方の展示があると思いますので行ってみてくるだけでも勉強になるところが多くあり,実際参考にしています。お金をかければ良いというわけではなく,場合にもよりますができるなら賃料の〇ヶ月以内の金額をかけるという形で決めてから取り組んだほうが良いと思います。

お任せしている管理会社様があるかわかりませんが、近隣や地場の不動産会社の営業の方と仲良くなっておくのも良いと思います。大変だとは思いますが,マメに足を運んでお願いするなどしておくと,営業の方も人間ですから、一生懸命のオーナー様というのは通じると思います。ご紹介いただける数が上がるかもしれません。まだ訪問などされていないのであれば,行ってみても効果がでるかもしれません。
お部屋が埋まらないというのは様々な原因がありますが,まずは出来る限りの分析をして,賃貸経営ですので収支や全体のバランスを考えて金額を決めてやってみるのはいかがでしょうか。

空き室対策のアイデアは?

少し古くなっただけでもう人が集まらない,礼金ゼロや一定期間賃料を無料とするフリーレントを付けても入居者が決まらない…。 多くの賃貸オーナー様が抱える切実な悩みの一つが空室のことです。昨今はインターネットによる部屋探しが主流になり,取り扱い物件の分母が大きくなった分,築年や最寄り駅からの距離の僅かな差が検索結果に大きく影響を及ぼし,物件のスペックにほんの少し劣った部分があるだけで検索結果の上位に出てこなくなり,閲覧すらされないというケースも多く起きているのも事実です。

賃貸物件で退去者が出ると次の入居者を迎えるために原状回復工事を行う。ハウスクリーニングのほか,傷んだ部位については補修や交換など軽微なリフォームを実施するのが一般的です。入居者の責による補修費用は敷金から差し引くが、その他の費用は賃貸オーナーが負担することになっています。そのため,なるべく最少のコストで原状回復工事を済ませることが,オーナーに喜ばれることとされてきたのも事実です。

しかし数日で原状回復工事を終了させても,そこから数カ月も空室のまま放置されては,オーナー様の利益に反します。そこで原状回復の提案の際に,築20年の建物なら20年前の状態に戻すといった作業のみならず、設備や機能の一新などリフォームの提案をすることもあります。また,最近では部屋自体が魅力に欠けたままを回避する提案として,原状回復プラス5～６万円のオーナー負担で,入居者向けカスタマイズサービスができるようになってきました。入居者が自分で壁紙や照明器具を選択できるようにしたものです。またデザイン性や収納力をアップさせたい場合,棚やフック,ペーパーホルダーなどを追加で取り付けできるオプションサービスも用意出来ます。これは入居者が選ぶのではなく,オーナー様が原状回復の際に先行工事として数千円の追加料金で利用可能となります。

カスタマイズやリノベーションはまだまだ認知度が低いですが,入居者の新築至上主義も変わってきます。入居者の目が肥えてきた中「いい部屋に良質の入居者が長く住む」良質の空間を提供する事が賃貸住宅のメイン業務と考えます。

シロアリの被害に合う前の対策はありますか？

昔はシロアリ対策といえば「駆除」が中心で、シロアリ業者の仕事はシロアリを殺すことでした。

しかし現在は「防除」という考え方が一般的です。防除とは予防と駆除を合わせた考え方のことで、被害のない家には予防施工だけを、すでに被害のある家には駆除施工と予防施工を併せて行います。

防除法は主に2つ。一つは、薬剤を散布する』ケミカル工法。もう一つは、薬剤をまかず、家の周囲にトラップをしかけてシロアリを誘殺する維持管理型のベイト工法です。それぞれの工法の特徴を知り、どちらを選択するかを決めましょう。

ケミカル工法は、土台や床束、大引きといった床下部材や土壌に薬剤を吹き付ける方法です。メリットは、即効性があって、費用が安いこと。シロアリがいない家の場合、部材や土壌に薬剤を吹き付ければシロアリは寄ってきませんし、すでにシロアリが侵入している場合は、被害箇所に穴をあけて薬剤を注入すれば退治できます。ただ、薬剤を大量に使用しなければならないデメリットもあります。

一方、新しい防除方法として注目を集めているベイト工法は、少量の薬剤を混入した餌（ベイト剤）を直接シロアリに与えて駆除する工法です。この薬剤は遅効性のためすぐには死なず、働きアリがせっせと巣に持ち帰って仲間に分配します。やがてベイト剤は巣全体に行きわたり、巣のシロアリが全滅するのです。予防の場合は建物の外周のステーションを埋め込みシロアリをおびき寄せてベイト剤を与えます。

使用する薬剤の量はケミカル工法の約1000分の一。シロアリの脱皮を阻害することによって泰司する薬剤なので、脱皮しない人間や犬などに害はありません。その反面、薬剤を巣全体に行きわたらせるまでに時間がかかるというデメリットもあります。すでにシロアリが侵入している場合、すべて退治するには3～4か月を要する為、被害箇所がはっきりしている場合はそこだけをケミカル工法で処理し、ほかの場所はベイト工法で予防するのが一般的です。

空室で苦戦してます。対策は?

空室は賃貸経営における最大のリスクでありオーナー様だけでなく管理会社にとっても頭を悩ますテーマです。

基本的には空室対策として以下の10か条があると言われています。

1.賃料の適正化

2.募集条件の検証

3.間取り

4.外観,外構

5.設備,仕様

6.ソフトコンテンツ…例えばペット可物件など

7.リーシング活動

8.オンリーワン戦略(差別化)

9.現場管路(清掃,巡回)

10.テナントリテンション…入居者を維持(確保)するための施策

一つ一つの活動についてはまたの機会にご説明いたしますが,我々現場の経験から毎日毎日の積み重ねが空室対策になるということを感じています。例えば現場管理は面倒なことで一日やったからといって空室が埋まるわけではないですが継続して行う事で少しづつ空室が改善され満室になった事例もございます。あきらめずに地道に1～10の活動を行っていくことが大事に考えます。

当社でも管理物件の現場環境整備,清掃活動は行っています。お預かりさせていただいている物件が満室稼働するためには欠かせない活動です。

不動産向けの投資で区分マンションと１棟アパートではどう異なりますか？

不動産への投資を検討するとき、多くの人が悩むのが「区分マンションと1棟アパートでは、どちらに投資するのがよいのか」ということです。不動産投資家としてすでに成功をしている人の中にも、「投資するなら区分マンションに限る」という人もいれば、「1棟買いでないと効率が悪い」という人もいます。住まいを考えるときに「マイホームか賃貸か」が必ず議論に上るように、「区分マンションか1棟アパートか」は不動産投資をする人にとっての至上命題といえます。

事実、区分マンションへの投資と1棟アパートへの投資には、それぞれメリットとデメリットがあります。

区分マンションへの投資のメリットは、なんといっても初めの一歩が踏み出しやすいことです。物件にもよるが、首都圏の区分マンションの場合、200〜300万円の手元資金で1,500〜2,000万円ほどの一人暮らし用区分マンションを購入し、毎月数千円〜1万5,000円程度のキャッシュ・フローを得るというのが一般的のようです。場合によっては数十万円の頭金とアパートローンの諸費用だけで購入できることもあります。物件の供給数も1棟アパートと比べるとはるかに多く、それだけ流動性も高い。

一方、デメリットといえるのが、一気に大きなキャッシュ・フローを得にくいということです。毎月数十万円という単位でキャッシュ・フローを得ようと思うと、いくつもの物件を探し出し、融資の審査に通し、決済を行っていくという手間が必要になります。また、所有物件が多くなればなるほど管理も煩雑になってきます。

その点、1棟アパートの場合には、物件をしっかり吟味して選ぶことができれば、1物件でも毎月数十万円のキャッシュ・フローを得ることが十分に可能です。日々の管理や修繕、将来的な建て替えもすべて自分の判断だけで実行できること、土地の価値を活かしやすいことも大きなメリットとして挙げられます。

デメリットは、金額のボリュームがどうしても大きくなってしまうということ。特に、将来にわたって安定した賃貸需要が見込める首都圏で1棟アパートを探すとなると、よほど築年数が古かったり、土地が所有権でなかったり、地の利が悪かったりしない限りは、5,000万円は下らない。たとえ融資が9割ひけたとしても、頭金に諸費用、不動産取得税、火災保険料などが加われば、最初に1,000万円近い資金が必要になります。

他にも細かい違いを挙げればきりがないが、こうして全体を俯瞰すると、不動産投資にかける「本気度」によってどちらが向いているのかが決まってくるともいえます。リスクをなるべく抑え、分散投資のひとつとして、あるいは将来の年金不足を補うための一手段として取り組むなら「区分マンション」、ある程度思い切ったリスクをとってでも新たに大きな収入源を確保したい、今の仕事をセミリタイアして悠々自適に暮らしたい、といった攻めの姿勢なのであれば「1棟アパート」が向いているます。

他の資産運用がそうであるように、不動産投資でも大切なのは「目的」です。物件ありき、利益ありき、ではなく、まずはなんのために不動産投資をするのかを考えることで、「区分マンションか1棟アパートか」の答えが見えてくるかもしれません。

3点式ユニットバスの空室を埋める方法は?

空室の原因が三点式ユニットバス(浴槽,洗面台,トイレが一体)では？と悩むオーナー様も少なくないです。確かに10年以上前からセパレート式（バス,トイレ別）が主流となっています。リクルートのアンケートでは,約80％の人が「バス,トイレ別」を部屋選びの「絶対条件」としています。また同じ１Ｋで「６畳+バス,トイレ別」と「7.5畳+バス・トイレ一緒」のどちらを選ぶか聞くと77.3％がバス,トイレ別と回答。そんな「３点式ユニットバス」の悩みを解決する方法は主に３つあります。

①家賃を下げる

最近はバス,トイレ別で家賃を下げても埋まらないことが珍しくありません。そんな中で,いくらなら家賃を値下げしてもやっていけるのか？セパレート式に替える費用を仮に50万円とし,120ヶ月(10年交換)で割ると、月平均で4,166円。この金額が賃料値下げのポイントになるかと思います。しかし物件検索サイトのほとんどが5,000円単位で家賃を設定。つまり相場家賃から5,000円以上安くしなければ入居者の目に留まりません。急きょ空室を解消したいのであれば,5,000円以上値下げをするのも一つの方法です。

②「バス,トイレ別」or「シャワー,トイレユニット」に変更「バス,トイレ別」に替えると,検索にかかりやすくなりますが,必ず埋まるとは限りません。工事費も40万円～50万円程度かかりますので,近隣物件と比較して判断することが大切です。「シャワー,トイレユニット」に替える方法もあります。費用は「バス,トイレ別」と同程度ですが,狭いスペースですむため,その分,部屋や収納を広くすることが可能。ただし,トイレとシャワーブースの入口スペースが取れるか否か確認が必要です。

③既存ユニットを活かしてイメージアップする　「バス,トイレ別にする費用は捻出できない。家賃も下げずに埋めたい」というオーナー様が多いと思います。そんな方におすすめの方法があります。

ホテルでは3点式ユニットを採用しているところが数多くあります。そこで,既存の3点式ユニットをホテルの雰囲気に近づけます。

・木目調の耐水シート(約10万円)を壁に貼る

・通常より大きな鏡を付け,空間を広く見せる

・黄ばんだ浴槽を塗装する(約７万円)

扉に長めのタオル掛けをつけ,バスタオルを掛けると,プチ・ホテルのような空間に一変します。

こんな声もあります。「３点式ユニットバスは,お湯やシャワーがトイレ掃除に使えてラク」などです。「バス,トイレ別」にすることに越したことはありませんが,予算や立地をよく考え,多様化する入居者のライフスタイルに合った方法を見るけることが大切です。

不動産の活用とよく言われるのだが、相続対策までも含めて考えてもらえるの？

弊社の不動産活用のご提案は、

①社会的条件・・・景気・法制・税制・地価・市場の動きなど

②対象不動産の立地条件・・・対象地や近隣地域の要因分析など

③人的条件・・・所有者や関係者の状況など

これらの①～③を考慮した相続対策を合わせてご提案しております。

円満な遺産分割、相続税の軽減、納税資金の準備などを考え、例えば、不動産（土地）を３分割（自宅等の残す土地、納税等のため売却する土地、有効利用して収益を得る土地）する考えに立っております。更に有価証券や預貯金などを含めて相続対策のお役に立てるよう配慮しております。

 

賃貸物件の差別化対策は?

まずは基本の徹底を積み重ねることではないでしょうか。

当社の事例を上げますと三郷市,吉川市などの当社管理内では他社と比べても非常に高い入居率です(H25年4月29日現在で入居率95%)。物件を案内する際には,内見者は一番先にエントランスを見ます。エントランスに不要なゴミやチラシがたまっていると内見者の印象は悪くなります。メールボックスにチラシが詰まっていたり共用灯が切れていたり掲示板に貼ってある情報が古いままになっていると印象が悪くなり成約できる可能性が落ちてしまいます。

基本中の基本として放置自転車や車両の撤去,共用灯の交換,不法投棄の粗大ごみの撤去があります。但しなかなかそこまで手が回らずきちんと行われていないケースも多いです。物件の印象を大きく左右する環境整備は空室対策として不可欠ですが同時に既存の入居者様に快適に暮らしていただくためにも大切な事です。

夏の日の草刈りなどは大変ですが内見者の印象が少しでもよくなるために当社でも担当者が努力しています。一日でもはやく空室が埋まるように地道にコツコツと行動しています。

賃貸マンションを購入した際の税金など簡潔に教えてもらえますか？

成功する賃貸住宅経営のために

不動産を所有されているオーナーの皆様は、固定資産税だけでなく、所得税・住民税・事業税・消費税など実にたくさんの税金に囲まれており、その負 担は大変なものだと思います。しかし、不動産賃貸業は、賃貸住宅を建築したのち年数が経てば経つほど所得税等の負担が重くなるよ うになっています。このことを皆様はご存じでしょうか？

1）経費と税金の関係

不動産賃貸業の経費は、減価償却費・借入金の利子が大半を占めています。減価償却費は計算上の経費ですが、定率法を選 択していると減価償却費が毎年どんどん少なくなっていき、耐用年数を過ぎると減価償却費そのものがなくなってしまいます。
また、アパートローンは元利均等方式が一般的ですが、元利均等方式は、同じ返済額が続いても、返済が進むにつれて返済額のうち利息の占める割合が少なく なっていきます。つまり、同じ支出が続いたとしても経費が少なくなっていくことで不動産所得は毎年上昇し、その結果、税金の負担も毎年重くなっ ていくわけです。このことを知らずに後になって苦労されている大家さんをお見かけすることもあります。
これらの税金を抑えることも上手な賃貸経営のための大きなポイントであることはいうまでもありません。

2）大家さんを悩ます相続税

また、不動産オーナーの皆様には、相続税の問題も大変重要です。国税庁の相続税 の申告事績によれば、日本の資産家の所有する財産のうち56.0％は不動産で、現預金の割合はわずか20.5％しかありません。これに対して相続税は最高 で50％の税率が課税されますので、資産家の多くの方が相続税の納税にご苦労されていることがわかります。

家族構成や資産構成などにより、とるべき税金対策は異なりますが、オーナーの皆様に最低限行っていただきたい対策などについては、来週８月２４日弊社で開催されるエムタウン情報学院でも取り上げられていますので、ぜひご参加くださいませ。より良い賃貸住宅の経営につないでくだされば幸いです。

シェアハウスを投資対象と考える際のポイントはなんですか？

近年、単身世帯の新しいスタイルの住まいとして存在感を増してきているのが「シェアハウス」です。そもそも「シェアハウス」とは、家族や友人同士以外の「他人」とリビングルームや水回りを共有し、一緒に住む物件を指します。もともとは欧米型の居住スタイルだったが、2013年1～3月には「シェアハウスの恋人」というタイトルのTVドラマが話題を呼ぶなど、国内でもその認知度は急速に高まりつつあります。マネー相談に来る若い女性の中からも時々「シェアハウスに住んでみたい」という声を聞くようになったそうです。固定費である家賃を抑えつつも住まいに人間同士のコミュニケーションを求めたいというニーズが高まってきていることの表れといえるかもしれません。

これに連動するよう、不動産投資においても「シェアハウス」物件を目にする機会が増えてきています。ただ、ひとくちに「シェアハウス」といってもそのタイプは色々です。大規模な建物が丸ごとシェアハウスになっており、リビングルームやキッチンなどのシェア部分以外にワンルームが数十室規模で賃貸されているものもあれば、2LDK、3LDK程度のマンションを数人に賃貸するというものもあります。

首都圏を中心に大規模なシェアハウスも増えつつあるものの、圧倒的主流は後者のタイプです。不動産投資をする側にとってみても、2～3LDKのマンションをファミリー向けとして1世帯に賃貸するよりも、2～3つの単身世帯に1部屋ずつ賃貸したほうが利回りのアップが図りやすいといえます。通常であれば区分マンションの表面利回りといえばせいぜい4〜7％程度だが、シェアハウスであれば10％を超えるケースもめずらしくないようです。これが投資対象として「シェアハウス」物件が注目されている最大の理由といえるかもしれません。

しかし、当然ながら注意点もあります。実際にシェアハウスとして賃貸するためには、間取りが適した物件を購入するだけでなく、建築基準法、旅行業法、消防法など様々な関連法の要件を満たす必要があります。シェアハウスとして売り出されていても、なかには残念ながらこれらの要件を満たしていない物件もあるのが実情です。必要以上のリスクを侵さないためには、自己責任で隅々まで確認することが求められます。

また、居住者同士のトラブルを回避し、安定稼働させていくためには、一般の不動産賃貸経営以上の経営スキルが求められます。収益性の高さが魅力である反面、それ相応の努力が求められるのが「シェアハウス」物件への投資といえます。プロパティマネジメント能力の高い弊社に一度ご相談ください。

税制改正等に関するさまざまな動きがありますが、私たちの生活にはどんな影響があるでしょうか？

 今年の税制改正に関しては相続税がもっとも大きなポイントです。中でも2015年1月1日以降の相続から相続税の基礎控除額が4割縮小されることが注目されています。

基礎控除額がこれだけ縮小されると課税対象者が増えそうです。

大都市圏で土地を持つ方の中には、法定相続人が何人かいることで相続財産が基礎控除額内で収まり、納税の必要がなかったという方も多かったと思います。今回の改正では、これまでは相続税を払う必要がなかったのに、今後は払わなければならないという人が大幅に増えると予想されています。

では、相続対策では税金以外で、何に気をつければよいかを考えてみます。

遺産分割も大きな問題となります。民法では一応、法定相続人の相続の割合は決められていますが、例えば建物は決められた割合どおりに分割することは困難です。とりあえずで共有名義にすると、将来トラブルが起きるケースが多いのです。建築の段階でご相談を受けたときには、例えば相続人がお子さん2人の場合は、土地の一部を売却し、そのお金で賃貸住宅を2棟建てるとか、賃貸住宅の家賃収入を分けるなど、さまざまな方法を提案させていただいくことも可能です。

更に詳しいことは、ぜひ8月24日のセミナーでお聞きください。ただいまセミナー申込み受付けております。

貸屋があると土地の相続税評価が下がるのですか？

相続税法上、路線価は公示価格の80％程度とされていますが、相続財産のうちに土地等の占める割合が多い人にとっては、土地等の価額そのものが高額ですので大変な税負担になります。しかし、土地等はその利用状況によりさらに評価減を受けることができます。

【例】所有土地の上にアパート・マンションを建築した場合
相続税評価の上で、その敷地の利用区分が更地(自用地)から貸家建付地に変わり、更地の場合より20％～30％程度相続税評価額の引下げを図ることができます。宅地などは更地での評価額そのものが高額ですから評価減による減額金額も大きく、課税価格の引下げに効果的です。
※建築対象予定地が、その地域における標準的な地積に比して著しく地積が広大な宅地でも、賃貸マンションなどの建築に伴い最有効利用がマンション適地と判定されると、当該土地の相続税評価額がアップすることも予想されますので、注意が必要です。

 

貸家建付地の計算で、ポイントとなるのは「広大地の評価」です。

今月の８月２４日のエムタウン情報学院では、さらに詳しく丁寧に説明をいたします。

セミナー後の個別相談も承ります。ご予約をお待ちしております。

物件のオーナーをしておりますが,物件のウリの見つけ方や長所,特に強いウリにはどういったことがありますか?

物件の長所の洗いだし方法としてやり方があります。

①思いつくこと全てをリストアップする

②小さなことでもＯＫなのでできるだけ多く挙げる

③家族や周囲の人にも聞く

④ハード(物件)とソフト(清掃,サービスなど)の両面に分けて書き出す

⑤欠点もリストアップする(欠点を見つけるのは簡単)

⑥欠点を長所に変える方法を考える(「徒歩25分毎日あるけば健康増進」など)

⑦ウリがなければつくってしまう

五感を使って考える

①視覚:外観や内装に色彩的な特徴はないか?

②聴覚:鳥のさえずりなどが聞こえてこないか?

③嗅覚:木の香りがするなどの特徴は?

④味覚:近隣の宅配サービス,グルメスポットなどの紹介

⑤触覚:ふかふかのカーペット,木のぬくもりなど

特に強いウリとなる項目

①利便性:駅,学校,病院,コンビニに近いなど

②耐震性:耐震補強をしたならそれもアピール

③防災:大家さん負担の防災袋,避難マニュアルなど

④セキュリティ:TVモニター,防犯設備など

子育てワークショップではどんなことが学べますか?

当社では子育て世代のお客様にイシンホーム「働くお母さんに贈る家」という子育てや家事に着目した注文住宅を提案しています。

家だけではなくお客様に子育てに関する知識を学ぶ機会を提供しようとの事で定期的に開催させていただいています。

直近のお客様の声としては

「子育てワークと聞いたが職場でも活かせる内容だった。1分で相手の話した内容を話し返す体験で話しの聞き方を学んだ。これを職場で活かしたい。」新人会社員さん

「物事の解決法を１つではなく,色々取り組めるようになってきて落ち込まなくなったし前向きになった。」ママさん

「リフレーム（違う角度で捉える）の講義で物事の考え方,捉え方の勉強になった。職場でも使えます。」
パパさん

「子どもの話しを、顔を見てだまって聞いてそのまま繰り返してみた。嬉しそうな満足そうな表情だった。」ママさん

などのお声をいただいています。少人数の勉強会だからこそ深くまで学ぶことができ実践できています。実際に実行されている方が多く満足度が高いことも特徴です。

現在住宅ローンを組んでいますが,変動と固定ではどっちが得になりますか？

実際にはご融資を受けられた金融機関でご確認いただくとして,利用者側のポイントを考えてみましょう。

住宅ローンは経済情勢による金利の上下があったり,より有利な商品が次々に出てきたりと常に変化があります。最初から最後まで金利が変わらない「固定金利型」,固定よりも低い金利が魅力の「変動金利型」,一定期間のみ固定金利の「固定金利選択型」,預金残高に応じて金利負担が減っていく「預金連動型」。どの金利が一番得なのでしょうか。
固定金利型の場合,借り入れの段階で総返済額が分かり,将来,金利が上がったとしても影響を受けることがありません。ただ,高金利時に借りた場合,最後まで高金利のまま支払うこととあります。
変動金利型の場合,固定金利型よりも金利が低いことに加え,金融機関によっては「金利優遇キャンペーン」なども行っており,超低金利になる場合もあります。ただ、借り入れ時より金利が上がった場合,返済額も増えることになります。
固定金利選択型の場合,一定期間の返済額が確定するため,返済計画が立てやすい。固定期間が終了した後は変動金利に移行するが,その際に再度固定金利を選択することも可能でしょう。

また,「預金連動型」は預金するだけで繰り上げ返済と同じ効果が得られ,手元に預金も残る特徴的なタイプです。金利のタイプはどれが一番優れているというものではなく,それぞれにメリット、デメリットがあります。金利の変化によって,返済金額も変わるので常に自分にあったプランを見直すことが大切です。たとえば

 

※上記の金利は試算上の金利であり、実際の適用金利とは異なります。

一度借り入れしてしまうと返済を終えるまで見直さないという人も多いが,現在住宅ローンの変動金利は過去最低基準で推移しています。「残高1,000万円以上」「残存期間10年以上」「借り入れが2009年以前」など,１つでも条件に当てはまる人は比較・検討すべき良い機会と言えます。

最近話を聞くことが多い「サービス付き高齢者向け住宅」とは?

「サービス付き高齢者向け住宅」とは,高齢者単身・夫婦世帯が住み慣れた地域で安心して住み続けれられることを目指した,政府認定の賃貸住宅です(登録制です。国が進めています)。国はこの「サービス付高齢者向け住宅」を2020年までに60万戸供給することを目標とし,補助金や税制優遇などの施策を実施。新築でもリフォームでも認定を受けられますが,そのためには、ハードとソフト（サービス）の条件を満たす必要があります。
事業形態としては,地主様が建て貸しをし運営会社が借り上げるのが主流です。通常は,融資期間と同等年数での借上げが一般的です。20年の契約なら,賃料は20年間一定ですので地主様にとっては安心と言えます。
認定条件,補助金,税制優遇は下記のとおりです。

認定条件
①ハード面　バリアフリー構造、一戸面積25㎡以上(共同利用の居間,台所などの面積が十分なら18㎡以上で可能)
②ソフト面　見守り,生活相談などのサービスの提供が必須（介護会社,医療法人などのヘルパー2級以上が必須）
補助金
建築、工事費の10％(100万円×戸数)が上限
リフォーム　改修費の3分の1(100万円×戸数)が上限
③税制優遇
所得税・法人税（5年間、割増償却40％）
固定資産税の軽減（5年間、税額2/3軽減）
不動産取得税の軽減など（家屋は1200万円控除/1戸）
詳細は高齢者等住宅安定化促進事業

http://www.koreisha.jp/service/dl/se_jyutaku.pdf

今後30年～40年以上続く少子高齢化の時代を考えた賃貸経営は「サービス付高齢者向け賃貸住宅」です。
尚、年度ごとに応募規定などが変わることもありますので、最新の情報をホームページなどでチェックすることも重要です。

新たに賃貸運営を始めるにあたっての注意点を教えてください。

　例えば、中古物件を購入するケースを考えてみましょう。既存の入居者をそのまま引き継ぐことになるか？今までどこの管理をどうしていたか（管理会社への委託またはオーナーの自主管理）？既存の管理会社を変更する必要があるか？収益性の良さそうな物件を買ったつもりであっても、その後の運営次第ではキャッシュフローが赤字になってしまうこともあり得ます。蓋を開けてみれば入居者は問題のある人ばかりで、滞納者はいる、不良借家人はいる、また管理会社も頼りなくてトラブルに対処できないなどということになれば、机上の計算では儲かる物件とおもったのに全く話が違う、ということになりかねません。プロパティマネジメントを買うという意識がまず大切です。
また、逆に言えば、その物件を管理している会社がプロパティマネジメントをどう考えているかを聞き出すことが一番の注意点だと言えます。

賃貸アパートで、今度初めて入居者の方が退去するとの連絡が不動産会社からきましたが、原状回復やらクリーニングはどこまで家主負担になりますか？

平成23年8月に国土省がガイドライン（再版）を示し、原状回復の言葉の定義づけを行っています。

「原状回復とは、賃借人の居住、仕様により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」

つまり、通常の使用の損耗は賃貸人の負担となります。また、同ガイドラインでは、建物価値の減少についても次のように定義づけています。

「①－Ａ建物・設備等の自然的な劣化・損耗等（経年劣化）①－Ｂ賃借人の通常の使用により生ずる損耗等（通常損耗）②賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等」

具体的には、

★賃貸人の負担…家具の設置による床・カーペットのへこみ、設置跡、次の入居者の為のハウスクリーニング等
★賃借人の負担…引越作業・キャスター等によるフローリングの傷、ペットによる損耗、不注意や手入れを行った為に起こるカビやシミ等

賃貸経営をしてます。募集条件の見直しに関してどのように考えたらいいですか？

募集条件を見直すのも空室対策の1つです。変更内容によっては一時的な減収になる場合もありますが賃料を下げることは避けられます。変更には1.フリーレント 2.礼金･敷金の割引 3.ペット相談もしくはペット可物件にする 4.入居者限定の解除(女性限定･学生限定など) 5.キャンペーン割引 6.家具付き

フリーレントは入居後の一定期間賃料を無料にすることですが最近では一般的な手法になりつつあります。また2.のような賃料以外の募集条件の適正化も有効です。地域によって様々ですが,年々減額の方向で賃貸市場は進んでいます。敷金･礼金を再考して半額やゼロにしたり仲介手数料を安くするなどの方法も最近では増加していて実際に効果もあります。契約金の総額が少なければ少ないほど成約に至りやすいのは事実です。ただし敷金ゼロの募集は滞納や原状回復費用の担保という観点から反対される方もいらっしゃいます。

5.のキャンペーン割引などの表現で例えば最初の半年から1年間の賃料を数％から何割か安くしてキャンペーンが終わったら元の賃料に戻すなどの手法もあります。1.のフリーレントと割引額が同じでも賃料そのものが安くなるので募集広告時の印象は強いです。

6.の家具付き物件は今後増えてくる予想です。当社ではステージングという呼称で使っています。家具が最初から配置されていることで入居者にとって単に便利とか購入費用が浮くということだけでなしに案内した時に何もないがらんどうの部屋を見せるより住まいのイメージが明確になってよいという効果があります。

初期費用と家賃の関係について「第5回首都圏賃貸住宅市場における入居者ニーズと意識調査2009」の調査によると,例えば家賃8万円の物件で一般にある普通の形として契約時に礼金1ヶ月分,2年ごとの更新時に更新料1ヶ月分払うのと,それを家賃に含めて分割払いにする方法のどちらを選択するか聞いたところ回答の結果は約半々と出ました。家賃が上がっても初期費用がないほうを選んだ方が半数いるというのも参考になると思います。

賃貸アパートの耐震性強化する際に、注意する点はありますか。

今ご所有のアパートの耐震診断を受けられることをまずお薦めいたします。その結果によっては、建替えなどが必要となる場合があります。この場合には、入居者の方々への立退き等の問題も発生します。

賃貸借契約上には通常、家主側が賃借人に退去を求める際には「正当な事由」が必要とされています。建物の耐震性不足は、借地借家法に定める「賃借人に退去を求める場合の正当事由」に該当するとの判決が、２０１３年３月東京地裁でありました。ただし賃貸人に十分配慮することが明け渡しにが認められる重要なポイントであることも考慮してください。

最近シェアハウスという言葉をよく聞きます。運営する上で特に注意することはありますか？

借りる方のライフスタイルに合わせた、住環境を提供することは、「まちづくり」の考え方にも沿っています。例えば、戸建賃貸住宅で、運営上最も注意することは借り側の安易な”嘘”に注意することではないでしょうか。つまり賃借人が、オーナーとして不正に家賃収入を得ることが考えられます。

それを防止するために、契約段階での連帯保証人に対する責任（リスク）を分り易く説明することや信頼できる管理会社を選ぶことにつきます。

明らかに一人で済まない物件なのに入居者が一人しかいない場合に細かくヒアリングを行い、入居後も様子を見に行くのが管理会社の善管注意義務になります。またシェアを予め可としている物件でも後から別の入居者が見つかる事は殆どの場合認められておらず、最初の段階ですべての方の契約、すべての方の連帯保証人の契約が必要になり、連帯保証人もすべての契約者に対して責任を持つこともあります。

不動産賃貸業を営んでおります。古くなった自宅を取り壊してその土地に新たに自宅兼賃貸アパートの建築を計画しています。この場合の自宅損失金額(未償却残高)や取り壊し費用は不動産所得の計算上どのように取り扱われるのでしょうか?

賃貸用建物を取り壊した場合の損失などの取り扱い

不動産所得の計算上では,賃貸用建物の取り壊しによる損失金額(未償却残高)や取り壊し費用などは以下のように取り扱われます。

①不動産賃貸が「事業」として行われている場合(原則としてアパートなどについて賃貸することができる独立した室数がおおむね10室以上であること。独立家屋についてはおおむね5棟以上であること)には全額必要経費に参入することができます。

②不動産賃貸が「事業」として行われていない場合にはその年の不動産所得の金額を限度として必要経費に参入することができます。ちなみに賃貸用建物に生じた損失などが必要経費に参集される理由は建物を賃貸の用に供している時は減価償却費が必要経費に算入されており取り壊しがあった時にはその残額を一時に償却したことと同様にみなされているからです。

自宅を取り壊した場合には必要経費や新築するアパートの取得価格に算入することができない

一方居住用の建物を取り壊す場合は任意に処分したものとして考えられるためその損失などの金額は「家事関連費」として取り扱う事とされています。したがって取り壊しの目的がたとえ不動産賃貸を開始するためであっても不動産所得の計算上必要経費や新築するアパートの取得価格に算入することができませんので注意が必要です。また古い建物を取り壊し更地として譲渡する場合には取り壊す建物が賃貸用か居住用かを問わず譲渡所得の計算上,譲渡費用として取り扱うこととされています。

詳しくは税理士におたずねください。

退去者が3ヵ月分の賃料を滞納したため敷金で精算できず回収に困っています。どうしたらいいでしょうか?

ご質問ありがとうございます。退去者の債務が敷金金額を上回った場合その不足分は借家人に対して請求できます。このような場合の手続きに関してご説明させていただきます。

まず借家人が支払いを約束した場合は,その内容を記載した公正証書を作成しておきます。そうすれば約束を守ってくれない場合,借家人の財産を差し押さえることが可能です。

しかし支払いを拒否している借家人の場合,公正証書の作成への協力は期待できません。その場合は法的な手続きによって回収することが得策と言えます。

今回のケースでは3カ月分の家賃ですので少額ということが推測されますので少額訴訟制度を利用することができます。

少額訴訟は手続きが簡単で,迅速かつ低コストで行えます。通常,訴訟を起こすと多くの労力と費用がかかります。そのため,金額が比較的低い紛争の場合,訴訟を起こすことは得策とは言えません。少額訴訟制度とはこのような民事訴訟を解決する為に設けられた裁判手続き,60万円以下の金銭の支払いを求める訴えについての認められています。

通常の訴訟より迅速かつ費用も安く行う事ができ一般の方でもできる手続きが用意されておりますので弁護士に頼む必要もありません。

少額訴訟は原則的にその日のうちに審理を終えて判決が出されます。即時解決を目指す訴訟であることから証拠書類や証人は心理の日にその場ですぐに調べることができる案件に限られます。法廷では裁判官と共に丸いテーブルに着席する形式で審理が進められます。少額訴訟に勝訴すると強制執行が認められ執行官によって借家人の財産が差し押さえられます。

もめない相続のためにできることは何ですか?

相続税がかかる方,かからない方に関わらず遺言書を作成しておくことをおすすめします。遺言書も「自筆証書遺言」ではなく「公正証書遺言」の方が変造･偽造･紛失の心配がなく裁判所の検認が不要なのですぐに執行ができます。

不動産をお持ちの方は代償金などのために現金を用意することです。評価が定まると不動産を相続した相続人は他の相続人に対して代償金を支払うことになります。この代償金がないと結局は遺産分割が難航することになります。また高額の相続税がかかる場合は相続税の納税資金として現金が必要になります。納税資金の準備ができないと不動産を処分することになってしまいます。

現金の代わりとして生命保険を利用することもできます。生命保険金は受取人固有の財産となり実は相続財産ではありません。つまり受取人に指定した者に直接渡せる現金になるので代償分割に活用することができます。

不動産を複数所有している方は収益性の低い不動産を処分して現金に替えておくことも検討する価値があります。譲渡益に譲渡所得税がかかりますが早期に納税資金を確保しておくことで相続開始後に慌てて売却する必要がなくなります。不動産の売却代金は納税のための大切な資金ですから他の金融機関と区別するとよいでしょう。

不動産だけでなく現金預貯金や有価証券･生命保険などの価値が同じ資産を持つことも重要です。分けにくい資産を分けやすい資産にすることが重要です。場合によっては不動産を分筆したり郊外の不動産でなく中心部の不動産に買い替えて貸しやすくするなどの工夫も考える価値があります。

一般的な土地の評価方法はどうやって行うのですか?

土地の評価方法は一般に次の4つです。

①実勢価格(取引価格)

②地価公示価格(標準価格)

③相続税評価額(路線価方式･倍率方式)

④固定資産税評価額

「遺産分割をする場合の財産評価」と「相続税の計算をする場合の財産評価」は異なります。相続税の課税額の評価に用いるのは「相続税評価額」と「固定資産税評価額」です。遺産分割をする場合は時価で評価をしますがその際に相続税評価額と固定資産税評価額とを合わせて不動産の指標として使用される「実勢価格」や「公示価格」を参考にします。

一般的に相続税評価額や固定資産税評価額は地価公示価格や実勢価格より低く評価されます。地価公示価格を基準とすると相続税評価額は8割程度,固定資産税評価額は7割程度となります。

例えば地価公示価格がわかればその価格に8割を乗じた額が相続税評価額の目安となります。また固定資産税評価額の額がわかっているのであれば固定資産税評価額に7割をかければ地価公示価格がわかることになります。

賃貸物件のオーナーをしています。原状回復とリノベーションなどのリフォームを別々に確定申告できるのでしょうか?

Q. 戸建を賃貸しています。二階をクリーニング程度の原状回復をして一階を和室とダイニングをつなげてリフォームしました。確定申告で経費で落とすつもりでしたが和室を洋室にすると経費でなく減価償却になるということを言われました。一階と二階を別々に申告できるのでしょうか?一階の和室とダイニングの部分を除いて経費で落とすことはできるのでしょうか?

A.リフォームの内容によって資産の維持の部分と資産価値を向上させた部分を分けることは可能と思います。明らかに維持の部分はリフォーム費用の内訳を分けて再度税務署に相談してはいかがでしょうか?一度税の専門家に確認してはいかがでしょうか?

また確認ではございますが今期に一括して修繕費で経費計上をしたいのでしょうか?減価償却費になると手続きが面倒だから経費で落としたいのでしょうか?減価償却になる耐用年数によりリフォーム費用を経費計上していく形になるので修繕費を今期に一括経費計上するか減価償却の場合残耐用年数が10年であれば1年枚に按分した金額となります。今期の収入が多く経費計上を行いたいという特別な理由がなければ毎期按分して経費計上ができる減価償却費でも問題はありません。

定期借家契約で中途解約になった場合残り期間の賃料は支払ってもらえるのですか?

Q.賃貸経営をしている者です。所有している戸建を仕事の都合で定期借家契約で貸しました。2年間の定期借家契約で通常より家賃を低めにして契約を結びましたが1年半経過した時点で借家人から解約したいという申し出がありました。残り半年分の賃料は支払ってもらうことはできるのでしょうか?

A.原則として契約期間途中で解約することはできませんが,床面積200㎡未満の居住用の定期借家契約の場合やむを得ない事情があれば契約期間の途中で解約することが可能です。やむを得ない事情とは転勤,療養,親族の介護など借家人が賃借建物を自己の生活の本拠として使用することが困難になる場合です。この場合借家人は残り期間の賃料を支払う義務はございません。

物件のオーナーをしております。自分の物件のまわりには似た物件がたくさんあり,どうやって自分の物件に入ってもらうか何かいい工夫はありませんか?

ご質問ありがとうございます。「多くの似た物件の中で入居者は何故オーナー様の物件に入居しなければならないのか?」この質問に答えることで「自分でも忘れていた物件のこだわり」を明確にすることができます。

飲食店なら「安心素材である」「安価である」「ボリューム感がある」「雰囲気が良い」などのこだわりを打ち出して集客しています。賃貸管理経営にもそのことは言えます。

例えば「耐震性」「防犯性」「清潔感」「立地の利便性」などが打ち合しやすいものでしょう。特に最近は世相を反映して「耐震性」「防犯性」に対する反応が高くなっている傾向にあります。

キャッチコピーとして「通常は木造2階建てでは使用しない10ｍ弱の杭を基礎に使用」「小規模物件では珍しいオートロックを設備」など。物件ごとに様々なこだわりがあるはずです。１つ残らず拾い上げて使えるものを見極めてください。

管理物件のオーナーをしております。現在の入居者は何が決め手で入居を決めてくれるのでしょうか?

どんな物件にも「理想の入居者」とよべる人がいるはずです。「その人が入居したのは何が決め手だったのか」を考えます。思いつかなければ実際にヒアリングしてもらうといいでしょう(その際はお礼なども忘れずにお願いします)。

その決め手が「物件のウリ」としてチラシなどのキャッチコピーに使えるものなら前面に打ち出します。

つまり「理想の入居者」を集めるわけです。

これらの質問に瞬時に答えられるのなら,あなたの「物件のウリ」は明確なはずです。「なぜこの賃料設定なのか？」という疑問にも答えられるはずなので「思い切った高付加価値思考」や「思い切った低価格設定」で打ち出すことができます。

賃貸貸家の大家です。入居者が勝手にペットを飼育して困っています。対応方法はどうしたらいいでしょうか？

Q.賃貸貸家の大家をしております。入居者が勝手にペットを飼育して困っています。対応方法はどのようにしたらいいでしょうか？知らないうちに犬を飼っていることが発覚して犬を他者に預けていただくか出て行って頂くことを検討していますが,入居者の態度を見て最近は出て行って頂くことを検討しています。

A.ご質問ありがとうございます。ペットに関しては入居者様も思い入れがあるためトラブルになるケースも多いようです。しかしながらオーナー様からすると自らの資産である物件で勝手にペットを飼育されるということでお困りというのはもっともな話です。

賃貸借契約書上にペットは飼育できない旨の条項が明記されているのであれば,それを根拠に契約を解除できる旨の条項も一般的には記載されています。しかし,その条文があるからといって,いきなり「出ていけ」ということも紛争のもととなりやすくあまりお勧めできません。

まずは入居者様と(管理会社があるのであれば管理会社を通して)話し合いをしていただき,ペットを第三者に預けるか,それができないのであればお出になるという形で話をする努力をされたみることをお勧めします。また書面にてお知らせや警告文を何度か送ってみることもよいと思います(お電話にしろ,お手紙にしろ必ず日付,時間,内容などの記録を取っておいてください。後々役に立つ場合も出てきます。気の利いた管理会社なら記録があります。もちろん当社でも管理物件であれば来電記録や対応履歴を控えています)。オーナー様側で再三にわたり話し合いの機会をもうけ,努力したにも関わらずそれでも入居者がまったく応じる気配がない場合は内容証明郵便を出し契約の解除を申し出るという手続きがよいと思います。

それでも入居者様が頑なに拒否をする場合は,最終手段として上記の証拠から法律の専門家などに手続きを依頼してみてください。

賃貸経営をしております。入居者から一部の入居者の夜間の音に関して苦情を言われます。騒音を出している入居者への対応はどうしたらいいですか？教えてください。

Q. 昨年に隣室が夜中に騒いでいるとの連絡があり入居者全員に騒音について配慮するよう文書を出しました。 その後2か月後にまた騒がしいとのことで再度文書を出しました。しかしながらがまた夜中に話し声や歩き回る音,扉を閉める音がするとのことでしたので直接,騒音を出している入居者に注意するようにと管理会社を通して電話で伝えました。 しばらく収まったようですがまたしても騒がしいとの連絡が入り, 再度注意するよう入居者へ伝えました。騒音で悩んでいる入居者本人からも注意しに行ってくれました。 しかし騒音を出している入居者は仕事で夜の12：00に帰ってくるのでどうしても夜中に食事したりテレビを見たりするとのことでしたので事情が分かったのでもう少し気を使って下さいとお願いしました。 分かりましたと素直に聞き入れてくれましたがまた4か月後に「夜中の４時近くまで友達と騒いでいる」と連絡がありました。 騒音を出している入居者へこの後の対応をどうすればよいか教えてください。私としては、退去してもらう方向で進めたいです。

A. 少なくとも２度文書で注意しそれでも改善が見込めないためにこれも２度、直接口頭でも注意されているとのこと。 生活スタイルが違い夜遅くに帰ってくるのは仕方がないですがだからと言って全て許されるわけではもちろんありません。共同生活ですので夜間や早朝に関してはテレビのボリュームを下げるなど,他の方に気を使うのが当たり前だと思います。 一般的な賃貸借契約書は「他の入居者に迷惑を及ぼす行為をした場合は賃貸借契約を解除する」などという記載があります。しかしながら, 実際は騒音のみを理由に退去させることは難しいことが多いです。 そのまま放置して他の入居者が退去されても困りますので「再三にわたり騒音に関して注意しております。今度他の入居者への迷惑行為があった場合には賃貸借契約を解除したい」との意思表示をまずは伝えてはいかがでしょう？ その際あまりに感情的な主張をすると相手も感情を害し事態が悪化することも考えられますので書面にしろ直接お話するにしろ感情的にならないよう注意して下さい。管理会社がしっかりとやって頂けるならばそのあたりのアドバイスも受けながら慎重に対応された方がよろしいと思います。

老朽化した建物においては借主の原状回復はどこまで戻すべきなのでしょうか？

Q. 現在築40年の店舗付(1Fが店舗,２Fが居住用)の貸家の大家です。30年前に「借主がもとに戻す」という条件で,もともと事務所だったところを中華料理屋に改装（借主負担）し貸していました。 知り合いということもあり管理会社は使ってません。先月末、本人が体調をくずし来月をもって退去の申し出がありました。建物も老朽化しており、原状回復とはどこまでもどすことなのか教えてください。

A. 原状回復は基本的に元に戻してもらうということです。原状とは借りた当時の状態のことですが入居後の経年による劣化は除かれると考えられています。1F店舗は,利用できる什器備品が無いようでしたらスケルトン(コンクリートの打ちっぱなし)の状態にしてもらえるのが良いです。 次のテナントが自由に内装を仕上げることが出来ます。2Fの住まいについては特別損耗部分（借主の故意過失による汚損破損）のみ借主負担となさってください。

賃貸マンションを経営しています。水漏れが起きてしまったのですが、工事費用やメンテナンスについて教えてください

Q．賃貸マンションを経営しておりまして,先日3階のPS部分から水漏れがあり隣の部屋と下階に水が行ってしまいました。原因を調べたところ,PS内の給水管の劣化から水が吹き出し下階まで行ってしまいました。この場合どのように対応したらいいでしょうか？またこの場合のお金はどうしたらいいのでしょうか？

A. 賃貸マンションの建築時期にもよりますが,まずは建築時の保証書を確認してください。もしくは保険に加入されていると思いますが適用範囲かどうか一度確認をしてください。保険会社が力になってくれる場合もあります。それ以外で原因が特にわからなければオーナー様負担となる場合があります。また、隣の部屋や下階に水が行ってしまった場合は,ほうっておくとはがれやカビの原因になりましす,入居者様にも誠意ある対応と理解されずトラブルが拡大してしまう可能性が高いですのでまずは点検を実施されることをおすすめします。

　以前に他社施工の物件で似たような事例がありました。
その時は夜中の1時頃に大量の水漏れが発生し当社コールセンターに入電があり夜間緊急対応をしましたが,PS内の給水管からの水が止まらず緊急対応で貯水槽のポンプを止めて対応した事例があります。翌朝即対応し,入居者様への説明と水の配給を行いご理解をいただけましたが,電気ガス水道の故障は生活に支障が出てしまいますので事後に大きなトラブルにならないよう迅速な対応が求められます。

松井産業のお客様感謝祭などのイベントは取引がある方しか行けないのですか？

三郷市ご在住のT様より『松井産業のお客様感謝祭などイベントは今まで取引がある方しか参加できませんか？楽しそうなイベントで子供達が行ってみたいと言うのですが、特に新築や引越しの予定もなく、、、遠慮してしまっています。』とのご質問をいただきました。

T様、ご質問ありがとうございます。
案内不足で混乱させてしまいまして、申し訳ございません。

当社は年に4回、またそれ以外にもお客様を招待して様々なイベントを行っておりますが、90年も営業させていただいておりますと、今までお世話になった方は数えきれないほどいらっしゃいます。それこそ、祖父母の代にお世話になった、お父様お母様にお世話になったなど、たくさんの様々な感謝がございます。

お客様感謝祭は、その名の通り、感謝の気持ちで行っております。
三郷市の近隣の方や足立区、葛飾区、吉川市、松伏町、越谷市、川口市、八潮市、流山市、野田市それ以外にも、さいたま市や市川市、狭山市、その他にも、いろいろなご縁や地縁につながってお世話になっており、直接の関わりがなくとも、めぐりめぐって全ての方にお世話になっているものだと考えております。

ですので、お引越し、新築など、当社とのお取引の予定がすぐになくとも、ぜひぜひお立ち寄りくださいませ！私どもにとりましても、皆様そしてお子様の笑顔を拝見することが感謝祭の楽しみでございます！社員一同、ご家族様のお越しを楽しみに待っております！

社員一同お待ちしております！！

内見時に入居者様の心をつかむ方法はないでしょうか？教えてください。

内見者をお迎えする基本スタンスは自宅に大切なお客様をお迎えする時と同じです。明日、家に恋人や上司が来られるとしたら、あなたはどうしますか？まず掃除をしますよね？そして、下駄箱の上には季節の花を飾りませんか？できるだけ歓迎の気持ちを伝えたり、家の印象を良くするために、ほとんどの方が自然にやっていることだと思います。

「見違えるほど」の掃除ポイント

特に部屋の印象を左右する５つのポイントをきれいにすることで見違えるようになります。

①流し台

②便器

③スイッチのプレートおよび側面

④照明器具のヒモ

⑤窓のコーキング

です。いずれも内見者の目につきやすいところなので、そこがピカピカだと印象が大きく変わります。

見栄えアップのコツ

５つの小道具

きれいに掃除をしても、何もない部屋はがらんとしていてちょっと殺風景。一歩入った時「あ、いいな」と思ってもらうために５つの小道具を部屋に置いています。それは①スリッパ②季節の花③季節の小物④芳香剤⑤バスケットです。

たとえば、スリッパは必ず３足用意します。内見者の分、同伴者の分、そして不動産会社さんの分です。不動産会社さんは、オーナー様にとって大切なパートナーであり、お部屋にお越しいただくお客様でもあります。いくら部屋をきれいにし、インターネットに物件を掲載しても、お客様を内見に連れてきてもらえない限り部屋は埋まりません。３足並んでいたら、不動産会社さんにも気持ちが伝えると思います。もちろんスリッパの色柄は季節に合わせて変える必要があります。５つの小道具は、おもてなしの気持ちをどう形に表すかということがポイント。ほとんど１００円ショップで調達できるものばかりですが、芳香剤だけは少し上等のものを選ばれた方が良いでしょう。

ちょっとしたサプライズ

案内する時は一工夫することも大切です。例えば雨戸付の部屋はあえて雨戸を閉めて置おき、お客様が入られたときにぱあっと開けると白い壁に日が当たって数倍きれいに見えます。日頃から部屋を印象深く見せる方法を考えていると、自然にアイデアが浮かびます。

ポップの数は多くても３つ

どんな部屋にも必ず良いところがあります。お客様にはぜひそれを伝えたいですから、ポップをつくってアピールします。ポップに書く説明は短くし、お部屋の良さを簡潔に伝えるのがコツ。たとえば、窓から富士山が見える部屋なら「富士山がきれいに見えます！」、ガスコンロ付の部屋には「カップラーメンのお湯も早く沸きます」など。一つは真面目に書くけれど、もう一つはくすっと笑いをとりたいものに。

イラスト入りでわかりやすく

イラストは見ただけでわかるので、必ずどこかに入れます。絵の得意な方にお願いして作成してみましょう。

特徴がなければつくる

特徴のない部屋なんてありません。もしなかったら特徴をつくります。壁紙の一部を花柄に張り替えて「お花畑のお部屋です」とか女性が描いてある絵を飾って「美女が微笑んでいるお部屋です」など方法はいくらでもあります。

ソーラー発電を設置すると固定資産税は増えますか？

個人が設置する場合、ソーラー発電は不動産ではなく動産なので固定資産税はかかりません。しかし農地転用した場合土地評価額はわずかに上がり、固定資産税も上がる場合があります。法人の場合、固定資産税はかかりませんが、償却資産税が評価額の1.4％かかります。導入から3年間は減税措置もあり、定率法で資産価値が減るのでわずかな負担です。税理士さんへ相談してください。

賃貸アパートを経営しています。あまり費用をかけずに内見したお客様の心をつかむポイントは何があるのでしょうか？

ありがとうございます。

費用をかけずに行うということで「部屋の価値を向上させるために、家具や小物類で飾り付けをする」ドレスアップをおすすめしています。安いコストで差別化が可能になります。例えば、新築の分譲マンションのモデルルームでは、高級家具類がセンスよく配置され、住んだ時のイメージが浮かび上がるように演出されています。ところが、賃貸住宅ではそのような飾り付けをすることはごとんどありません。そのため、ドレスアップをすると田物件との差別化が可能になります。ただし、新築分譲マンションと異なり、賃貸住宅で多額の予算はかけられませんので、できるだけ安いコストで実施します。例えば目安として、マンルームで1万円、ファミリー向け３ＬＤＫで3万円を目安とされてはいかがでしょうか？

心をつかむポイントとしては、ドレスアップは次の3原則に基づいて実施されています。

①清潔　ドレスアップしても、部屋が汚れていては効果がありません。クリーニングをして汚れが一部でも残っていると、かえって目立ち、お客様は期になります。ドレスアップの前に、退去後のクリーニングを完璧にすることが大切です。但し、クリーニングをしてもきれいにならないものがあります。特にコンセントプレートや換気扇、照明の引き紐など手に触れるものは汚れがしみ付いています。これらは新品に交換します。どえれも100円程度で購入可能です。蛍光灯の紐はチェーン（200円程度）にすれば見栄えが向上し、汚れも付きにくくなります。電球は使っているうちに暗くなっていくもの。交換すれば夜の内見でも良い印象を与えることができます。

②サプライズ　部屋の第一印象は、ドアを開けた時に決まります。したがって、内見者が玄関や居室のドアを開けた時、最初に目が行く場所を重点的にドレスアップします。それが靴箱なら、その上に花（造花）を飾る、あるいはミラーを置くなど。ベランダの窓が最初に入るなら、おしゃれなカーテンを飾ります。このようにお客様にサプライズを与え、第一印象をよくすることがポイントです。

③ドラマ　お客様は、この部屋で新しい生活を新たな気持ちでスタートされるわけです。ですから、ここに住むとどんな生活ができるか、ドラマを連想できるようにドレスアップします。例えば、きれいなクロスが掛けられたテーブルに、おしゃれな食器とワイングラスが置いてあればおいしい食事のシーンが浮かびます。また、シングルルームでも友人や彼女彼氏を部屋に呼ぶことを意識します。ワイングラスがペアで置いてあれば彼女彼氏を部屋に呼んだ時の楽しいイメージが沸きます。スリッパやカップル類もペアで揃えるのが原則です。

 

アパート１棟と店舗用建物を1棟持っています。店舗用建物を取り壊し土地を売却し、アパートを建替えるつもりです。借家人への立退料が問題となりますが、この費用は不動産取得の必要経費となるのでしょうか？

ご質問ありがとうございます。賃貸用建物の借家人を立ち退かせるために支払う立退き料は、その支払いが確定した年分の必要経費に参入されることになります。ただし、建物やその敷地を売却する為に立退き料を支払う場合は「譲渡に要した費用」として、譲渡所得金額の計算の際に控除されます。

したがって、アパートの借家人に支払う立退き料は不動産取得税の必要経費になります。しかし、店舗用建物に支払うものは必要経費に算入されることはできず、敷地を売却した譲渡所得金額の計算の際に控除されることになります。また、買主の方が不動産の取得(店舗用の建物の土地取得)に際して、借家人に立退き料を支払う事となっている場合、立退き料は不動産の取得価格に算入され、必要経費にはなりませんので注意が必要です。

借家などの立退きに際して借家人が受け取る立退料の内容としては通常次のことが考えられます。

①賃借人が建物を明け渡すことによって消滅する権利の対価としての補償金

②立退きに伴う休業などにより生じる収益の補償や従業員の給与の支払いなどの損失に対する補償金

③賃借人が立退きに伴う移転費用として、支払わなければならない費用の実費補償金

このような性格の立退き料は、いずれの場合でも消費税の課税対象に該当しないこととされています。ただし、たとえ請求が立退き料という名目であっても、その借家人が賃貸借契約を解除することなく、その地位(権利)を譲渡して対価を受け取ったものである場合は、建物の賃借権(借家権)の譲渡と考えられるため、消費税の課税対象となります。但し、詳しい話となった場合は必ず税の専門家である税理士さんにお尋ねください。

最近リノベーションやプチリノベーション、リフォームなどで「間取り変更」をしたという話を大家仲間でよくします。どのような間取り変更をすれば満室になるのか教えてください。

ご質問ありがとうございます。分譲マンションの割安化、転勤の減少などの影響か賃貸のファミリー物件で空室が増えつつあります。なかでも空室の長期化が目立つのは、入居者ニーズに合わなくなった古い物件です。

ファミリーを対象にしたある調査によると、住宅選びで一番重視するのは「広く明るいリビング」と答えた人が7割以上もいたそうです。「リビングはどのような存在か？」という質問に対しては「やすらぎ,くつろぎ,リラックスできる場」(47%)、「ＴＶ,音楽,新聞,読書を楽しむ場」(34%)、「家族や友人と楽しむ場」(14%)となっています。

築年数の古い２ＤＫや３ＤＫで、ＤＫと居間の仕切りを外し、LDKとして使う入居者は珍しくありません。それは仕切りがあると暮らしにくいと感じる証拠です。その家族は、もしかすると1LDKや2LDKを希望したければ見つからず、しかたなく2DKや３DKを借りたのかもしれません。そこで、2DKや3DKを魅力的な間取りに生まれ変わらせる方法についてご説明します。

間取り変更の主な方法は次の3つです。

①スケルトン(壁,天井,床をすべて剥がす)にしてから間取りを変更

②水回り設備の位置変えも含めた間取り変更

③壁を取り払い、LDKを広くする間取り変更

費用は①②で10～30万円/坪、工期は15～30日。費用も工期もある程度かかりますが、遮音性や断熱性能の向上も同時に行う事が可能です。老朽化した配管設備も一新すれば、物件の耐久性もアップします。しかし、例えば「家賃が5万円の物件で、一部屋300万円もかけたら回収に5年かかる」」「もっと予算を抑えたい」という方も多くおられます。

そこで③の壁を取り払ってLDKを広くする方法をおすすめします。これなら天井や床を取り払う必要がありません。経費はトイレやキッチンの設備交換より低コストで、日数もさほどかかりません。注意点は、隣室が和室の場合は床の高さ調整が必要になること。また筋交いがある場合は、筋交い部分の除去は出来なくても、工夫次第で間取り変更は可能です。なお、部屋間がコンクリート構造の場合は③の工事をおこなうことはできません。

壁を取り払うと、広くて明るいLDKになるだけではなく、収納を確保できる、壁面の減少で、原状回復費用を削減できる、単身者もターゲットに加えることができるなどのメリットも生じます。空室対策と言うとすぐに「設備の取替え」を考えがちです。しかし、ニーズに合わない間取りで設備を新しくしても間取り選択の初期段階で外されます。入居者が「ここで暮らしたい」と思われる物件づくりを行って頂きたいと思います。

高齢者住宅への改修には国の補助金が受けられると聞いたのですが、教えてください

お答えします。おそらく「民間住宅活用型住宅セーフティネット整備推進事業」の事だと思います。

高齢者住宅の確保に向けて、国は「民間住宅活用型住宅セーフティネット整備推進事業」(国土交通省)を行っています(今年度の応募は、12月28日まで)

これは高齢者向けに住宅を改修する場合、1戸当たり最大100万円の補助金を受け取れるといったものです。

要件は

認定条件：①部屋の面積(共同住宅、戸建とも)25㎡以上(台所、バス・トイレ付) ②改修工事内容 耐震・バリアフリー・省エネ改修

補助金：工事費用の3分の1、ただし100万円×個数が上限

その他条件：高齢者だけでなく子育て・障害者世帯、災害時の受け入れを拒まないこと

詳細は、民間住宅活用型住宅セーフティネットをご確認ください。

http://www.minkan-safety-net.jp/

上記の要件でＯＫであれば積極的に活用されると良いと思います。ちなみに当社のお客様も

この補助金を活用させていただいて改修をさせていただきました(当社で手続きなどお手伝い

させていただきました)

尚、年度ごとに応募規定などが変わることもありますので、最新の情報をホームページなどでチェックすることも重要です。

≫三郷市の賃貸マンションはこちらからご覧ください

日本は少子高齢化の流れもあり、年々賃貸経営が厳しくなっている現状ですが、今後賃貸住宅はどのようなことをしていけばよろしいですか？少子高齢化の視点でどのようにお考えですか？

ご質問ありがとうございます。国全体が高齢化の流れもあり特に私共が事業展開している三郷市は超高齢化のスピードが日本全体の中で最も早いと言われています。今度の空室解消を考えると高齢者はひとつの鍵と考えます。また、高齢者世帯の住宅確保に向けた国の事業も進んでいます。民間事業者のサービスも拡大し、賃貸オーナー様の不安やリスクも少なくなってきている流れです。

日本の総人口は2011年10月現在、約１億２７８０万人です。毎年１０万人以上減少し、２０４８年には、９９１３万人になるといわれています。このままのペースで進むと２０６０年には国民２．５人に１人が６５歳以上という時代が来ます。国勢調査での世帯状況調べでは、高齢者と同居している世帯は、１９８０年年の７０％に比べて２０１０年は４０％と大幅ダウン。逆に、高齢者の実の世帯は３０％から５０％に増加しています。こういった中で、高齢者世帯の老老介護や孤独死などの高齢者の住まいをめぐる課題が大きくなっています。

現在のこうした高齢者住宅の不足を解消する方法の一つとして求められているのが、アパート・マンションの空室の活用です。少子化の中で高齢者市場に対応していくことは賃貸オーナーにとってまさに必要不可欠な時代となっています。

こういった状況の中で高齢者の受け入れに当たってオーナー様が一番の気がかりになっていることは保証人、家賃滞納、孤独死などの問題です。しかしながら、これは民間、ＮＰＯ、一般社団法人などのサービスと連携することで徐々に対応可能な状況となりつつあります。

例えば

保証人・・・ＮＰＯや一般社団法人などが、高齢者の身元保証サービスに乗り出しています。連携することで、保証人の問題と家賃滞納の問題を解決できます。

安否確認・孤独死の防止・・・警備会社も見守りサービスを行っています。対応がスピーディなので、異常時の早期発見が可能で、最悪の事態に発展しにくいと言えます。ほかにも宅配の飲料メーカーや新聞販売店など、事業特性を生かした見守りサポートを行う民間企業も多数あります。その地域により調べてみるといいでしょう。また、保険会社でも死亡時の火葬、納骨、残存家具処理などに対応した商品を出すところが増えています。

高齢者対応の設備・・・介護がいらない高齢者は現状の設備で十分です。入居後に手すりや段差解消工事が必要になれば、入居者の介護保険で工事が行えます。オーナー様の費用の持ち出しはありません。

自治体の「見守りサービス」や「家賃債務保証制度」もあります・・・従来から行われている、全国の自治体が提供する「見守りサービス」や葬儀・残存家具の片付けなどの支援サービス(有料)もあります。自治体によって緊急時の対応などにバラつきがあるので、確認してみるとよいと思います。また国土交通省指定の高齢者住宅財団の「高齢者支援センター」が運営する「家賃債務保証制度」もあります。こちらは高齢者および障害者世帯や子育て世帯も対象としてます。

参考 ＥＲＡ Ｏｗｎｅｒｓ オーナーズ 大家さん・地主さんのための情報誌 １１月号 発行

賃借人が1週間のうち4日以上友人を泊めて大騒ぎをするので近隣から苦情が来ています。また連帯保証人の職業も変更になっているようですが、賃貸人である私に契約書上記載のある「通知」がなされていません。これらのことを踏まえて賃借人に退去勧告をしたいのですが、問題ないでしょうか

お応え申し上げます。退去勧告自体はできるとは思いますが、それが争いになった場合には退去していただくことは難しいと思います。
契約書上に転貸を禁じる条文があったとしても、1週間のうち4日以上友人が泊まりにきていることが転貸にあたるとまでは言えないと思います。また通知義務違反に関しても、それが強制的に退去していただかなくてはならない事由となるとまでは断定しづらいと思います。

近隣に迷惑行為を重ねる事に関しては、大変だとは思いますが都度通知して注意し記録に残すなどの形で将来的に退去いただく方向に向けて準備を重ねていって、それこそ家賃滞納を続けるなどの具体的に信頼関係を損なうと言える事由が出てきたときに法律の専門家の方と相談して退去勧告をするというのはいかがでしょうか。

あくまで、任意での退去勧告はできると思いますが、強制的に退去させるおつもりであれば法律の専門家の方と相談しながら対応されたほうがよろしいかと思います。

住宅に関するよくある質問

どうすれば「お得な家」の買い物ができますか?

各社の標準装備と構造の比較表を見れば簡単です。

料理と同じでフルセット型とオプション追加型の標準装備がありますので気をつけてください。

現場の施工打ち合わせはどうやってるの?

こんな感じです↓現場パトロールや設計士による監理をおこなっています。

吉川市T様事例

今日は一級建築士の岸さんとともに吉川市Ｔ様の現場施工の打ち合わせに同行。

松井産業では毎週火曜日、現場監督が複数で安全パトールを行っています。

それとは別に、設計では金物や納まりなど、実際の施工が問題なく進んでいるかどうか

また、改善すべき事項がないか見て回っています。

こうして動いていると、職人さんから色んな声が聞こえてくるものです・・

『サッシの納まりはこうした方がいいと思うんだけど・・』

前回行った別の現場で、棟梁から施工方法について気づいた意見があがってきました。

今回、その意見に対し改善ができているかチェック。

バルコニーのＦＲＰ防水に関して、安全パトロールでは、かなり厳しいチェックが入るので

施工する側の大工さんにとっても、念入りに施工手順を確かめる必要性がありました。

ほんの数ミリの話なのですが、それをあいまいにすると、後々施工にも影響するので

問題がないのか施工前の寸法について念入りに打ち合わせをＴ棟梁と行っていたようです。

その他上棟時の金物確認など・・・

お客様との打ち合わせから、プランニングやコーディネート、現場の施工管理はもちろん

メンテナンスにおいても明るく、都市部など狭小地の設計は得意分野。

とにかく守備範囲が広い岸さん・・

いつも、本当にありがとうございます。　　　Ｂｙ　なか。

片付けや整理が苦手でもきちんと収納するアイデアは?

イシンホームは玄関クローゼットを提案します。

家に入ったら玄関にクローゼット収納室があるので,そこでコートを脱いでおく。椅子の上にコートを脱ぎっぱなしにすることが無くなります。靴は100足,コートは10着,傘,スポーツ用品など従来の家の平均の約2倍以上収納できます。

玄関クローゼットの中でクツを脱ぎっぱなしにしてください。履く時も便利です。下駄箱に毎回しまう必要がありません。玄関はいつもきれいです。

注文住宅ですのでお客様のご意見を聞かせていただきながら一緒に考えていきたいことですね！

お客様のお考えをお聞かせください！

門とガレージ付の家がローン0円で実現するローン0円住宅とは?

ローン0円住宅は固定買取制度を利用し太陽光売電収入にて20年間の住宅ローン返済額0円を目指した住宅です。

屋根をはじめ,カーポートや玄関などに太陽光発電パネルを30kW以上設置。月々14万円以上の売電収入を得ることで,住宅ローンの支払いを実質0円にすることができるのです。
省エネ設備には,断熱性能を高める窓ガラスや樹脂サッシ,自社開発した換気システムなどをすべて標準装備。室内温度を年中一定に保ち,エアコンなどによる光熱費の負担を抑えることができます。
※住宅価格が0円,住宅ローンが0円,または金融機関からの融資を受けずに住宅を購入できるということではありません。

増税の負担を軽くする「住宅ローン減税」とは?

住宅ローン減税とは自分が住むための住宅をローンを利用して購入した場合,一定期間住宅ローンの残高の一定割合を所得税から控除することができるものです。

今回の増税に合わせこれまで10年間で最大200万円だった控除額が倍の400万円に拡充されました。控除額が非常に大きいので消費税8％で買った方が得するケースも見られます。

消費税率5％で家を購入された方は増税前の最大控除額200万円が適用されます。控除を受けるためには初年度は確定申告をする必要があり次年度からは年末調整で済みます。

中古住宅や現金購入にも使える「すまい給付金」とは?

今回の増税による住宅購入者の負担を軽減する為新たに新設されたのが「すまい給付金」です。

「すまい給付金」は住宅ローン減税の軽減効果が低い所得層向けの制度で最大30万円が給付されます。また要件を満たせば中古住宅の購入や住宅ローン減税と異なり現金で購入した場合にも利用できます。

この制度は消費税8％で家を購入した方が対象で5％で購入された方には適用はありません。

給付を受けるには申請が必要です。詳しくは国土交通省の「すまい給付金」のＨＰを参考にしてください。http://sumai-kyufu.jp

2014年4月18日

工事安全の取り組みは?

定期的にパトロールを行い新築とリフォーム現場のチェックを行います。

結果を業者勉強会で共有し改善の取組みをします。毎月行っています。イシンホームの新モデルや新商品の勉強や安全性,環境整備について再度意識共有などしています。

安全向上の取組みで毎週パトロールをしてます。

毎週協力業者様と連携して現場を訪問します。

そして月に一度は協力業者も集めて定期的に安全,品質に対する勉強会を行い改善状況をチェックしています。

上記写真は先日に協力業者様に来社いただいて建築現場の安全などについてお話しをさせていただいた時の写真です。写真は説明を行う当社スタッフの小林です。工事現場の良かった点,改善点などをお話しするのですが今回良かった点としては転落防止の手すりが「ここまでやるか！」という具合に丁寧に仕上げられていました。改善点としては現場の環境整備,まだまだ改善ができます。手作りでお客様にお住まいになっていただきますので気を抜かずにチェックする方も細かいところまで行うようお話しをしました。

上記はその現場の良かった点の手すりの写真です。

「火曜日は毎週新築,リフォーム合同の安全パトーロールの日です。竹の塚の当社新築施工物件の安全パトロールに行きました。新築物件では,階段が仕上がるまでに1階～2階の上り下りが沢山有り,階段が完成するまでのハシゴからの転落事故,2階からの落下事故が無いように養生したり,転落防止の策を行います。今回の施工物件では転落防止の手すりの出来があまりに良くて,階段袖壁の下地かと思うくらい丁寧に几帳面に大工さんが施工していました。大工さんは謙遜していましたが私のリフォーム現場でも階段架け替えの仕事もあり今後の自分の仕事の参考になりました。丁寧な仕事を確認できて幸せな気分になりました(リフォーム館小林)」

当たり前のことを当たり前にする、それには根気よく指導育成をしていくことが大事だと考えています。

消費税が8%に上がりました。来年は10%の予定です。増税の負担を軽くするための「すまい給付金」と「住宅ローン減税」がよくわからないので教えてください。よく最大400万円と聞きますが本当ですか?

制度的には可能です。多くの営業や銀行もそのように話されているようです。しかし実際はそこまで得する人はごく一部の人に限られます。とはいえ経済的メリットがあることは確かです。この2つの制度を上手に利用しましょう。

中古住宅や現金購入にも使える「すまい給付金」今回の増税による住宅購入者の負担を軽減するために新たに新設されたのが「すまい給付金」です。「すまい給付金」は住宅ローン減税の減税効果が低い所得層向けの制度で最大30万円が給付されます。また要件を満たせば中古住宅の購入や住宅ローン減税とは異なり現金で購入した場合にも利用することができます。

この制度は消費税8％で家を購入した人が対象で5％で購入された人には残念ながら「すまい給付金」の適用はありません。また給付を受けるには申請が必要です。詳しくは国土交通省の「すまいの給付金」のHPを参考にしてください。

8％の方が得な場合もある「住宅ローン減税」

「住宅ローン減税」は自分が住むための住宅をローンを利用して購入した場合一定期間住宅ローンの残高の一定割合を所得税から控除することができるというものです。

今回の増税に合わせてこれまで10年間で最大200万円であった控除額が倍の400万円に拡充されました。控除額が非常に大きいので消費税8％で勝った方が得するケースも見られます。

消費税率5％で家を購入された人には増税前の最大控除額200万円が適用されます。

控除を受けるためには初年度だけは確定申告をする必要があります。次年度からは年末調整で済みます。

炭の家とは?

炭の家は外気を吸気して炭の層を通し空気を清浄して部屋に送る独自の換気システムです。炭の家ではきれいな空気を存分に採入れることで健康で快適な毎日を過ごすことができます。

炭は空気の清浄や消臭,調湿,マイナスイオン,遠赤外線,防腐,電磁波遮断の７つの効果があるといわれます。炭を1階の床下,2階床と一階の天井の間に総量1トンも敷き詰め,その効果を余すところなく活かすのが「炭の家」。

24時間換気システムで常時,室内に清々しいキレイな空気を送り込み循環させます。空気清浄器の効果は設置した部屋だけですが,炭の効果は全室に及びます。しかも効果の持続年数は約38年間です。また「炭の家」は耐震性や耐久性も重視しており木造軸組工法と2×4工法の長所を併せ持った構法を採用しています。是非一度,快適な暮らしを展示場で体感されてはいかがでしょうか。

現場の安全品質管理はどうチェックしてるの?

当社は毎週パトロールを行い新築とリフォーム現場をチェックします。

結果を月に1度の業者勉強会で共有し改善の取組みをします。

毎月必ず行っています。イシンホームの新モデルや新商品の勉強をしたり足場の安全性について勉強したり環境整備について再度意識共有したりしています。

S様邸改装工事の安全品質パトロールのチェックポイントをリフォーム館の荒川リーダーに聞いてみました。

「今回の安全品質パトロールのチェックにおいては,足場の設置において安全基準にもとづき施工し,また周囲の床面にはブルーシートにより養生する。お客様の大事にしている植栽についても飛散の恐れがある部分については入念にチェックしております。またお客様の車の出入りにご不便を掛けないよう通路の確保にも配慮して作業するようつとめております。」

お客様が生活する上でご不便をおかけしないように配慮の届いた仕事をすることがお客様の満足につながっていくものだと改めて感じました。地道な努力の積み重ねですが,お客様に喜んでいただける仕事ができるようつとめてまいります。

戸建賃貸はアパート,マンションと比較してリスクや収益性はどう?

当社は市場調査してから地域や市場を考えて戸建賃貸を提案します。

投資物件ですのでリスクの少なさ,収益物件成り立つかと納得した上で提案してます。

戸建賃貸にはアパートにない魅力があります。

1.空室リスクの低下

集合住宅の場合常に空室リスクがつきまとい,購入時に期待したような利回りを得ることがなかなかできません。一方,戸建て賃貸はいったん借り手がついたら10年,20年もしくはそれ以上と長く入居してくれる確率が高いのがメリットです。その間,空室リスクに悩まされることなく,安定した賃料を得ることができます。また,戸建賃貸は入居者さん自身が管理してくれることが多いためオーナー様の手間も少なくなります。

2.高い利回りが期待できる

戸建を安く購入するか,新築するにしても賃貸用としてコストを抑えて建物を建てれば高い利回りが期待できます。

3.中古住宅として売ることができる

得られる収益から価値が決まる集合住宅は経年とともに空室リスクが高まれば価値は下がっていきます。しかし戸建てなら中古住宅として市場に出すことができます。土地,建物それぞれの価値を地か価値で認められて売ることができます。

4.相続対策に有利

集合住宅だと例えば子どもが3人いたら相続の際には共有名義にするか売却してそのお金を分けるしかなくなり争いのもとになります。しかし親御さんが生きている間に3つの区画に分けて戸建て賃貸にしておけば子どもたちは区画ごとに均等に相続できます。相続後は子どもたちがそれぞれの人生設計に合わせて売っても貸しても住んでもよく選択肢が広がります。

このようにオーナー様にとっては戸建て賃貸には長い目で見た場合のメリットがたくさんあります。

実際の施工事例です。

H様戸建賃貸(東京都足立区竹の塚)

I様戸建賃貸(埼玉県三郷市彦成)

M様戸建賃貸(埼玉県三郷市彦川戸)

N様戸建賃貸(埼玉県三郷市天神)

U様戸建賃貸(埼玉県三郷市彦成)

実際に当社で管理運営させていただいておりますがおかげさまですべて満室状態となっております(平成25年10月現在)

デザイン戸建賃貸住宅の特徴とは?

デザイン戸建賃貸住宅の特徴をご説明します。以前の見学会の現場をご覧ください。

デザイン戸建賃貸住宅　土地活用事例

デザイン戸建賃貸住宅現場完成見学会にご来場いただきありがとうございました!多くのお客様に興味をお持ちいただきました。まことにありがとうございます。現場見学会の様子をアップします。ぜひご覧ください。

現場の外観

 

現場の様子(動画)

 

 

 

 

戸建賃貸のメリット

効率の良い資産運用が可能！

戸建賃貸なら投資額を少なく,効率の良い資産運用ができます(アパート等の約1～2割高い賃料で貸すことが可能)

• 例）RC造4階建て賃貸マンション(12戸),投資額1億9,000万円：毎月手取り46万円
• 駐車場付き戸建賃貸4棟の場合,投資額:5,000万円:毎月手取り40万円

安定した入居率

アパートマンションは空室が目立ち,少子高齢化で更に厳しい状況が予想されますが,戸建賃貸は物件が少なく,古くなっても安定した入居率を見込めます。

入居者ニーズに応えることが成功への第一歩！

数多くのお客様のお声をもとに住みやすさを追求し,ユーザニーズにお応えした物件です。

• マンションだと子供が走り回ると苦情が来るのでストレスがたまる…
• 敷地内に駐車場がほしい…
• 映画や音楽など大音量で楽しみたい!
• 賃貸でも持ち家感覚で住んでみたい!
• おしゃれな広い家に住みたい!

賃貸マンション,アパートに生じがちな不満を解消しておりますことがファミリー層に人気の理由となっております。

流動性の高さで,万が一にも柔軟にプランニングを行っていただけます!

駐車場経営に近い流動性を持ちあわせるため,万が一の事態にも安心して資産運用のプランニングを行っていただけます。相続対策にも繋がりご好評を得ております。

• １戸だけの切り売りができる
• １戸ずつ別々に相続できる
• 売却の場合、一般の中古住宅の市場で売ることが可能
• 早期の売却が可能
• 古くなっての解体費用も、マンション等に比べて安く抑えられる(マンション等の場合、投資物件としての需要で投資家への販売になり,収益性を見られてしまい売却金額が安くなってしまうことが多い傾向にあります)

立地に左右されにくい!

充実した設備内容やニーズ動向により,立地に左右されにくく,変形地,狭小地でも十分な投資効果を見込めます。

入居者の質が高い傾向あり！

心地よいライフスタイルをご希望されるお客様が多く,入居される方の質が高いことが共通して見受けられます。従って,管理が容易で,入居期間も比較的長い傾向にあるようです。

小さなことでも大歓迎!ご不明点などございましたら 担当:竹ノ塚店 平間,五十嵐まで,お気軽にお問合せください。 電話:03-3850-5550

住宅価格とデザインは関係する?

関係します。予算によって建物の大きさ,仕上げと設備,構造が変わります。

総予算から土地代と諸費用,税金を引いた金額が家に使える金額です。住宅メーカーの坪単価と標準装備によって全体のデザインが違います。

家の大きさを決めるスケールデザインの仕方

大手住宅メーカーで設計する場合販売管理費が高いので住宅の坪単価は55万円~70万円ぐらいを家の大きさを決める際のスケールデザインにしてください。工務店の場合は経費が少ないので坪単価46万円~55万円ぐらいで家の予算を決めてください。

坪単価の安い会社は別途工事のオプションが多いため結局最終的には他社とほぼ同じくらいの坪単価となります。

魅せる収納とは?

新築やリフォームは収納を自由に計画するチャンス。基本はスッキリした収納ですがせっかくですから本や雑誌,ファッションに関する物,食器などのお気に入りの物を飾りながら使える我が家だけの素敵な魅せる収納を造ってみてはいかがでしょうか？

失敗せずに収納をつくるにはまず,何を収納したいのかをよく考えてみましょう。収納する物によって,スペースや奥行きがどれくらい必要かも違ってきます。

何を収納したいかを整理し必要なスペースと奥行きがわかったら,まずは、リビングで使うお気に入りのものを集中させた「魅せる収納」を造ってみましょう。リビングは家族でくつろいだり音楽を聴いたり,本や雑誌を読んだりとリラックスできる雰囲気が大切ですよね。ですから雑多なものを見せすぎると”落ち着かない”空間になってしまいます。ポイントは本棚,CDラック,趣味で集めたものなどをどこか一カ所に絞り込み収納することです。部屋全体がすっきりし魅力的な空間に仕上がります。

それに加え床や建具の色と棚の色を合わせるなど統一感を持たせる物をお勧めです。

ＣＤや本など増える者は悩みの種ですが上手に見せることで個性的なライブラリーになります。「増えていくもの＝好きなもの」。素敵にディスプレイして家族がどんなものを大切にしているかがよくわかるコーナーがあるって,ちょっと素敵ですよね。

例えば,帽子,靴,バッグもショップのディスプレイ風に収納すれば,クローゼットに仕舞い込んでいて持っていることを忘れたり知らないうちに形崩れして傷んでいたなんてことも防げます。

また,背表紙が実用的でオシャレに見えない本はお気に入りの洋書や絵本を前に立てかけて並べると素敵に収納できます。

こんなふうにちょっとの工夫ですっきりしたセンスの良い,かつ実用的な「魅せる収納」を実現することができます。是非チャレンジしてみてください。

イシンホームのMAXスマハとは?

MAXスマハは快適,エコに暮らすための装備が満載された住宅です。

「MAXスマハ」の断面図。大屋根に載せた太陽光発電パネルとスマハソーラー床暖パネル,断熱材,冷え性対策の床（冬の場合）など,さまざまな装備を搭載してます。自然エネルギーを最大限に活用した住宅で,さらに高い断熱性能などにより省エネを実現する「MAXスマハ」。実大実験により強さも実証済みです。

コルビジェが提唱した「ドミノシステム」とはどのような住宅構造なのでしょうか?

西洋では組石造(石積み,レンガ積み)による建築が伝統的でしたが,1914年にコルビュジェは床,柱,階段のみが住宅の主要な3要素であるというドミノシステムを発表し内部の壁が構造から解放された自由な平面を実現できるとしました。

これは構造躯体と内装や設備を完全に分離すると定義したもので現在で言うS&I(スケルトン&インフィル)そのものでした。またドミノとはコルビュジェが考案した造語でフランス語のドムとイノを組み合わせたものです。ドムは家,イノは新しいという意味であり,彼が示した思想は住宅におけるまさに革新的な考えだったのです。

三郷市のガレージハウス付賃貸スクエアカーサの魅力

ガレージ付賃貸スクエアカーサの魅力を6つ説明します。

 

おかげさまで埼玉県三郷市の賃貸ガレージハウススクエアカーサは満室稼働しております。

また今回は実際に事務所としてご使用されているお客様のお部屋を特別に公開させていただきました(^^)

 

①お客様のお好みにもよりますが,オシャレな外観,内観にこだわって計画をしております。IKEAのキッチンを採用。玄関ドア,内装部材,電動シャッター,設備商品のハイグレード品採用。デザイン性にこだわって計画しております）

②オール電化仕様で毎月の高熱費が安く済みます。(エコキュート,ＩＨコンロ採用)

③電動シャッターはデザイン性にこだわったオーバースライディングシャッター採用。(開閉時間が早く防犯性,安全性の高い商品。木目柄でデザイン性の高いシャッターです)

④広々1坪浴室,すっきりしたタンクレストイレ,エアコン付きで設備も充実しています。

 

⑤大型車も入るガレージ付き!(ガレージ内もオシャレな空間を演出する計画です)

⑥アクセスの便利な好立地。(外環,常磐道,首都高速のアクセス便利。人気の新三郷エリア。) 他のガレージハウスや賃貸物件にはない要素を数多く盛り込んでいるので、私も完成が楽しみなオススメ物件です。

ご不明な点はお気軽にお問い合わせ頂ければと思います。 何卒宜しくお願い申し上げます。

物件担当：竹ノ塚店　平間(ヒラマ) TEL:03-3850-5550

子ども部屋でおすすめの間取りは?

間取りで高い関心が集まるのが子ども部屋。

個室の中で子どもたちはテレビゲームやインターネットに夢中です。勉強させるために与えたはずの子ども部屋がこれでは全くの逆効果です。

親の目の届かない子ども部屋は「コミュニケーションが取りにくい間取り」のまさに代表格。「個性を尊重する為にも,まずは子ども部屋」という思い込みを捨てて子育てにふさわしいスペースの与え方について考えてみましょう。

一般に頭の良い子どもは子ども部屋で勉強しないといいます。ダイニングテーブルのような,親の目の届くところで勉強させると子どもは集中して勉強できます。何より宿題でわからないところなどを親子で一緒になって解決すればまたとないコミュニケーションの機会となります。またダイニングの近くに本棚を設けておけば読書の習慣づけもスムーズです。

これからは「子供部屋=個室」と考える必要はないでしょう。プライバシーの確保は故人としての責任が求められる成人後あるいは大学進学や就職後でも十分でしょう。

本当に子どものことを思うなら,子どもがいる所を見えるようにし「家事の邪魔になるから」などど邪険にしないことです。また「お前のために子ども部屋を作ったんだ,自分の部屋で勉強しろ！」などと押し付けるのも、もってのほかです。親の心構えが必要です。

では一体どんな風に子ども部屋を設ければよいでしょうか？一つには子ども部屋を他の部屋と部屋続きにすることです。兄弟のいる家庭では,机を並べた勉強スペースを設けるのもいいですし,いっそのことリビングを勉強スペースとして使いまわすのもいいでしょう。そうすれば,宿題でわからないことがあっても,親子や兄弟で教え合うことができます。遊びもリビングでなら親子でゲームを楽しんだりすることができますから,自然とコミュニケーションが図れます。もうひとつのポイントは配置です。例えばダイニングで子どもが勉強する場合,親がキッチンで調理しながら子どもたちの顔を見ておしゃべりなどができるような配置がベターです。常に顔を合わせやすい配置が自然な親子のコミュニケーションを生みます。

また仮に子ども部屋を与える場合でも表情が観察できるような配置を考える必要があります。見えるのは子どもの背中だけという配置はいただけません。

子どものスペースをダイニングなどの他の空間とつなげることで,親子が一緒に勉強したり遊んだりできる家が実現します。

修繕とリノベーションはどちらがいい?

大規模な修繕は大きくわけて2つです。

1つは単に傷んだ箇所を直し,古くなった設備を取り替えるだけの修繕。もう1つは従来の間取りや機能を一新し新たな価値を持つ物件にリノベーションすることです。

リノベーションは修繕に比べて大きな費用がかかりますがそれでも行った方が良い場合があります。例えば「間取りが狭い･使いにくい」「隣の話し声が筒抜け」などの現代の入居者ニーズに合っていなければ外壁を塗り替えたり屋上の防水工事をやりかえたりガス給湯器を交換したりしても入居者は内見しても申し込まない結果になる可能性が大きいからです。

当社ではその物件の現状や立地を見て判断してます。また入居状況や収支のバランスを考えてアドバイスしています。一番はオーナー様の収支状況が良くなることが目的ですので,リノベーションが正しい場合もありますし,見た目を良くする程度に修繕をして賃料を適正にして,追加で家具を置いて生活をイメージしやすいようにして満室にする場合もあります。

エリアごとに特色などもありますので,地場の不動産会社のアドバイスが実際は一番的確であったりします。それでも基本は環境整備ですね,きれいな物件には人が集まります。お金をかけるべき時は当然ありますが,無理にかけずに工夫することをまず考えてみてはいかがですか?

家事時間を1/2設備の特徴は?

イシンホームは家事時間を1/2にする設備があります。

大人気を支える秘密はお母さんを応援する標準設備です。

ご紹介すると

①ウォークスルー洗面乾燥クローゼット 「洗う･干す･しまう･着る」が一カ所でできるアイデア空間

②勉強ができる本棚付きキッチン 教科書や辞典,ランドセルまでいっぱい収納できます

③デザイン階段下の家事＆勉強机 面倒なアイロン掛けはリビングで楽しく!

④玄関に収納室！片付けなくても良い設計！靴はもちろん,コート,傘,ベビーカー,ゴルフバッグまで収納できます

⑤掃除がしやすい造付け収納付きトイレ トイレタンクを隠すと掃除が楽になりました！

⑥忙しい朝,短時間で化粧が整う四面鏡の万能化粧台

⑦パウダールーム収納 「洗面室に収納があると便利」から生まれたアイデア収納

狭い洗面室に収納を設けるのは至難の業。そこでデッドスペースを利用した収納を開発しました。

以上の7点となります。他社にあるオプションではなく標準でこれだけついています。断然お得です!

イシンホームの由来は?

イシンホームの由来は住宅維新から始まっています。

維新→イシン→イシンホームです。

イシンホームという名前には素晴らしい家づくりを全国に広めようという想いが詰まっています。

安全パトロールはどんなことを気をつけるの?

安全です。現場で事故が起きないようにさまざまなことに気を配ります。

例えば,足場は現場で安全に効率よく施工するために必要ですが,安全な足場にするために各種の補強材を取り付けます。その一つが隅角部の火打ち材です。

風圧の水平力に対抗します。これがないと足場の揺れにつながり不安定です。足場に上がってみて揺れるようであればどこかに問題が生じています。揺れない足場にするための手段が火打ち材,壁つなぎ,根がらみ,筋交いなどです。

足場に不必要な部材は無くすべての部材が機能をもっています。部材が地面に落ちていて放置されているものは論外です。

ガレージハウスの魅力は?

ガレージハウスは文字通りクルマを保管するガレージがそのまま家になったような住宅のことです。「ガレージに多くのスペースを割いた住宅」という感じでしょうか。

 

愛車のお手入れというのは,クルマ好きにとってはとても大切な時間です。これはあるクルマ好きが言っていたことなのですが,クルマというのはお手入れをしているとだんだん“会話”ができるようになってくるそうです。これはトイレ掃除にも共通しています。本当に言葉を話すというディズニー映画のようなことはありませんが,こまめにお手入れをしていると次に故障しそうな場所が手に取るように分かるそうです。それが分かっている状態で,予想通りの場所が故障すると,故障までも愛おしく感じられるとか。

ここまで来ると凡人には理解できない世界ですが,クルマ好きにとってお手入れというのはそれほど大切な時間だということは充分理解できました。ガレージハウスであれば,この大切な時間を自宅の中で過ごすことができます。庭や自宅前の道路で洗車やお手入れをしている人を見かけることはありますが,さすがに自宅のガレージにそのための設備を置いて作業にいそしんでいる人というのは,なかなか見かけません。ガレージハウスがあれば,そんな時間が手に入るわけです。

少しの空間が様々な時間を提供する場になりそうですね。

炭はどうして空気をきれいにするの?

炭は木や竹を炭化したもの。微小な穴がたくさんできています。

その穴に空気の中の水分や,有害物質などが吸着されるのです。水分は空気の湿度調整に役立ち,有害物質は強く吸着。結果,空気がキレイになるのです。

MAXスマハとは?

MAXスマハは片流れの屋根に10kw以上の太陽光パネルとスマハソーラー床暖パネルを搭載した家。

美しさと強さを併せ持つ家で心身共にくつろぎの時間を過ごすことができる住宅です。

MAXスマハの商品コンセプトは地球環境に優しい家,本当にエコな暮らしができる家です。

太陽光パネルを効率よく搭載できる片流れ屋根のスタイリッシュな外観です。また10kwという大容量の太陽光発電パネルを搭載。吹付け断熱＋外反射断熱併用W断熱を採用した高い断熱性能,熱交換ロスの少ないオリジナルの「エコ･アイ熱交換換気システム」。エコキュートやLED照明など,省エネ機器の標準搭載により光熱費を大幅に削減し,月々の住宅ローンの負担も軽減してくれる家計にやさしい家です。

また売買収益が期待できる家の性能以外にも,女性が負担を感じる家事に配慮しているのもこの家の特徴です。洗濯･洗濯物干し･料理･子育てなどすべての家事がキッチンから10歩以内でできる家事時間1/2動線が働くお母さんを応援します。中でも「洗う･干す･しまう･着る」が同じ場所でできる「ウォークスルー洗面乾燥クローゼット」は人気です。

さらにデザイン階段やハイドア･無垢材の床や全室カーテン,照明まで標準装備をしています。光熱費を抑える高い住宅性能に加えて,家事に配慮した多彩な提案が盛り込まれた美しく健康的に暮らせる住まいが坪40万円台~でご提供しております。

日々を快適に「働く共働き夫婦」「忙しいお母さん」「地球にやさしい暮らしを考える人」に大きなプレゼントとなる住宅です。

土地活用を考えてます。社会情勢や少子高齢化を考えるとアパートマンションは不安。どんな土地活用がいい?

今後の少子高齢化を考えるとアパートマンションを建てるのは将来的に賃貸経営が成り立つかどうかは難しいところ。地域の市場や物件の供給量などきちんと市場調査や地場の不動産情報などに精通していなければ,投資物件として収益を生み続けられるかどうかは不確定だと思います。大手建築会社がよく使うサブリースなどの家賃保証にしても,30年間賃料がまったく下がらずに保証してくれれば問題ないですが,契約書をよく見てみると家賃改定の条項があったりしますので市場が飽和してくれば,向こうも商売ですから採算が合わなければ保証賃料を下げてくるので不安定です。

安定して収益を上げることができ,かつ流動性がある物件（万が一の場合は売却が比較的容易にできる）として当社では,市場調査の上で戸建賃貸を提案しています。

例えば,下記の写真は2012年夏に着工し,全9戸に対し15組の申込みが入り,その後も問合せが殺到したデザイン戸建賃貸住宅です。2013年11月現在においても満室稼働しています。

戸建賃貸のメリット７

①戸建賃貸なら投資額を少なく,効率の良い資産運用ができます(アパート等の約1～2割高い賃料で貸すことが可能)。

例)RC造4階建て賃貸マンション(12戸),投資額1億9,000万円:毎月手取り46万円

駐車場付き戸建賃貸4棟の場合,投資額:5,000万円 :毎月手取り40万円

②アパート,マンションは空室が目立ち,少子高齢化で更に厳しい状況が予想されますが

戸建賃貸は物件が少なく,古くなっても安定した入居率を見込めます。

③入居希望者のニーズに応えた物件。賃貸マンションの不満を解消している物件です。

☆マンションだと子供が走り回ると苦情が来るのでストレスがたまる…☆敷地内に駐車場がほしい…

☆映画や音楽など大音量で楽しみたい!

☆賃貸でも持ち家感覚で住んでみたい!

☆おしゃれな広い家に住みたい！

④駐車場経営に近い流動性もあり。万が一も安心,相続対策にもなります。

☆１戸だけの切り売りができる ☆1戸ずつ別々に相続できる ☆売却の場合,一般の中古住宅の市場で売ることが可能 ☆早期の売却が可能 ☆古くなっての解体費用もマンション等に比べて安く抑えられる(マンション等の場合,投資物件としての需要で投資家への販売になり,収益性を見られてしまい売却金額が安くなってしまうことが多いです)

⑤立地に左右されにくく,変形地・狭小地でも十分な投資効果を見込めます。

⑥入居者の質が高く管理がしやすい。入居期間も比較的長いです。

新築の際価格とデザインとは関係する？

大いに関係します。予算により建物の大きさ,仕上げ設備,構造が変わります。

 

総予算から土地代と諸費用,税金を引いた金額が家に使える金額です。ちなみに今回のご質問外ですが最近では定期借地権を利用して土地代が大幅に節約できる案件もあります。

住宅メーカーの坪単価と標準装備によって全体のデザインが違います。

住宅会社の収益構造が大手住宅メーカーと工務店では異なります。従って収益構造は住宅の坪単価に影響を与えます。

大手だと坪単価55～70万円,工務店の場合46万円から55万円ぐらいでしょうか。坪単価の安い会社は,別途工事のオプションが多いため結局最終的には他社と比してもほぼ同じくらいの坪単価になります。

また標準装備を最初から多く見込んでデザインすると追加オプションの金額増減が少ないので楽です。打合せの度に,オプション見積りをして金額が増減するのはお客様も営業も大変です。

例えば,奥様の家事を1/2にするコンセプトデザインの場合,洗面所に造り付けの家具、衣類棚等が必要になります。標準装備が多いか少ないかによって、家のコンセプトデザインの質も変わってきます。

初めての借り入れは不安。マイホームを建てた後のローン返済で困ったら?

マイホームを建てたいのに,不安で決断ができない人がいます。

そんな不安を解消するＤＶＤがあります。

「ローンが支払えなくなった時どうするか？から考えた安全な借入計画」資料請求は、イシンホーム三郷店（松井産業株式会社おうちの情報館）へご連絡ください(048-949-0112)

内容：

□督促がきても,放っておかない

・払わないでいると「期限の利益喪失」で不動産を処分されます。

□銀行にすぐ相談に行く

・早ければ解決の選択肢は増えます。繰り延べ返済や、毎月の返済を少なくして支払い年数を伸ばすことができる場合があります。放っておかないことです。

□一人で悩まない

・まずは家族や両親に相談し,銀行にも早く相談しましょう。

□家計の見直しをする

・借金など,家計の状況を包み隠さず銀行に話,月々のケータイの費用・保険など家計の再検討をしましょう。

□共働きなど、収入を増やす方法を考える

・ＤＶＤのなかでは,失敗例と成功例、銀行出身のアドバイザーの話があります。建てる前の「家計の無駄使いカット方法」や「別途工事が多い契約で失敗する」を防ぐ対策方法も詳しく説明されています。マイホームを建てる人はみなさん不安に思っています。「万が一の場合どうするか」の対策をＤＶＤで学習して,家族で話し合いをした上で建てることをおすすめします。銀行も、不動産屋さんも住宅会社も,万一ローンが払えない時の対策をあらかじめ教えてはくれません。

働くお母さんに贈る家のコンセプトは?

働くお母さんに贈る家のコンセプトは家事を1/2にする住宅をダイエット価格で提供する家。

女性が負担に感じる家事や収納の不満を徹底研究しました。

全ての家事がキッチンから10歩以内でできる家事時間1/2動線を開発!

キッチン横にウォークスルー洗面乾燥クローゼットを配置し「洗う･その場で干す･乾燥･しまう」が一カ所で簡単にできます。

また,苦手な家事のひとつ「アイロン掛け」はデザイン階段下のカウンターで家族と会話しながら楽しくできます。今までの苦手な家事を楽しい家事に変えたのも特徴。

標準設備の充実も大きな魅力。アイランドキッチンやウォークスルー洗面乾燥クローゼット,オール電化＋エコキュート,IHクッキングヒーターなど,家事を楽にする設備が標準仕様。さらに、デザイン階段やハイドアなど、デザイン性の高いアイテムで空間を魅了。同時に,室内空間はムクの杉や松などの自然素材をふんだんに採用。毎日の家事を1/2にするだけでなく,美しく健康的に暮らせる家が坪37万円台~提供できる,働くお母さんに贈る最大のプレゼントです。

またLDKが一望できるキッチン料理をしながらでも,家族と会話ができる対面式のキッチン。料理をしながら,子どもの宿題を見てやることもできる忙しいお母さんを応援する住宅です。

子供が小学校に通いはじめ,これを機会に働き始めようと思います。共働き夫婦の間取りや住宅設備を選ぶポイントは?

働き始めると家庭の時間が少なくなります。家庭の時間がなくなると

①そうじ,片付けをする時間が無くなり子どもに荒れた心が育ちます。

②子どもと話す時間が短くなります。

解決策としては1階に多く収納を造ってください。

この場合にはキッチンとダイニングに家族みんなが集まる工夫をしてみてください。

家事をする時間を無くしていく工夫「家事時間を1/2」にすれば様々な問題が解決します。

例えば,資料請求にございますHEIG実例辞典の「TOMO2働楽(共にはたらく)応援設備」

マークの設備が参考になります。

そこには

１.家事協力が得られやすいアイランド型キッチン

2.そのキッチンがそのまま子どもの勉強部屋にすることで子どもと話す時間を3倍以上にする工夫

3.玄関を出入りだけの通路とするだけでなく積極的に活用した部屋が散らからず家事時間が減らせる工夫

4.1階に分別できる大収納室や造り付けの家具があれば子どもにも片付ける習慣が身につく工夫

などさまざまな工夫がございます。

ぜひご参考にしてください。

ハウス･オブ･ザ･イヤー･イン･エレクトリック2年連続受賞したイシンホームEco-i工法の特色は?

エアコン1~2台で全館冷暖房を目指したEco-i工法。

特色は…

①高気密の発泡ウレタン吹き付け…壁･天井の断熱材は発泡ウレタンフォームを採用。従来のグラスウール断熱材よりも隙間が少なく気密性を高めてエアコンの効き目を高め省エネ住宅を実現します。

②外反射断熱で赤外線を反射…宇宙服のように赤外線を約80％反射する特殊シートで家全体を包み込みます。断熱性能はグラスウール10K厚さ59㎜に相当します。

③アレルノン給気フィルター…花粉を99.8%除去する特殊給気フィルターを装備。室内には花粉の無いきれいな空気が循環するのでアレルギー体質の方も安心です。

④Eco-i熱交換換気システム…地熱と室内熱の再利用で冬暖かい居住空間を実現します。従来の住宅より換気による熱損失が70%~80%少なくなり省エネです。

などが特色です。

太陽光10kW以上搭載の家を建てた事例は?

イシンホームのスマートハウスで実現した売電収入MAX住宅を建てたT様の事例をご紹介します。

T様のマイホーム

前：家賃23,000円＋光熱費35,000円＝58,000円

今：ローン90,000円＋太陽光売電収入と光熱費△35,000円＝55,000円

支払額が3,000円下がった。３DK⇒３LDK 2部屋増えました。

T様：「家を建てる際、太陽光発電を付けたいなと思っていました。他メーカーだと3kWでも高価。なかなか購入に踏み切れませんでした。イシンホームは、独自の屋根一体型で驚くほど低価格で大容量太陽光発電を提案してくれました。当初は9.6kw搭載予定でしたが、7月から「10kw超えると20年間42円高額固定買取になる」と営業さんに教えてもらい、すぐ増やすことに。家賃2万3,000円＋光熱費3万5,000円で5万8,000円かかっていた支払いが、ローン9万円ー売電収入3万5,000円で5万5,000円と月々の支払いは以前より安くなりました。太陽光発電が儲けてくれたお金は、ローンの繰り上げ返済へ回すつもりです！」

家事の時間1/2の「働くお母さんに贈る家」の性能はどんなもの？

働くお母さんに贈る家はその性能で家事から子どもの教育までをラクにいたします。

具体的には下記のポイントです。

働くお母さんの家事と子育てを楽にする７つのポイント

①家事動線が短いだけでなく家族が楽しめるリビング･ダイニングの一部で家事をする。

②洗濯とアイロン,衣類の収納など一連の作業を一カ所にまとめる。キッチンから１０歩以内が目標。

③掃除,洗濯,料理の片付けをラクにする設備を各それぞれの場所に設ける。

④家事にも工場の効率ラク作業工程を取り入れる。

⑤子どもの勉強支援と育児を楽にするためキッチンの近くに本棚と子育てデスクを設ける。

⑥今までの４倍多い収納量を１階に設ける。

⑦夫と子どもが家事を手伝いやすく帰って順序通り歩くと自然と片付け,洗濯を応援出来て負担が無ない。

詳しくは「働くお母さんに贈る家」の本をご覧ください。

本の内容は働くお母さんと設計しだけでなく職人さんも一体となって考えました。

どうしてイシンホームが家事1/2住宅なの?

イシンホームは家事時間1/2でお母さんの家事の大変さを軽減しようと女性目線で考えてます。キッチンから10歩以内で家事ができるよう設計。

具体的には

働くお母さんの家事と子育てを楽にする７つのポイント
①家事動線が短いだけでなく,家族が楽しめるリビング・ダイニングの一部で家事をする。

②洗濯とアイロン,衣類の収納など,一連の作業を一カ所にまとめる。キッチンから10歩以内が目標。

③掃除,洗濯,料理の片付けをラクにする設備を各それぞれの場所に設ける。

④家事にも工場の効率ラク作業工程を取り入れる。

⑤子どもの勉強支援と育児を楽にするため,キッチンの近くに本棚と子育てデスクを設ける。

⑥今までの4倍多い収納量を1階に設ける。

⑦夫と子どもが家事を手伝いやすく,かえって順序通り歩くと自然と片付け・洗濯を応援できて負担がない。

ということになります。

父親の背中を見せる家にしたいです。どういった間取りがいい?

家では一般的に子どもとコミュニケーションは母親が中心です。だからこそサポートとして父親の存在が重要です。父親が意識的に心掛けなくてはならない子どもとのコミュニケーションの方法として,「親父の背中をみせること」は重要だとおもいます。

例えば勉強部屋などをお子様と共有できる仕組みがある住宅というのはいかがでしょうか?お父さんとお子さんで机を並べて,一方ではお仕事もう一方では勉強,お父さんはパソコンをカタカタやりながらお子さんは宿題をやる。言葉はいりません。

お父さんが横で仕事をしているのを見れば子どもも安心して勉強ができます。お父さんなんだか頼もしいなあ,そんなふうに子どもに思わせる背中,そんな背中を見せてあげることは立派なコミュニケーションではないでしょうか?

お子さんがお父さんを頼もしいと思うのは何も言わないけど隣にどんと座っていてくれることだったりします。勉強しているとなりで新聞をめくる音がお子さんには心地よいのではないでしょうか？

ハウスオブイヤーインエレクトリックとは?

イシンホームが受賞したハウスオブザイヤーインエレクトリックは財団法人日本地域開発センターが主催する省エネルギー住宅のトップランナーを表彰する制度です。この制度はオール電化住宅の中から省エネ,省CO2に優れた住宅を選定し表彰することにより国の環境政策と省エネに寄与するとともにオール電化住宅の普及と性能向上を目指すことを目的とします。

住宅におけるエネルギー消費は多岐にわたっておりそれらを総合的に評価することが重要です。

そのことを踏まえ物外皮(外壁･屋根･窓などの外気に接している部位)と設備を一体として捉え省エネルギー性の評価を行います。

実家に土地がありますが「あることはあるが狭くてよくない」と言われました。どうしたら?

土地を探すのではなく実家の空地を考える方もいます。

建築は敷地に合わせていろいろ工夫できます。

結局,その「よくない,狭い」と言われた土地に工夫して建てると,土地代もかからず快適な住宅ができます。共働きしても両親がいるので子どもの面倒を見てもらえて安心のようです。両親の老後まで気を遣う事ができます。

「実家の土地では建たない」と思い込んでいた方針を変えて「土地代0円」＋「子どもを預けて,安心の共働き収入増加」＋「両親への老後・親孝行の安心」の3つを得ることができます。実家の隣でなくても,実家の畑の土地など空いている人も数多くいます。土地探しの盲点です。みなさんはいかがでしょうか？

キッチンから10歩のウォークスルー洗面乾燥クローゼットの魅力は?

イシンホームはお客様に大満足してもらえる様々な提案をしてます。キッチンから10歩以内を目標にしたウォークスルー洗面乾燥クローゼットもその一つ。

キッチン横に配置した洗う,干す,たたむ,着るを同じ場所でできる便利な空間です。手間だった家事の負担を大幅に軽減し,時間的なゆとりをもたらします。

福の神が来るような家に住み,幸せをつかむためにはどうしたらいいでしょう?

私達は不動産会社を経営しています。その経験ですが,倒産破産する会社で売りに出る建物には共通点があります。それは汚い物件が多いことです。個人住宅も同じです。

店舗でも忙しくて繁盛している会社はきれいです。整理整頓清掃された現場は工期も早くなります。つまり,美しく片付いた空間に住めれば幸運がやってきます。多くの本でも証明されています。

まずは,新築入居時に家をきれいに使う決意をしていただきます。

但し,皆さま決意されても７０％くじけます。それは①収納場所,そうじ道具入れなどが環境整備されていない②そうじの本当の意味を知らないことが原因です。まずは①の収納場所,掃除道具入れを環境整備することから始めることです。

そのためには①新築時にそうじ,片付けが1/2になる家を建てる②整理整頓の棚,衣類収納を物に合わせて１階に多く収納をつくる③そうじしやすい住宅設備と各場所にそうじ道具入れをつくる④より美しインテリアを追求するなどがあります。

また,そうじの意味ですが,ここでは「環境整備」という意味で使っています。仕事においても,そして家庭においても「環境整備」は人材育成に大きな効果を発揮します。

多くの企業は「環境整備」にといって社内運動に取り組まれています。しかしながらうまくいっている企業といっていない企業との差は,「環境整備」の定義づけにあると考えています。「環境整備」を単なるそうじと考えると,ただ漠然ときれいにすればいい,そうじをすればいいという単調な行動になります。

しかしながら,環境整備を「仕事に備えるために職場環境を整えること」ととらえれば,環境整備への取り組みかたも変わってきます。すなわちここでいう「そうじ」とは「環境整備」のことを言っています。

福の神が来るような家も,こういった考え方を取り入れた上で「環境整備」をしながら「幸福になるために家庭環境を整えること」ととらえれば,家の間取りや収納,いろいろな工夫,仕組みが考えられます。

イシンホームのエコアイ工法が健康住宅な理由はなぜ?

エコアイはガンの予防研究から生まれました。住居は人間の健康に大きく影響します。

健康住宅についての研究の結果,健康住宅についてわかったことは

①体温を高く保つ。特に足元を冷やさない。女性の冷え性を甘く見ない。

②体温と免疫力が関係する。

③花粉症の人が多い。家の中に花粉が溜まって一年中花粉症の人がいる。

④共働きの女性の体を気遣う家。

共働きのお母さんは外で働き家事もこなして大変です。クタクタです。ちょっとした工夫でお母さんが楽になります。「働くお母さんへ贈る家」の本を参考にしてください。間取りも変わります。

以上４つの点を探求して毎年改善に改善を重ねました。結果次の健康住宅になりました。

床がスマハソーラー床暖で温かくなりました。晴れた日はスマハソーラー集熱パネルで集めた熱を床下に送り込んで暖かい床をつくります。また足が冷えないムクの床材を多く使っています。

家を建てるにあたり家族のストレスを解消し,親の愛を子どもに伝える家をつくりたいのですがアイデアは?

家族のストレスを解消し,親の気持ちを子どもに伝えるこんな提案はどうでしょう。

「わが家の映画館」で観る”家族の幸せ映像”に心癒される空間をつくる。

例えば当社のイシンホーム遊民の家展示場ですが,段下がりの和室の中にホームシアターがございます。

『120インチの巨大スクリーンに映される,小さい頃の映像や家族の思い出映像,喜んだり,歌ったりしている幸せな映像は笑いと感動を生み,心身が癒されます。子どもも愛されて育ったことが実感できる』ということをコンセプトに家族との会話により子どもとコミュニケーションをとる工夫をしています。

イシンホーム「ローン0円住宅」とは?

ローン0円住宅は固定買取制度を使い太陽光発電収益を活用し20年間のローン返済額0円を目指した住宅。住宅価格が0円,住宅ローンが0円または金融機関からの融資を受けずに住宅を購入できるという事ではありません。

つまり売電収入とローンの支払いが同じになれば支払い0円になります。

月々の売電収入 – 月々のローン支払額 = 実質ローン0円

効率よく毎月のローン額ほどの売電収入を得ることができるのかという疑問をお持ちになられると思います。秘密は太陽光パネルと省エネ設備にあります。

詳しくは松井産業おうちの情報館へ 電話:048-949-0112

夫婦共働きで疲れてます。夫も仕事のストレスが多く,私も家に帰ってから家事が大変。つい子供にきつくあたってしまいます。住宅設計で何か工夫はありますか?

ストレスを解消するゆとりデザインはどうですか。

時間的ゆとり,家族がゆったり過ごせる室内空間のゆとり,庭木や花など自然を楽しむゆとり,趣味空間で好きなことを楽しむゆとりなど4つのゆとりと癒しデザイン設計をしてはいかがでしょうか?

ストレスが解消されて楽しくオシャレな生活ができます。

建築地は津波が心配な場所です。建物は何メートルの津波で流れるのですか？イシンホームは対策はあるのですか？

津波の高さが2メートルで被害が急激に大きくなっています。木造と軽量鉄骨プレハブは3mを超えると最も被害が大きく流されてしまいます。原因は軽いから浮いて基礎と建物を結ぶアンカーボルトが切れて流されてしまうのです。

対策としてイシンホームではWRC工法を使っています。

これは重量のある鉄筋コンクリート造で1階部分を守る工法です。わずかな予算アップ(30坪の家で約30万円～50万円の予算)で済みます(私たちが施工した場合)。

仕事が忙しくて子どもの勉強が見れません。間取りや住宅の工夫は?

仕事や家事で忙しいのであれば,台所のそばへ机を持ってきてはいかがでしょうか？

お母さんの子育ての悩みで「子どもの勉強ができない」が80％もあります。子どもも同じです。最近の本では,リビングダイニングなど家族がいるところで勉強している子どもは,有名校進学率が高いという内容やデータがあります。「働くお母さんに贈る家」にはこれまでイシンホームが経験したたくさんのノウハウが入っています。台所の側の勉強スペースは想像上に使いやすく,お母さんが家事をしながら子どもに勉強を教えることができます。喜ばれています。また,リビングやダイニングには本棚がたくさんあります。リビングには大きなホワイトボードがあります。落書き好きの子どもが育ちます。

シロアリの被害に合う前の対策はありますか？

昔はシロアリ対策といえば「駆除」が中心で、シロアリ業者の仕事はシロアリを殺すことでした。

しかし現在は「防除」という考え方が一般的です。防除とは予防と駆除を合わせた考え方のことで、被害のない家には予防施工だけを、すでに被害のある家には駆除施工と予防施工を併せて行います。

防除法は主に2つ。一つは、薬剤を散布する』ケミカル工法。もう一つは、薬剤をまかず、家の周囲にトラップをしかけてシロアリを誘殺する維持管理型のベイト工法です。それぞれの工法の特徴を知り、どちらを選択するかを決めましょう。

ケミカル工法は、土台や床束、大引きといった床下部材や土壌に薬剤を吹き付ける方法です。メリットは、即効性があって、費用が安いこと。シロアリがいない家の場合、部材や土壌に薬剤を吹き付ければシロアリは寄ってきませんし、すでにシロアリが侵入している場合は、被害箇所に穴をあけて薬剤を注入すれば退治できます。ただ、薬剤を大量に使用しなければならないデメリットもあります。

一方、新しい防除方法として注目を集めているベイト工法は、少量の薬剤を混入した餌（ベイト剤）を直接シロアリに与えて駆除する工法です。この薬剤は遅効性のためすぐには死なず、働きアリがせっせと巣に持ち帰って仲間に分配します。やがてベイト剤は巣全体に行きわたり、巣のシロアリが全滅するのです。予防の場合は建物の外周のステーションを埋め込みシロアリをおびき寄せてベイト剤を与えます。

使用する薬剤の量はケミカル工法の約1000分の一。シロアリの脱皮を阻害することによって泰司する薬剤なので、脱皮しない人間や犬などに害はありません。その反面、薬剤を巣全体に行きわたらせるまでに時間がかかるというデメリットもあります。すでにシロアリが侵入している場合、すべて退治するには3～4か月を要する為、被害箇所がはっきりしている場合はそこだけをケミカル工法で処理し、ほかの場所はベイト工法で予防するのが一般的です。

働くお母さんに贈る家とはどんな家?

お母さんは家事,育児,仕事と大忙し。お母さんに少しでも楽してもらいたいと誕生したのがHEIGシリーズの「働くお母さんに送る家」です。家事時間を短縮したり,子育て­しやすい間取りや設備が標準装備!イシンホームから全国のママに届けたいお家です。ぜひお父さんとご覧ください。

詳しくはイシンホーム動画をご参考にしてください。

ある調査によると,日本の働くお母さんは家事労働時間が世界一長いということがわかっています。仕事と家事の両立で忙しいにもかかわらず細やかな気配りで家族によく尽くします。

イシンホーム住宅研究会ではそんな働くお母さんの様々なスタイルを見直して,家事の負担を減らすことを考えました。

例えば洗濯ですが,共働き家庭では「約52％」の方が夜に洗濯し,また「約62％」の方が部屋干しをしています。このことからも当然洗濯など家事スペースの位置や衣類の収納のあり方は変わってきます。

現代の家事,生活に合ったスタイルで間取りだけではなく設備も見直す必要があります。食事の後片付けを楽にするため,食器洗い乾燥機を標準設備にするなどいっぱいあります。

「働くお母さんに贈る家」は,女性の意見を集めて作りました。

夫婦共働きで掃除が大変。ホコリが入らない家を建てるには?

24時間換気を使えば新鮮な空気は入ります。しかし熱交換がない24時間換気は冬は冷たい風が入り,夏は暑い風が入るのでスイッチを切っている家が多くあります。網戸を通して新鮮な空気を入れている形になります。外気にはホコリや花粉がいっぱい。特に近年は中国からの黄砂などが多く黒い車を路上に停めておくと3日くらいで白くなってホコリが目立ちます。

家も同じことです。高性能のフィルターを通して新鮮な空気を入れれば家の中にホコリがたちません。使った人からも「この家はホコリがたたないね」とよく言われています。ホコリを入れなければ家の桟や家電製品の上などそうじしなくても長くホコリがつきません。

ホコリを家にいれてからそうじするのではなくホコリを入れないことです。高性能の集合型熱交換換気を使うと冬暖かく新鮮な空気が常に入って健康的です。ニオイが室に残りません。

フィルターのそうじも1ヵ所で楽です。昔からの換気は数が多く高い位置でそうじが大変です。

予算の関係で専用スペースが無いですが癒し空間をつくりたい。方法は?

専用スペースが無いお客様は小屋裏,天井裏などわずかなスペースを利用してください。

そこで遊べるという居住空間でなくても楽しみや遊び道具をいっぱいしまって時々見るだけでも楽しくなります。

リビング･ダイニング階段プランとは?

リビングの家族の前を通り子ども室に行くプランを要望される方が増えてます。子どもが非行に走るのを防ぐためです。また,美しいデザインにするためにリビング階段が増えています。

リビングに階段を配置する際の注意点は2点あります。

①家の断熱性能を上げないとリビングが寒くなります。従来にも増して高い性能の断熱性,ガラス,サッシなど…。これらを使わないと寒い家になって困ります。

②階段がリビングから見えるならオシャレな階段にする必要があります。従来の壁手スリの階段では似合わないでしょう。

残念ながら断熱性とデザイン性の両方を兼ね備えている家は少ないようです。高断熱でありながら新鮮な空気が入る熱交換型の家をつくります。階段デザインも洗練された美しいものを注文してください。家全体が暖かくて住み心地もよくきれいな家を建ててください。

生活しやすい動線とは?

動線は家族が生活する上で家の中でどのように動くかを示した線です。

図面に動線を引くことでその間取りが自分たち家族にとって生活しやすい間取りなのかどうかを判断する基準となります。

一般的に動線が短く回遊するように動くことができる間取りは使い勝手が良い間取りと言われます。逆に動線が長く何度も同じ場所を行き来する間取りは使い勝手が悪い間取りとなるケースが多いです。

しかしこれらは一般的な使いやすさを考えた場合です。本当の意味で使いやすい間取りとはライフスタイルによってそれぞれ異なってくるもの。例えば個々のプライバシーを重視しているのか,それとも団らんを重視しているのか,家族の考え方や一人一人が同生活しているのかを確認することで快適な間取りを実現することができるのです。

自分たちのライフスタイルを見つめ直した上でどんな家にしたいのかという希望と比較すればきっと家族みんなが快適に暮らせる家が完成いたします。

例えば「働くお母さんに贈る家」の間取りは時間が無い共働き夫婦の為の家事効率と子育てを考えた間取りとなっています。

イシンホームでは家事効率を良くするためにキッチンを起点として家事が10歩以内でできるような間取りにしています。キッチンと洗面室を隣接させ洗う,干す,たたむが一連の流れでできるように考えられています。階段下のアイロンがけスペースも如何にアイロンがけを楽しんでできるか?が考えられた工夫をしています(詳しくはイシンホームの本を読んでください)。子育てを考えた工夫としては,キッチンからすべてが見渡せるように,子どもの気配を感じることができるような設計です。キッチンが対面式なので料理をしながら子どもの様子が見られる他,階段がリビング内にあるため出入りもわかる間取りになっています。また2階の様子がわかるよう吹き抜けになっているスペースもあります。

注文住宅の住宅ローン減税ってどのくらい還付されているのでしょうか？

戸建ての注文住宅を建てた人は、住宅ローン減税で200～300万円未満の還付が多い。

2012年度の調査結果を見ると、世帯主の年齢は42.1歳、世帯人数は3.53人、世帯年収は810万円、自己資金は1443万円、建築費3054万円、住宅取得費（建築費と土地代の合計）は4188万円、住宅の延床面積は129㎡、建て替え率は32.9％というのが平均像のようです。

さて、住宅を購入する際にはいくつかの減税制度があります。代表的な減税制度が「住宅ローン減税」です。これはローンの一定額を限度に年末のローン残高の１％を10年間にわたって控除するというもの。2012年入居の場合は限度額が3000万円（最大控除額が300万円）、2013年入居の場合は限度額が2000万円（最大控除額が200万円）となります。

ただし、「長期優良住宅※」の場合は、住宅ローン減税のローン限度額が1000万円上乗せされる優遇措置があり、最大控除額は2012年入居の場合で400万円、2013年入居の場合で300万円に増える。今回調査した注文住宅の場合は、長期優良住宅の割合が高く、実に全体の63.7％が認定を受けている点が大きな特徴です。
※長期優良住宅とは、法律に定められた、長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられている優良な住宅のことで、構造躯体の劣化対策、耐震性、維持管理・更新の容易性、可変性、バリアフリー性、省エネルギー性の性能が高いほか、居住環境や維持保全計画などへの配慮も求められる。

さらに、長期優良住宅であれば、住宅ローンを利用せずに現金で建てた場合でも減税制度があり、「投資減税型特別控除」といわれている。通常の住宅に比べて性能を強化するためにかかった費用に相当する額（限度額は500万円）の10%を、その年の所得税から控除するもの。最大控除額は50万円となります。また、1年で所得税から控除できなかった場合には、残りの額を翌年の所得税から控除できます。

注）これらの減税制度は平成29年まで利用でき、消費税率が8％または10％の場合はそれぞれ最大控除額が拡充されることになっている。

【図1】住宅減税の減税額（適用した住宅減税制度別）（出典：住宅生産団体連合会「2012年度戸建注文住宅の顧客実態調査」結果）

適用した減税制度については、長期優良住宅の住宅ローン減税が61.6％と最も高く、次いで住宅ローン減税（一般住宅）が31.9％、投資減型税特別控除が5.9％との結果です。

具体的な減税額（還付予定の減税額の試算した額）は（図参照）、住宅ローン減税では、長期優良住宅の場合を含めて「200～300万円未満」の割合が最も高く、次いで「300～400万円未満」となっています。住宅ローンなどの借り入れがあった、と回答した人の平均借入額は3246万円だったので、2012年入居の最大控除額300万円（長期優良住宅は400万円）まで利用できた人が多かったということと推測されます。

意外に多いと感じる減税額ですが、住宅減税の効果については、「住宅ローンの返済に充当」が最多の36.4％でした。

次に、住宅取得資金の贈与について見てみましょう。
「贈与あり」の割合は、全体の17.9％。特に世帯主の年齢が若い層（20代後半～30代）では、4人に1人が贈与を受けていました。また、贈与ありと回答した人の贈与額の平均は1253万円でした。

贈与に関する特例制度の適用については、「住宅取得資金贈与非課税特例」が 81.7％で最も割合が高く、「相続時精算課税制度」は4.1％でした。また、「両方の制度併用」は7.1％、「特例適用なし」は4.3％となりました。

住宅取得資金の贈与では、「住宅取得資金贈与非課税特例※」が利用できます。これは、父母や祖父母から贈与を受けた場合、一定額までは非課税になる制度です。一定額とは、贈与年と住宅によって異なります。2012年は1000万円（一定基準の省エネ・耐震住宅は1500万円）、2013年は700万円（同1200万円）。
※この制度は2014年まで利用でき、一定額は500万円（同1000万円）となります。

また、「相続時精算課税制度」は、65歳以上の父母から2500万円までの贈与を受けても贈与税がかからないもので、住宅取得資金の贈与に限っては親の年齢制限がなくなります。ただし、子どもが相続する際には、生前贈与分が相続財産と見なされるなど、利用するには注意点も多いようです。ちなみに、今後は相続税の課税が強化されるので、より注意が必要です。

この2つの制度は併用することができますが、2012年度で併用した割合は7.1％で、相続時精算課税制度単独利用より多い。贈与の特例制度では、まずは「住宅取得資金贈与非課税特例」の利用を考えるというのが王道のようです。

贈与にかかわる特例の効果については、「住宅取得が可能になった」が52.4％と最多で、次いで「ローンの返済が楽になった」35.3％、「購入時期が早まった」21.5％となっています。

調査結果を見る限りでは、戸建ての注文住宅の場合は、長期優良住宅の割合が高いことに表れているように、高い性能を持たせているため、建築費が高くなる傾向にあります。したがって、自己資金や贈与額が多いとはいえ、住宅ローンの借入額が高くなり、減税効果も大きくなるという関係があります。

また、住宅減税や特例制度を利用するには、住宅や利用する人に条件があります。どんな住宅でも誰でもが、恩恵を受けられるわけではない点はぜひ押さえておいてください。

夏涼しく冬暖かい家にしたいです。妻が冷え性なので冬暖かいとありがたい。イシンホームでの冷え性対策は?

女性の冷え性対策としてイシンホームは下記の提案をしてます。

女性の冷え性対策①暖かい床のエコ･アイ換気システムをつくる

女性に「冷え性ですか？」と質問すると,ほとんどの人が「ハイ」と答えます。対策は冷暖房効果の高い空間に住むこと。床が暖かい床暖房または床に暖かい空気を送る床放熱システムで家を建てるべきです。調理,人体,風呂などから出る熱を約80％再回収する熱交換型住宅はエネルギーコストも少なく快適です。

女性の冷え性対策②「日本人は室内でクツを脱ぐので,足の裏に良い材料を」

新建材のフローリングと天然無垢の木のフローリングを冷蔵庫で冷やして同時に触ってもらいました。

ほとんどの人が「天然材無垢の木のフローリングは温かい。新建材はヒヤッと冷たい」と違いに驚きます。さらに,足の下に冷えた新建材のフローリングを敷くと冷たい不快感でビックリされます。

日本人は外国のように靴を履いて室内を歩きません。靴を脱いで歩きます。手より足は冷たさに弱いのです。天然素材の無垢のフローロングにすれば快適です。クッションのように気持ちがよく,やさしい床になります。天然木材は調湿機能もあります。わたしたちが1階の床を無垢のフローリング木材にこだわる理由がそこにあります。天然素材は年輪の凹凸などで足の裏のツボの刺激もあります。健康を大切にする家族はやさしい本物の家に住んでください。新建材より高級ですが女性の足の冷えを守るには最高の素材です。小さい赤ちゃんのいる家庭は是非使ってください。

住宅金利の動きが激しいのですが何を基準にすればよいですか？

住宅金融公庫が8月に公表した、民間金融機関の住宅ローンの利用者及び利用予定者への調査結果を見ると、市況の変化を受けて、住宅ローン利用予定者の金利選択に変化が表れる一方で、実際に借り入れをする際には適用される金利の影響を強く受ける傾向も見られます。そこで、住宅ローンの選び方について一緒に考えてみましょう。

まず、住宅ローン利用予定者の動向ですが、「民間住宅ローン利用者の実態調査間住宅ローン利用予定者編】（2013年6月調査）」によると、今後1年間の住宅ローン金利見通しについては、「現状よりも上昇する」という回答が57.8％と過半数となっています。

金利上昇の局面では、通常は金利を長期間固定するローンのほうが有利といわれています。金利上昇を予測する人が増えているため、希望する金利タイプを見ると、「変動型」は2012年2月調査の34.8％を境に減少しており、今回は24.8％にとどまった。一方、「全期間固定型」は36.0％、「固定期間選択型」は39.2％となっています。

次に、実際に住宅ローンを利用した人の動向を見ましょう。「金利タイプ別利用状況（2013年5月・6月期）」によると、「変動型」は、5月に借り入れた人では32.6％となり、4月の45.7％から激減したが、6月には44.6％と戻るような結果となりました。これとは逆に「全期間固定型」は、5月に借り入れた人では36.1％となり、4月の23.9％から激増したが、6月には19.9％と急減しています。

その理由は、適用される金利にあると考えられます。「変動型」の金利は、都市銀行などで優遇金利を利用すれば、0.875％となり、当面はこの金利のまま推移している。一方、「全期間固定型」の代表格である「フラット35」（21年以上35年以下）の金利は、市場の長期金利の影響を受けて、上がり下がりを繰り返しています。

特に2013年に入ってからは、アベノミクスにより長期金利が乱高下をしたため、フラット35の金利も下がり基調だったものが、2013年1月に上昇に転じた後、4月には史上最低金利を更新する1.8％まで下落し、6月に再び上昇するという動きを見せています。

5月では、金利上昇を懸念して、0.875％の変動型よりも1.8％（最低金利）に下がったフラット35を選ぶ人が増えていたが、6月にフラット35の金利上昇を受けて、変動型や10年の固定選択型などを選ぶ人が増えたということだと推測しています。また、6月には、三井住友銀行、三菱東京ＵＦＪ銀行、みずほ銀行などが固定選択型の2年・3年タイプの期間限定キャンペーンを行い、さらに金利を引き下げたため、6月の固定期間選択型の2年・3年の利用率も上がっています。

 

【図1】金利タイプ別利用状況とフラット35金利
（出典：住宅金融支援機構の「金利タイプ別利用状況（2013年5月・6月期）」と「フラット35（21年以上35年以下）借入金利の推移（最低～最高）」を参考）

たしかに、消費税増税前の駆け込み需要を当て込むなどの理由で、住宅ローンの金利競争が過熱しています。
ネット銀行の住宅ローンの低金利に対抗して、地方銀行の一部で金利優遇キャンペーンを始めたり、都市銀行で2年・3年ものの優遇キャンペーンを始めたりといった、低金利をウリに激しい競争が続いているのです。

一方で、金利競争が続けば、金融機関の収益を圧迫しかねません。金利以外のサービスで顧客の取り込みを図ろうという動きも見られます。
例えば、みずほ銀行では、ライフイベントに応じて返済額を増減できる「ライフステージ応援プラン」というサービスを8月19日から始めました。家計に余裕がある時期は返済額を増やし、教育費がかかる時期や妻の育児休暇などの時期に返済額を減らすことができるというものです。また、新生銀行では、6月からリフォーム資金もまとめて住宅ローンで借りられるようにしています。

住宅ローンを借りれば、35年などの長期間返済し続けることになります。低金利は確かに、返済額が少なくて済む、同じ返済額であればより多くの額を借りられるなどのメリットがあります。しかし、当初の金利が低いということだけでローンを選んでしまうと、金利の上昇で返済額が上がるローンの場合、返済額増額の手立てがなければ最悪破綻ということも。そのときは借り換えればいいと安易に考えていると、借り換えの手数料が用意できない、健康や収入の面で借り換えができないといったことも起こり得ます。

誰かに勧められて10年固定を選択したら、10年後に金利が上がって、かつ子どもが大学入学を迎えて、返済額のアップに耐えられないといった場合でも、責任は自分にあります。あらかじめ自分のライフプランをよく検討し、返済額はもちろんのこと、万一のリスクにはどう対応するかまで考えて、自分に適したローンを選ぶことが大切です。それには、金利だけでなく多くの情報を集めて、しっかりとローンの比較検討をすることが良い選択といえます。

美しいデザイン住宅の5つのポイントと考え方と設計の順序とは?

美しいデザイン住宅を建てる5つのポイントと考え方と設計の順序をお話しします。

5つのポイント

①好みを聞く

デザインには好みがあります。まず自分の好きなデザインを2つ選んで伝えましょう。特にない場合は「特になし」とはっきり伝えることです。価格と間取りに,外観は大きく影響します。

②子育て中の30代の若い人に,最近人気が出た外観はシンプルなモダン系です。建築家のル・コルビジェがモジュールをつくり標準化・合理化された現代的精算方法で建物を設計しました。そして,その建物を使う人の理念やコンセプトを重視してその中身をデザインで引き出しています。モダンの家も,キレ味だけをねらわず中身と意味のある建物をつくりたいですね。

③美しく見せるには,統一された全体のデザインで全体をまとめる。その中に洗練されたアクセントをつけます。

(1)バルコニーの手すりなどで,デザインのアクセントポイントをつくる。アルミの横桟手スリは,一般の壁手手スリに比べて高価なのですが、美しいだけでなく,通風と室からの見通しの面から考えても必要です。今回おこのプランは,メンテナンスのための屋上バルコニーを増やして,デザインを面白くしました。

(2)窓の位置を1階と2階で通す

そろっていないと,きれいに見えません。

(3)ボックス型の建物の高さと大きさに変化をつける。３つの高さのボックスを組み合わせました。花を活ける時も同じ大きさ高さだけでは美しく見えません。同じように家の高さとサイズをアレンジすると変化がついて美しくなります。

④同じ間取りでも外観を好みで変えます。(1)～(3)の基本原理は同じです。屋根の好みは大屋根で変えます。1階部分はシンプルにまとめましょう。好みのデザインスタイルがより引き立ちます。

⑤外部デザインを格好つけるだけでなく内部の使いやすい間取りと機能が,自然に外観にあふれるのが良い設計です。奇をてらったものにする必要はないと思います。

デザイナー住宅の中には美し行けれど住みづらい家が一部あったりするようですが,本道ではないと思います。女性が使いやすく考えて,実験と研究を重ねた結果をデザインと間取りに活かすべきです。思いつきの美しさは,建てた後不便になります。

参考:毎日の家事を1/2にする母の日プレゼント 働くお母さんに贈る家

HEIG設計研究所 代表 1級建築士 石原宏明

子どもが勉強しやすくなる家のプランとは?

成績の良い子は子ども部屋に引きこもらず,おうちのさまざまなところで勉強しています。

お子さんがリビングテーブルやダイニングテーブル,ちゃぶ台で勉強したり絵を描いていたりしたら子ども部屋に追い立てずそこで作業をさせてあげるような空間が良いと思います。

今,勉強している場所に飽きてしまったら自分が動いて,自分で勉強できる場所を探して勉強する。お子さんの考える力,コミュニケーション能力は必ず向上するはずです。

ホームシアターはどのような効果がありますか?

家族旅行や運動会での様子などをムービーカメラで記録し,みんなでその映像を楽しむことは今や当たり前のことといえます。

それが壁いっぱいに家族の思い出を映し出すシネマディスプレイでなら,家族の楽しいひと時がより一層印象深く,思い出深いものになるでしょう。子どもの情操教育にきっと素晴らしい効果を発揮します。他にも使い方はいろいろ考えられます。

遊びに来たおじいちゃん,おばあちゃんがビデオを孫と一緒に楽しむもよし。あるいは働いている様子を撮影できたら「お父さん,お母さんは普段こんな仕事をしてるんだと」と子どもに見せてあげるのもいいでしょう。家で普段見せないりりしい表情に子どもの親への尊敬の思いはきっと深まります。

パパが参加しているフットサルチームの試合の様子をチームメイトを招いてのホームパーティで楽しんだっていいのです。子どもにとっては,両親以外の大人たちとのふれあいがとてもよい社会勉強の機会になるはずです。ガーデニング教室に通うままだったら,復習を兼ねて教室仲間と撮影したビデオを見ながらティータイムを楽しむなどなど。子どもも大人もいろいろな楽しみ方を追求できるのがシネマリビングです。

ここには単なるホームシアターにとどまらない、設計者の思いが込められています。1級建築士の石原宏明氏は、著書『家を建てるならドラえもんに聞け」(PHP)でこんな風に説明しています。「映像に対する美的感覚を身につけた’’人資源’’がたくさん存在する国、それがこれからの日本です。その財産をより良い方向に伸ばすためにも、大画面を大いに活用しましょう。日本は、そういった映像文化を一番に取り入れる国になるはずです」

ハイテク家電とITがあたりまえに普及している日本で、小さい頃からテレビゲームやアニメに慣れ親しんでいる私たちは、あたらしい映像文化の担い手になるかもしれない・・・と石原氏は語っているのです。

モノづくりはインドや中国、韓国と熾烈な競争をしいられていますが、日本はモノ＝ハードだけではなく、映像文化＝ソフトを世界に発信する国になりつつあります。宮崎アニメはその代表例でしょう。シネマリビングで育った子どもたちが未来の藤子不二雄、宮崎駿になるかもしれないと考えるだけでもワクワクしませんか？

参考：「家族の夢をかなえる家づくり」マイホーム塾塾長　松井孝司著

働くお母さんに贈る家の設備と効果とは?

働くお母さんに贈る家は家事1/2設備を採用。

キッチンから10歩以内をテーマに働くお母さんの家事時間を1/2にする応援設備を搭載します。

①「洗う･干す･しまう」が1ヵ所でできる洗濯室!!

「洗う･干す･しまう」を26分かかっていた作業をわずか５分でできる洗面クローゼット。造り付け衣類棚と洗濯物干しが標準で付いてきます。

②勉強ができる本棚付きキッチン

「子供の勉強は子供部屋よりダイニングで！」の発想から生まれた本棚付きキッチン。
ＩＨ調理器,食器洗い乾燥機,また大家族の食器も余裕で収納できる大型食器棚も標準装備しています。

③働くママのエチケット,化粧台で美しく装う洗面室

忙しい、出勤前に上手に化粧ができる工夫が詰まった化粧台です。四面鏡で好きな角度で使うことができ、鏡の中は収納になっているので化粧品も沢山収納できます。また椅子も収納式で部屋がすっきり広々使えます。

④毎日のお風呂掃除が本当に簡単なバスルーム!

毎日のお掃除が欠かせないバスルームは,デザインをスッキリお洒落なものにし,徹底的にお手入れが簡単にできるように工夫をしました。

⑤デザイン階段下の家事&勉強机

デザイン階段下の家事スペースは家事をしながら子供の勉強を見たり,ＴＶをみながらアイロンがけができ,嫌いな家事も楽しくできます。また階段下は収納スペースにもなり単行本なら７段で約350冊,ＣＤなら約420枚収納する事が可能です！

⑥手のかかっていたトイレ掃除が楽になった!

掃除がしにくいタンク周りを収納で隠すことで、手のかかっていたトイレ掃除がすごく楽になりました。
収納は広くトイレットペーパなら最大20個収納できます。

⑦コート10着!靴が100足!ひろ～い大収納!がある玄関

ひろ～い大収納が魅力的!なんとコート10着!靴が100足も入る収納スペース！
また姿鏡も標準装備!玄関でコーデを最終チェック♪

イシンホームのHEIG構造とは?

イシンホームＴＶにこちらの動画がご紹介されておりますので、ご覧ください。

建てる前にあれこれと勉強されたご主人が絶賛のHEIG構造。安心な家を家賃並みの価格で建てられた喜びの声をいただいてきました。

イシンホーム三郷店　おうちの情報館

埼玉県三郷市天神2-72

電話：048-949-0112

不動産の活用とよく言われるのだが、相続対策までも含めて考えてもらえるの？

弊社の不動産活用のご提案は、

①社会的条件・・・景気・法制・税制・地価・市場の動きなど

②対象不動産の立地条件・・・対象地や近隣地域の要因分析など

③人的条件・・・所有者や関係者の状況など

これらの①～③を考慮した相続対策を合わせてご提案しております。

円満な遺産分割、相続税の軽減、納税資金の準備などを考え、例えば、不動産（土地）を３分割（自宅等の残す土地、納税等のため売却する土地、有効利用して収益を得る土地）する考えに立っております。更に有価証券や預貯金などを含めて相続対策のお役に立てるよう配慮しております。

 

イシンホームのエコ･アイ工法がハウス・オブ・イヤー・イン・エレクトリックを連続受賞した理由は?

答えは「換気から断熱までハイブリッドで結果を出す」からです。

受賞理由は以下の理由です。

【受賞理由①熱交換換気システム】

冬は全ての熱を再回収せよ!夏は冷やした熱を逃がさない!約90%の驚異の熱交換率で家を造る

「いったん冷暖房した室内の熱は逃がさない」…するとどうなると思いますか？冬は暖房器具だけでなく人体や調理,電化製品の熱まで全部再回収するんです。おまけに湿度調節までできます。夏は冷房が本当に良く効きます。

【受賞理由②ハイブリッドシステム】

地熱から風の通り道まで自然のエネルギーを使い切れ

驚かれる方もいらっしゃると思いますが、実は床下の温度は冬は暖かく,夏はひやっとして冷たいのです。深い井戸の温度が夏冬一定なこととよく似ています。アフターで床下に潜るとよくわかります。それ以外にも自然の棟換気で空気の流れを利用するなど自然のエネルギーまで使い切った優しい家の仕組みです。

【受賞理由③高断熱の開口部システム】

高性能なガラスと樹脂サッシで徹底して熱を逃がすな!

夏の暑い日は外の熱を遮るためお昼でもカーテンを閉めてしまいます。

それは外の暑い空気が断熱性が天井や壁より低い「窓」から家全体の71%も入ってくるからです。だからスマートハウスとして断熱性能を上げるには樹脂サッシ窓が決め手です。窓を約３倍の高性能にすることで夏涼しく冬暖かい冷暖房効果が高いスマートハウスになります。研究会では断熱ガラスや樹脂サッシという高性能な窓が標準仕様です。

【受賞理由④断熱工法】不快な熱を反射して中に入れるな!２重３重の断熱と気密で快適さを保て!

赤外線を約８０％反射する宇宙服のような特殊シートですっぽり家を包み,さらに発砲ウレタン吹付け断熱による従来の住宅の2.4倍の断熱性能を持つ「エコ･アイウォール」によって建物の中に熱を入れないようにし室温の上昇を抑えます。

【受賞理由⑤省エネ設備】エコキュート,IHなどを使って光熱費を抑えよ!

家の中に花粉･ホコリを入れるな!「アレルノンフィルター」で24時間新鮮できれいな空気を家の中に供給せよ!

本当に部屋の空気がきれいです。24時間換気をつけたままにしても,部屋の温度が一定に保てるのは熱交換やハイブリッドの性能が良いからです。

さらに健康面で喜ばれているのは花粉の除去率が99.8%という驚異の換気フィルターで24時間換気できることです。

改めてになりますが、太陽光のエネルギーの電力変換について教えてください。

太陽光発電とは、太陽光のエネルギーを太陽光発電パネル（太陽電池）によって直接、電力に半関する発電方法のことです。太陽光発電パネルで発電した電気は直流で電圧も高いため、パワーコンディショナーという危機で商用電源と同じ交流100ｖに変換されて使われます。

太陽光を直接、電力に変換する太陽光発電システムの設備は、太陽光発電パネル、取付架台、パワーコンディショナーなどからなります。燃料費は不要で、維持管理の手間や費用もあまりかかりません。太陽光発電パネルと課題の荷重を支えられる屋根や壁面があれば、簡単に設置できるので、すべてのスマートハウスに採用されると言っても過言ではありません。

 

太陽光パネルは夏場の屋根の温度を下げてくれるの?

屋根に太陽パネルを設置すると屋根裏の温度が10℃下がると言われています。

以前施工した埼玉県三郷市のＷ様邸です。

私たちはその下に現場ウレタン発砲断熱と熱反射断熱のW断熱を標準施工しています。太陽光発電パネルを設置すると3重断熱になります。これはスゴイ効き目です。

発電ＭＡＸをつくることは様々な知識を結集してできます。収益だけでなく健康にも良い元気MAX生活ができると思います。

高気密・高断熱住宅ならスマートハウスは不要ですか？

少し、整理しておきましょう。スマートハウスの基本は、照明や冷暖房、給湯などに必要なエネルギーをできるだけ減らすことです。

冷房や暖房に必要なエネルギーを減らすためには、住宅の構造を「高気密・高断熱住宅」にして夏の暑さや冬の寒さが部屋に入ってこないようにすることが必要です。

「高気密」は、すきま風が入らないようにすること。すると冷暖房中はすきま風による自然換気が行えないので、換気口を使った「計画換気」となります。

「高断熱」は、住宅と外気が接する外壁や屋根、窓などの断熱性を高めて、そとの暑さ、寒さが伝わってこないようにすることです。

住宅構造だけでなく、屋根のひさしや樹木を利用する。つまり太陽光が住宅の中に差し込むと、住宅の中で熱が発生します。冬場はできるだけ太陽光を住宅内に導き入れてその熱を暖房として利用し、夏場は太陽光をできるだけ避けるようにして室内の温度が上がるように防ぐように設計することが重要です。

屋根のひさしの長さや多くの羽根板を並行に組んだ「ルーバー」の羽根板の角度を調整することで、冬と夏で太陽光が差し込む範囲を制御することができます。また、庭に落葉樹を植えておくと、夏は茂った葉が太陽光を遮り、冬は落葉して太陽光を透過させるという自然の機能も活用できます。

このようにパッシブデザインを行うとスマートハウスの性能(省エネ）はさらにあがります。

内装インテリアを美しくするポイントとは?

内装インテリアは家にお客様が来られる時にもっとも気になるとことです。ポイントは以下の７つです。

内装インテリアを美しくする７つのポイント

①好みのインテリアと素材を決める

最近は,ナチュラル無垢天然木の床も人気があります。色は薄いものから濃いものまであります。

②使い勝手の良い間取りと設備を決める

子育てと共働きを応援する家の間取りと設備は欠かせません。どこで,誰が,何を,どのように楽しみながら住み使うかを明確にしてください。

③空間を平面の間取りではなく,室内パースで自分の目の高さと位置から考えてください。今はパソコンで簡単にできます。

④美しいデザインポイントをつけて下さい。

特に階段は斜めの線が面白く,美のポイントになります。最近流行のデザイン階段は良いアクセントになります。人気があります。節電のLED照明や省エネカーテンもあります。

⑤室が広く見えるように,スケルトンの技法を使うとより広く明るく見えます。CGで描き起こした通りです。同じ空間でもより広く見えます。

⑥最近のデザイン傾向

シンプルでナチュラルモダンが増えています。特に,階段及び吹き抜けデザイン手すりをスチールで仕上げて,美しく見えるものが多く最近の住宅誌でも60％がモダンのスチール階段になっていました。本物志向の床材と,シンプルなナチュラルモダンが人気を集めています。

簡単につくれる新素材の内装や,その反対の外国の輸入住宅も人気がありました。今はやや下火になっています。和のエッセンスも少し加えて現代的にまとめたインテリアも人気です。

使い勝手が良く,機能的デザインが求められています。TVなどの家電製品もモダンなデザインが多いので,自然にモダンが増えています。好みのデザインがあれば流行にとらわれないで,はっきりと設計者に伝えてください。

⑦よくあるインテリアデザインの失敗

(1)建てるメーカーの断熱性能や24時間換気をよく確かめて,広い空間やリビング階段にすること。冷暖房効果が高く,全館暖かい家は問題ありません。昔ながらの断熱性能が悪い家の場合は、デザインだけで考えると寒くて,冷暖房費もかかります。床下の断熱性能や換気システムなどの目に見えないポイントとデザインは関係します。

(2)夜干し,室内干しが50～60％時代,専用空間を設けておかないと,LDKが物干し場になります。確かめておきましょう。また,収納不足の空間は,後から買った本棚などゴチャゴチャして片付かず,美しい室内にはなりません。

参考「働くお母さんに贈る家」～毎日の家事を1/2にする母の日プレゼント～

HEIG設計研究所代表 一級建築士 石原宏明 著

スマートハウスの太陽光発電について教えてもらえますか？

スマートハウスに用いられる太陽光発電パネルの出力は3～5ＫＷ程度が目安になります。

太陽光発電パネルの１ＫＷあたりの年間発電量は1,000ｋｗｈです。一方、一般家庭の消費電力量は年間で5,500ｋｗｈ程度といわれており、４ｋｗｈの太陽光発電パネルだと年間4,000ｋｗｈ発電できるので、その7割以上を太陽光発電でまかなえる計算となります。太陽光発電システムで実際に発電できる出力は、太陽光発電パネルの「公称最大出力」×設置枚数×0.6～0.8くらいです。

実際に設置する際には、屋根の形によって別途のモジュールが必要となることもあります。また一般によく使われる据え置き型は、屋根材の上に架台を設置し、その上に設置するタイプです。一方屋根材一体型は太陽電池モジュールと屋根材が一体となったタイプです。屋根材一体型は見た目が美しく施工が速いとのメリットがありますが、モジュールに熱がこもりやすく効率が下がる、屋根の一部とみなされて固定資産税がかかる、故障した時に修理が難しいというデメリットがあります。

現在三郷市では太陽光発電設置の補助金支給制度があり、受付期間はＨ25.04.01～Ｈ26.03.14で

補助額は、新築の場合は単価は1万/ｋｗ上限3万円、既築の場合は単価2.5万/ｋｗ上限8万円でます。

（詳細は市役所でご確認ください）

住宅購入（新築・中古）を考えています。「すまい給付金」とはどのようなものですか？

消費税率は、2014年4月に8％、2015年10月に10％へと段階的に引き上げられる予定となっています。
マイホームに関しても、住宅を購入する際の建物価格※（土地価格は非課税）や住宅を建築する際の建築工事費用、住宅取得に必要な諸費用の一部などが増税の影響を受けます。
（売り主が個人の中古住宅のような個人間売買の場合は非課税）

そのために住宅については、増税の影響が大きいために、減税措置と給付金で増税の負担を軽減することが決まっています。減税措置の中心となるのが、「住宅ローン減税」の拡充です。年末のローン残高の１％を10年間にわたって所得税から控除するもの。現行の住宅ローンの控除対象限度額は2000万円なので、10年間で最大200万円まで控除される。消費税が８％または10％が適用された場合は、住宅ローンの控除対象限度額は4000万円まで拡大されるので、10年間で最大400万円まで控除されることになります。

ただし、所得税の納税額が限度となるので、所得税から控除しきれない場合は、翌年の住民税からも控除できることになっています。こちらも、消費税が８％または10％が適用された場合は、控除枠を拡大する（最高で年間9.75万円→13.65万円）ことになっています。

【図1】「すまいの給付金」の対象となる住宅は？（国土交通省の資料より抜粋。検討物件が該当するかは、売主等に確認を）

しかし、収入が少ないなどで所得税や住民税の納税額が少ない人は、所得税と住民税から控除したとしてもなお控除しきれない場合が考えられる。それを考慮して、別途で給付措置を設けることになっていましたが、詳細は決まっていませんでした。

「すまい給付金」と名づけられた給付措置は、住宅の取得の際に消費税率が8％または10％が適用された場合に、給付金を交付するもの。住宅ローン減税を補完して消費税増税の負担を軽減するものなので、対象者の収入に上限があるほか、住宅ローンを利用せずに現金で払った場合でも一定の条件を満たせば、給付が受けられることになっています。

まず、給付が受けられる条件を見てみましょう。住宅ローンを利用するか利用しないか、新築住宅か中古住宅かによって、条件が異なるので注意が必要です。

まず、前提となるのは、「自ら居住」する「床面積50㎡以上」の住宅。これに、「住宅の品質が確認された」ことが加わります。具体的には、次のような第三者機関のいずれかの検査を受けたものとなります。
・新築住宅の場合は、（1）住宅瑕疵担保（かしたんぽ）責任保険に加入、（2）建設住宅性能表示制度を利用 など
・中古住宅の場合は、（1）既存住宅売買瑕疵保険に加入、（2）既存住宅性能表示制度を利用（耐震等級1以上に限る）、（3）建設後10年以内で、新築時に住宅瑕疵担保責任保険に加入または建設住宅性能表示制度を利用　など

なお、個人が売り主となることが大半の中古住宅の場合は、消費税が非課税なので、中古住宅に限っては「売り主が宅地建物取引業者であること」という条件が加わります。

以上が「住宅ローン利用者」の場合の条件となります。一方、住宅ローンを利用しない「現金取得者」の場合は、これに追加条件が加わります。前提となるのが、「50歳以上」で「収入額の目安が650万円以下（実際には都道府県民税の所得割額が13.30万円以下）」であること。住宅ローンを利用しづらい年齢の人や年金生活者が、現金で住宅を取得する場合に配慮したといえます。

なお、現金取得者の場合は、新築住宅についてのみ「フラット35S」の基準を満たす住宅という条件が加わります。

第三者機関の検査やフラット35Sの基準などについては、専門的な知識が必要となるので、ご相談ください

【図2】「すまいの給付金」の対象となる住宅は？（国土交通省の資料より抜粋）

次に、給付額について見てみましょう。給付額は、収入が少ないほど手厚くなる仕組みとなっています。さらに、消費税率が10％の場合は、8％の場合よりも、住宅ローン減税による負担軽減効果が薄くなるため、収入や給付額の条件を変えています。

【図3】消費税率に応じて設定される給付基礎額（国土交通省の資料より抜粋）

ここでポイントになるのは、収入の考え方と住宅の持ち分割合が鍵になることです。

参考として収入額の目安が提示されてはいるものの、実際には、収入は「都道府県民税の所得割額」※で判断される。したがって、市区町村が発行する住民税の課税証明書（名称は市区町村によって異なる場合がある）で、都道府県民税の所得割額を個別に確認する必要があります。
※住民税は、所得に応じて課税される所得割と一律に課税される均等割があります。所得割額の都道府県民税の税率は4％

また、上記の給付基礎額のうち、住宅の持ち分割合分だけ給付されるので、共有名義の場合は全額給付されるわけではありません。例えば、夫婦で共有名義にしている場合、夫がローンを利用した持ち分80％、妻が頭金を現金で払った持ち分20％であれば、夫は所得割額に応じて給付基礎額の80％が給付されるが、妻は現金取得者となるので50歳以上などの条件に該当しなければ給付は受けられません。居住していない親との共有名義の場合は、居住要件に当てはまらない親は給付が受けられません。

なお、住民税は所得が確定した翌年に課税されるため、課税証明書が発行される前年の所得で所得割額が算定されること、住宅を購入して引っ越した場合は、前の居住地の市区町村の課税証明書が必要になることなどの注意点があります。

●「すまいの給付金」について
［すまい給付金問い合わせ窓口］
受付時間:9：00～17：00　（当面は土日祝日も対応）
電話番号:0570‐064‐186（ナビダイヤル）
※PHSや一部のIP電話からは045‐330‐1904

太陽光発電MAX住宅とは?

太陽光発電MAX住宅は太陽光を搭載して月々の支払いを少なくし,利益を上げる発電MAXの家です。片流れの大屋根に10kW以上の大容量の太陽光発電パネルを搭載します。

W断熱を採用,熱交換ロスの少ないエコアイ熱交換換気システム,地熱利用とエコキュートなどの省エネ機器の標準採用により,売電収益型の暮らしを実現します。住宅ローンと光熱費を合わせた毎月の支払額がミニマムになる、夢のような住まいです。間取りは,働くお母さんに贈る家の家事時間が1/2になる仕様。

全ての家事がキッチンから10歩以内でできる間取りになっております。キッチン横にウォークスルー洗面乾燥クローゼットを配置し,洗う･その場で干す･乾燥･しまうが一カ所で簡単にできます。また苦手な家事のひとつ「アイロン掛け」は,デザイン階段下のカウンターで家族と会話しながら楽しくできます。

今までの苦手な家事を楽しい家事に変えたのも特徴。標準設備の充実も大きな魅力。アイランドキッチンやウォークスルー洗面乾燥クローゼット,オール電化＋エコキュート,IHクッキングヒーターなど家事を楽にする設備が標準仕様。さらに,デザイン階段やハイドアなどデザイン性の高いアイテムで空間を魅了。同時に,室内空間はムクの杉や松などの自然素材をふんだんに採用。毎日の家事を1/2にするだけでなく,美しく健康的に暮らせる家がダイエット価格で提供できる働くお母さんに贈る最大のプレゼントです。

税制改正等に関するさまざまな動きがありますが、私たちの生活にはどんな影響があるでしょうか？

 今年の税制改正に関しては相続税がもっとも大きなポイントです。中でも2015年1月1日以降の相続から相続税の基礎控除額が4割縮小されることが注目されています。

基礎控除額がこれだけ縮小されると課税対象者が増えそうです。

大都市圏で土地を持つ方の中には、法定相続人が何人かいることで相続財産が基礎控除額内で収まり、納税の必要がなかったという方も多かったと思います。今回の改正では、これまでは相続税を払う必要がなかったのに、今後は払わなければならないという人が大幅に増えると予想されています。

では、相続対策では税金以外で、何に気をつければよいかを考えてみます。

遺産分割も大きな問題となります。民法では一応、法定相続人の相続の割合は決められていますが、例えば建物は決められた割合どおりに分割することは困難です。とりあえずで共有名義にすると、将来トラブルが起きるケースが多いのです。建築の段階でご相談を受けたときには、例えば相続人がお子さん2人の場合は、土地の一部を売却し、そのお金で賃貸住宅を2棟建てるとか、賃貸住宅の家賃収入を分けるなど、さまざまな方法を提案させていただいくことも可能です。

更に詳しいことは、ぜひ8月24日のセミナーでお聞きください。ただいまセミナー申込み受付けております。

介護保険で住宅改修ができるってホントですか？

介護保険のサービスというと、食事や入浴、排泄のサポートといった生活支援をイメージする人が多いはずです。けれども実は、自宅のバリアフリー化などの住宅改修にも保険が適用されます。

たとえば、20万円を上限に、自宅のバリアフリー化にかかる費用が保険適用に なります。

意外と知られていないかもしれないが、バリアフリー化などの住宅改修も保険が適用されるサービスのひとつ。厚生労働省ＨＰによると、「高齢者の自立支援を行う上で、住宅環境を整備するサービスは重要」だという。では、介護保険でできる住宅改修とはどんなものでしょうか。

「手すりの取り付けや段差解消のためのスロープの設置、滑りにくい床材への変更、開き戸から引き戸への扉の取り替え、和式から洋式への便器の取り替えなどがその一例。改修にともなって必要となる工事費も、保険適用の対象」

ただ、介護目的であれば「どれだけ改修しても保険が適用される」というわけではない。他の介護サービス同様に、一定の制限が設けられています。

「介護保険の適用対象となる住宅改修費の上限は20万円。その1割が自己負担になるため、20万円かかる工事を行った場合は2万円が自己負担となります。ちなみに20万円というのは、一生涯にわたってのトータルの金額。1回目の改修で3万円、2回目の改修で5万円といったように、複数回に分けて上限額まで利用することが可能」（厚生労働省ＨＰから抜粋）

介護保険のサービスだけに、利用にあたっては要介護認定が必要となります 。

では、介護保険を利用して住宅改修を行うには、どうすればいいのでしょうか。

「住宅改修に限らず、介護保険は要支援1～2、要介護1～5に認定された方のみが利用できるもの。要介護認定を受けていない方はまず、市区町村に要介護認定の申請をする必要があります」

それによって介護が必要な状態か調査が行われ、要支援1～2、要介護1～5に認定されると、介護保険を使って住宅改修をすることが可能となります。また改修にあたっては、市区町村に事前に申請を行う必要があります。

「住宅改修費支給申請書や工事費見積書、住宅改修が必要な理由書、改修部分の現状が分かる写真、改修後の完成予定の状態が分かる図面を用意する。賃貸物件にお住まいの場合は、住宅所有者の承諾書も必要になります。また住宅改修は、利用する方の心身の状態を踏まえた適切な内容のものでないと、使い勝手が悪かったり、かえって身体機能の低下につながったりすることにもなりかねません。ケアマネジャーやリハビリの専門家に相談してみるのがポイントです」

そのほか、申請を行う際の注意点がいくつかあります。新築にともなうバリアフリー化は対象外、というのもそのひとつ。あくまで、現在暮らしている住まいの改修のみが対象になります。賃貸物件の場合、改修後に家を出る際の原状復帰にかかる費用は支給されないことも覚えておいてください。さらに、住宅改修費の支払い方法もチェックしておきたいポイントです。

「住宅改修費の支払い方法には、利用者が工事費をいったん全額負担して後日9割分が給付される『償還払い』と、利用者が自己負担分の1割を払い、残りを市区町村が工事業者に直接支払う『受領委任払い』があります。『受領委任払い』だと利用者の一時的な経済的負担が軽減されるのですが、『償還払い』のみの市区町村もあるので事前に確認しておいたほうがいいでしょう」

「歳を重ねても、自宅で暮らし続けたい」。そう考える人は、きっと少なくないはず。住み慣れた「自分の城」で末永く暮らすためにも、介護保険で住宅改修ができるということも選択枝の一つです。

良い子が育つ家の多目的スペースとは？

子どもたちをひきつけて止まない良い子が育つ家の仕掛けが,家族で使いまわせる多目的スペースです。多目的スペースは１階床下,中２階,天井裏に設けられており,使い方は自由自在です。

中２階の多目的スペースには子どもが遊べるように玩具が置いてあり,そこにはまるで「秘密基地」。子どもたちはここで遊びに没頭しています。

子どもたちにとって,こうした秘密基地的空間はとても興味をひくもので,多目的スペースにこもりきりで遊んだりかくれんぼしたりと,自分たちで勝手に遊びを見つけては飽きることなく時間を過ごしているのです。自分で創意工夫ができるという事は,すなわと問題解決力が高い子ども＝良い子どもに育つ,ということでもあります。多目的スペースがもつ遊びの空間の面白さ,それを一番感じ取っているのは大人よりは実は子どもたちなのかもしれません。子どもの感性に訴える家なのです。

そんな家にわが子の友達がたくさん遊びに来て,一緒に思い出をつくってくれるとしたらとても素敵ではありませんか。また,天井裏(小屋裏ともいいます)の多目的スペースには天窓があり,例えば親子で天体望遠鏡を覗きながら宇宙の話などしてみたら素敵ですね。あるいは,エクササイズマシンなどを置いて家族みんなで使えば,一人でするより長続きするかもしれません。会話も増え、楽しく健康的にストレス・運動不足も解消できるでしょう。

１階床下のスペースはアウトドア用品の収納などにも使えます。家族でキャンプやスポーツを楽しむ場合や,ペットを飼う場合に重宝しそうです。アウトドアレジャーの機会が増えれば,家族のコミュニケーションの機会も増えます。またこのスペースは家庭菜園など,庭を使った趣味の道具置き場にもなります。野菜や花を育てることで情操教育を促し,優しい子どもが育ちます。また,植物の面倒を見ることは物事を継続する習慣を身につけることにもなります。

当然,これらのスペースを収納に使う事もできます。こんな楽しいスペースなら,子どもたちも喜んで収納のお手伝いをしてくれることでしょう。ただしまうのではなく,「見せる収納」にすることで,思い出が一目でわかり、家族の歴史が刻まれます。

子育て真っ盛りで,家族の変化がいちじるしい夫婦にとって,家族の成長と歴史をどんと引き受けてくれる家,それがこの家と言えるでしょう。

参考：家族の夢をかなえる家づくり　マイホーム塾塾長 松井孝司

貸屋があると土地の相続税評価が下がるのですか？

相続税法上、路線価は公示価格の80％程度とされていますが、相続財産のうちに土地等の占める割合が多い人にとっては、土地等の価額そのものが高額ですので大変な税負担になります。しかし、土地等はその利用状況によりさらに評価減を受けることができます。

【例】所有土地の上にアパート・マンションを建築した場合
相続税評価の上で、その敷地の利用区分が更地(自用地)から貸家建付地に変わり、更地の場合より20％～30％程度相続税評価額の引下げを図ることができます。宅地などは更地での評価額そのものが高額ですから評価減による減額金額も大きく、課税価格の引下げに効果的です。
※建築対象予定地が、その地域における標準的な地積に比して著しく地積が広大な宅地でも、賃貸マンションなどの建築に伴い最有効利用がマンション適地と判定されると、当該土地の相続税評価額がアップすることも予想されますので、注意が必要です。

 

貸家建付地の計算で、ポイントとなるのは「広大地の評価」です。

今月の８月２４日のエムタウン情報学院では、さらに詳しく丁寧に説明をいたします。

セミナー後の個別相談も承ります。ご予約をお待ちしております。

エコ住宅は家庭での節電が大事になると思いますが,どのような住宅なら効果的に節電ができるでしょうか?

最近異常気象を感じることが多い気がします。本当に身近なエコ活動が大事だと思います。住宅については我々の予想を超える災害と景気の変動の中でエネルギー価格と電気料金はこれからも上昇すると予想しておいた上で対策を取る方がよいと思います。

住宅に関していえば,節電節約仕様の家を設計して建てることだと思います。少し詳しくすると「LED照明,90％熱交換型の24時間換気・高断熱などの超節電型住宅を建てて消費電力を少なくし,余った電力を売ること」,過去にハウス･オブ･イヤー･イン･エレクトリックを受賞したイシンホームの技術が役立っています。

ここでは節電節約のための冷暖房費の削減についてお伝えします。

節電,節約,冷暖房費の削減

消費電力が最も大きいのは,冷暖房費です。エアコンと電気カーペットを合わせて全体の28％もあります。

■エアコンの電力消費を少なくする方法① エアコン１～2台で全館冷暖房できる高断熱の家をつくる。

W断熱,断熱サッシ,Low-Eガラス,ウレタン特殊吹付け断熱などで,エアコン代がかからない高断熱性能の家をつくります。

■エアコンの電力消費を少なくする方法②　MAXエコアイ24時間換気 閉めきった部屋は,空気が汚れて不健康なため,24時間換気を設定して,常に新鮮な外気を室内に入れることが,法令で義務付けられています。発電MAXは日本一ランクの90％熱交換が付いた24時間換気を標準にしています。これは,大学実験で高評価された24時間の高性能換気システムです。

第一種の熱交換が付いた24時間換気が付いている家はわずかです。15％程度しかついていません。付いていても熱交換率約65％前後が多く使われています。熱交換率90％台の熱交換型設置は日本でもほんのわずかです。

一般には第3種という換気で,外気の温度と同じ温度が室内に入ります。例えば,外気36℃と内部27℃の家は換気がそのまま回っているので36℃の暑い外気がそのまま中に入るから暑いのです。冬は,逆に冷たい空気がそのまま入るため寒いのです。また,冷暖房で快適な温度をそのまま外に捨てます。もったいない話です。電気料金がかかって夏暑く,冬寒い空間になります。

MAXエコアイ24時間換気は,同じ条件で36℃の暑い外気を90％熱交換することで27℃の涼しい空気にして26℃の室内に取り込みます。室内温度との違いは,わずか約1℃の新鮮な空気を中に入れます。だから健康です。

仮に65％熱交換の一般型なら3.5℃高い29.5℃の空気が室内に入ります。約90％の熱交換を標準にすることは家の革命的進歩です。しかし高価なため普及していません。

MAXエコアイ24時間換気の効果はそれだけではありません。夏は除湿,冬は加湿をします。湿度調節が非常に優れ,体に感じる体感温度が1.5℃違います。温度が高くても暑い夏はひんやりして寒い冬は逆にあたたかく感じます。特に冬はあたたかいだけでなく乾燥肌にも効果があって冬の肌のカユミが無くなった人が多くいます。適正な湿度があるのでお肌がうるおい肌になります。

■エアコンの電力消費を少なくする方法④　夏の草取り無しの家で見えない節電効果とWエネルギー回収Wエネルギー回収システムで室内の捨てる温度をエアコンの室外機でもう一度回収しています。わずかな温度差でも無駄にしません,エアコンの室外機の周りを涼しくすること,室外機の周りの草を除くことでエアコン代を10～20％近く抑えることができるという番組をNHKが放送していました。発電MAXの家の周りは家の周囲１Mの土の下へ特殊シートを施工し,草を生やさないようにしています。もちろん安全無害です。夏の暑い中での草取りは嫌です,抜いても抜いても生えてきます。温度を下げるだけでなく、奥様が嫌な作業からの解放と省エネ効果で二重に喜ばれています。

■エアコンの電力消費を少なくする方法④　冷え性対策とエアコン節約 他にも気遣い節電設計はあります。女性は冷え性の人が多く,足が冷えるのでエアコンやホットカーペットを使っています。北海道のような基礎断熱にして,床下へあたたかい空気を送れば冷え性対策は万全です。あたたかく感じる無垢の床材も標準装備です。

あれこれ組み合わせて最も大きいエアコンのエネルギー消費24％を1/2～1/3にしたいものです。またエアコンは省エネ節電型を選んでください。W効果で超節電になります。

参考：太陽光発電MAX住宅

HEIG設計研究所 代表 1級建築士 石原宏明

イシンホーム三郷店は実物を見れる展示場はありますか?

三郷市に２つの展示場がございます。

■2階建て5階層で低価格で部屋数の多い「良い子が育つ家」展示場

狭い土地でも費用を抑えて1.5倍広く使うことができます。また,現代に合った新しくて簡単なストレス解消生活の考え方から人生ナビつき住宅を設計しました。生活習慣が自然と身につく家で暮らせば,ストレスが解消され,大笑いする愉快な生活が始まります。

場所：埼玉県三郷市彦川戸2-71-2

■遊民の家展示場（炭の家展示場）

家族がそれぞれ好きな場所にいてもつながっていられる家「遊民」

〇見どころ

1.伝言ボード

キッチン横の「伝言ボード」は,書くことで親子のコミュニケーションが図れる子育て最強ツールです。

2.リビング階段

リビングに階段を設けると親子の会話が自然と増えます。 親子のコミュニケーションがしっかり図れる人気の設計。

3.ファミリーライブラリー＆書斎

大きな本棚と机を設けた「ファミリーライブラリー＆書斎」は,家族の誰もが気軽に読書や勉強ができる空間です。
子どもに読書の習慣が身につくだけでなく,仕事を頑張るパパのための書斎としても活躍。

4.段下がりの和室

段下がりの和室に入るとついホッとしてくつろいでしまいます。家族が集いやすく,落ち着くと好評です。

5.室内洗濯物干場

夜洗濯をする家庭が増えている今,外から見えず,太陽の光が当たるこの室内物干場は大人気!花粉の時期にも安心して干せるので、大満足です!

6.オープンクローゼット

夜洗濯をする家庭が増えている今,外から見えず,太陽の光が当たるこの室内物干場は大人気!花粉の時期にも安心して干せるので、大満足です!

7.アウトドアポケット

玄関の奥には,みんなの靴が70足も入るシューズクローク。キャンプ用品からガーデニング用品まで家族一緒に楽しめるグッズをたっぷり収納。

場所：埼玉県三郷市天神2-72

キッチンの点検と補修はどのようなことを注意すればいいですか？

キッチンの起こり得る不具合は,換気不良,さび（ステンレストップの場合）,シーリングの劣化、流しの排水口のつまりがあります。

ご自分でできる補修方法としてはステンレス部分のさびについては,クリームクレンザーや水で溶いた重曹もしくは練り歯磨きで磨いて落としましょう。こびりついて落ちない場合には市販のさび取り剤をつけてこすり落としましょう。

キッチンと壁の接合部は,水が入りこまないようにシーリングで埋められていますが,シーリングは年数が経過すると,摩耗や劣化によるはがれや割れを生じます。放っておくと炊事をするたびに水が入り込み,見えない部分の壁などにカビが生え,衛生面に支障をきたしますので,早めに市販のシーリング材を使用して補修しましょう。劣化したものはできるだけ取り除き,取扱説明書に従い,付属のマスキングテープを使えば簡単に補修することができます。

将来、自動車が家になるって聞きましたが、どういうことでしょうか？

ここでは、蓄電する観点から考えてみましょう。太陽光発電でローン０円住宅という話をお聞きになったかと存じます。売電するだけでなく、蓄電することもその中には組み込まれています。

ＥＶ（電気自動車）やＰＨＥＶ（プラグインハイブリッド車）に搭載されている走行用の蓄電池には、住宅用蓄電池と同じくリチウムイオン蓄電池が使われており、住宅用蓄電池をはるかに上回る大容量を持っています。つまりスマートハウスにＥＶやＰＨＥＶを接続すれば「畜エネ装置」として活用できるようになります。ご自分の自動車を蓄電だけでなく、停電時の自家発電による創エネ装置として活用できる選択も可能となります。

各社どのスマートハウスがよいか比較できません。賢く買うには?

スマートハウスは各社バラバラで一般の人には比較しにくいと言われます。

一般的に決まった比較基準もございません。

わかりやすくするために今回は経済効果の高い順で比較基準をつくりました。経済効果の優先順位は次の通りです。Aさんの例を通してまとめてみます。

Aさんの例

月々家賃を7万8千円払っているAさんの相談に乗りました。Aさんは住宅メーカーを数社まわって太陽光発電,蓄電池,HEMS(ヘムス),地熱,燃料電池,太陽光などいろいろと勉強してきました。専門家より知識が豊富なくらいです。知りすぎてどの会社がよいか迷っていました。Aさんの知人が我々を紹介して相談に乗った次第です。Aさんには経済効果の大きい順に並べて優先順位をつけることを勧めました。45坪の家を建てる決意をしているＡさんなのでアパート家賃と各社の住宅総額まで含めて経済効果を比較しました。

Ａさんの経済効果の大きい順は,家賃カット(年間93.6万円)>スマートハウスの住宅総額を抑える(年間53.6万円)>太陽光発電の売電と電気代0円(年間約30万円)>全館冷暖房システム(年間4.8万円)>オール電化(年間3.6万円)>LED照明(年間2万円)

2012年の姿です。蓄電池は太陽光発電などのエネルギー創造機器とセットになれば利益が上がります。

また電力法の改正で夜間の安い深夜電力を日中に使えれば安くなります。

Aさんが検討していたのは毎日使うと電池寿命が10年未満で劣化する鉛電池なので採算性は難しいと思います。蓄電池は35年ローンではなく10年ローンで200万円の支払いを考えました。

ソーラー暖房が200万円かからず大型エアコン1台の価格に近ければ採算が合います。地球にやさしく優れたシステムです。蓄電池の性能と寿命が伸び採算が合うまで価格も下がれば嬉しいことです。その時に設置できるよう配慮しておくべきです。

現在住宅ローンを組んでいますが,変動と固定ではどっちが得になりますか？

実際にはご融資を受けられた金融機関でご確認いただくとして,利用者側のポイントを考えてみましょう。

住宅ローンは経済情勢による金利の上下があったり,より有利な商品が次々に出てきたりと常に変化があります。最初から最後まで金利が変わらない「固定金利型」,固定よりも低い金利が魅力の「変動金利型」,一定期間のみ固定金利の「固定金利選択型」,預金残高に応じて金利負担が減っていく「預金連動型」。どの金利が一番得なのでしょうか。
固定金利型の場合,借り入れの段階で総返済額が分かり,将来,金利が上がったとしても影響を受けることがありません。ただ,高金利時に借りた場合,最後まで高金利のまま支払うこととあります。
変動金利型の場合,固定金利型よりも金利が低いことに加え,金融機関によっては「金利優遇キャンペーン」なども行っており,超低金利になる場合もあります。ただ、借り入れ時より金利が上がった場合,返済額も増えることになります。
固定金利選択型の場合,一定期間の返済額が確定するため,返済計画が立てやすい。固定期間が終了した後は変動金利に移行するが,その際に再度固定金利を選択することも可能でしょう。

また,「預金連動型」は預金するだけで繰り上げ返済と同じ効果が得られ,手元に預金も残る特徴的なタイプです。金利のタイプはどれが一番優れているというものではなく,それぞれにメリット、デメリットがあります。金利の変化によって,返済金額も変わるので常に自分にあったプランを見直すことが大切です。たとえば

 

※上記の金利は試算上の金利であり、実際の適用金利とは異なります。

一度借り入れしてしまうと返済を終えるまで見直さないという人も多いが,現在住宅ローンの変動金利は過去最低基準で推移しています。「残高1,000万円以上」「残存期間10年以上」「借り入れが2009年以前」など,１つでも条件に当てはまる人は比較・検討すべき良い機会と言えます。

住宅建築を考えています。消費税が2014年には8％,2015年には10%に引きあがる予定です。対策はどうしたらいいですか?

総務省の調査によると一世帯当たりの年間の平均支出は,約300万円との事です。消費税が8%となると,約24万円,10%になると約30万円の消費税額を払うことになります。嘆いてばかりいても仕方ありません。消費税前にできる消費税対策を考えてみました。

消費税対策①「消費税が上がる前に家を建てる」

消費税が上がる前に家を建てることをお勧めします。例えば2,000万円の家なら消費税率が8%で160万円、10%で200万円の消費税を払うことになります。現在の消費税率を5%と比較すると8%で60万円,10%で100万円の支出アップとなります。早く建てるが勝ちです。２~3年後を予定している方はぜひ早く建ててください。一軒の税額が大きいだけに痛いです。

消費税対策②「副業収入が得られるソーラー発電所設備を付ける」

太陽光発電システムの売電収入によって住宅ローンの支払いを全額「0円」または一部を返済します。

また,イシンホームの贅沢な桧造りの家、WRCコンクリート造の防火住宅を建てて長持ちする家をつくることで豊かな生活を楽しめます。

消費税対策③「最高のスマートハウスに住み光熱費を抑えて,豊かな生活をする」

24時間90%熱交換システム,W断熱(吹付け断熱+外反射断熱),断熱窓(Low-Eガラス+断熱サッシ),地熱利用を採用したイシンホームの家なら光熱費を削減して家計費を徹底的に節約します。

消費税対策④「増税後の支出を減らすため,コミコミセット商品を建てる」

イシンホームの家は全室カーテン・照明,エコキュート+IHクッキングヒーターのオール電化からムクの床,食器棚,造り付け家具まで最初から価格に含まれた夢のような家です。

消費税対策⑤「家事が楽な家に住んで,共働きで収入を増やす」

洗濯,料理,子育てなどすべての家事がキッチンから10歩以内でできる家事時間1/2動線を開発。キッチン横にウォークスルー洗面乾燥クローゼットを配置し「洗う,その場で干す,たたむ,着る」が１ヵ所でできるなど,家事を楽にする設備がたくさんついています。

これら５つの消費税対策がされた家を建てるかどうかが今度あなたの生活を豊かにできるかどうかの決め手となってきます。

参考：HEIG自由設計 作品と実例辞典

著者：HIRO ISHIHARA

家づくりの流れを教えてください。

注文住宅はお客様と打ち合わせをしながら手づくりで行いますので

今日の明日で住宅が建つというわけにはまいりません。簡単に下記のステップで住宅は建てられていきます。

 

 

 

ホームページでお気に入りの家が見つかれば、「資料請求」、「お問い合わせ」よりお問い合わせください。

 

 

 

現在お住まいの住宅に対する不満や悩み、資金計画から今後のご要望などをお聞かせ下さい。

 

 

 

敷地調査とは、お客様が住まいを建てられる敷地をよく調べ、発生する様々な条件を見つけ出し、その土地にぴったりのプランを選ぶことです。
スタッフが実際に現地で敷地条件を確認します。

 

 

現地調査からお客様のご要望に合わせたプランをご一緒につくりあげます。

 

お客様のライフスタイルを十分お聞きした上で、細部までプランを検討し、外観、間取り、設備、仕様など打ち合わせのうえ決定します。

 

 

設計図に基づき積算し、建物本体価格、屋外給排水工事などのお見積もりを提出します。

 

 

 

新築した場合にかかる様々な費用（本体・税金・諸経費・雑費）と人生設計からみた返済期間、返済額の2つの面から判断し、決定します。

資金計画シミュレーション
（イシンホーム住宅研究会は、日本モーゲージサービス株式会社と提携しています）

 

 

お客様に充分にご確認いただいたうえで、建築工事請負契約を締結させていただきます。
ご契約はスタートです。楽しい家づくりのはじまりです。

 

 

レイリー波調査等による地盤調査を行い、特に不同沈下の原因となる軟弱地盤が隠れていないかどうかをしっかり調査します。地耐力を明らかにしたうえで最適な基礎仕様、地盤改良を実施します。

※地盤の状態、地域によって地盤調査の方法は異なります。

 

 

 

専門の担当者がお客様のご要望やイメージをもとに、素材や色、外壁、窓等のデザイン、クロス、照明の選択など、心地よい住空間をつくるためのご相談や提案をさせていただきます。

 

 

建築に必要な申請書類等を作成し、諸官庁に提出いたします。

 

 

ご家族の安泰・工事の安全を祈願する地鎮祭を行います。また、敷地に地縄を張り、建物の配置を確認していただきます。

 

 

 

近隣のあいさつをしていよいよ着工です。家の基本「基礎づくり」が始まります。
お客様立ち会いのもと建物の配置を確認。その後、地盤調査の結果に基づいてその敷地に最適な基礎を施工します。工事期間中は、工事担当者が状況をお知らせいたしますのでご不明な点はご遠慮なくお問い合わせください。

 

 

立ち上がった基礎に土台を組んでいきます。耐久性、防水性、腐食に強い樹種を使用します。

 

 

 

上棟は一大イベントともいえる大切な工事です。熟練の職人さんが、柱や梁など構造体を確実にくみ上げていきます。

 

 

屋根下地の防水を貼った後、屋根材を葺いていきます。

 

 

 

防水シートを施工し、その上に外壁材が貼られていきます。

 

 

 

内部工事は、大工職人が床、天井、間仕切、敷居、階段の造作を行います。

 

 

システムキッチンやバス、トイレ等の各設備機器が取り付けられ、壁や天井のクロスが貼られていきます。

 

 

 

憧れのマイホームがついに完成です！

 

 

 

建築確認申請に伴う完了検査を実施し、自社専門検査員による検査をすることで品質が充分に満たされているかチェックを行います。

 

 

 

検査が終了すると、新居の完成状態をすみずみまでご確認いただき、各設備の使用方法、注意点をご一緒に説明させていただきます。

 

 

 

専門スタッフまたは工事担当者が定期的な点検にお伺いし、不具合がないかチェックします。 また、住まいのメンテナンスや増改築の相談も承ります。

新居に太陽光発電つけるとどれくらい儲かるのでしょうか?事例は?

イシンホームＴＶのこちらの動画をご覧ください。太陽光張る殿5.4KW搭載した新居に住み始め毎月2万～3万以上儲かっているお客様の喜びの声です。

イシンホーム三郷店　おうちの情報館埼玉県三郷市天神2-72電話：048-949-0112

夫婦二人とも地方公務員ですが,給与が年間７０万円下がるかも知れません。ローンの支払い対策はありますか?消費税が上がる前に建てたいのですが。

公務員は副業が禁止とされていますが,太陽光発電なら問題なく収入増になるでしょう。売電収入で年間１８０万円の収入増加をおすすめします。

毎月のローン支払い後も月々６万円の収入があります。イシンホームの提案する「現代的庄屋ＨＯＵＳＥ」は、門・ガレージ・物置・庭木全てコミコミで月々の支払9.2万円。年収約１８０万円,月収約１５万円。ローンを毎月9.2万円支払っても,差し引き毎月5.9万円収入が増える住宅です。

是非,ご検討ください。

ローン0円住宅を売電収入で建てるポイントを教えてください。

ソーラー発電の売電収入を毎月のローン支払い額よりも多くすることが大切です。

そのためには

（1）ソーラーパネルは、性能が高い「高純度シリコン」を使用した高級品を選ぶ

（2）建物は、ガレージ・門・カーテン・照明など、従来なら別途宏次になる内容を全て含んだコミコミ価格の住宅にして、ローンより売電額を多くする

（3）世界最高ランクの建築パーツを使い、住みはじめてからのランニングコストを抑える

（4）ローンの借り入れ方法を研究する

（5）大手メーカーのように広告費・営業経費（販売管理費）が多くかかる商品は高くなる。選択基準を拡げる

（6）住宅営業だけの話でなく、発電と住宅の知識を増やす。アドバイスできる人に学ぶ

以上の6つの方法を合わせれば、20年間ローン0円住宅ができます。ＨＥＩＧ実例辞典や、発電ＭＡＸなどの本で是非学習をされることをお勧めします。例えローンが0円にならなくとも1/2あるいは1/4など、ローンが格段に少なくなります。

イシンホームではなぜ金物工法をすすめるのですか?

木造軸組工法の性能を左右する部分は柱と梁の接合部です。昔は大工がノコとノミで加工した仕口(しくち)と言う部分です。

最近は工場にて加工されるプレカットが主流となり加工精度は向上しました。しかし仕口を組むという特性上,梁などを欠き取ることになり梁に断面欠損を生じてしまいます。

HEIG金物工法では安定した品質のエンジニアリングウッド(集成材)と強い仕口の金物によって,柱･梁を施工精度にバラ付を生じなく接合することができます。

金物工法のメリット

１．仕口（しくち）を組むことによる断面欠損がないので梁の強度が確保できる。

２．仕口の引張強度は一般のプレカット仕口に比べて2.8倍。*最も多く使われる梁せい210mmにて比較

３．化粧梁による梁現し（梁を素地そのままで仕上げる）にする場合ボルトなどが見えないのですっきり仕上げられる。*HEIG-N(ナチュラル)仕様の場合など

共働きで成功する設備と間取りとは?

親子の対話がポイントです。

働いている奥さんの悩みは家にいる時間が短く「家事がなかなかできないこと」と「子どもの教育が思うようにできないこと」です。これからはダイニングやリビングが今まで以上に大切になり,勉強する習慣の場として注目されています。様々な調査でも「良くできる子どもの勉強」は子供部屋でするより,みんながいるリビング･ダイニングで親子で対話しながら勉強しているとの結果がでています。また,小さい頃からいつもいる所に本屋教科書を置いておくと読書と勉強の習慣がつきます。しかし,良いとわかっていてもダイニング周りに本を置くスペースがとれないのが現実です。

本が置けてくつろぎと学習両方できる場所がダイニングに求められています。そこで今回はメーカーさんと協力して勉強のできるキッチンを設計開発しました。子育て中で共働き家族の方だけでなく50才以上の方やソファで本を読むより,ダイニングのほうが体･腰･ヒザが楽という方には多く喜ばれると思います。

私たちの共働きと子育て支援台の歴史

昔からダイニングキッチンは子育てにとって一番重要と考えて,親子の会話が弾むシステムを建材メーカーと協力して設計開発してきました。最近になってその重要性が見直されてきました。特に重要なのが,共働きのハンディを建築の台所設計でカバーすべきです。お母さんも大変です。

非常に人気のある親子コミュニケーションボード

今までたくさんの家を設計してきましたが「良かった」と言われるのが,壁一面の落書き伝言ボードです。

家ができるとすぐに子どもたちが勝手に落書きを始めます。また,運動会や家族の旅行などの写真を貼り出して家族共通の楽しみを増やすことができます。運動会の子どもが走っている姿の下に「よく頑張ったね」とお母さんの文字で書かれたご家族が印象的でした。

イシンホームの住宅を家にいながら見学することはできますか?

イシンホームでは展示場が360°見れる総合展示場VSTヴァーチャル総合展示場がございます。

画像クリックすると360°展示場が見れる「360°ウォークスルー」や数々の動画コンテンツも目白押しです。ぜひヴァーチャル展示場でヴァーチャル体験をお楽しみください!!

注文住宅を建てる際にいろいろ悩みます。良い方法はありませんか？

家を買うなら、自分の思い通りの家を建てたい！と思っておられるあなた。注文住宅には様々な階段を踏んであらゆる工程をご自身の意思で決定することになります。山登りに例えてみましょう。

～２合目　家の購入は、人生最大の買い物と言っても過言ではありません。そのためにはまず、資金計画が必要となります。住宅ローンについての知識もあった方が良い場合が多いですし、税金のことについての知識も必要ですね。

～４合目　家は土地が無ければ建てられません。自分の土地が確保できていない場合には、土地探しをする必要があります。

～６合目　いよいよ家づくりのメインと言える建物の設計・建築。そのためには、良い建築会社を選ばねばなりません。

～８合目　インテリアコーディネイト、外構・エクステリア、ホームセキュリティー、引越など住宅関連商品やサービスの情報収集や選択も必要になります。

次の山　念願の家が完成！しかしここからが、新たなスタートです。快適な暮らしを継続する為には、将来的にリフォーム等メンテナンスをしていく必要があります。

詳しくは、注文建築等様々な角度からあなたをサポートできる弊社の営業店舗にお問合せくださいませ。

よく言われる住宅の断熱とは,なんでしょうか？

一般に住宅の断熱は,外断熱か内断熱といわれております。その違いを比較すると、

外断熱・・断熱材を柱の外側に施工　　　内断熱・・断熱材は柱に間に施工

建物全体で断熱材を包む　　　　　　　　建物の構造材は断熱されない

防湿性が高い　　　　　　　　　　　　　構造材に湿気ができることもある

施工性がよく能率がでやすい　　　　　　水道管、筋違いなどにより断熱されない部分あり

建築コストが割高　　　　　　　　　　　建築コストは一般的

となります。

これらの他に,工法では「高気密」「高断熱」「ペーパーバリア」「日射遮蔽」や空調の「全熱交換換気システム」「空調全館」「全面輻射冷暖房」「風の道」の原則をしっかりまもること並びに「炭の家」に象徴される健康住宅をめざすことが、とっても大切になります。

私は自然素材の住宅を建てたいです。ほかの人と同じような企画住宅は嫌です。しかし,自分で間取りを考えるとよくある普通の間取りになります。どうしたらいいでしょうか?

企画住宅でも良い間取りならそのまま使えば良いと思います。使い勝手が本当に良い間取りは限られています。例えば同じコンセプトで両方とも自然素材にこだわった家,しかも同じ間取りでも表現方法でイメージは大きくことなります。

限られた空間の中でどれだけ工夫されているか実際に建てられた家を見て学ぶことは大切です。特に家事を助ける間取りかどうか,実例完成見学会で実際にチェックしてみてください。

梅雨の時期にそろそろ差し掛かりますが,住まいが腐ると聞きました。どういうことでしょうか？

住まいの中には多くの箇所で木材が使われています。木材を長持ちさせるためには「腐らせないこと」が大切です。このことが,住まいを長持ちさせることにもつながります。

「木が腐る」という現象は,菌(腐朽菌)が木材に住み着いて木材の成分を分解することです。
腐朽菌の繁殖条件は①水分(湿度)②温度(適温)③酸素④栄養(木材)と言われ,これらの条件があうと,たちまち木は腐ってゆきます。なので梅雨の時期はそれらの環境が整う時期にもなります。

住まいのなかで特に,床下や屋根裏は一年中腐朽菌が繁殖しやすい条件が整った環境にあります。

上記の①～④の中では,水と養分を断ち切るのが防止策の最大のポイントです。もちろん専門業者に頼んで住宅点検することは大切な手段です。無料点検等も行っておりますので,お気軽にご連絡ください。

安全な住宅と盛んに言われていますが,どのような観点で安全をとらえればよいでしょうか?

ご質問ありがとうございます。今回は家の中の安全というポイントでお話しいたします。

普段なにげなく暮らしている住居ですが,日常生活での危険な事故も起きています。例えば最も多い事故としては,２階から降りるときに足を滑らせての転落がほとんどですが,特に乳幼児や高齢者に多いようです。年齢に関わらず安心して住まえることをバリアフリーと言います。

バリアフリー住宅とは,床の段差をなくしたり,廊下の幅を広げたり,手すりを付けたりして,高齢者や障害者が日常生活するうえでの不便や不都合などの障壁を取り除いた住宅をいいます。具体的には
①段差をなくす②出入り口の幅を広くとる③手すりをつけるなどがあります。

バリアフリー住宅は,通常の住宅よりも資金がかかります。現在三郷市では,平成19年1月1日以前から建っている貸家以外の住宅に対して,平成２８年３月３１日までにバリアフリー改修を行うと,固定資産税が３分の１減額される制度があります。住宅金融公庫や年金住宅融資のように優遇制度があるもを利用するのもよいかもしれません。是非,ご相談ください。

金利が高くなると賃貸より住宅購入の方がよいですか?

金利が上昇傾向にあるのと賃貸と住宅購入(ローン)とは別の観点で考えてみてはどうでしょう。

1)金利については現在変動金利で借りている場合と固定金利で借りている場合がありますが,

変動金利は上昇もすれば下降もします。金融機関が一方的に変更できます。変動金利で借りている方は,固定金利への切り替えが,今チャンスかもしれません。

2)賃貸か購入かの分岐点(考え方)は

①購入する際の年齢が一つの分岐点⇒住宅ローン35年と考えると分り易いですね。

②賃貸は支払う個人にとっては,全額相手の利益。

③ローンで購入すれば,利息は全額相手の利益,元本は自分の利益（将来の資産）。

④将来の自分のライフスタイルに合わせて,変更しやすいのは賃貸。

⑤家族と一緒に新しいマイホームという素敵な空間で過ごすという貴重な時間を共有するなら購入。

と様々な観点がありますので経済的合理性のみにとらわれず,お考えください。

吉川で賃貸物件・建売住宅をお探しならお問い合わせください。
賃貸アパート・賃貸マンション・貸家ほか賃貸・不動産情報のことなら松井産業株式会社 吉川店へお気軽にご相談ください。
埼玉県吉川市木売1-4-11  TEL：048-981-8530

固定資産税って年々下がるのですか？仕組みを教えてください。

土地及び家屋につきましては、原則として、基準年度（３年ごと）に評価替えを行います。第２年度及び第３年度は、新たな評価は行わず、基準年度の価格を３年間据え置くこととされています。
家屋の評価方法は、評価の対象となった家屋と同一のものを新築する場合に必要な建築費をもとに経過年数による減価を行って求める再建築価格方式によるものとされています。

土地の場合は、劣化などないので減額があるわけではありません。土地の値段が上がれば場合によっては、税金もあがることもあります。
建物は基本的に安くなって行きますがRC造のﾏﾝｼｮﾝと木造等の戸建てでは下がり方が違います。

生活を5感で感じられる家にしたいと思っています。どのようにしたらよいでしょうか？

「広がり間取り」は家族のコミュニケーションをはぐぐむ間取りの理想形ですが,欧米型のLDK間取りでも「広がり間取り」のエッセンスを活かすことで,コミュニケーションを育むことは可能です。それは住む人の感性＝五感に働きかける工夫を取り入れることです。

いうまでもなく五感とは,視覚・聴覚・触覚・嗅覚・味覚のこと。ではそれぞれの感覚が,間取りとコミュニケーションにどう関係するのでしょうか？

視覚とはここでは主に,家族同士の目線＝アイコンタクトを意味します。目は口ほどにものを言うと言いますが,言葉を交わさなくても表情視線から気持ちを察することができます。視線が合う室内レイアウトを心がけることは,コミュニケーションを促す上で効果的です。アイレベルという考え方を取り入れるのもいいでしょう。自分の目線の高さを相手の目線に合わせることでもコミュニケーションはしやすくなります。これとは逆に,上から見下すような視線は相手に心理的な壁を作ってしまう要因になります。段差を巧みに取り入れてアイレベルをあわせやすい工夫をするといいでしょう。

つぎに嗅覚。家族同士の会話だけでなく,人が動く時の物音が聞こえることで、家族の気配を感じることができます。歩く時の音や寝息などからも,家族が元気かどうかまで察知できるものです。開放的な間取りや吹き抜けによってその効果は大きくなります。

触角は,壁や床などの素材の風合い,空気の流れなどが関係します。設備を揃えるだけでなく,自然の力を利用することも大切です。嗅覚もまた、人間の感性にダイレクトに反応します。臭いがこもったり,カビくさい家は不快なだけでなく,健康をも害します。味覚は「食」というとても大切な事柄に関わってきます。

働くお母さんに贈る家では徹底的に合理化してお母さんのゆとり時間を30%増やすとしていますが,どういった工夫がありますか？

働くお母さんに贈る家では働くお母さんのスタイルを見直せば家事の負担は減ると考えています。例えば洗濯です。

共働き家族では「約52%」の方が夜に洗濯し,また「約62%」の方が部屋干しをしています。このことから当然,家事の仕方と専用のスペースの位置と収納が変わります。現代の家事,生活に合ったスタイルで間取りだけではなく設備も見直す必要があります。食事の後片付けを楽にするため,食器洗い乾燥機を標準設備にするなどいっぱいあります。

この家は女性の意見を集めてつくりました。また、日本の男性は家事を手伝う時間が少ないので,男性が家事をしやすいプランとしています。

子どもがリフォーム代金を負担してくれるのですが、税金面で注意しておくことはありますか？

家屋の改修は、ＴＶ番組でも取り上げられており、家屋がきれいになることは良いことです。ただ、その費用を誰が負担するかで贈与税が気がかりになります。よくあるパターンとして①父名義の家屋が老朽化（父には改築資金がない）②子がお金を出し、父名義の家を改築③建物の名義は父のまま⇒改築部分のみを子名義として登記することは制度上、不可④子がお金を出し、父の資産価値が増加⑤子から父への贈与になる⇒改築資金はそれなりの額になるため、贈与税額も多額（父負担）⇒父は贈与税が支払えない（子が負担すれば、さらに贈与税）・・知らない間に贈与した状態になっていることもあります。対策として2つの方法が考えられます。対策1（共有名義にする方法）「父の家屋の時価」と「子が負担する金額」のバランスを考え、共有名義にする。対策2（事前に建物の名義を変更する方法）つまり父の建物を子に贈与（または売却）した後に改築を行います。そうすれば子名義の建物を子が自己資金で改築したことになります。増築でも同じ事が言えます。税制改正で相続税の基礎控除額が下がりますので、今までチェックされなかった相続人の通帳が税務調査の対象になることも出てきます。親に増改築の資金がない場合は、贈与税対策が必要となります。ご注意ください。

大気汚染物質PM2.5とはなんですか?

大気中に気体のように長期間浮遊しているばいじん,粉じん等の微粒子のうち粒径2.5マイクロメートル以下のものを微小粒子物質としてPM2.5と呼んでいます。

物の燃焼などにより直接発生するほか大気中での化学反応によって発生すると言われています。

PM2.5は粒径が小さいことから肺の奥深くまで入りやすくさまざまな健康影響の可能性が懸念されています。

生まれたばかりの小さな子どもがいます。最近のPM2.5による空気の汚れが気になります。何か対策はありますか?

健康のことを考えたデザインが大切です。特に赤ちゃんへの影響が心配されるPM2.5を98%除去する24時間喚起システムがおすすめです。

農地で広い土地があるので分けてもらえることになりました。広い土地に建てて一番得する外観は何ですか?

リクルート調査の契約しなかった理由のデータで契約しなかった理由の第一位と第二位は「お金」の問題です。そうすると「お金」の問題のローンを少なくして,かつきれいな外観で老後までも住みやすい家がベストな選択です。

イシンホームで出している「太陽光発電MAX住宅の本」の例を参考にしてください。同じ大きさの家でも発電量が違います。

またお金の問題を解決して良心的な標準設備が多い誠実なコミコミ価格にすれば予想外の「オプション,追加見積もり」で値上がりする心配がないので1位,2位の問題が解決します。

建物以外の諸費用と税金はどれくらい必要ですか?33坪の家の概略を教えてください。

最低約400万円~500万円必要です。

消費税も2014年より上がります。2013年9月までに契約しておけば完成入居は2014年以降でも5%の消費税で済みます。

安全に支払える住宅ローンの方法を教えてください。

安全に支払える住宅ローンの方法は次の4つのポイントが大事です。

①無理な借り入れをしないこと②万一ローンが払えなくなった時の対策を学習して家を建てること③ローンの支払い方法を学習して建てること④収入増加の住宅や共働きで収入を増やすこと。などがローンの支払いを安全にする方法です。なかなか営業は教えてくれません。ゆとりのある時はローンの繰り上げ返済も大事です。

アベノミクス効果で景気上昇と言われていますが、住宅ローンにはどのような影響がありますか？

日銀による物価目標２％の導入で、住宅ローン金利動向に対する関心が高まっています。アベノミクスの効果で、不動産市場では投資マネーが流入する兆しが見え始めています。日本の経済は節目が変わったということになります。これから住宅購入を検討するあるいは、借り換えを検討する場合には、今後数年で繰り上げ返済してローンを完済できるなら変動金利でもよいかもしれません。しかし、返済期間が１０年以上の場合は、長期金利が低水準のうちに固定金利を選んだほうがいいかもしれません。物価上昇に伴い金利が上昇すれば、支払額が膨らむ可能性があるためです。先行きの金利上昇を見越した住宅購入や、ローン借り換えに踏み切るケースも考えられます。

土地選びで喜ばれた方の事例を教えてください。

Yさん夫婦の事例を紹介します。

Yさん夫婦は結婚して1年です。お母さんの紹介で来ました。「子どもができる前の2人とも働いている時に建ててその後出産したい」という希望でした。

結婚してすぐなので自己資金も少ないため,予算に合う多少不便な郊外の土地を紹介しました。2人の予定外の土地でした。

支払優先と住み始める時間優先で,すぐ決断されてて安く家を建てました。5年後,その郊外はショッピングセンターが近くにできてアパートが建ち並び便利になっています。人気のある地域に変わりました。子どもの友達も近くにたくさんいます。アパート家賃5年分を含めると400万円以上得しています。

今はさびしくても,これから開ける土地もあります。その見分け方は近所にアパートが先行して建っていれば,いずれ分譲団地ができます。そこが狙い目です。このような事例を多く見ているうちに,次のことわざ（諺）が浮かびます。

「住めば都」「思い立ったが吉日」です。ズルズル先延ばししてても,アパート代の支払いは必要です。年齢も高くなります。多少選定基準を広くして,予想外のところに建てた人も,ほとんどの人が満足して「住めば都」となっています。建てようと思った時がチャンスで「思い立ったが吉日」です。

≫ 土地(売地)情報

住宅の素材によって強度はどのように違うのでしょうか？木は鉄より強いと聞いたことがあります

日本の住宅建築で一番多いのは、木造建築です。金属やコンクリートを多用した住宅は、一見災害にも強く長持ちしそうです。片や木の家は地震や火災に弱いというマイナスのイメージもありますが、実際はどうなのでしょうか。素材の強度の強さを比較（各材料の重さ当たりの強さ）すると、鉄と木では引っ張り強度が鉄1に対して木が4、圧縮強度では、コンクリート1に対して木が4、曲げに対する強度は鉄が１に対し木が3となり、木は鉄よりも強いと言えます。では重さあたりの強さにどのようが意味があるかというと、同じ強さの建物を建てる時に軽くできるというということがあります。これは、地震の際に建物が軽いということは、建物にかかる地震力（自重×加速度）が小さいということになります。同じ体積のコンクリートと木材を比較するとコンクリートは４倍～５倍重いので、それだけ地震力も大きくなります。

不動産賃貸業を営んでおります。古くなった自宅を取り壊してその土地に新たに自宅兼賃貸アパートの建築を計画しています。この場合の自宅損失金額(未償却残高)や取り壊し費用は不動産所得の計算上どのように取り扱われるのでしょうか?

賃貸用建物を取り壊した場合の損失などの取り扱い

不動産所得の計算上では,賃貸用建物の取り壊しによる損失金額(未償却残高)や取り壊し費用などは以下のように取り扱われます。

①不動産賃貸が「事業」として行われている場合(原則としてアパートなどについて賃貸することができる独立した室数がおおむね10室以上であること。独立家屋についてはおおむね5棟以上であること)には全額必要経費に参入することができます。

②不動産賃貸が「事業」として行われていない場合にはその年の不動産所得の金額を限度として必要経費に参入することができます。ちなみに賃貸用建物に生じた損失などが必要経費に参集される理由は建物を賃貸の用に供している時は減価償却費が必要経費に算入されており取り壊しがあった時にはその残額を一時に償却したことと同様にみなされているからです。

自宅を取り壊した場合には必要経費や新築するアパートの取得価格に算入することができない

一方居住用の建物を取り壊す場合は任意に処分したものとして考えられるためその損失などの金額は「家事関連費」として取り扱う事とされています。したがって取り壊しの目的がたとえ不動産賃貸を開始するためであっても不動産所得の計算上必要経費や新築するアパートの取得価格に算入することができませんので注意が必要です。また古い建物を取り壊し更地として譲渡する場合には取り壊す建物が賃貸用か居住用かを問わず譲渡所得の計算上,譲渡費用として取り扱うこととされています。

詳しくは税理士におたずねください。

畳の魅力と効果はどういったものがありますか?

「畳の生活」は実は人気があります。

人気のインテリアショップにいくと畳の部屋で暮らすためのおしゃれな家具が数多く展示されています。畳の生活は実は人気があるのです。古い和室を洋室に替えるのも良いですが,和室を再生することも面白いです。畳の生活の魅力としては下記のものがあります。

①防音効果…畳は衝撃を吸収するためフローリングより音が下の階に伝わりにくいといえます。フローリングに変更した結果防音性が低下することもあるため,洋室に変更する際はその点の検討も必要です。

②リラックス効果…畳のイグサの香りや色,感触が緊張をほぐし集中力を持続させる効果も確認されています。鎮静･リラックス効果のほか畳の部屋にいると森林浴と同じ効果があるといわれています。

③調湿性…畳は空気中の水分が多い時は湿気を吸収し乾燥時は水分を放出して湿度を調節します。年間を通して室内を快適に保つ人に優しい素材です。

④コミュニケーション効果…畳の部屋では子どもと視線を合わせやすくコミュニケーションがしやすくなります。膝にのせたり一緒に遊んだりとスキンシップも自然とできます。

⑤子育てにも安心･安全…脳が形成される乳幼児期はハイハイを十分にさせる環境が大切だといわれています。赤ちゃんが転んでも安心な畳は子育てに最適な床材と言えます。

家の建築を考えています。どんな家を建てたいか家族でまとまりません。どうしたらいいですか?

家族一人ひとりの思い描いているマイホーム像はそれぞれに思い描いているカタチが存在します。それぞれの希望を洗い出していくとスムーズなプランづくりにつながっていきます。

どんな家を建てたいか,ライフスタイルを考える

家を建てることになったらどんな家がつくりたいか,どんな暮らしがしたいのかを家族全員でよく話し合ってみましょう。まず大切なのは自分たちがこれまでどんなライフスタイルだったのかを振り返ることです。

例えば家族全員がそろうのは何時なのか?家族一人一人はどんなふうに家で過ごすことが多いのか?そんな家族の行動パターンを把握しておくことでイメージは徐々に固まってきます。またどんな家にしたいのかという家族一人ひとりの希望を出し合うことも重要です。誰がどんな希望をもっているのかを客観的にしることで家のイメージが具体的になってきます。

こんなポイントがあれば家のイメージが伝わります

①したい暮らしのテーマを書いておく…イメージする家ではどんな暮らしがしたいのか。デザインは思い通りでも,思い描く生活ができないのでは意味がありません。テーマを明確にしてイメージを具体的にすれば生活に即したプランを提案できます。

②要望の譲れない点を順に書き出す…希望の優先順位をつけておくと話の進み方が早くなります。またその理由やねらいを書くことで希望が実現不可能な場合でも別の方法を提案していただくことができます。ただし要望が多くなりすぎると本来のねらいが見えなくなり逆効果となることもありますので家族と事前に話し合う事が大事です。

家族の将来像をイメージする

新しい家に住み10年後,20年後はどんな生活を送っているか,長期的な予測も大切です。例えば10年後には長男の独立,15年後には親との同居というような場合は家族はどんな対応をするのかなど家づくりに反映させていくと面白いです。

満足の行く空間を実現させるには正確にイメージを共有させることがカギです。家族で話し合いイメージを紙に書いて要望を共有していくとよりお客様が考えていたプランに近づくことができます。

二世帯,三世帯のビッグファミリー向け住宅が増えてきているようですが,どういった理由なのですか?

一人だけでローンを支払っていくより大人数の家族で支払っていく方が安心です。

若い人は資産が少ないのですが親世帯は資産も多く土地もあるので楽に家を建てられます。かわいい孫の顔も見えて生き甲斐があるので二世帯,三世帯同居が増えています。

年をとった両親が近くにいると生活の手助けもできます。土地の高い都会を中心に同居が増えています。タイプは二世帯混在プラン,平面区分,上下区分などいろいろあります。

二世帯住宅は家とガレージが大きくなるので売電収入を増やす太陽光発電がチャンス

当然二世帯住宅は大きな面積の家で価格も高くなりローンの借入額も増えます。しかしそれを利用して大きな屋根に大容量の太陽光発電を設置して売電収入を増やせば収入も大きくビッグになります。

二世帯区分住宅を建ててそれぞれの太陽光発電にすれば収益を分けられる

親の自己資金が多い場合は自己資金で太陽光発電を設置して下さい。売電収入が借入金利よりも高利回りなので得です。その収益でローンを補ってください。自己資金が少ない場合は区分登記によってそれぞれの住宅とそれぞれの太陽光発電を区分して借入してください。金融機関の貸し出し条件で区分比率を分けてもよいと思います。

借入方法も収益併設型の住宅ローンが借入できる「しんきんローン」「都銀,地銀ローン」などさまざまです。銀行ローン以外にも自己資金が10%必要ですがフラット35などの住宅ローンがあるので使い分けてください。太陽光発電の減価償却は定率法が適用されるので早く減価償却ができて相続対策になります。親世帯の一時所得がある場合はグリーン投資減税を利用すると所得税が少なくなります。

ローン0円住宅を売電収入で建てるポイントは何ですか?教えてください。

ソーラー発電の売電収入を毎月のローン支払い額よりも多くするとできます。

そのためには

①ソーラーパネルは性能が高い「高純度シリコン」を使用した高級品を選ぶ。

②建物はガレージ･門･カーテン･照明など,従来なら別途工事になる内容をすべて含んだコミコミ価格の住宅にしてローンより売電額を多くする。

③世界最高ランクの建築パーツを使い住み始めてからのランニングコストを抑える(途中の出費は大きい)。

④本を読んで建てるお施主様もローンの借入方法を研究する。

⑤大手メーカーのように広告･営業経費(販売管理費)が多くかかる商品は高くなる。選定基準を広げる。

⑥住宅営業だけの話でなくお客様も本を読んで発電と住宅の知識を増やす。アドバイスできる人に学ぶ。

以上6つの方法を合わせれば20年間ローン0円住宅ができます。例えローンが0円にならなくても1/2あるいは1/4などローンが格段に少なくなります。

定年後の生活を楽しんでいます。お墓と屋敷跡が田舎にあるので時々帰ります。田舎暮らしを楽しむ別荘と発電所併用で出費を抑えて建設できませんか?資金はあります。

A.できます。屋敷跡地へ総費用1600万円で太陽光発電25kW搭載,建物1LDK大型ロフト付の言う絵です。屋根に全部の太陽光発電が設置できないので一部地上に設置します。

20年間で約2,500万円売電できるので元が取れるだけでなく収入が800万円～900万円増えます。

20年経過しても太陽光発電1kWあたり24円～25円で電気が売れるとすればもっと収益が上がります。

それ以上に老後が楽しくなります。幼い時に見慣れた畑に野菜を作って,先祖の墓参りもできます。年に数回お孫さんも集まり田舎暮らしの楽しさを教えることができます。

子どもが12年後に大学へ行きます。太陽光発電の収益はどのように使うのがベストと考えますか?またローンの支払い方法はどうすれば良いと考えますか?

現在７万円の借家住まい。これから建てる新地ｋは24.3kWの太陽光発電搭載で月間8.2万円(税込)売電。ローン返済が月々約8.0万円(税込)のＭ様よりの質問です。

A.家庭収益と支出のシミュレーションをしていつどのような資金が必要かつかんでおくことが大切です。

シミュレーションした上で発電収益の使い方ルールを明確にしておくと安全です。おすすめは1/2をローンの返済にあてる(繰上げ返済で月々の支払額を下げる)ことです。毎月のローンの支払い額は12年後に8.0万円から5.7万円位になります。そして残り1/2を貯蓄にまわし太陽光発電で貯蓄を590万円増やしてはいかがでしょうか?繰上げ返済でローン支払い年数を短くする方法を選べば金利をもう少し節約できますが毎月の支払額は減らせません。

繰上げ返済は「月々の返済額を減らす方法」と「支払年数を減らす方法」を併用できます。目的に合わせて使い分けてください。貯蓄は大学進学のためだけでなく家と太陽光発電のメンテナンスのためにも必要です。まずアパートの家賃を年間84万円カットします。次に12年後ローンの支払いを毎月5.7万円まで下げます。そして進学中は毎月の売電収入全額の約8.2万円を学費にあてます。当然ながらその間は毎月の住宅ローンは下がりません。

卒業すると売電収入の70％をローン返済に回して残り30%でメンテナンス費など予測できないものに積み立てておくべきです。長い人生には予測できないことがあります。両方に対する備えをルール化し明確にすれば失敗は少なくなると思います。

注文住宅を建築していますが,太陽光パネルも取り付けます。売電価格は年々下がりますか?

一度電力会社と契約すれば20年間は下がりません。

売電価格は20年間下がりません。したがって価格が高い時に契約すると得です。現在(2013年2月)は売電価格が42円ですが2013年4月以降は少し下がるかもしれません。申請,許可の手続きに時間がかかります。今すぐ申込みしても38円~40円ぐらいを想定して建てると安全です。

住宅ローンにおいて金融機関の貸出しの条件と制限内容はどうのようになっているのですか?

貸出しの金融機関によってローンは色々あります。借入方法は色々ありますが用途に合わせて利用するとよいと思います。貸出しの条件と制限も違います。

一般に住宅ローンは事業用の借入より低利で長期間借入ができます。同じ住宅ローンでも長期固定金利のフラット35と変動型一般住宅ローンはメリットが違います。

フラット35は長期間金利が変わりません。インフレになって金利が上昇する時は有利です。しかし頭金として自己資金が10%必要です。銀行の変動金利は将来金利が上昇する可能性があります。

「金利が上昇する」と長い間言われてきましたが過去10年間上がっていません(2013年2月)。使用用途に応じて最適な方法で借り入れてください。もちろん当社でもお手伝いいたします。

太陽光発電収入をローン返済にまわして繰上返済したいのですが得な方法はどれですか?

家計に応じた安全な支払方法を選んでください。

繰上げ返済には2通りあります。

一つ目は返済期間を短縮する方法です。メリットは支払い金利が少なくなることです。しかし毎月の支払額は下がりません。

二つ目は繰上げ返済で毎月の返済額を減少させる方法です。メリットは毎月の自由に使えるキャッシュフローが多くなることです。デメリットは返済期間短縮法に比べて金利が多くなることです。

住宅建築にあたって親から500万円資金援助があります。何に使えば一番得ですか?

太陽光発電の資金に使ってください。

優良な発電設計ができる会社なら500万円で16KW以上を搭載でき年間70万円程の収入になります。ローン返済が楽になります。

マイホーム購入を考えています。住宅ローンの借入限度額はどれくらいになるのでしょうか?

マイホーム購入で一番きになるのは住宅ローンの借入限度額です。よく現在の収入でどれくらい借りれますか?という質問を受けます。借入限度額は年収だけでなく,現在お客様がどれだけの借入金があるかでも変わります。「無理なく返済できるかどうか」という点を重視して算定されるからです。

借入限度額の目安となるのが「総返済負担率」です。これはクレジットカードや各種ローンなどの返済額が年収に占める割合を表したものです。無理のない返済額は「フラット35」では年収400万円以上で35%以内とされています(金融機関によって異なります)。借入限度額は「総返済負担率」をベースに返済期間や金利などを踏まえて計算されます。

借入限度額(概算)を知るには住宅金融支援機構ホームページのローンシミュレーションが便利です。例えば年収350万円の方で他に借入が無い方がフラット35を利用した場合,返済期間や金利により最大1,000万円の差が出ます。

借入限度額を上げる方法としては①低金利のローンを選ぶ②返済期間を長くする③夫婦や親子の収入を合算するなどがあります。

借入限度額に用意可能な頭金を加えた金額がマイホームの総予算です。住宅購入には税金などの諸費用もかかります。希望の家を購入したいあまりに借入限度額を無理に広げることがないように資金計画は余裕をもって立ててください。

平均では女性は男性より長生きです。老後まで含めた長生きのための住宅の秘訣はなんですか?

平均では女性が男性より長寿です。年が寄ると女性が男性を介護しているケースも多いようです。逆の方が少ないようなので女性のためのひと工夫をお伝えします。

長い人生を健康で一生を終えるのが最高です。しかし万が一寝込むことがあれば介護しやすい住宅が一番です。2階だけでなく1階にもクローゼットがあり風呂･洗面･脱衣と一直線でつながっています。着せ替えも容易です。つまり介護が楽です。

昔から建築の世界では隠居離れの室をつくるとボケると言われています。リビングに併設した畳の空間があると万が一,老後にベッドを置くようになってもさみしくない室になります。

建築現場で建物本体と足場の距離はどれくらいが適切なのですか?

転落防止の安全上の寸法は基準は30㎝以内なら安全といえます。30㎝以内なら隙間から落ちないという事です。隙間があきすぎると仕事もしにくいので職人は無理な姿勢で乗り出して作業をする可能性があり災害の可能性が増加します。

間隔があきすぎている場合は内側に手すりを設ける,転落防止用ネットを張る,安全帯を使用するなど対策を講じる必要があります。

当社も安全パトロールを行っていますが足場は毎回確認いたします。足場を同じ高さで回ってみると危険な所がわかります。不安全状態があればすぐに指摘して是正します。

足場は多くの職人が使用しますので次の工程に迷惑がかからないように不安全状態があればすぐに是正させるよう指導を行っています。

注文住宅を考えています。なぜ大手メーカーは価格が高くなるのですか?経費が半分以上なのですか?

上場会社の決算書が載っている「四季報」を見ると住宅会社の材料代がどれくらいかかっているのか大体の予想がつきます。大手メーカーは1棟当たりたった18%~23%くらいの材料代と思います。それなのに高くなるのは営業経費と広告費と工場経費がかかりすぎているからです。

木造住宅メーカーはプレカット工場も他社と共有しているので経費が少なくてすみます。使っている建材は大手メーカーも工務店もほとんど同じです。むしろ木材等は地元の会社の方が木質プレハブ会社に比べて圧倒的に上質で高いものを使っています。しかし売値は逆に低く抑えています。

建てる人の負担の約1/2前後は広告,営業などの間接経費です。35年ローンなら17年分くらい間接経費を払っている勘定になります。もったいないと思います。材料の原価率を高くすればもっと家事効率の高い家が安くできます。世界の住宅産業は地元ビルダー中心です。現地生産でコストを下げています。日本だけ異常な販売方法です。外国へ行くとよくわかります。

マイホームの「工法」とは何のことですか?

工法とはどんな手法を使って家の骨組みがつくられているのかということです。現在の主流工法は「木造軸組工法」や「2×4工法」です。それ以外にはプレハブ工法,鉄骨ラーメン工法など多種多彩です。またイシンホームでは新工法WRC工法などがあります。どの工法で家をつくるかによって間取りやメンテナンスの方法も変わってくるほか,工事期間や本体価格などにも影響してくる。それぞれの工法の特徴を理解したうえで家づくりを進めていきたいですね。

マイホームの「構造」とは何のことですか?

構造とはその家の柱や梁が主にどんな材料でつくられているのかを指す言葉のことです。主な構造は３種類あります。最も一般的になじみがあるのは日本では古くから採用されてきた木造の住宅です。ほかには鉄筋コンクリートでつくられるRC造や鉄骨を使用するS造などがあります。また木造は保温,調湿性,通気性にRC造は耐久性,防音性に優れているなど特徴があることもポイントです。

プロによる耐震診断とはどのような流れで行われるものなのですか?

プロによる耐震診断は現地の事前調査や現地周辺調査から始まり当日は家の外周部や建物内のすべての部屋を調査します。建物外周調査では外壁のひび割れや建物の傾き,屋根材の取付状況などを確認します。基礎部分もひび割れや周辺の地盤状況,基礎形状(ベタ基礎,布基礎)などを入念に調べる。室内の調査では間取りを確認しながら床のきしみ,ゆがみなどがないかどうかを確認します。さらに小屋裏と床下から筋かいの有無や取付状況をチェックしたり雨漏りやシロアリによる腐食被害が無いかどうかも調べる。

診断は2~3時間。原則として依頼主に立ち会ってもらいどのような調査をしているのかを見てもらうことにあります。調査に基づく診断結果は後日報告されます。

建物の建築年が古い住宅ほど耐震性が低いと考えられておりますが建築年の目安はどうなっているのでしょうか?

1980年以前に建てられた住宅は老朽化が進んでいるだけでなく古い耐震基準に基づいて設計･建築されている。そのため接合部に金物がなかったり葺き土のうえに重い瓦を載せただけの屋根であったり土塗り壁で筋かいが少ない建物が目立ちます。

そうした古い耐震基準(旧耐震基準)を抜本的に見直すべく1981年に建築基準法の大幅な改正が行われました。軟弱な地盤には鉄筋コンクリートの基礎が義務づけられそれまで過大評価されていた木ずり壁(木ずりとよばれる下地板に漆喰やモルタルなどを塗って仕上げる壁のこと。),筋かいの壁倍率が引き下げられるなど多くの基準が見直され耐震性は格段に向上した。

しかし新耐震基準で建てられた住宅についても建物の間取りや形状,壁の配置バランスが悪い場合は東海,半壊した例が見られ1981年の基準(新耐震基準)でも耐震性が十分でないと判明した。

そこで2000年の建築基準法改正で耐震基準をさらに強化しました。地盤の強さに応じた基礎形状やバランスよく耐力壁を配置する為の数量化,強い壁にはその力に応じた強い引き抜き対策金具(地震や台風によって柱が土台や梁から抜けるのを防ぐための金具。柱脚と柱頭の両方に取り付ける。ホールダウン金物と言う)を使用する事などの新たな規定が数多く盛り込まれています。

現在住んでいる家は古くなって地震が不安です。自分でもできる簡単な耐震診断はないですか?

自己診断として下記の簡易耐震診断ができます。あくまで目安なので1項目でも該当したらプロによる耐震診断をおすすめします。地方自治体によって補助金額が違ってきますが,例えば三郷市などは実質無料で耐震診断ができます(2013年2月現在)

簡易耐震診断

①2000年6月以前に建てられた

②基礎にひびがある

③外壁に黒ずみ,ひび割れがある。雨漏りがあった

④家の周りの地盤に段差がある

⑤最近シロアリを見た。または近所でシロアリが発生した

⑥室内のドアが勝手に開閉する

⑦台風や弱い地震でもよく揺れる

⑧室内の床が傾いている

⑨室内の壁や浴室のタイルがひび割れている

⑩壁の量が少ない。独立した柱が多い

少しでも不安な部分が見つかったら専門家による調査をおすすめします。

旧耐震基準の住宅(1980年以前)と新耐震･新新耐震基準(1981年以降)の住宅の違いは何ですか?

1980年以前の旧耐震基準の住宅と1981年以降の新耐震基準の住宅との最大の違いは「必要壁量」と「壁倍率」です。さらに2000年以降の住宅は基礎形状と壁の配置などの規定により耐震性がさらに高くなったいます。

簡単ですが,下記に違いを参考までに記載します。

必要壁量…新耐震基準は1980年以前の1.4倍になっています。屋根の重みでつぶれる心配が軽減されております。原稿の建築基準法は1980年以前の約1.4倍の壁量が必要です。屋根の重みで建物がつぶれる心配が大幅に減っています。

壁倍率…1981年以降は木ずりの壁倍率を3分の1に低減しました。1981年の改正で木ずりや筋かいの壁倍率を低減しました。特に耐力の弱い木ずりの壁倍率は旧耐震基準の1.5から0.5となりました。すなわち実力以上に高く評価されておりました。(壁倍率とは耐力壁の強さを表す数値です。倍率が高いほど耐震性も高い。1980年以前の旧耐震基準では木ずり,筋かいの壁倍率が過大評価されており1981年の新耐震基準で下方修正されました。)

屋根…軽い瓦が多く,止め付けてずれ落ちない施工にしています。1980年以前の瓦は重く,地震でずり落ちやすかった。現在の瓦は軽量で屋根にはずり落ち防止のひっかけ桟があります。

柱･壁…筋かいを入れて壁の体力をアップしました。筋かいの入っていない1980年以前の土塗り壁などは横揺れに弱い。現行基準では必ず筋かいを入れて金物で固定します。

接合部…金具を使用しての補強が義務付けられました。1980年以前は接合部をほぞ穴差しのみで固定していましたが,現行基準では金具を使用しての補強を義務付けています。

基礎…基礎は鉄筋コンクリート造へ。土台と基礎を連結しています。現行の基準では鉄筋コンクリートの基礎を土台と緊結しています。地盤の強度により基礎の形式(布基礎･ベタ基礎･杭基礎)に定めています。

住宅を長持ちさせるための取組み例を教えてください

住宅を長持ちさせるための取組み例として下記の事例があります。当社でももちろん行っています。特に住宅履歴情報に関してはデータベース化してその家の状況がすぐに取り出せるように整備いたしました。そのことにより引渡し渡し後も定期訪問などでその家の履歴を蓄積し,その家を長持ちさせるにはどんなメンテナンスをすべきなのかがわかります。

住宅履歴情報の整備

住宅を長持ちさせるための計画的な維持管理を推進する…住宅を長持ちさせるには計画的に点検を行い住宅の価値を維持向上させる必要がある。そのため設計図書や施工内容が確実に蓄積されいつでも情報を活用できる仕組みが必要でこの仕組みの整備が推進されている。

住環境への配慮

地区計画制度や建築協定で良好な環境に…良好な景観の形成や居住環境の維持向上を目指すため公共施設の計画と土地利用の計画を一体的に定める「都市計画制度」や地権者などの合意で建築物に関するルールを定める「建築協定制度」などの策定を推進する。

長期優良住宅普及促進法とは何ですか?

日本の住宅の寿命は諸外国に比べ短い傾向にありますが経済的観点,地球環境保護の観点からも今後は価値ある住宅を長持ちさせて使うことが求められています。このような背景から平成21年6月より「長期優良住宅の普及の促進に関する法律(長期優良住宅普及促進法)」が施工されました。

長期優良住宅とは国土交通省が定めた9項目の認定基準をクリアした同法に適合する住宅のことです。

認定基準項目

･劣化対策(数世代にわたり住宅の構造躯体が使用できる)

･耐震性

･維持管理･更新の容易性(内装設備について維持管理を容易に行う為に必要な措置が構じられている)

･可変性(間取り変更が可能な措置が講じられている)

･バリアフリー性

･省エネルギー性

･居住環境

･住戸面積

･維持保全計画(建築時から定期的な点検･補修などに関する計画が策定されている)

建設から維持管理まで見据え長期的な視点で設計された住宅を建てることでさまざまなメリットがあります。住宅の建築や解体で発生するCO2を削減できることや世代を超えて居住することができるため1世代あたりの住居費負担を減らす効果があることなどが例です。長期優良住宅の認定を受ければ税金の控除が一般の住宅より多くなる特例もあります。年末時点での住宅ローンの借り入れ残高が4000万円とすると年間40万円が収めた税金から戻ってくることとなります。

長期優良住宅の認定を受けるためには着工前に地方自治体に申請しなければなりません。

木造軸組工法とはどのような工法なのですか?

木造軸組み工法とは日本の伝統的な工法で土台や梁などの横軸と柱の縦軸,そして筋かいとよばれる斜めの軸で骨組みを支える工法です。耐震性は筋交いの入る壁を建物の隅部などに配置することで確保してます。プレハブ工法などと比べて構造的な制約がすくないため設計やデザインの自由度が高く,狭小や変形敷地にも対応しやすい特徴があります。最近は太い梁を採用することで柱の少ない大空間をつくるケースもあります。

外壁の点検と補修についてはどのように行えばいいのでしょうか?

今回はサイディング壁(窯業系)の点検と補修についてお伝えします。

サイディング材:色あせ,色落ち,汚れ,カビやコケ,割れ

シーリング:はがれ,ひび割れ,切れ,硬化(弾力のなさ)

*シーリングとはサイデイング材の継ぎ目のゴムのことで,サイディング材の継ぎ目にシーリングという弾力のあるゴム状の材料を充填することになります。建物は外から力を受けて変形したり動いたりしますがこの建物の動きによって硬いサイデイング材が割れたりはがれたりしなうようにシーリングが伸縮して衝撃を吸収してクッション材として働きます。さらにサイデイング材のすき間から水が建物内部に浸食するのを防ぐ第1の防波堤(その内部にも防水シートなどの防水のための措置はありシーリングだけが防水をしているのではありません)の役目もあります。

点検のチェックポイント

サイデイング材…①色あせ,色落ちを目視で確認②割れ目の有無を目視で確認③表面で指をこすり,塗料の粉末が付着するかどうか確認(サイデイングの劣化が始まってきたサイン,割れ,膨れ,はがれ,反りが生じていなければ補修は不要です)

シーリング…①(シーリングの上に塗装してある場合)塗装の吹付け仕上げ材のひび割れを目視で確認(外壁自体の防水機能には影響ありません)②シーリングのはがれ,ひび割れ,切れを目視で確認 シーリングは建物の動きによる圧力や外的環境(紫外線や外気,雨水,温度変化など)により劣化します。２~３年ごとに点検しましょう③シーリングを指で押して弾力の確認(劣化による硬化の有無の確認)

自分でできる補修方法

シーリングの軽微なひび割れや切れなどは市販のリーリング材で補修できます。シーリング材はホームセンターなどで1本数百円程度で購入できます。2箇所以上ある場合やリーリングが完全にはがれている場合には後に防水に支障をきたすと大変ですしメーカーの保証期間等も関係してきますのでまずはご相談ください。

サイデイングの色あせ･色落ちの祭とそうの際には基材に十分なじむものを選ぶことが大切です。補修の際はご相談ください。

割れが発生している場合も相談し破損した部分のみ切り取り交換しましょう。

補修時期のめやす(維持管理状況により異なるのであくまでもめやすです)

5年～10年でシーリングの打ち替え

7年～8年で再塗装(フッ素樹脂塗料など耐久性の高い塗料は場合によっては15年以上)

20年～25年程度で張替え検討

*外壁の補修は高い所での作業になり足場を組む費用もかかります。再塗装とシーリングの打ち替えはできるだけ一度にすませると節約できます*

スケルトン･インフィルとは何のことですか?

スケルトン･インフィルとは設計当初から将来の内装･間取りの変更やリフォームのしやすさ,設備の更新などを考え躯体部分(スケルトン)と設備･内装部分(インフィル)を分離して設計する手法のことをいいます。特に集合住宅に取り入れられています。

例えば,今から30～40年前に建てられた建物が住まい手のライフスタイルの変化や設備類の寿命などによって改修工事が必要になったとする。その際建設当時に内装の変更や設備更新をまったく考慮せずに建てられた建物は大掛かりな工事が必要となり莫大な費用がかかってします。その結果建て替えざるを得ないという選択になりがちです。

スケルトン･インフィルの手法で将来はインフィル工事のみで建物そのものを90年,100年と使い続けることができるようになります。また建物の解体を免れることで廃棄物を削減でき環境負荷の増大を防ぐことができます。

WRC工法は鉄筋コンクリートの板を組み立てるコンクリート(プレキャストコンクリート造)住宅とどう違いますか?

Q.WRC工法は鉄筋コンクリートの板を組み立てるコンクリート(プレキャストコンクリート造)住宅とどう違いますか?

A.建物全体に継ぎ目がないので板と板のジョイントの防水処理が必要ありません。全てが鉄筋コンクリート一体構造なので強度防水の両面で内･外デザインが自由です。運送費などのコストがかからないので最もぜいたくな高級仕様だけど住宅のコストが安くなります。

HEMSとはなんですか?

HEMS(ホームエネルギーマネジメントシステム)とは家全体のエネルギー供給や使用状況を把握し機器や設備の運転を効率的に行って総合的な省エネルギーを実現することを目的としたシステムです。エネルギーの使用状況をモニターする「見える化(表示系)」の技術とエアコンや照明など家電製品の遠隔操作や電力使用の自動制御などを行う「機器のコントロール(制御系)」の技術があります。

2012年1月にはHEMSと家電機器や蓄電池などとの間で情報のやりとりをするための通信の標準規格[ECHONET Lite(エコーネットライト)」が好評されました。

WRCの構造は木造とコンクリートの併用ですか？

Q.構造は木造とコンクリートの併用ですか?

A.いいえ,違います。構造は鉄筋コンクリート造のみの構造計算した強い住宅です。耐火構造です。安心してください。内装にはムクの木材や厚い断熱材を施しています。住みやすい健康住宅です。

WRC工法は施工が難しいですか？

Q.WRC工法は施工が難しいですか？

A.昔からの木造技術と同じ順序なので違和感がありません。わかりやすい工法です。鉄筋屋さんと型枠屋さんも仕事が早く済んでとても簡単なようでした。厚いコンクリートの床や梁が家の中を通っているので迫力があります。強いと思います。

イシンホームで特許を取得したWRC工法とはどういった工法なのですか？

新しい工法の特許をイシンホームで取得しました。「WRC」工法と名付けられました。

Wは「ウッド(木造)」です。「RC」は鉄筋コンクリートの意味です。両方の良いところを組み合わせて作った工法です。

構造体と外部は構造計算された鉄筋コンクリート構造です。重くて強い防災構造です。内装は木造併用なので住みやすい家です。

鉄筋コンクリートの小住宅を工務店もゼネコンも嫌がります。苦労して建てても小さいコンクリートの建物は採算に合わないからです。従って地方のゼネコンから町家の大工さんまで施工できる工法でないと普及できません。施工性がよく現場監督も楽な新技術の工法です。これは実用化の大事なポイントです。日本中の人が防災住宅を必要としているので全国へ普及したいと思っています。

津波の時に水位が2メートルを越えると何故急に建物が壊れたのでしょうか?

水の中では浮力がついて水より軽いと浮きます。震災では多くの建物が浮いて流れ壊れました。仮に1階が60㎡ある建物の3m部分が水に浸かったとしたらどれくらいの浮力がかかるのか？答えは水より下の体積にあたる180Ntの浮力がつきます。軽い建物はその浮力に耐えられず水位が2メートルを越えると流れやすくなります。

てこの原理を使えば重い石でも上がります。同じように基礎からの水位が高くなるほど大きな力がかかります。仮に3tの力が加わると2Mで6Nt,3Mで9Nt,6Mで18Ntになります。つまり軽い家は2Mを越えると浮いて流れる強い力で壊れるの両面から全壊率が高くなるのです。

それに対して浸水深の低い地域では思い外壁の基礎部分を外側に伸ばすと水圧がかかって浮かない,また外壁も頑丈になります。地盤補強杭と基礎をしっかり固定して引き抜かれないようにすると転倒防止になります。

建築予定地が津波が心配される場所にあります。津波で全壊するのは何メートルですか?の対策は?

Q.津波で全壊するのは何メートルですか？その対策は？

A.木造も軽量鉄骨プレハブも津波の高さが2～３ｍで急激に壊れてしまいます。理由は流された建物や流木が建物に衝突して壁を破壊するので被害が大きくなります。

対策としては重量鉄骨,鉄筋コンクリート造は津波が高くても壊れてる率は少なくなっています。これは建物が強く外壁も強いので壊れにくいのです。鉄筋コンクリート造の外壁はサイディングに比べ100倍強いので壊れた数が少なくなっています。

イシンホーム住宅研究会はどのようにして発足したのですか？

イシンホーム住宅研究会はボランティア仲間が集まって出発しました。

阪神淡路大震災は家を建築する者にとってあまりにショックな出来事であり,そのことで現在代表をされている石原宏明氏が「これからの日本の家づくりをどう挑む？」と大きな使命を点から与えられたと感じたことが発端となります。

イシンホーム住宅研究会は家造りを転職とする日本全国約180社が参加する真面目な家づくり研究ネットワークです。組織化のきっかけは平成7年位起こった阪神淡路大震災でした。石原氏は職人仲間とともに被災地に向かいお風呂を仮設して回るボランティアを行いました。

「逆境の時みんなのために尽くそうとする家造り仲間が全国にはいっぱい存在する。この仲間達と本当に良い家を造りたい」イシンホームはこれを機に「幸せな家」の研究を始めました。そしてこのことが多くの賛同を集め,今日本有数の住宅研究グループに育ちました。

東日本大震災の教訓から考えられたWRC工法。イシンホームは現段階でも進化し続けます。

イシンホームのスマートハウス「MAXスマハ」は坪単価40万円台後半からと聞きましたが性能はどのくらいなのでしょうか?

イシンホームのMAXスマハは買える価格で下記の設備と大きな性能があります。

MAXスマハエネルギー創造回収システム

①直接施工,太陽光発電は設置取付済みで38.8万円/Kwと低価格。多くの太陽光パネルが設置できて発電量が大きい。

②スマハソーラー床暖,集熱で温めた空気を床下へ送る。

③スマハ選択センサーシステム(特許申請中)で温かい新鮮な空気取り入れ。

消費節約システム

①90%熱交換換気(日本最高省エネ)調湿換気

②吹付断熱･外反射断熱併用W断熱

③Low-Eガラス･断熱サッシ･省エネカーテン

④LED照明標準

以上をフル装備した住宅を企画しました。装備と性能が非常に大きいので「MAXスマハ」と名付けました。

坪単価40万円台後半からの誰でも買える家で超高性能住宅です。太陽光発電システムを各社比べてみると設置コストが安い会社の方がエネルギー生産量が上がります。

例えば、200万円投資しても多くの会社は4Kwのシステムしか設置できないのに対して、私達の太陽光発電は200万円÷38.8万円/Kw=5.15Kwものシステムを設置可能です。
1.28倍多く発電します。

このように性能比較する場合は単にモジュール交換効率を比較するだけでなく、価格などの条件を同じにして比べると何が得なのか良く分かります。

補助金3.5万円/Kw(2012年4月時点)を使えば35.3万円/Kwで設置できます。

「太陽光発電０円、安心だから買いましょう」という住宅会社もありますが、住宅価格にオンされているだけです。証拠は簡単。もし、太陽光発電だけ住宅と切り離して0円でもらえたら得ですがそんなこと有り得ません。

温かい部屋から寒い廊下,トイレなどに出て血圧が急変し脳卒中や心筋梗塞につながる恐れがあるヒートショック現象の予防方法はあるでしょうか？

毎年冬に多くのお年寄りが亡くなっています。

原因は暖かい部屋から寒い廊下,トイレなどに出て血圧が急変し脳卒中や心筋梗塞などにつながる恐れがあるヒートショック現象によるものです。その人数は交通事故よりも多いので対策が必要です。対策は家全体を一定の温度に温めることです。そうすると各室の温度差が少なくなります。

一般に木造住宅は鉄骨より熱伝導率が低く温かくできます。さらにイシンホームの断熱材は一般のグラスウールより高級です。

熱変換率80％～９０％の24時間換気や寒い風が床下に入らない構造,そして床下を温める様々な工夫と改善の結果です。

以前から室内の暖かい空気を床下に送り込んで床も温める特殊工法が標準です。(スマハソーラー床暖をつける以前からエコ･アイ換気によるあったか床が標準でした)

家族条件や家の大きさによって違いますがエアコン1台～2台で生活している人も多くいます。それだけ全館一律に冷暖効果が高い証拠です。エネルギー代も節約できています。

つまりスマートハウスになっています。スマートハウスで熱効率を良くすることとヒートショック対策は表裏一体です。お年寄りの加齢臭対策にもなります。

良質な住宅の予算を抑えるためにはどうしたらいいですか？

ありがとうございます。良質な住宅の予算を抑えるためには以下の７つのポイントがあります。

イシンホームではお客様に良質な住宅を提供し,かつ予算を抑えるために以下の７つのポイントを実行しています。

①卸価格で資材を購入する。

資材が安いと設計の選択肢が増える。一社で買うと高いが共同一括購入で安く仕入れることができます。一流メーカー品を安く仕入れ,その差額を建物価格で還元します。お客様が「有印良品の秘伝カタログ」を使用して卸価格で家を建てられます。

②太陽光発電などオリジナル商品開発,さらに流通経費を下げる。従来は流通経費がかかったがメーカーへ直接指定商品を発注すれば無理なくコストが抑えられる。

大手メーカーとの共同開発と仕入システムの合理化で大幅に流通ルートを短縮。流通を短くすることで良品建材を従来より安く仕入れることができます。その分,設備のグレードアップができます。またイシンホーム自慢の太陽光発電も開発しました。一般価格では購入できない特典付き住宅です。

③莫大な広告経費をお客様が負担しない。日本の家がなぜ高いか？それは経費が高いから。

大手メーカーの建物本体価格には工場や支店,莫大な広告宣伝費,営業マン経費などの経費が約半分を占めており,結果としてその負担をお客様が払っているので住宅価格が高くなります。これは日本だけの特異な現象で世界ではビルダーが直接施工しているため住宅価格はもっと安いのが当たり前です。

④現場を地道に改善する工夫で合理化する。

イシンホーム住宅研究会の取組みがTV,新聞等で報道されています。工程の見直しや工期の短縮など様々な現場での工夫で合理化し住宅価格を抑えます。

⑤地元の住宅会社のみでできる補助金を活用して安く家を建てる。

⑥紹介が多くなれば営業経費が不要なのでお客様に安く還元できる。

全国研究会の仲間の中には１０ヶ月くらい先までの受注予約を抱えている「行列のできる工務店」がたくさんあります。そしてその特徴は非常に紹介が多いことです。そして削減した営業経費をお客様に還元しています。また一部地域では宿泊体験施設を作り失敗しない家づくりができるよう恩返ししています。

なぜイシンホームは大きくて強い材料なのに価格は同程度の商品と比べて低価格なのでしょうか？

イシンホームは無駄な経費を省いたローコストではなくロスコストの家だからです。

例えば…

１．販売経費　間接経費を下げておりますので無理なく建物価格は下がります。

２．直接仕入れで仕入れ価格を下げています。

一般の仕入れ流通ルートよりも私たちの仕入れ流通ルートのほうが短いです。

３．合理化･機械化による省力化  正確で強い品物を短期間で作り労務費を抑えています。

専用プレカット工場で均質な製品を短期間で仕上げるために工期とコストを同時に削減できます。

「家内」と呼ばれたお母さんが外に出て「家外」と呼ばれる時代になりました。どんな人が家を建てるの？なぜ働くお母さんが増えているの？

お母さんが働く理由は

第一位 子どもの教育費やローンなど家族のために収入がほしい

第二位 外に出て社会に関わりたい。能力を伸ばしたい。

第三位 未来の生活力をつける。

第四位 生きがいがほしい。

となっています。

お母さんが働くことは,収入と生きがいの両方があります。約80％のお母さんが働いている,または働くことを希望しています。だからこそ家事の生産性を上げるラクラク家事の住宅が必要です。合理的な家事･育児の家づくりを研究してお母さんの負担を少なくする必要があります。

家を建てる平均的家族像

家を建てる人の平均的な姿は年齢30～35歳が最も多く子どもは平均1.7人です。年収400万円～500万円ぐらい,住宅の平均購入額は土地別で2,000万円～2,500万円,月々の支払い7万円以上～ぐらいです。

従って家を建てられたご家族の年収から考えると共働きも多くなっています。親子同居の場合は,祖父母が子どもの世話をするので共働き率が高いようです。

提案された間取りは気に入っているのですが外観が今一歩しっくりきません。私たちもどんな外観が良いかよくわかってないのですがどうしたらいいですか？

インテリアと同じように外観も選べます。

女性が和服と洋服のように装いを変えればイメージが全然違った人に見えるのと同じです。

外観は建築業者にまかせっきりにするのではなく好みははっきり伝えましょう。

ただ好みが自分自身よくわからないときや相手に伝えにくい時には,同じ間取りでモダンなＢＯＸタイプ,寄棟デザインなどさまざまな外観デザインを提案してもらえば自分でもイメージしやすいですし相手にも伝わります。専用のCADを使ったCGで提案してもらえばよりわかりやすくて失敗が少なくなります。

風邪が流行っています。冬のインフルエンザ対策予防として室内にどんな対策をすればよいでしょうか？

インフルエンザが建物で治るとは思いませんが,予防に効果があります。なぜなら室内を加湿して湿度35%以上にすると,ウイルスの繁殖を防ぐからです。冬は風呂のフタを開けて加湿して下さい。残り湯の温度と湿度を再回収します。場合によっては加湿器を付けて加湿して下さい。同じ温度でも,湿度が高いと人間の体から発汗が少なく,体感温度は高くなって温かく感じます。湿度調整で省エネになる節約ができることは意外と知られていません。

無垢のフローリングは良いけれど,手入れが大変なのでは？

よく質問されます。無垢のフローリングは手入れが大変,と思われている方も多いのですが,米ぬかなど天然塗料を塗って自然素材のワックスをかければ新建材と変わりません。むしろキズがついても新建材と違ってカンナがけすればキズも消えます。

資金はあります。利益が上がることは理解できます。しかし,太陽光発電の設置場所がありません。土地を借入できますか？

民間で土地を借りる場合は,予測売電額の通常3%ぐらいが多いようです。最高でも5%までです。立地条件によります。土地所有者は投資がなくて収益があがります。安全です。

日本中の会社で黒字の会社は約20％ぐらいです。売上高に対して3％の最終利益を上げている会社は全国の法人数の4～5％くらいだそうです。5％になるとほんの僅かです。それから比べても好条件です。貸す人も草刈りなどの手入れが不要です。おまけに予想してなかった収入がわずかながら上がるのでお年寄りに特に喜ばれています。

公共の土地を借りる場合,固定資産税の負担ぐらいで貸出している自治体も多いようです。以上のような条件で土地を借りて発電所をつくっているようです。借地料金の支払いは売電が始まって支払うようになります。知人,親戚などで土地が開いている場合「貸してくれないか？」と尋ねてみましょう。

建築物を建てるのに必要な道路はないが.電柱がある売れない遊休地も活用できます。

土地を買って発電所をつくりたいのですが良い方法がありますか？

土地を買う場合は,住宅のように４ｍ道路に接している必要はありません。電柱が近くにあれば大丈夫です。安く買えます。売電するには経済産業省の設備認定を受けて電力会社との売電契約が必要です。50kw未満の発電所申請は簡単ですが,それ以上は申請に時間がかかります。完全な許可が下りて決済しましょう。競売物件などは安く買えます。

節電に大きく影響するインテリアとはどういったものがありますか？

インテリアも節電に大きく影響します。ＬＥＤ照明と同様、インテリアも選び方によっては電気料金をカットすることができます。

天井と床は明るめにすると,光反射で照明の灯りを少なくできます。またカーテンにも光熱費カットの節約･省エネカーテンがあります。

設備からインテリアまで,少し工夫すれば無理をせずに,オシャレでスマートな節電生活が楽しめます。

最近は照明もカーテンもシンプルなデザインが人気です。ダウンライトなどで照明を目立たせず中の家具や小物を引き立てるインテリアにするのがコツです。

一生の生活費が毎月数千円から数万円変わります。だから大きいのです。太陽光発電付き住宅を建てた後は無理をせずに家庭の日々の経費を削減できます。

スマートハウスでは安い深夜電力を使って,昼の高い電気を売電すると聞きますがどういうことなのですか？

まず代表としてあげられるのが,オール電化のエコキュートによる給湯です。ガス給湯に比べて1/6の使用金額で済みます。

太陽光発電は昼に発電します。夜の深夜電力との組み合わせは「鉄板の金運コンビ」です。在宅時間の家族構成を考えて一番得な電力契約をすることが家計を助ける一番の方策です。

例えば,共働きで働くお母さんの家は昼間子供が学校に行っていると家に誰もいません。昼間の高い電気を使わず余った電気が多く売れるので最も発電MAX住宅になります。共働き家族に一番適しているのが太陽光発電付き住宅です。

また深夜電力専用充電コンセントで充電するのも手です。

充電家電製品が多く出ています。コードレスの掃除機から携帯,パソコンまで充電池付の商品が多くあります。タイマー付きコンセントで深夜に充電すると安くつきます。発電MAXには気づかないちょっとした工夫がたくさん設備されています。まちろん深夜電力を利用して炊飯洗濯などもできます。

LED照明は電気料金を大幅にカットすると聞いたのですがどれくらい効果があるものなのですか？

照明は家庭用消費電力の16％を占めます。照明をLED照明に仕様変更すると白熱球に比べて,80～85％電気料金をカットできます。LEDは高いので,最初から標準装備の住宅メーカーは少ないようです。

LED照明は,電気料金が白熱球に比べて約1/8～1/5で済むだけでなく電球の寿命は約40倍長持ちします(年間2000時間点灯した場合)

節約する為LED照明をつけますが,寿命が長いことは大変ありがたいことです。電球が切れると取り替えは面倒くさいです。特に吹き抜けなどがあって高い位置に照明を付けている場合,取り替えが大変なのでLED照明をお勧めします。またLED照明は下方向タイプと多方向タイプがあります。リビングなど広い室内に取付けする場合,多方向タイプがお勧めです。そうしないと,部屋が暗くなります。最近は照明を隠してオシャレな空間をつくるダウンライトを多く用いますが,ダウンライトの選び方も用途に合わせて選ぶ必要があります。トイレ･玄関など,消し忘れしやすい照明はセンサー付きの照明が便利です。

住みはじめてお金のかからない節電+売電MAX住宅の家はＬＥＤを標準装備にする

LED照明を最初から標準にしている家を選ぶことも大事なポイントです。LED照明は高くて機種も少ないので別途オプション工事にしている住宅会社が多いようです。

一般的な白熱灯中心の照明をLED照明に置き換えると一軒の家(4LDK)で年間約3万4000円も電灯料が節約できます。蛍光灯もLED照明には及ばないが白熱球に比べると節電効果はあります。

家を初めて建てるお客様には当然そこまでの知識はありません。最初からLED照明を別途工事にせず建築価格に含めて提案すべきです。そうしないとLED照明は高いので予算オーバーします。

LED照明は電球及び照明器具が高いことが欠点です。一軒あたり15万～20万円高くなります。だから欲しくてもあきらめている人が多くいます。またLED照明は一灯当たりの明るさが白熱電球60W相当以下の物が多いので部屋の灯数が多くなります。しかしそれでも欲しい人気器具の一つです。

イシンHEIG構造の耐震性はどうですか？

地震に強い家の構造設計

2005年6月、大学関係者や佐藤孝典博士の立会いのもと、茨城県つくば市の「文部科学省防災科学研究所」で耐震実験を行いました。実験では、エコ・アイ工法に基づいて作った構造体に実際の地震で想定されるさまざまな揺れを方向を変えて合計8回にわたってかけていきました。

家の中に入り、振動によるダメージを自分の目で確かめました。わずか一緒の壁紙の一部に亀裂が見られる程度で、安全が確認されました。

また、重要な構造部においては何の異常もなく、エコ・エイ工法が地震に強い安全な工法であると実証されました。

壁倍率3.0倍のエコ気密パネルを使用した「6面体BOX型」構造で耐震性を高める。

イシンHEIG構造は耐震専用金物をふんだんに使用し、パネルで柱、土台、梁を一つの箱のように協力に固定。地震等の強い力を面全体で受け止めるとこで、一般的な在来筋交工法に比べ、二倍の強度を誇ります。

HEIGは長寿命住宅。長期優良住宅仕様

家は床下がいちばん痛む

昔から家の中で最も痛むのは「床下」で、一番リフォームが多い場所でもあります。対策としては、乾燥した空気を絶えず流すことです。それにより、白アリも腐朽菌も繁殖しません。エコ・アイ工法は床下にも乾燥した空気を循環させて、木材の耐久性を高めるだけでなく、床下を高くしてメンテナンスを容易にしています。

もちろん地震に強いベタ基礎を採用しています。

汗をかいて発明した、メンテナンスのしやすい家

雨漏りなどがあっても、小屋裏に上がって点検しやすい家がいちばんです。イシン住宅研究会では小屋裏にメンテナンスステージを設けていきますので、後々のメンテナンスがしやすい家です。

ハウス・オブ・イヤー・イン・エレクトリック連続受賞のイシンホームMAXスマハのエコ・アイ工法のスマートハウスにはどういった工夫があるのですか？

イシンホームではスマートハウスの条件を下記の５つに分けて考えています。

【スマートハウスの条件１　熱交換換気システム】

冬は全ての熱を再回収せよ！夏は冷やした熱を逃すな！約９０％の驚異の熱交換率で家をつくる

「いったん、冷暖房した室内の熱は逃がさない」…すつと、どうなると思いますか？冬は暖房器具だけではなく、人体や暖房器具だけではなく、人体や調理、電化製品の熱まで全部再回収するんです。おまけに湿度調整まで…。熱は冷房が本当に良く効きます。

【スマートハウスの条件２　ハウブリッドシステム】地熱から風の通り道まで、自然のエネルギーを使い切れ！

床下の温度は冬は暖かく、夏はひやっとして冷たいのです。深い井戸の温度が、夏冬一定なことと良く似ています。アフターで床下に潜ると、よくわかります。それ以外にも自然の棟換気で空気の流れを利用するなど、自然のエネルギーまで使い切った優しい家の仕組みです。

【スマートハウスの条件３　高断熱の開口部システム】高性能なガラスと樹脂サッシで徹底して熱を逃がすな！

夏の暑い日は外の熱を遮るため、御昼でもカーテンを閉めてしまいます。それは外の暑い空気が、断熱性が天井や壁より低い「窓」から、家全体の71%も入ってくるからです。だから、スマートハウスとして断熱性能を上げるには、樹脂サッシ窓が決め手です。窓を約3倍の高性能にすることで、夏涼しく冬暖かい、冷暖房効果が高いスマートハウスになります。研究会では、断熱ガラスや樹脂サッシという、高性能な窓が標準仕様です。

【スマートハウスの条件４　断熱工法】不快な熱を反射して中に入れるな！2重3重の断熱と気密で快適さを保て！

赤外線を約80％反射する宇宙服のような特殊シートですっぽり家を包み込みさらに発砲ウレタン吹付け断熱による従来の住宅の2.4倍の断熱性能を持つ「エコ・アイウォール」によって建物の中に熱を入れないようにし室温の上昇を抑えます。

【スマートハウスの条件５　省エネ設備】エコキュート、IHなどを使って光熱費を抑えよ！

家の中に花粉・ホコリを入れるな！「アレルノンフィルター」で24時間新鮮できれいな空気を家の中に供給せよ！

本当に部屋の空気がきれいです。24時間換気をつけたままにしても、部屋の温度が一定に保てるのは熱交換やハイブリッドの性能が良いからです。さらに健康面で喜ばれているのは、花粉の除去率が99.8％という驚異の換気フィルターで24時間換気できることです。

2013年イシンホームスマートハウスの「減税」と「補助金」の最大活用法は何でしょうか？教えてください。

来年からは増税という言葉が大きなキーワードになります。しかしながら増税を嘆いているばかりでは物事は解決しません。スマートハウスだからできる減税情報をお伝えします。

①住宅ローン減税 2013年12月末までに入居

2013年居住で一般住宅の場合、最大200万円の減税措置が受けられます。年末のローン残高に応じて所得税の控除が受けられます。

②省エネ耐震住宅で贈与税の非課税措置

直系尊属からの資金贈与を受ける場合、住宅資金贈与の特例で1500万円+基礎控除110万円が非課税となります（贈与年2012年、2013年3月15日までに取得）

③不動産取得税の軽減 2015年3月末まで

不動産を取得すると、不動産取得税が課税されますが、条件を満たせば、軽減措置が受けられます

④固定資産税の軽減　2014年3月末まで

一定の条件を満たす新築家屋について、固定資産税が軽減されます

⑤印紙税の軽減　2013年3月末まで

土地契約の売買契約書、建設会社との工事請負契約書などを交わす際の印紙税が軽減されるものもあります。

⑥登録免許税の軽減　2014年3月末まで

土地や建物を取得する際の所有権登記や、住宅ローン借入時の登録免許税が、条件を満たせば軽減措置が受けられます

発電MAX住宅での最もお得な電力契約は？

太陽光発電によって、電気をたっぷり作ってくれる「発電MAX」住宅でも、さすがに夜は太陽がなく、人間と同じようにお休みします。

朝は日の出よりも遅く起きて活動を始めるので良いのですが、陽が暮れてから家族が帰宅した時、電気使用量が最も多くなります。そうすると、どうしても電気のエネルギーは電力会社から買うことになります。

昼間に電気を買わない「発電MAX」住宅では、どのような電力契約がお得なのでしょうか？それは、日中、夜間、深夜と3段階に、時間帯別の電気料気が分かれるタイプです。

全国各地域の電力会社によって、kWh当たりの電気料金は異なっていますが、時間帯別になっているタイプがあって、概ね深夜電力を使うほうが、料金は安く設定されています。

電気は使えば使うだけ単価が高くなるという、従量式で料金が計算されます。オール電化住宅ではなく、ガスや灯油などを使われている方は、この一般的な従量電灯式の契約となります。

しかし「発電MAX」のように、エコキュートなど夜中に電気を使う住宅は深夜を非常に安く単価設定しているタイプがお得になります。夏季であれば深夜の電気料金は日中の1/3以下になっている電力会社もあります。「発電MAX」住宅は日中に発電した電力を、高い金額でできるだけ多く電力会社に打って、使う電気は深夜に買う方が断然お得となります。得る電気が多くなれば、近隣はその電気を使うのですから、社会貢献にもなります。

タイマーなどで深夜に電気を使うように移行すれば、さらにお得です。電気を多くMAXに作って売ることは、電気を買っている方に比べて、大きく差が出ることに驚かされます。

参考：太陽光発電MAX住宅

著者：HEIG設計研究所 代表 石原 宏明

洗面所の起こりうる不具合はどんなものがあるでしょうか？

洗面所の起こりうる不具合として換気不良、腐食、水漏れ、割れがあります。

点検のチェックポイントとしては、洗面所内に設置されている洗濯機の床排水では、日常の衣類の洗濯では、衣類に付着した毛髪や衣類の繊維、洗剤かすやほこりなど、洗面槽内のゴミ袋で除去されていますが、排水にもかなり含まれています。日々の選択の量にもよりますが、そのままにしておくと半年から1年でつまるおそれがあります。２～３ヵ月を目安に点検しましょう。

自分でできる補修方法としては、1．水道蛇口や洗面化粧台下の止水栓のグランドナットがゆるんでいると水漏れを起こします。ウォーターポンププライヤーで締め付けましょう。

2．排水管の中に毛髪やごみがつまった場合は、悪臭の原因にもなるのでラバーカップを押しあて引っ張ってください。数回の作業で流れるようになります。

3．洗面台がつまった時は、オーバーフロー（水があふれないように洗面台に設けられた穴）を雑巾につめて、ラバーカップを使います。

浴室の点検と補修についてはどのようなことを注意すればいいですか？

浴室の起こり得る不具合として、カビ、シーリングの劣化、タイル等の割れ、排水口のつまり、ユニットバスのジョイント部の割れ・すき間があります。

ご自分でできる補修方法として排水溝が流れにくくなったり、詰まったりした場合は上記を参照してラバーカップを使ってみましょう。数回やっても直らない場合は専門家に修理を依頼しましょう。

タイルの割れやはがれは、貼り方にもよりますが、下地や間柱などの吸湿、乾燥による変形が影響することがあります。軽微な補修は市販のタイル用接着剤を使用し、場合によっては専門家に相談しましょう。また、タイルの下地の割れは、モルタルのひび割れと同様、その性質上、完全になくすことは不可能です。簡単な補修方法としては市販の充填剤（パテ）を使用するとよいでしょう。

またユニットバスのジョイント部の割れやすき間は、下地材に水が入り込んで木部の腐朽を早めます。下地に影響するような重度の割れなどは専門家に補修を依頼しましょう。

サイディング壁（窯業系）の手入れについて、どのように手入れをすればよいのでしょうか？

工場で製作された板状の外壁材（何枚も釘やビスなどで留め付けて用いるもの）を総称して、サイディングちいいます。使用材料によって窯業系、金属系、木質系などに防火性、施工性、意匠性に優れています。

■日常のお手入れ

汚れた場合はブラシやモップで水洗いします。表面に塗装しているので、ブラシは柔らかい物を使用して、塗膜にキズをつけないように注意しましょう。

特に目立つ汚れは、モップやスポンジに忠誠洗剤をお湯で薄めたものをつけて汚れを落とし、後から洗剤分を水で洗い流します。外壁にホースで散水する場合は必ず上から下へ向けて散水します（下から上に向けて強い圧力で散水すると、接合部の目地から漏水することがあるので注意しましょう）

■注意すること

掃除の際にシンナー等の溶剤は使用しないでください。また、サイディングの継ぎ目に重点されているシーリング材は水の浸入をふせぐために大切な機能を果たしているので、絶対に傷つけないよう注意しましょう。

太陽光発電の売電収入に関してですが、現在給与所得があります。税務申告はどうなりますか？

給与所得者は売電料の収入を含む雑所得が年間20万円を超えると、確定申告が必要です。しかし、売電収益を上げるためにかかった保険・草刈りなどのメンテナンス費、ソーラー発電設備の減価償却費を経費として申告すれば所得も税負担も少なくなります。

個人がソーラー発電を設置して減税できる方法がありますか？

相続税と所得税を軽減できます。

まず相続税について説明します。相続税の場合、現金で保有するよりソーラー発電設備として保有した方が、財産の評価額が低くなります。ソーラー発電設備の財産の評価は、減価償却後の残存価格相当額となるためです。定率法で減価償却した方が下記のように少なくなります。仮に10年後相続する場合、

Ａ.定率価値＜ B.定額法価格＜ C.現金

となります。したがって、Ａ.の資産価値が下がった時、相続税が一番少なく相続できます。

しかも相続後収益は上がるので最も得です。相続税の多い人は、現金よりもソーラー発電を設置して相続したほうが良いと思います。くわしくは税理士等にご相談ください。

所得税については別途ご説明させていただきます。

 

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「家族が幸せにな家づくり」において、家づくりに必要な要素は何でしょうか？

家づくりに必要な要素は大きく三つあると言われています。

一つは、土地選び。

一つは、たしかな資金計画。

一つは、マイホームの「設計図」、すなわち家族にぴったりのプラン作り。

我々はこれにもう一つ付け加えたいと思います。

それは、家族の同意です。

家族の同意のないままに間取りやデザインを決めてしまうと、せっかく新居は出来たものの家族に「自分のイメージと違う」などと不満をいわれてしまう原因になります。また、こうしたトラブルは多くの場合、建て主であるみなさんが家づくりを安易に考えておられるか、または事前に家づくりについて勉強されなかった場合が多いのです。

こうしたことにならないためには、ハウスメーカーや工務店に家づくりを依頼する前に、まずみなさんご自身が家づくりについて知識を深めることが大切です。

また、みなさんが家を建てる前に家づくりの勉強をすることによって、工事の進行状況を理解することができ、工事全体に対する理解と満足の度合いも深まるのです。

参考：家族の夢をかなえる家づくり　マイホーム塾塾長　松井孝司

資産の多いご主人のお金で、収入の無い奥さん名義の発電所をつくるにはどうすればよいですか？

夫婦間であっても借入契約書を作って売電収入から返済してください。利息は夫婦間の場合問われません。奥さんの名前で税務申告してください。個人と個人の借入の場合契約書に無利息と明記しておけば利息不要です。親子の間でも同じです。

ソーラー発電を設置すると固定資産税は増えますか？

個人が設置する場合、ソーラー発電は不動産ではなく動産なので固定資産税はかかりません。しかし農地転用した場合土地評価額はわずかに上がり、固定資産税も上がる場合があります。法人の場合、固定資産税はかかりませんが、償却資産税が評価額の1.4％かかります。導入から3年間は減税措置もあり、定率法で資産価値が減るのでわずかな負担です。税理士さんへ相談してください。

注文住宅を考えているのですが、自己資金はどうやってつくったらいいのですか？

自己資金というと、すぐに連想するのは手元にある現金、預貯金などですが、もう少し幅広く考えてみましょう。

手持ちの現金、預貯金に加えて、ご両親などに資金援助していただくことが可能であれば、それらの資金も自己資金に組み入れることができます。ご両親からの資金援助の形式としては次の３つが挙げられます。

①借入れ

②共有名義

③贈与(相続時精算課税制度の利用など含む)

順に考えていきましょう。まず

①借入れですが、住宅ローンなどの他の借入金を含めて収入的に十分に返済可能な状態にあり、返済の事実があれば、借入金として認められます。この場合、金銭消費貸借契約書を作成します。しかしこの方法は、返済がいい加減であったり、返済原資が不明確であったりすると、贈与とみなされ贈与税が発生してしまいます。

次に

②共有名義。これは新しく建てる家の名義をご両親と共有して、その代わりに応分の資金を負担してもらうという方法です。負担した資金の比率に応じて住宅を共有名義にすれば、贈与税はかかりません。これは贈与税の特例の非課税範囲を超える資金援助を受ける場合の一つの方法です。

そして、

③贈与。住宅資金の援助を受ける場合は、「住宅等取得資金の贈与税の非課税制度」と「相続時精算課税制度」の適用が利用できます。住宅等取得資金の贈与税の非課税制度とは、父母や祖父母などの直系尊属から、自己の居住用に供する住宅の新築若しくは増改築等のための資金を贈与により取得した場合は、一定金額までの贈与額は贈与税が非課になる制度です。 平成24年度は、「省エネルギーまたは耐震性を満たす住宅」が1,500万円、それ以外の一般住宅は1,000万円までになっています。
また相続時精算課税制度を選択した場合、65歳以上の親が20歳以上の子への生前に贈与をする場合、贈与額が累計で2,500万円までは、贈与税がかからず贈与された金額は相続時に相続財産に加算され精算される制度です。
この制度を利用すると、両親からの住宅取得資金の援助額は住宅等取得資金の贈与税の非課税制度だけの場合は、贈与税の非課税枠の110万円と併せて、一般住宅では1,110万円、住宅等取得資金の贈与税の非課税制度と相続時精算課税制度を併用する場合は、併せて3,500万円までは、贈与税の適用を受けないことができます。

居住用住宅に500万円のソーラー発電を載せました。その年の所得税の控除はありますか？

省エネ改修工事の税額控除があります。金額は設置費用の10％最高30万円までがその年の所得税から控除されます。その年の所得が3,000万円以下の人が対象です。詳しくは一度税理士さんに確認ください。

住宅の換気について教えてください。換気にはどのようなメリットがあるのですか？

適度な換気にはさまざまなメリットがあります。

新鮮な空気の供給、除湿（水廻りや押入れ）、脱臭（トイレ）、温度調節、除塵（ホコリを外に出す）などです。適切な乾季を行う事で家自体の寿命も伸びます。

そして換気方法も、風通しによる自然換気と機械換気の2種類があります。また風通しのよい、換気性能の高い家をつくるには通風に配慮した間取り、および配置が不可欠です。

■室内換気の方法

空気が室内を流れる際にはいくつかの特徴があります。

一つ目は換気の基本中の基本ですが「空気が流れるには入口と出口が必要」だということ。窓が一つしかない部屋だと、空気の出入りが起こらず、よどみの原因となります。部屋の換気のためには空気の入り口と出口をセットで設計しなければなりません。

二つ目に、「空気は暖められると上昇し、冷えると下降する」ということ。対流と呼ばれる性質です。窓がみな同じ高さにあると、対流による空気の流れを換気に利用できませんので、高さを変えて配置することで換気しやすくなります。特に暑い時期には部屋の上にたまった熱い空気を高窓から外に追いやることができます。

三つ目が、空気にはよどみができるということ。特に部屋の隅などには流れに取り残された空気が滞留し、湿気などの原因となります。四角い部屋の場合、向き合った壁同士、同じ位置に同じ大きさの窓をつくると、風がまっすぐに最短距離しか流れないので、換気が不十分になりやすくなります。この場合、窓を対角線上に近い位置に配置すると、風が複雑な経路を通って流れ、部屋の空気に渦をつくりやすくなりますので、換気公立が上がります。

四つ目は空気は大きい入口から小さい口に向かって流れるということ。つまり、窓の開口面積に大小の差を設ければ、それが空気の圧力の差となって、大きな窓からたくさんの空気が入り、小さな窓へと出ていきます。逆に窓の大きさが同じだと、圧力が拮抗して、流れが起きにくくなります。

以上四つの点を念頭に換気を計画することで風通しのよい部屋になります。

参考：建てる前に読む「マイホーム塾」読本

家族の夢をかなえる家づくり　マイホーム塾塾長　松井孝司

現在日本では主にどのような工法で家が建てられているのでしょうか？

日本における主な家づくりの工法には、木を用いるものとそうでないものとがあります。

木を用いないものの代表が鉄筋コンクリート造、通称RC造と呼ばれる工法です。外観をコンクリート打ち放しにするなど、現代的な印象の住宅をつくることができます。また、遮音性に優れています。

一方、鉄骨を柱（構造体）に用いるものは鉄骨造と呼ばれています。柱を少なくできるので、ホールなどの広い空間をつくることができます。

そして木造住宅の工法にも、大きく分けて2つの種類があります。一つが木造軸組工法。柱、桁、梁といった軸組（線材ともいいます）で建物の構造を支える構造です。軸組み同士の接合継手、仕口といったほぞやほぞ穴によって行います。

住宅の工事現場を見るとよくわかりますが、軸組工法では木材が骨組みのように組まれています。一本一本の木材が、建物に加わる様々な力を受け止めているのです。補強のために筋交い（すじかい）という、柱と柱の間に斜めに渡す線材を入れることで、横からの力に対してもぐんと強くなります。また、柱同士の接合には「かど金物」「ホールダウン金物」「羽子板ボルト」などの補強金物を入れることで強度がアップします。

軸組み工法の特徴として、リフォームのしやすさが挙げられます。軸組み工法は、建物にかかる力を柱などの骨格で受け止めているので、壁を抜いても強度が保たれるのです。子どもの成長に応じて空間を設けたり、バリアフリー対応で通路を広く取ったりするなど、柔軟に対応できます。しかも施工時に屋根を早く組み上げることが出来るので、雨の多い日本に向いた建築工法であるといえます。

そしてもう一方は一般に「ツーバイフォー工法」とも呼ばれる木造枠組壁工法です。この工法は欧米で発達し、軸組工法が骨格（軸組）で力を受け止めるのに対して、壁や床といった「面」で構成された「箱」全体で力を受け止めます。

参考：家族の夢をかなえる家づくり　マイホーム塾塾長　松井孝司

世界にはさまざまな家の建て方があります。人はどんな家に住んできたのでしょうか？

ありがとうございます。

まず、日本の家は古来から木を使って家を建ててきました。壁はわらと土、屋根は萱（かや）で葺（ふ）いて、障子には紙を用いました。植物質をメインに用いた究極の「エコ住宅」です。

木と土、そして紙で家が出来ているのは、日本の高温多湿な夏の暑さをしのぐためと言われています。風通しがよいのが長所ですが、冬には室内も外気と同じ温度まで冷え込むのが欠点。たくさんの重ね着して寒さをしのいでいました。

高温多湿に適応する住宅は主に東南アジアで見られ、これらの家もまた、木でできています。

一方、粘土を焼き固めてブロックにした煉瓦を用いた住宅は、人類の文明発祥の地・メソポタミア地域（現在のイラク付近）が発祥で世界に広まっています。なかでも天日乾燥させて作る日干し煉瓦は中央アジアで広く使われています。雨風に強いという利点がありますが、煉瓦の家に共通する欠点は地震に対して弱いことです。

モロッコやギリシャ、スペインなどの地中海に面する地域の伝統的な家は石灰からつくった漆喰で白く壁をぬっています。これには家は強い日差しを反射して、家の中を涼しく保つなどきちんとした理由があります。地震の少ないヨーロッパでは、石造りの家を何世紀にもわたって使い続けています。

山岳丘陵地である中国・貴州省では、少数民族のプイ族が石頭寨（せきとうさい）と呼ばれる石造りの家に今でも住んでいます。プイ族の村は、道路も、家屋も、門扉も、机や腰かけまでも石出できている「石の世界」です。

そして時代とともに、土や石を素材にして家を建てていた工法は、現在では主にコンクリートによる壁工法へと発展し、草や木を素材にする工法は、現在では主に木や鉄による骨軸工法へと発展していきました。

良い子が育つ家では「台所はコミュニケーションエリア」と考えているとのことですが、どういったことなのですか？

ありがとうございます。

近頃は子育てを食の面から考える「食育」という言葉を耳にすることも増えました。

食育では「どんなものを食べて育つか」はもちろん、「いつ、だれと、どこで食べるか」ということも重要です。食事というのはとても大切なコミュニケーションで、子どもにとっては最高の情操教育です。

出来合いの惣菜ばかり食べさせられ。一緒に食事してくれる人もいないのでは、子どもがあまりにもかわいそう。仕事の都合もあるでしょうが、なるべくは食事は家族揃っていただきたいものです。

そんな家族の食事が楽しくなるようなキッチンとダイニングにしたいですね。食事は親子のコミュニケーションにとってもってこいの機会。そのためにはキッチンからダイニングが見渡せて、調理や後片付けをしながら楽しく会話ができるようなレイアウトが理想です。

太陽光発電と金融商品の利回りを比べたらどちらが得なのでしょうか？

ありがとうございます。

以前は、環境問題から太陽光発電を設置する人が多かったのですが、最近は違います。

太陽光発電は、得だから売れているのです。福島原発の停止後「以前は設置しない」と思っていた人の約２６％の人が、太陽光発電を付けたい側に変わりました。それによって、約７０％の人が太陽行発電付住宅が欲しいそうです。

災害時、太陽光発電が非常用電源になるメリットもありますが、一番大きな理由は得をするからです。

太陽光発電は、金利に換算すると有利な事がわかります。

太陽光発電で、収益を上げる事業所も多く出ています。「太陽光発電バブル」とも言われ記事も出ています。（週刊ダイヤモンド2011年8月）

しかし、土地、㈱などのバブルと違い、買い取り価格が電力会社の契約で10年間一定していることが違います。従ってバブルではありません。

N様の例ですが、年間で約19.8万円の電気料金を払っていました。しかし、太陽光発電を設置後、年間でたった1,500円程の電気料金しか払っていません。約20万円弱の電気料金が毎年浮いた計算になります。既存住宅なので、最新の省エネ技術で家を建てられているとは思えません。だから年間14.5万円程、買った電気料金がかかっていますが、最新のわたしたちの建てる家では、年間約10万円程で暮らしている方も多くいます。

省エネ技術と組み合わせると、もっと経済効果は大きくなると思います。

設置前と後で比較して、利回りに換算すると約9.1％の運用に相当します。補助金が国（4.8万円/kw）と県（埼玉県 太陽電池モジュールの公称最大出力4kW以上/10万円（定額）2kW以上4kW未満/5万円（定額）平成24年12月5日現在）を併せて、約32万円相当（時期によって金額等に違いがある）得たとすると、利回りが10.2％にもなります。

地震が不安です。構造はよくわからないのですが、どんな家とメーカーを選んだらよいですか？

ありがとうございます。いろいろなメーカーがありますが、わかりやすいのは耐震実験をしたメーカーを選ぶと安全でしょう。少なくとも、それだけ研究している会社であり、数値も実証されているということです。

（１）面の強度が強い家にする

また家の構造ですが、多面体で耐力を高めた家は非常に強くなります。地震はゆれ戻しがあるので、従来の筋交いで固めた家より強くなります。この原理を使って、床を合板で一体に固めた家は強くなります。イシン・HEIG構造の家の設計の特徴です。数々の実験もしています。またBOX型の家の屋根面を強化すれば、６面隊の高強度な家に自然になります。

（２）専用金物を多く使う家

従来の木材のつなぎ部分の加工方法は、大きな穴をあけるため、木材そのものが細くなり弱くなってしまいます。それに比べてHEIGは断面欠損が少ない金物工法を使っています。つなぎ部分は専用の金物を使用。断面欠損が少なく在来工法よりも耐震性に優れています。

（３）強度があって、劣化しにくい木材をつかう

家は高耐久商品です。材料の良い悪いは壁の中に隠れるだけに不安です。イシン・HEIG構造の家は国産無垢の高級桧材、あるいは場所により集成材などを適切な位置で配置して使っています。桧材などは強度、ねばり強さだけでなく、水にも強い材料です。見えないチェックポイントです。

25坪の土地に無理のない返済で広々とした健康マイホームを建てられた方の事例を教えてください

ありがとうございます。千葉県F様の事例を紹介します。

F様「以前住んでいたのは、公営団地で15坪ほどの３Kでした。古い団地だったのでカビがひどく、子どものぜんそくで悩んでいました。子どもの健康を考え、必死で不動産屋さんを探し続けて、やっと、『ここだ！』と思うイシンホーム会員店さんに出会えました。社長さんはわたしたちの話を親身になって聞いてくださいました。そして、ようやく完成した新しい家は、Eco-i換気システム搭載で、子どもの咳がピタリと止んだのです！さらに嬉しかったのは、希望を設計にしっかり反映していただけたことです。25坪の土地に、28坪３LDKの家は前の住まいより3部屋も増えて喜んでいます。しかも、太陽光発電を3.5kw搭載しているので、毎月の売電が9,000円あります。買っている電気代を上回る発電をしているので、毎月おこづかいがもらえます。Eco-i工法のおかげで、エアコン1台で冬は暖かく、夏は廊下まで涼しい！省エネで本当に助かっています。以前の古い団地と同じくらいの支払いで、こんな素敵な家に住めて本当にありがたいです」

建てた人の声を聞いても①最初から総予算を明確化する②払えない時はどうするか、の対策を学ぶ③支払いに無理がないような設計の工夫を加える。その上で土地を買えば安心できます。予算が節約できます。ローン以外の住居費を少なくするため、土地と家以外の設備が重要です。住宅設備技術の優れた会社を選べば売電収入まで増えます。

土地選びで気づきにくい失敗などはないですか？他に気付きにくい事例を教えてください

ありがとうございます。土地選びで気づかない失敗をしているMさんの例を紹介します。

Mさん家族は家賃が7万5,000円のアパートに4年間住んでいました。奥様の条件は、「住む地域は〇○地域で、土地の予算は１５００万円以内、南向きで買い物は△△です」とはっきりしていました。相談に来られたのですが、いくら物件を紹介しても小さなことが気になって、なかなか土地を買えません。ご主人が知り合いを通じて土地を探してきても、「隣の家が△△」「方向が悪い」「坂道が気になる」「条件は良いけど、希望価格より150万円高い」などと、欠点が多く見えて土地を買えません。だんだんとご主人は腹が立ってけんかになり、家の話は二度としなくなりました。それから5年度、再び訪ねて来られました。人気の学区で物件が少ない地域ですが、地域価格がやや下がって、希望予算より少ない１４００万円です。あれかれ探しても土地が少ないので、奥さんが多少妥協していろいろな土地条件を緩めて家を建てました。今ではそのマイホームに住んで満足されています。

この場合損でしょうか？得でしょうか？

もちろん本人は満足していますが、金銭的には損をしています。

5年間で使い捨てのアパート代を450万円払っています。そうすると、

1500万円+450万円で、1,950万円の土地を買えた計算になります。

当時、1,７00万円以上かければ、条件に合う新しい良い鳥がすぐに手に入りました。つまり5年前に２００万円ぐらい高くても家を建てていれば、もっと安く快適な生活が早くできたのですが、本人は気づかれていません。

支払える総額を算出して、載せられるだけ太陽光発電を載せた事例を教えてください。

ありがとうございます。U様の事例を紹介します。

U様「前の上は築年数が40年と設備も大変古く、長方形の家で日当たりが悪い上に、間口が狭くカーポートもありませんでした。夏にイシンホームの見学会に行ってみて、無垢の床や家事が2分の1になる間取りがすごく気に入った上に、エコアイ工法でエアコン2台でキンキンに冷えた会場にびっくり。イシンホームで建てることに決めました。太陽光発電をできるだけ載せたほうがいいと営業さんに勧められ、まずは土地と建物の総額を決めて、そこから載せられるだけ載せられるように、プランを考えてもらいました。おかげで、全部で15kwの太陽光発電を搭載できることがわかりました。しかし、屋根には11.25ｋｗまでしか載せられず残念に思っていたところ、なんと、欲しかったカーポートに太陽光発電を載せられると提案をしてもらい、太陽光発電が3.75kwも載ったカーポートを合わせて建てることになりました。売電で4万円くらい儲かっています。早く元を取って、住宅ローンを半分の期間で返済することが目標です！！家に太陽光発電が載りきらない方はカーポーチにつけるといいですね」

建物と土地をセットで考えて家を建てたお客様の事例はないですか？

ありがとうございます。M様の事例をご紹介します。

M様のマイホーム

前：家賃60,000円+光熱費30,000円=90,000円

今：ローン：80,000円+太陽光売電収入と光熱費△8,000円=72,000円

支払い額が18,000円下がった。2LDK⇒4LDK　２部屋増えました！

 

M様：「アパート生活に不満があり、新居購入を決断しました。仕事が不規則で深夜に帰宅することも多く、以前はアパートの下の階の方から、車の騒音で苦情を言われたりして嫌な思いをしていましたが、今は一戸建てなので気兼ねなく過ごすことができています。しかも家賃6万円+光熱費3万円＝９万円の支払いが、ローン8万円－売電収入8,000円＝7万2,000円の暮らしに。支払も少なくなったのに一軒家が手に入り、ストレスも軽減できてとても嬉しいです。迷っている方はすぐに決断されれば、その分アパートの悩みを早く解決できますよ」

イシンホームのHEIGシリーズと今までの在来軸組工法との違いは何ですか？

ありがとうございます。

ＨＥＩＧの構造について、現在主力で展開していますHEIGシリーズは通常の「HEIG」・SIソーラーパネルを屋根一杯まで積んだ「発電MAX」・発電MAXにスマートハウスのテイストを盛り込み省エネ性をUPさせた「MAXスマハ」の３シリーズがラインナップしております。

HEIGシリーズとその他のシリーズとでの一番の違いは材木の結合方法です。HEIG以外のシリーズは専門工場のプレカットマシンにより柱や土台、梁等に凸や凹の刻みを入れた物を組み上げていく、在来軸組工法ですがHEIGは凸凹の代わりに専用金物が付いた材料を組み上げていく金物工法になります。

双方とも材木を使ってはいますが、金物工法はどちらかというと鉄骨造に近いイメージになります。

金物工法のイメージ図

在来軸組工法のプレカットされた材料

 

イシンホームの在来軸組み工法は阪神淡路大震災級の地震であれば、４回続けて来ても耐える構造になっていますが、金物工法は土台・柱・梁が全て集成材です。集成材は別名でエンジニアリングウッドと呼ばれています。天然木と違い強度のバラつきが無いため強度計算の精度が格段にUPします。

接続部の金物も強度計算された均一の物ですので、正に設計通りの強度を確実に発揮出来るのです。 阪神淡路大震災がきっかけで地震に強い家を作るために設立されたイシンホーム住宅研究会ですが、Eco-i工法＋金物工法は現段階の木造住宅での最終回答だと言えます。

実家の土地や同居で上手に家を建てた事例はないですか？

ありがとうございます。

Ｋ様、Ｓ様、Ａ様の事例をご紹介します。

Ｋ様

「以前住んでいた家は、倉庫を改造して作った家だったので本当に寒いし、虫も多くて大変でした。冬は暖房を付けても全く暖まらず、その上光熱費が冬場は５万円もかかっていました。こんなに寒い家は嫌だと思い、新築を決意しました。実家のすぐ隣に土地があり、家を建てました。土地代が０円で済んだので、ローン返済額が少なくて済み、すごく助かっています。オール電化で光熱費が8,000円程度になり、4万2000円も安くなりました。これからは寒い冬を過ごさなくても良いと思うと、とても嬉しいです。」

Ｓ様

「アパートの家賃がもったいないと思っていたところ、両親も家の老朽化を気にしていたため、思い切って両親の家を建て替えて一緒に住むことに決めました。両親の土地に建てたので、土地代は0円ですみ、2世代で住むという事で、ローンの支払いの負担も減りました。何より、住む人数が倍になったのに光熱費がアパート時代の半額以下になったことが本当にうれしいです」

Ａ様

「実家が古くなったので、建替えを考えていました。自分の土地に娘夫婦の家をもう一棟建てる予定でした。しかし、たまたまイシンホームで2世帯住宅を建てられているお宅を見せていただくことができてこれだ！と思いました。娘夫婦と一緒に住みつつ、適度な距離を保てるので快適な生活を送っています。最初の計画で2棟建てていたら今より光熱費が多くかかっていたと思います。自分の持っている土地を有効に使えてよかったです」

老後が不安です。老後に安全な不動産を安く買う方法はあるのですか？

ありがとうございます。

いつかは皆、歳を取ります。老後には足腰が弱くなってくると、２階、３階に上り下りしない

平屋に住みたくなります。しかし都会では土地が高く、広い土地が買えません。エレベーター

を家につけると、土地を立体利用できて、土地代が安くなります。

例えば都会で坪１００万円の土地を買うとき、２０坪の土地なら２，０００万円必要です。

平屋を建てると７０坪は最低必要です。

そうすると、７０坪×１００万円＝7千万円の土地代が必要です。

しかし、20坪の土地にエレベーターを付けて、平屋と同じように住める3階建てにすると

20坪×100万円＝2千万円

エレベーターが約280万円

土地とエレベーターを合計すると2,280万円の費用で老後のバリアフリーの土地を確保できます。

約4,720万円コストダウンできます。このように建築設備を変えることで不動産を安くできます。

老後の生活も考えて、土地を購入すべきです。老後の安全な不動産を、エレベーターで解決した

例です。結局、安全な不動産購入は土地だけで考えず、建築まで含めてトータルで考える必要が

あります。騒音のうるさい場所であれば、防音設備を少し変えると解決します。いろいろな解決策

を知ることは、トータルでコストダウンになります。

良い土地、住宅を早く見つける方法は何ですか？

　ありがとうございます。わたしたち住宅会社の営業、もしくは不動産会社の営業の方に
最初から「予算」「建てる理由」「問題」「悩み」など腹を割って話す人は早く決まる傾向にあるようです。逆に土地から買って家を建てるという考えで堅実な方ほど土地を見つけて家を建てるのが遅くなる原因になるのです。
土地と住宅をセットで考えれば、自己資金に借入可能金額を足して、全体予算総額を早くつかむことができます。
予算を決めて土地価格と場所を選ぶと早く決まります。
　また、例えばご自身の個人的な日常のことや家族関係の事など、一件、他人には関係の無いような生活に即した雑談をたくさんして下さると、その会話の端々にその方の人となり、暮らし方、考え方のようなものが現れていて、非常に提案に役立つことが多いのです。実はそうした中に「真のニーズ」が隠れていて「最初のお客様のニーズには、結果的に根拠がない」ことがあります。現地へ案内してメリット、デメリット、法律の制限、近所の価格を比較して詳しく話せば敷地の価値が分かります。1人だけで何件見ても、学習にはなりません。知識の蓄積がないのでいつまでも土地が見つかりません。住宅会社の人と同行して決める人は、建物イメージが沸いて早く決まります。
　また、土地が広くても借入れできるメドが立たないと、土地は決まりません。結局住宅会社または業者の人と一緒に進めれば銀行手続きが楽で早く決まります。

住宅資金を少し出してくれる祖父が縁起をかついで三角土地は買うな！というのですが、場所と単価は気に入っています。どうしたらよろしいでしょうか？

三角敷地の南側の三角地を一部切り取って分筆して、台形土地にしたらいかがでしょうか。

切り取った場所を畑にして、東側斜めの土地を駐車場にします。

縁起をかつがれるお客様が喜ばれるように 東南の角地、辰巳の方向へ門と玄関を設けて、

金運の良い方向の家と敷地にされてはいかがでしょうか？

通常よりも20％近く安く買えて、畑ができて車の出入りも楽で、しかも縁起の良い屋敷に

なります。 少し工夫すれば、安い変形土地が立派な優良土地に早変わりします。

北に接道している敷地を買うのは損なのでしょうか？

ご質問ありがとうございます。

結論から申し上げるとそんなことはございません。
プラン次第では、土地を安く買える分 “お得” になる場合も多くございます。

団地状の同じ分譲地の中でも価格は違ってきます。
価格が高いのは、南道路に接する敷地です。特に東南の角地は、一番高い価格になっています。陽当たりが良いからです。

安いのは北道路に接する敷地です。
南向きと北向きでは、約10％～20％ぐらい土地価格の差があって、北向きの土地は安く買えます。同じくらいの敷地で同じくらいの家を建てる時、南向きと北向き道路では、土地と建物の使い方がどうなるかを考えてみました。

◇南と北の道路敷地、どちらが得か？プラン比較

よくある1階に和室とＬＤＫのあるプランです。安い土地の北道路プランは、南向きのプランより玄関が北西の位置にあるので（家相は悪くない）和室とダイニングとリビングが全て陽の当たる南向きで一体になってゆったりとれます。

反対に南向きの中央玄関のプランは東西に分断されています。南道路は、ダイニングが南に面していません。北道路のプランは、廊下が少ないので、その余った面積を家事、洗面、洗面クローゼットと食品庫、玄関クローゼットにまわしたので、収納面積は３倍くらい増えています。おまけに、カーポートが建物に隣接して南につかないので、陽当たりも悪くありません。南道路の建物は南向きに開口が多く、南道路は丸見えになりますが、北道路プランは北に道路があるので見えず、プライバシーが確保されます。

意外と北道路のプランも、建物の間取りまで考えると悪くありません。やや土地が安いので得です。土地だけでなく、建物のプランまで設計して考えるとメリットとデメリットがわかります。南入りプランは北入りプランに比べて大きな開口窓が多いので、外観デザインはきれいにまとまります。

◇東西道路のプラン

東西道路の場合は、南向きプランと北向きプランの両方が使えます。
例えば、接道が西道路で東西に長く南北に短い場合は、思い切って東側に開口部を設けてみると良いと思います。

一般に南向きの方が陽当たりが良いように思われますが、南向きと同様に東向きの部屋も快適です。地球温暖化が進んで、夏の猛暑で人が亡くなる時代ですので、午後の日差しが柔らかな東が開放された土地も狙い目です。猛暑対策にもなります。

また、住宅用樹脂サッシLow-Wガラスの技術が発達して、南向きの部屋でなくても、東西・北面でも南と同じように快適です。サッシと断熱法で解決できます。その点、東西道路も悪くありません。南向きの土地より価格も安く、お買い得です。方向にとらわれず、眺めの良い方向へ大きな開口を設けてください。

例えば、当社が加盟するイシンホームＨＥＩＧの本プラン集を当てはめて、敷地とプランを一体にして考えると土地選びで失敗しません。

北入りの土地は安く買えて得！北入り専用のゲートガレージを開発いたしました。

北入りの土地は南向きの土地の１０％から２０％安く買うことができます。 その10%～20%分の資金を、ガレージや太陽光発電ソーラーパネルに回せば、暮らしが豊かになってオトクになります。 このゲートガレージには北入り専用プランもございます。 北面の土地を有効に使えるよう、玄関左側にセカンドカーを縦列駐車できる駐車スペースを設け、ガレージの屋根も太陽の光を遮らない素材を使用しています。 北向の土地は間取りを工夫し、失敗しない土地選びを 北向きの土地こそ、間取りやプランで工夫して、豊かに暮らす秘訣と言えるでしょう。 当社の一級建築士が長年のノウハウを活かし、御提案いたします。

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詳しくは是非お問合せください。

土地検索はこちらから。簡単な会員登録(無料)で豊富な土地が自由に探せます。

条件や価格でいつも迷ってなかなか土地が決まらず困ってます。いいアドバイスはありますか？

ありがとうございます。

よくアドバイスしているのが「住めば都、寛容な心で土地を選ぶ」ということです。

本当に良い土地は、早く売れます。迷っているうちに、希望の土地が他の人に売られた経験をした人も多いと思います。

限られた予算の中で、迷わず良い土地を早く購入する為には、優先順位をつけて決めると、早く決まります。希望条件を全て満たす土地はありません。優先順位の低いものは、切り捨ててください。すべて満たすと予算オーバーするケースも多く見られます。

土地と建物の全体予算が決まると「買える土地価格が（約〇〇〇万円）」と決まります。その中で賢く買いましょう。

例えばの話ですが、

■「住む地域優先」のお客様の決断法として・・・

人気の学区や便利なところは、価格が高くなります。土地物件が、なかなか出ないところも高くなります。どうしてもその高い地域に住むことを優先するなら

（１）土地形状が悪くても、希望地域内の土地を安く買って建物の設計を工夫することで、価格を抑えて快適に暮らす

（２）同じ団地のなかでも東西南北の接道方向によって価格が違う。安い物件を選び、ちょっとした設計の工夫で予算内にまとめる

（３）地域優先で高い土地を買うなら、土地面積を少なくして、建物の立体利用をする

以上の3点です。変形敷地など敷地条件が限定された土地には、工夫することで予想外に良い家が建っています。建築と土地の両方を知りつつお金の計算を具体事例で概算していただくよう営業の方にお願いすると良いと思います。もちろん当社営業も答えられます。

■「土地価格優先」のお客様の解決法として

（１）住む地域と方向を限定しない

（２）価格に合うまで郊外に出て、土地選定の幅を広くする

（３）地域優先の人と同じように、土地形状にこだわらず、坪数を抑える

以上の3点です。住む地域を限定せず、やや郊外に買うときは、子どもが小学校に上がる時までに建てるのが有利です。

子どもが大きくなると、友達と別れるのが嫌で、家を建てるのをズルズルと先延ばししているケースもあります。アパートは比較的便利な場所に建っていることが多く、どうしてもその近くを考える人が多いようです。また、地方都市に住む人は実家に近い方向を知らず知らず無意識に選んでいる場合もあります。思い切って、全く反対の方向まで探してみましょう。地域の枠、形状の枠を限定せず、白紙にして考えることが大事です。そこしか無いという思い込みを捨てて、やや寛容な心で選べば、安く良い土地が現れて早く決断できます。

不動産会社・住宅会社の人から上手に土地を案内してもらう方法を教えてください。

ありがとうございます。当社も不動産・建築をやっておりますので、こうしたらお客様が比較検討できてわかりやすいと思うコツをお伝えできればと思います。

まず、良い土地情報を得るにはホームページと併用して、不動産会社・住宅会社の人に現地へ案内してもらうケースが多いでしょう。マイホームを建てる人は、業者さんとの上手な付き合い方を知っておくと得です。不動産会社の人もレベルが高く、宅建業法を学んでいる人が多いので、ある程度安心して案内してもらう姿勢が必要です。昔は「不動産屋」という悪いイメージが先行していましたが、良くない不動産屋さんは、バブル崩壊と共にほとんど消えました。良い不動産屋さんしか残れない、厳しい時代となりました。

さて、案内してもらうコツは

①目的地の土地以外に、１～２件を一緒に見せてもらえば、優劣がよく分かります。比較できないと、価値がわかりません。

②同じ案内車に乗って、通り道周辺の団地価格、坪単価を聞いてみましょう。過去に売れて、建物が建っている地域の土地相場も参考になります。

③いろいろな生活面、建てる目的、不安な点、価格についても、打ち解けて話しておくと、早く見つかります。

④案内してもらう人の業種によって聞き方は違います。不動産専門の人には、土地価格と内容について教えてもらえば十分です。建物価格などのトータル価格については、住宅会社に聞いてみましょう。

以上、４つのポイントを参考にして、不動産は住宅会社の人と仲良く助け合って探せば、良い物件が見つかります。自分に「合う人・会社」かどうか、同じ車の中でいろいろな話をすればわかります。

一生アパートに住むか？マイホームを建てるか？同居するか？どれにするか悩んでいます。ちなみに今はアパートに妻と住んでます。教えてください。

ありがとうございます。

マイホームが欲しいのに、先延ばしにして、なかなか建てられない人がいます。アパートにずっと

住んでとうとう４０代後半になって、あわてて建てる人もいます。

しかし、４０代になると子どもの大学の費用と、住宅ローンが重なるので増々建てられなくなります。

年齢が高くなると、住宅ローンの借入期間が短くなって、月々の返済額が多くなり大変です。

マイホームを建てて、一番喜ぶのは子供です。子どもが大きくなってから建てると、マイホームの喜びが半減すると言われています。定住のマイホームはいつかは必要です。その選択は３つしかありません。

①アパートにずっと住む

②両親と同居する

③土地を買って家を建てる（マンションを買う）

６０歳になっても、アパートに住み続けるのは不安です。②の同居ではなく、③の家を建てるという選択をするなら先延ばしせず早く建てるのが得です。消費税が上がる前に建てる人が増えています。

選択肢は３つの中の一つしかありませんので、それしかないと思って腹が決まると意外と早く決断できます。アパート家賃ぐらいの住宅ローンで、マイホームを建てる人も増えています。少し研究すれば買えるところはいくらでもあります。

シックハウス症候群には、どんな予防法がありますか？

シックハウス症候群の一つである化学物質過敏症は、いったん発症してしまうと、 たとえ低濃度でも身近な化学物質に反応しやすくなってしまい、それが一生続くケースもあります。 日頃から有害物質に触れない心がけが大切なのです。 それだけに、長く暮らす住まいの空気環境はたいへん重要。 シックハウスを解決する真の健康住宅を考えるうえで、炭の吸着作用によって有害物質を除去する炭の家は理にかなっていると言えるでしょう。

マイナスイオンは、リラックス効果もあるのですか？

個人差もありますが、あると思います。炭の家の空気イオン環境が、人体の生理作用に及ぼす影響について実験を行いました。5名の被験者に広さや内装を統一した2つの部屋で約60分間過ごしてもらい、実験前後の唾液、血液、脈拍、自律神経バランス、心理状態を検査するというもの。この実験から、炭の家と同じ換気システムを搭載した部屋の方が、ストレス軽減、拡張期血圧および脈拍の低下、副交感神経の活発化などがみられ、心理テストでもリラックス感が増して不快感が低下した人が多いという結果が得られました。

マイナスイオン作用のある炭の家では、どんな効果を実感できますか？

炭の家本部（ホーム企画センター）の炭の家入居者アンケート調査によると『室内で爽快感を感じる』『風邪を引きにくくなった』『アレルギー反応を起こしにくくなった』などの声が多数寄せられています。

炭の家は一般の住宅に比べて、マイナスイオンが多いのですか？

一般住宅ではプラスイオンが圧倒的に多く、マイナスイオン比率は全体の20％程度。 それに対し、炭の家は53％という高い比率を検知しています。

炭にはマイナスイオン作用があるそうですが、炭の家にはどれくらいのマイナスイオンがありますか？

北海道大学大学院教育学研究院と炭の家本部（ホーム企画センター）との連携によるマイナスイオン測定の結果、炭の家のマイナスイオン比率は、那須高原と同レベルで53％という高い比率を検知。炭の家が、自然界にきわめて近い状態であることを示しています。

炭の家のような換気システムと置き炭では、効果に違いがありますか？

炭の吸着能力を最大限に生かすには、炭と有害物質をできるだけ接触させることが必要です。空気清浄作用や健康作用を期待するならば、住宅の構造空間に炭を設置し、換気システムを併用して炭と空気を接触させること。炭の中を空気が流れるような仕組み、つまり炭の家のような換気システムの役割が重要なのです。炭1トンのカーボンエアシステムは、炭の機能を十分に活かしたシステムのひとつであると言えます。

もし火事になったら、炭の家はどうなりますか？

家そのものは、不燃材料を使用しているので、火事になりにくいのが特徴です。また、炭は、キャンプの“炭おこし”をイメージしていただくとわかりやすいのですが、引火しづらいのが特徴です。

外気を取り込む際に、雪や雨が入ってくることはないですか？

大丈夫です。風向きを考慮し、強風でも雪や雨が入り込まないよう給気経路を設計いたします。

換気システムの機械音は、気になりませんか？

個人差はあると思いますが、日常生活を行う上で支障となるような音は出ません。念のため、設計の際、寝室付近には設置しないなど配慮しています。

炭の家の換気システムは、お手入れが必要ですか？

性能維持のために、月1回のフィルター清掃が必要です。フィルターは床下にあり、掃除機で吸い取るだけで簡単です。一般的な換気システムは天井や壁に設置されていることが多く、手入れが面倒。また、ダクトを使用しているので、ご自身で清掃するのが難しく、業者に頼むと費用は20万円程かかります。その点、炭の家はお手入れ簡単で、かつ経済的です。

炭の取り替えや、洗浄の必要はありますか？

取り替えや、洗浄の必要はありません。北海道大学の検証では、日本住宅性能表示基準である0.08ppmのホルムアルデヒドを毎日放出したとしても、炭の家で使用している炭の量なら、38年間吸着できる性能が試算されています。※炭の家のホルムアルデヒドは0.01ppm未満です。

炭の家の換気システムのランニングコストは？

電気代が1ヶ月400円程度です。

自宅の空気の汚れを測定してもらえますか？

「申し訳ございませんが、現在、訪問による測定診断はしておりません。有料（６万円程度）になりますが、測定機器をご用意することは可能です。詳しくはお問い合わせください。

炭の家は、外気の花粉も防ぐことができるのですか？

換気システム内に花粉フィルターを装着していますので、ご安心ください。また通常の花粉フィルターより、さらに高性能のフィルターをご用意することも可能です。

汚れた空気には、どんな成分が含まれていてどんな害があるのですか？

シックハウスの代表的な原因物質はホルムアルデヒドで、目やのどの痛み、頭痛などを引き起こします。その他に、独特の臭気でめまいなどの健康障害を引き起こすVOC（エチルベンゼン）やアセトアルデヒド、トルエンなどがあります。

有害物質は、どこから発生しているのですか？

住宅の建材の他にも、家電製品、化粧品、洗剤、殺虫剤など身の回りのあらゆる生活用品が発生原因です。これらは、私たちの生活を便利にするもので完全には取り除けないのが現状。さらに、住宅の高断熱高気密化が進み、暖かさが逃げにくくなった半面、室内の有害物質も逃げづらくなり、換気の重要性が叫ばれているのです。

シックハウスの原因となる有害物質室内濃度が0.01ppm未満と言われてもピンときません。他社と比べてどうですか？

他社の数値と比較してみれば一目瞭然です。

炭の家の有害物質濃度は限りなくゼロに近い状態です。

また、厚生労働省が基準値と定める数値を大きく下回っています。

炭の家で、具体的にどんなことを実感できますか？

感じ方には個人差があると思いますが、次のような効果を実感されるはずです。
(1)キレイな空気、(2)最適な湿度、(3)防塵効果、→防腐効果、(4)リラックスなどマイナスイオン効果、(5)消臭効果、(6)遠赤外線効果などです。

カーボンエアクリーンシステムって、何ですか？

炭の家独自の喚気システムです。外気を強制的に給気し、床下に設置した炭の層を通して、浄化された空気だけを室内に届けます。シックハウス対策には、新鮮な外気を直接室内に取り込む方法が最も効果的と言われています。地方独立行政法人　北海道立総合研究機構との共同開発で、特許も取得しています。

どうして炭の家は、空気がキレイなのですか？

外気を炭の層を通してから、室内に吹き出す換気システムを設置しているので、24時間いつでも新鮮でキレイな空気に包まれているのです。

炭の家　～炭1トン仕様カーボンエアシステム～炭の家は、炭でできているのですか？

１階と２階の各床下に合計１トンの炭を設置しています。

どうして、家に炭を入れようと思ったのですか？

きっかけは、あるご家族のクレームです。そのお客様の家をつくらせて頂いたのですが、完成した新居に引越した途端、お嬢さんにぜんそくの症状が出始めたというのです。昼夜問わず、咳が止まらず苦しむ姿に胸を痛めたご両親が『社長、なんとか原因を探ってもらえませんか』とおっしゃいました。今でこそシックハウス症候群という言葉は広く認知されていますが、当時はまだ一般的ではなく、私自身も知らなかったのです。お住まいは新築で、暖かく快適なはず。何が原因か思い当たらなかったのですが、ご自身でも原因を調べていたお母様が『裏側に炭の粉を塗ったクロスがあるそうです。これらに張り替えたら咳が治ったケースがあると聞きました。わが家もこのクロスに張り替えてはどうでしょうか。』と相談に来られました。そこで、お客様の希望に応じて家中のクロスを張り替えたところ、お嬢さんの症状がピタリとおさまったのです。お客様は喜ばれ、私どもも胸をなでおろしたのですが、この出来事は家づくりに対する私どもの発想を大きく変えるきっかけとなりました。これが、炭の家が生まれた理由です。

契約後に万が一建設計画を中止した場合は解約できますか？

約することはできますが、工程の進み具合によって解約に伴う費用が発生いたします。

解体工事や外溝工事は行ってもらえますか？

建物工事と併せて可能です。ご相談ください。

自由設計はできますか？

できます。 お客様のお好みの外観やプランをぜひご相談ください。 企画商品もたくさんそろえておりますので、ご家族で楽しみながらお選びください。

資金計画、税金対策など、詳しい説明はしてもらえますか？

当社はイシンホーム住宅研究会に加盟しておりますが、イシンホーム住宅研究会会員店が、詳しい説明をさせていただきます。 イシンホーム三郷店の営業担当者が責任をもって対応いたしますのでご安心ください。

内容のわかる資料やカタログはありますか？

カタログをご用意しております。 「資料請求」ページから、お気軽にご請求ください。 また商品内容や購入方法などの情報は、本ホームページでもご覧いただけます。

注文住宅の建築を考えています。消費税８％、１０％への増税で請負契約にどういった影響が出るか不安です。教えてください。

お答えいたします。

新聞などですでに報道されておりますが、平成24年8月10日に法案が成立し、

第一次増税：平成26年4月1日から５％が８％に

第二次増税：平成27年10月1日から８％が１０％になります。

請負工事等にかかる経過措置

①請負契約が平成25年9月30日までに締結（金額の確定）した工事の場合、引渡し日が平成26年4月1日以降になってもその消費税は５％、契約だけしても金額が確定しない場合は８％になるので注意が必要です。

②請負契約が平成27年3月31日までに締結（金額の確定）した工事の場合、引渡日が平成27年10月1日以降になってもその消費税は８％同じく、契約だけしても金額が確定しない場合は10％となります。

金額の変更（増減精算）と経過措置

・増減精算が無い場合

①契約締結（金額確定）が平成25年10月1日以降でも、引渡しが平成26年3月31日までであればその消費税が５％

②契約締結が平成25年9月30日までであっても、金額確定日が平成25年10月1日以降になり、しかも引渡し日が平成26年4月1日以降になった場合、その消費税は８％となります。

・増減精算が有る場合

③原契約（金額確定）が平成25年9月30日までで、引渡し日が平成26年3月31日以前の場合、割増金の確定が平成26年4月1日以降になっても原契約分にかかる消費税は５％、割増金分にかかる消費税は５％です。

④原契約（金額確定）が平成25年9月30日までで、割増金の確定が平成25年10月1日以降になり、引渡し日が平成26年4月1日以降になった場合、原契約分にかかる消費税は５％、割増金にかかる消費税は８％です。

第2次増税の場合も同様となります。

住宅に関して今回の増税はお客様の負担増となり当社としても「税金が上がるから、早く建ててください!!」とお客様に言うのはつらいことです。本当に申し訳ないと思います。
今回の消費税の件は、明らかな負担増なので今後家を建てる方に対して申し訳なく思います。

私たちにできることは、金額面・機能面・デザイン面などの全体のバランスで質の良い住宅、最高のスマートハウスをつくってお客様の負担を少なくします。
こういった時代です。
それが生きがいであり、やりがいと感じています。
皆様の人生のお手伝いができることを感謝しています。

松井産業株式会社　おうちの情報館　イシンホーム三郷店　電話：048-949-0112

リフォームに関するよくある質問

耐震補強はどんなことするの?

耐震補強は基礎補強,壁補強,接合部の補強など様々な方法があります。しっかりと効果の上がる補強,評点が上がる補強を行うことです。

そのためにも事前に施工会社との十分な打ち合わせが必要となります。

一部をご紹介すると

地盤の改善

地盤の改善には次のような方法があります。

1．沈下修正　沈下した分だけ修正する方法。比較的安価ですが応急処置的なものになります。

2．支持地盤まで杭を打ち基礎を乗せる

家をジャッキアップして杭を打ち込みます。高額になるのが難点です。

3．地盤を改良する

家を持ち上げて別の場所に移動するか,1階の床をすべて剥がして施工します。これも高額になります。既に家の建っている土地を改良するのはやはり困難です。建てる前に地質調査・地盤改良を行う方が一般的です。

基礎の補修

基礎の補修には、ひび（クラック）の補修（ひび割れが生じている箇所にエポキシ樹脂を注入して塞ぎます）や無筋基礎の有筋化（既設の無筋基礎の外側に鉄筋コンクリート造の基礎を抱きあわせ,一体化して補強します）などがあります。

壁の補強

壁を補強すると言ってもやみくもに壁を強くするのでは偏心率（重心と剛心の距離）は改善されません。必ず,耐震診断の結果から補強の必要な箇所を割りだし,的確な位置に的確な強度の壁を補強する必要があります。

１筋交いを入れて補強する　梁から土台の間に筋交いを入れることでバランス・耐力を向上します

２面材（構造用合板等）を用いて補強する

筋交いを入れる場合と同様,壁の耐力を向上します。最近では梁,土台の加工が必要ない補強方法もあります。

３開口部を減らして新しい壁を増やす

壁を増やすことでバランスを改善します。隅部を壁にすると,一層効果的です。

土台・柱下の改善

土台が腐朽または蟻害を受けている場合や,柱下が傷んでいる場合など,土台の取替えや柱根継ぎを行う必要があります。なお,取り替え材には必ず防腐・防蟻処理を行ってください。加圧注入した木材では耐久性が持続するため,再発防止につながります。また,腐朽・防蟻対策として床下に調節炭を敷き詰めることも効果があります。

接合部・その他

その他にも診断の総合評点に反映される「屋根の軽量化」や反映はされませんが部分的な欠陥の改善として「接合部の補強」など、重要性の高い補強があります。

基礎と柱を緊結する 壁が強くなることで柱のホゾ抜けが起こりやすくなります。それを防止するためにホールダウン金物を使用し,コンクリート基礎と柱を直結します。またホールダウン金物には,壁の中に金物を収める「内付け」と外側に設置する「外付け」があります。

屋根を軽くする

重量のある日本瓦を,軽量な材質に取り替えることも耐震性の向上に有効です。

バットレス（添柱・控柱）を設置する

建物の内部では強い壁の設置ができないときには,筋交いと同様の効果を発揮するバットレスを外側に設置します。

耐震診断は何がわかる?

耐震診断は床下,屋内,天井裏,外観を見て地盤,基礎,壁のバランス(建物の形,壁の配置),壁の量(交い,壁の割合),劣化度を調べます。

その結果,家のどの部分が弱くどのように補強すればよいのかが判ります。

魅せる収納とは?

新築やリフォームは収納を自由に計画するチャンス。基本はスッキリした収納ですがせっかくですから本や雑誌,ファッションに関する物,食器などのお気に入りの物を飾りながら使える我が家だけの素敵な魅せる収納を造ってみてはいかがでしょうか？

失敗せずに収納をつくるにはまず,何を収納したいのかをよく考えてみましょう。収納する物によって,スペースや奥行きがどれくらい必要かも違ってきます。

何を収納したいかを整理し必要なスペースと奥行きがわかったら,まずは、リビングで使うお気に入りのものを集中させた「魅せる収納」を造ってみましょう。リビングは家族でくつろいだり音楽を聴いたり,本や雑誌を読んだりとリラックスできる雰囲気が大切ですよね。ですから雑多なものを見せすぎると”落ち着かない”空間になってしまいます。ポイントは本棚,CDラック,趣味で集めたものなどをどこか一カ所に絞り込み収納することです。部屋全体がすっきりし魅力的な空間に仕上がります。

それに加え床や建具の色と棚の色を合わせるなど統一感を持たせる物をお勧めです。

ＣＤや本など増える者は悩みの種ですが上手に見せることで個性的なライブラリーになります。「増えていくもの＝好きなもの」。素敵にディスプレイして家族がどんなものを大切にしているかがよくわかるコーナーがあるって,ちょっと素敵ですよね。

例えば,帽子,靴,バッグもショップのディスプレイ風に収納すれば,クローゼットに仕舞い込んでいて持っていることを忘れたり知らないうちに形崩れして傷んでいたなんてことも防げます。

また,背表紙が実用的でオシャレに見えない本はお気に入りの洋書や絵本を前に立てかけて並べると素敵に収納できます。

こんなふうにちょっとの工夫ですっきりしたセンスの良い,かつ実用的な「魅せる収納」を実現することができます。是非チャレンジしてみてください。

再生可能エネルギーの中で太陽光発電が多く選ばれている理由とは?

風力,水力,地熱,バイオマス,波力等さまざまな再生可能エネルギーがある中で太陽光発電に多くの注目が集まる理由は主に次のようなメリットがあるからです。

①設置可能場所の多さ…風力や地熱は発電ができる地域が全国的にも限られますが太陽光発電は太陽光があれば発電が可能なことから設置可能場所が多くあります。

②設置規模の柔軟性…設置する場所や地域によって導入するシステムの規模を調整することが容易です。

③太陽が出ていれば発電がおこなわれるため,長期に渡って安定的な発電を行うことが可能です。

④設備の規模にかかわらず発電効率が一定の為設置場所や予算に合わせてシステムを導入できます。

⑤自立運転が可能なシステムの場合は停電時も昼間の太陽が出ている時間帯に発電がおこなわれるため災害時に非常用電源としても役立ちます。また蓄電池との組み合わせにより夜間でも昼間でも発電して貯めておいた電気を使用することが可能になります。

⑥企業のブランドイメージの向上や宣伝効果が見込まれます。

太陽光発電設備の耐用年数は何年?

17年です。(基本的に耐用年数省令別表第2「31電気業設備」の「その他の設備」の「主として金属製のもの)

但し,例えば専ら自社の工場構内にある製造設備を稼働するための電力を発電する設備として太陽光発電システムを設置した場合はその太陽光発電設備の耐用年数は,その製造設備の最終製品にかかわる設備として設備の種類の判定を行うことになります。(必ず専門家である税理士の意見を確認してください)

売電単価が下がると聞きましたが太陽光発電はまだ投資メリットはありますか?

あります。投資用として全量買取をお考えなら早期に決断して行うことが最適な投資時期です。売電単価も今のところ10kW以上の全量買取であれば36円プラス消費税にて売電が可能です。余剰買取の場合は4月以降下がる可能性がございます。早期に気づかれた方にメリットがあります。先日も情報提供のため当社で少人数太陽光セミナーを行いました。

今回も2月22日(土)16:00～17:30 松井産業本社にてセミナーを開催させていただきます。

設置条件にもよりますが下記のメリットがあります。

①補助金活用による初期費用の大幅減

国の補助金(1.5or2万円/kW)

*上限は20万円未満

*10kW未満の設置が条件

設置費用の約5％が補助金として支給されます(*予算がなくなり次第終了)

②投資効果は売電収入+環境貢献

売電単価は37.8kW or 38円/kW(但し10kW未満に関しては2014年4月以降に売電単価が下がる場合もございます)

期間:10kW未満は10年間,10kW以上は20年間

③グリーン投資減税

7％の税額控除(中小企業のみ)

取得価格の100％を即時償却 *すべて10kW以上のみが対象

*資本金1億超えの会社は100％即時償却のみ…即時償却は平成27年3月31日取得分まで

*必ず税理士などの税の専門家にご確認ください。

④住宅セーフティネット整備推進事業

空室に改修工事を行えば補助金(100万円/室)

*余剰配線が必要です *平成25年12月27日工事前申請⇒平成26年2月28日完了申請分まで

*1室25㎡以上

投資ですので利回りや補償,施工会社など総合的に判断して決断されるオーナー様が多いです。もちろん当社でも施工できます。

修繕とリノベーションはどちらがいい?

大規模な修繕は大きくわけて2つです。

1つは単に傷んだ箇所を直し,古くなった設備を取り替えるだけの修繕。もう1つは従来の間取りや機能を一新し新たな価値を持つ物件にリノベーションすることです。

リノベーションは修繕に比べて大きな費用がかかりますがそれでも行った方が良い場合があります。例えば「間取りが狭い･使いにくい」「隣の話し声が筒抜け」などの現代の入居者ニーズに合っていなければ外壁を塗り替えたり屋上の防水工事をやりかえたりガス給湯器を交換したりしても入居者は内見しても申し込まない結果になる可能性が大きいからです。

当社ではその物件の現状や立地を見て判断してます。また入居状況や収支のバランスを考えてアドバイスしています。一番はオーナー様の収支状況が良くなることが目的ですので,リノベーションが正しい場合もありますし,見た目を良くする程度に修繕をして賃料を適正にして,追加で家具を置いて生活をイメージしやすいようにして満室にする場合もあります。

エリアごとに特色などもありますので,地場の不動産会社のアドバイスが実際は一番的確であったりします。それでも基本は環境整備ですね,きれいな物件には人が集まります。お金をかけるべき時は当然ありますが,無理にかけずに工夫することをまず考えてみてはいかがですか?

耐震診断や耐震改修の助成金はある?

あります。自治体により内容は違います。

将来,震度6以上の大地震が発生した場,、旧耐震基準の建物は倒壊する危険性が指摘されています。ご自宅の安全性を確認するために耐震診断を実施し必要に応じて耐震診断をご検討ください。各自治体からも補助金があります。

例えば三郷市では助成金制度を活用することにより自己負担無しで耐震診断を実施することができます。助成金制度は予算が無くなり次第終了します。

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リフォームで一番多い要望はなんですか？

リフォームの要望が多い順をとりだしてみますと、

子どもの成長など、家族構成やライフスタイルが変われば、住み手に合った間取りも変わってくるものです。当初は良かったが今は・・・という「間取り」に対する不満。

また、経年変化として避けようのない「水まわり設備の使い勝手の悪さ」「内外装材の老朽化」などに対する不満。さらに様々な理由からバリアフリー仕様を要望される方も増えています。

間取りへの不満は『子どもが4人になり、それまでの3DKでは手狭になった』、『家は広いが、1つ1つの部屋は小さく、使わない部屋があった』など家族構成との不一致も多いようです。ほかにも『キッチンとダイニングが分かれていて使い勝手が悪かった』など、ライフスタイルとの不一致を挙げる方もおられます。

キッチンの設備や間取りに関しては『作業台の高さが合わなかった』など、使い勝手の悪さが目立ちます。また、既存キッチンの老朽化や、最新キッチンの進歩などから『ガスレンジが古くなり汚れてきた。安全性を考えてIHクッキングヒーターにしたかった』、『キッチン設備を機能アップしたかった』との声もございます。

バス・サニタリーへの不満は『お風呂のカビがひどくなった』など老朽化への不満を挙げる声が多く、『最初のリフォームから13年。当時は予算不足であきらめた洗面台を交換して使い勝手の良いものにし、たびたび漏水がたえなかったお風呂と洗面室まわりの配管設備を交換した』といった声も聞かれます。

床・壁・天井材など内装材に対する不満は『居室の内装が和風だったり、カーペットだったりして好みに合わなかった』など、希望するインテリアのテイストに合わないという声が多いようです。ほかにも『クロスのシミや汚れが目につくようになった』見た目の老朽化を挙げる声も多くあります。

年月を経て、住まいが今の暮らしに合わなくなったとき、自分たちが住まいに合わせるのではなく、“住まいを自分たちに合わせて変える”リフォーム。今の住まいにいろんな要望があれば、ぜひ家族で話し合って検討されて、いろんな疑問などが出てくれば、是非ご相談ください。

空き室対策のアイデアは?

少し古くなっただけでもう人が集まらない,礼金ゼロや一定期間賃料を無料とするフリーレントを付けても入居者が決まらない…。 多くの賃貸オーナー様が抱える切実な悩みの一つが空室のことです。昨今はインターネットによる部屋探しが主流になり,取り扱い物件の分母が大きくなった分,築年や最寄り駅からの距離の僅かな差が検索結果に大きく影響を及ぼし,物件のスペックにほんの少し劣った部分があるだけで検索結果の上位に出てこなくなり,閲覧すらされないというケースも多く起きているのも事実です。

賃貸物件で退去者が出ると次の入居者を迎えるために原状回復工事を行う。ハウスクリーニングのほか,傷んだ部位については補修や交換など軽微なリフォームを実施するのが一般的です。入居者の責による補修費用は敷金から差し引くが、その他の費用は賃貸オーナーが負担することになっています。そのため,なるべく最少のコストで原状回復工事を済ませることが,オーナーに喜ばれることとされてきたのも事実です。

しかし数日で原状回復工事を終了させても,そこから数カ月も空室のまま放置されては,オーナー様の利益に反します。そこで原状回復の提案の際に,築20年の建物なら20年前の状態に戻すといった作業のみならず、設備や機能の一新などリフォームの提案をすることもあります。また,最近では部屋自体が魅力に欠けたままを回避する提案として,原状回復プラス5～６万円のオーナー負担で,入居者向けカスタマイズサービスができるようになってきました。入居者が自分で壁紙や照明器具を選択できるようにしたものです。またデザイン性や収納力をアップさせたい場合,棚やフック,ペーパーホルダーなどを追加で取り付けできるオプションサービスも用意出来ます。これは入居者が選ぶのではなく,オーナー様が原状回復の際に先行工事として数千円の追加料金で利用可能となります。

カスタマイズやリノベーションはまだまだ認知度が低いですが,入居者の新築至上主義も変わってきます。入居者の目が肥えてきた中「いい部屋に良質の入居者が長く住む」良質の空間を提供する事が賃貸住宅のメイン業務と考えます。

家の1階部分に壁の量が少なかったり,配置のバランスが悪い場合に見られる症状は?

①家が傾いているような気がする②2階部分の床鳴りが気になる③扉の開閉が思うようにいかないなどの家は知らず知らずのうちに家の歪みが進んでいる場合があります。壁の量を増やす,壁の配置バランスを整える事などをして,2階部分の積載荷重を均等に壁が支えられるように変更します。

またリフォームでは建築確認を申請することがほとんどありません。その結果,建築士が存在しないなど、建築の知識に乏しいリフォーム会社がリフォームを行っているケースも少なくありません。リフォーム会社位依頼する時に,同時に「耐震診断」の依頼もしましょう。その結果はリフォームに活かせますし,建築知識のある事業者かどうかの判断材料にもなります。

耐震性を低下させる原因となるリフォームとしては①壁や柱を取って,広いリビングに②外壁を取って広い窓を作る③玄関を広く吹き抜けにしたなどがあります。これからの時代のリフォームは耐震性も考えたリフォームをされることをおすすめします。

リフォームすると税金が還付されるのですか？

古くなった自宅や中古で買った家のリフォーム。「お金がかかるなあ」と悩んでいる人におトクな情報です。リフォームをすると節税になる制度があります。しかも、制度は複数あり、現金でリフォームをしても、ローンを借りてリフォームしてもOKです。それぞれ細かな条件はありますが、節税のチャンスを逃さないためにも、どんな制度があるかをご紹介しておきます。

リフォームをするとき、手元にお金がなければ、ご承知のように銀行の住宅ローンやリフォーム専用のローンを借りることができます。

ここでポイントになるのが返済期間です。返済期間10年以上のローンを借りた場合には「住宅ローン減税」が受けられます。これは、ローンの年末残高の1％に当たる金額が、所得税から控除されるものです。期間は10年間続き、所得税額が少なくて控除しきれない場合は住民税も減税になります。

返済期間5年以上なら、一定の条件を満たす省エネリフォーム、バリアフリーリフォーム、耐震リフォームをした場合に所得税と固定資産税が減税になります。返済5年以上の場合の減税制度は2つあり、ひとつは「投資型減税」。これは工事費用の10％がリフォーム後の居住開始の年の所得税から控除されるもの。もうひとつは「ローン型減税」。年末ローン残高の1％または2％が所得税から5年間控除される（耐震リフォームは適用外）。

ローンは借りずに、現金でリフォームした場合も、省エネリフォーム、バリアフリーリフォーム、耐震リフォームなら「投資型減税」の対象です。工事費の10％が所得税から控除されるほか、固定資産税も減税になります。

これらの減税制度を利用する場合、ほかにもさまざまな条件があります。また、制度によって減税の限度額も違ってきます。これからリフォームをする方で、

● 返済期間10年以上のローンを借りる
● 省エネリフォーム、バリアフリーリフォーム、耐震リフォームのどれかを行う

以上の条件のどちらかに当てはまるなら、減税制度のどれかが適用にならないかを、まずは最寄りの税務署に確認してみませんか。申告の際、リフォーム前の写真が必要な制度もあるので確認は早めがオススメです。

リフォーム費用もローンで可能ですか？

金融機関の窓口で相談するまえに、確認しておいてください。

今、注目の中古×リフォーム。築古の物件を割安で購入し、住空間を自分の思いどおりにフルリフォームしようと考えている人は、物件費用とリフォーム費用を低金利の住宅ローンで、まとめて借りるのがおトク。ただそのためには、早めに依頼するリフォーム会社を見つけなければなりません。

その理由は、物件費用は住宅ローンでまかない、リフォームは現金か金利の高いリフォームローンで、というのがこれまでのパターン。というのも、リフォーム費用もまとめて借りられるローン商品を取り扱う金融機関が少なかったため、一括でローンを借りることがこれまでは難しかったからです。ところが最近は大手都市銀行でも物件費用＋リフォーム費用を、一本の住宅ローンで借りられるケースが増えています。

リフォーム費用も住宅ローンで借りる一番のメリットは、金利の低さと返済期間を長く設定できる点です。まず返済期間は、リフォームローンの場合最長10年あるいは15年程度が多く、住宅ローンは最長35年が一般的。金利は、住宅ローンは固定20年以上の場合２％台で借りられるケースが多く、リフォームローンは固定10年以上になると４％台～５％というケースが多くなります。利息が少ない住宅ローンは、それだけ毎月の返済負担も軽くなります。とくに教育費などがかかる時期に返済を続ける場合、毎月返済額を少しでも減らしたいと思うのは当然ですね。ローンの選択肢が増えたのは喜ばしいところです。

メリットの大きい住宅ローンですが、物件費用＋リフォーム費用を一本化する際に気をつけなければならないことがあります。通常、物件が見つかると、売主に対して購入申し込みを行いますが、その時点でローンの事前審査も申し込むことになります。その際、リフォームの見積書も必要なのです。さらに、売買契約を行い、ローンの申し込みをする際には工事請負契約書も必要になることがあります。

購入申し込みから売買契約を結ぶまでに、およそ「１週間程度」しかないのが一般的です。購入申し込みはまだ本契約ではなく、物件をほかの人に売らないよう押さえることなので、売主としてはその間キャンセルになるリスクをともなうため、契約までの期間を長くとりたくないという事情があります。

買主がこの間に見積書や工事請負契約を結ばなければならないとしたら、このときまでに依頼するリフォーム会社が決まっていなければ、数日間で依頼先を決めて、見積もりをもらい、契約に至るのはきわめて難ことになりかねません。

【図】物件決定からローンの申し込みまでの流れ

住宅ローンの申し込みまでに工事請負契約を済ませるためには、物件探しと同時にリフォーム会社探しもしなければ、間に合わないということが理解していただけましたでしょうか。そのためには早くからインターネットや専門誌で多くの情報に触れておき、そうして、漠然とこんな感じの空間に住みたいなというイメージが湧いてきたら、次はリフォーム会社にアプローチしてみてください。実際に会って話を聞いてみないと、始まりません。

そのためには電話をしたり、メールを出したりするなど、やりやすい方法を選べばよいのですが、案外アプローチしやすいのが、相談会や現場見学会などのイベントに参加する方法です。そこに行けば、自分が聞きたいと思っていたことも聞けるし、いろいろな提案をしてもらえます。その中から自分の希望を叶えてくれそうな会社を選びましょう。早くから、これはという会社が見つかれば、物件の内覧に同行してもらい、アドバイスを受けることもできるようになり、物件探しにもメリットがあります。おうちの情報館・リフォーム館に是非お問合せください。

改めてになりますが、太陽光のエネルギーの電力変換について教えてください。

太陽光発電とは、太陽光のエネルギーを太陽光発電パネル（太陽電池）によって直接、電力に半関する発電方法のことです。太陽光発電パネルで発電した電気は直流で電圧も高いため、パワーコンディショナーという危機で商用電源と同じ交流100ｖに変換されて使われます。

太陽光を直接、電力に変換する太陽光発電システムの設備は、太陽光発電パネル、取付架台、パワーコンディショナーなどからなります。燃料費は不要で、維持管理の手間や費用もあまりかかりません。太陽光発電パネルと課題の荷重を支えられる屋根や壁面があれば、簡単に設置できるので、すべてのスマートハウスに採用されると言っても過言ではありません。

 

介護保険で住宅改修ができるってホントですか？

介護保険のサービスというと、食事や入浴、排泄のサポートといった生活支援をイメージする人が多いはずです。けれども実は、自宅のバリアフリー化などの住宅改修にも保険が適用されます。

たとえば、20万円を上限に、自宅のバリアフリー化にかかる費用が保険適用に なります。

意外と知られていないかもしれないが、バリアフリー化などの住宅改修も保険が適用されるサービスのひとつ。厚生労働省ＨＰによると、「高齢者の自立支援を行う上で、住宅環境を整備するサービスは重要」だという。では、介護保険でできる住宅改修とはどんなものでしょうか。

「手すりの取り付けや段差解消のためのスロープの設置、滑りにくい床材への変更、開き戸から引き戸への扉の取り替え、和式から洋式への便器の取り替えなどがその一例。改修にともなって必要となる工事費も、保険適用の対象」

ただ、介護目的であれば「どれだけ改修しても保険が適用される」というわけではない。他の介護サービス同様に、一定の制限が設けられています。

「介護保険の適用対象となる住宅改修費の上限は20万円。その1割が自己負担になるため、20万円かかる工事を行った場合は2万円が自己負担となります。ちなみに20万円というのは、一生涯にわたってのトータルの金額。1回目の改修で3万円、2回目の改修で5万円といったように、複数回に分けて上限額まで利用することが可能」（厚生労働省ＨＰから抜粋）

介護保険のサービスだけに、利用にあたっては要介護認定が必要となります 。

では、介護保険を利用して住宅改修を行うには、どうすればいいのでしょうか。

「住宅改修に限らず、介護保険は要支援1～2、要介護1～5に認定された方のみが利用できるもの。要介護認定を受けていない方はまず、市区町村に要介護認定の申請をする必要があります」

それによって介護が必要な状態か調査が行われ、要支援1～2、要介護1～5に認定されると、介護保険を使って住宅改修をすることが可能となります。また改修にあたっては、市区町村に事前に申請を行う必要があります。

「住宅改修費支給申請書や工事費見積書、住宅改修が必要な理由書、改修部分の現状が分かる写真、改修後の完成予定の状態が分かる図面を用意する。賃貸物件にお住まいの場合は、住宅所有者の承諾書も必要になります。また住宅改修は、利用する方の心身の状態を踏まえた適切な内容のものでないと、使い勝手が悪かったり、かえって身体機能の低下につながったりすることにもなりかねません。ケアマネジャーやリハビリの専門家に相談してみるのがポイントです」

そのほか、申請を行う際の注意点がいくつかあります。新築にともなうバリアフリー化は対象外、というのもそのひとつ。あくまで、現在暮らしている住まいの改修のみが対象になります。賃貸物件の場合、改修後に家を出る際の原状復帰にかかる費用は支給されないことも覚えておいてください。さらに、住宅改修費の支払い方法もチェックしておきたいポイントです。

「住宅改修費の支払い方法には、利用者が工事費をいったん全額負担して後日9割分が給付される『償還払い』と、利用者が自己負担分の1割を払い、残りを市区町村が工事業者に直接支払う『受領委任払い』があります。『受領委任払い』だと利用者の一時的な経済的負担が軽減されるのですが、『償還払い』のみの市区町村もあるので事前に確認しておいたほうがいいでしょう」

「歳を重ねても、自宅で暮らし続けたい」。そう考える人は、きっと少なくないはず。住み慣れた「自分の城」で末永く暮らすためにも、介護保険で住宅改修ができるということも選択枝の一つです。

耐震診断って何をするのですか?

耐震診断は床下・屋内・天井裏・外観等をチェックすることで「地盤・基礎・壁のバランス（建物の形・壁の配置）・壁の量（筋交い・壁の割合）・劣化度」を調べます。その結果から、家のどの部分が弱く,どのように補強すればよいのかが判ります。

在来工法3階建ての木造住宅の耐震診断は国土交通省住宅局監修の「木造住宅の耐震診断と補強方法」（一般診断法）に準じて、①壁の量（筋交い・壁の割合）②壁のバランス（建物の形・壁の配置）③劣化度④地盤・基礎を調査します。それぞれの調査から評点を求め、どの程度建築基準を満たしているかを判定します。

例えば

壁の量（筋交い・壁の割合）ですが,壁の量が多いほど地震には強いです。

筋交いと壁の量から建物が自身の横揺れにどれだけ耐えられるかを判定します。建物は壁の量が多ければ多いほど地震に強く、少なければ少ないほど自身に弱くなります。例えば１２畳を越えるような大広間があったり,２間以上続く大きな窓がある家などは,必然的に壁の量が少なくなってしまうだけでなく,壁の配置バランスも悪い建物となり,耐震性は低くなってしまいます。

リフォームを頼んで追加費用を請求されたと友人から聞きましたが,追加費用って発生するのでしょうか？

リフォームの契約前に,確認ずべきこと工事中に確認すべきことを順を追って見ていきましょう。

1.契約前に確認すべここと。

①あなたが希望しているリフォーム工事の内容は,明確ですか？⇒内容が不明なままで工事を発注しない

②あなたが希望しているリフォーム工事の内容は,工事会社に正確に伝わっていますか？見積りに記載されている工事の項目を確認してみてください。⇒あなたの希望と工事会社の理解した工事内容が食い違っていないかをとことん納得するまで項目の説明を要求してください

③工事会社が現場を見て見積書を作成していますか?

④契約前に見積書の内容を確認しましたか。理解しましたか？⇒契約を結んだ段階で工事内容・工事代金も含めて合意していることになります。

⑤追加工事がどのような場合に発生するかを工事会社に確認しましたか？⇒リフォームは工事を始めてみなければ分からない事象が十分考えれますので,契約段階において工事会社からどのような可能性があるかをしっかりと説明をうけておいてください。

２.工事中に確認すべきこと。

①工事中の変更について,費用負担等をよく確認しましたか。文書に記録し,保存していますか？⇒既存のものに工事するのでどうしても工事途中に変更する場合があります。変更内容に伴う追加工事について,工事の内容はどのようなものか、費用はどれくらいか,誰がその費用を負担するのかといって事項について,工事会社によく確認するとともに,文書にして記録し,保存しておきましょう。

リフォームは,あなたの夢を実現するとても素敵な機会です。納得できる説明やプランを工事会社に求めてください。

よく言われる住宅の断熱とは,なんでしょうか？

一般に住宅の断熱は,外断熱か内断熱といわれております。その違いを比較すると、

外断熱・・断熱材を柱の外側に施工　　　内断熱・・断熱材は柱に間に施工

建物全体で断熱材を包む　　　　　　　　建物の構造材は断熱されない

防湿性が高い　　　　　　　　　　　　　構造材に湿気ができることもある

施工性がよく能率がでやすい　　　　　　水道管、筋違いなどにより断熱されない部分あり

建築コストが割高　　　　　　　　　　　建築コストは一般的

となります。

これらの他に,工法では「高気密」「高断熱」「ペーパーバリア」「日射遮蔽」や空調の「全熱交換換気システム」「空調全館」「全面輻射冷暖房」「風の道」の原則をしっかりまもること並びに「炭の家」に象徴される健康住宅をめざすことが、とっても大切になります。

安全な住宅と盛んに言われていますが,どのような観点で安全をとらえればよいでしょうか?

ご質問ありがとうございます。今回は家の中の安全というポイントでお話しいたします。

普段なにげなく暮らしている住居ですが,日常生活での危険な事故も起きています。例えば最も多い事故としては,２階から降りるときに足を滑らせての転落がほとんどですが,特に乳幼児や高齢者に多いようです。年齢に関わらず安心して住まえることをバリアフリーと言います。

バリアフリー住宅とは,床の段差をなくしたり,廊下の幅を広げたり,手すりを付けたりして,高齢者や障害者が日常生活するうえでの不便や不都合などの障壁を取り除いた住宅をいいます。具体的には
①段差をなくす②出入り口の幅を広くとる③手すりをつけるなどがあります。

バリアフリー住宅は,通常の住宅よりも資金がかかります。現在三郷市では,平成19年1月1日以前から建っている貸家以外の住宅に対して,平成２８年３月３１日までにバリアフリー改修を行うと,固定資産税が３分の１減額される制度があります。住宅金融公庫や年金住宅融資のように優遇制度があるもを利用するのもよいかもしれません。是非,ご相談ください。

家のリフォームを検討していますが,長い工事だと普段の生活に影響はでませんか。

キッチンのリフォームなら基本３日間,バスルームの工事なら基本6日間（入浴できないのは4日間）、トイレのリフォームは1日（和→洋式の場合は3日）でスピード工事対応可能です。 また,大規模な改築,改修,修繕でも住みながらのリフォームも可能です。 ※住まいの状況により異なる場合がありますのでご注意ください。

資産の多いご主人のお金で、収入の無い奥さん名義の発電所をつくるにはどうすればよいですか？

夫婦間であっても借入契約書を作って売電収入から返済してください。利息は夫婦間の場合問われません。奥さんの名前で税務申告してください。個人と個人の借入の場合契約書に無利息と明記しておけば利息不要です。親子の間でも同じです。

ソーラー発電を設置すると固定資産税は増えますか？

個人が設置する場合、ソーラー発電は不動産ではなく動産なので固定資産税はかかりません。しかし農地転用した場合土地評価額はわずかに上がり、固定資産税も上がる場合があります。法人の場合、固定資産税はかかりませんが、償却資産税が評価額の1.4％かかります。導入から3年間は減税措置もあり、定率法で資産価値が減るのでわずかな負担です。税理士さんへ相談してください。

居住用住宅に500万円のソーラー発電を載せました。その年の所得税の控除はありますか？

省エネ改修工事の税額控除があります。金額は設置費用の10％最高30万円までがその年の所得税から控除されます。その年の所得が3,000万円以下の人が対象です。詳しくは一度税理士さんに確認ください。

耐震診断の内容はどういったものなのでしょうか？教えてください。

国土交通省住宅局で監修する「木造住宅の耐震診断と補強方法」の内容に準じ,地盤,基礎,建物の形,壁の配置,筋交い,壁の割合,老朽化を調査し,建物が地震力を受けた時の強さについて４段階で評価致します。特に,現行の建築基準法通りに壁の量を満たしているか(水平抵抗力),壁の配置バランスは悪くないか(偏心率),接合不良が無いかを中心に調査いたします。

太陽光発電と金融商品の利回りを比べたらどちらが得なのでしょうか？

ありがとうございます。

以前は、環境問題から太陽光発電を設置する人が多かったのですが、最近は違います。

太陽光発電は、得だから売れているのです。福島原発の停止後「以前は設置しない」と思っていた人の約２６％の人が、太陽光発電を付けたい側に変わりました。それによって、約７０％の人が太陽行発電付住宅が欲しいそうです。

災害時、太陽光発電が非常用電源になるメリットもありますが、一番大きな理由は得をするからです。

太陽光発電は、金利に換算すると有利な事がわかります。

太陽光発電で、収益を上げる事業所も多く出ています。「太陽光発電バブル」とも言われ記事も出ています。（週刊ダイヤモンド2011年8月）

しかし、土地、㈱などのバブルと違い、買い取り価格が電力会社の契約で10年間一定していることが違います。従ってバブルではありません。

N様の例ですが、年間で約19.8万円の電気料金を払っていました。しかし、太陽光発電を設置後、年間でたった1,500円程の電気料金しか払っていません。約20万円弱の電気料金が毎年浮いた計算になります。既存住宅なので、最新の省エネ技術で家を建てられているとは思えません。だから年間14.5万円程、買った電気料金がかかっていますが、最新のわたしたちの建てる家では、年間約10万円程で暮らしている方も多くいます。

省エネ技術と組み合わせると、もっと経済効果は大きくなると思います。

設置前と後で比較して、利回りに換算すると約9.1％の運用に相当します。補助金が国（4.8万円/kw）と県（埼玉県 太陽電池モジュールの公称最大出力4kW以上/10万円（定額）2kW以上4kW未満/5万円（定額）平成24年12月5日現在）を併せて、約32万円相当（時期によって金額等に違いがある）得たとすると、利回りが10.2％にもなります。

新築の家でも耐震診断は可能なのでしょうか？

新築の家の場合、耐震基準に準拠しているため基本的には問題ないと思いますが、念のために耐震診断を受けていただくことも可能です。

中古木造住宅ですが、耐震診断したほうがよいのでしょうか？

ありがとうございます。昭和56年以前の建物については法改正前となるため、耐震性の弱い建物が多くありますので、早めの耐震診断をおすすめします。

耐震診断時の壁のバランスとはどのようなことでしょうか？

ありがとうございます。

阪神・淡路大震災の主な倒壊原因にもあげられておりますが、建物の形と壁の配置も耐震性に大きく関係してきます。

壁のバランスとは

建築図面と目視で家の形状を確認し、さらに図面どおりに壁が配置されているかも確認します。たとえ壁の量を満たしていたとしても、壁の配置バランスの悪さによって耐震性をそこなう事もあります。

例えば

■バランスの良い家の形

家の形は正方形が理想的です。２階建てより平屋建ての方が地震には強いと言われていますが、シンプルな形で総２階建てになっていればバランスは良く、比較的地震に強い建物と言えます。

■バランスの悪い家の形

Ｌ字型・コの字型や、１階部分より２階部分がせり出している家、壁の無い一面がある家などはバランスが悪く、地震発生時に建物がねじれる現象が起こり、耐震性が低くなります

■バランスの良い壁の配置

建物の中心から見て、各方向に同じくらいの割合で壁が配置されている。４隅に壁がある

■バランスの悪い壁の配置

ある一面が窓など開口部で占められ、壁が極端に少ない、４方向の壁の配置にばらつきがあるなど

*建物の重さの中心を「重心」、強さの中心を「剛心」と呼び、地震が起こると剛心を支店にして重心側が揺れるという現象が起こります。この「重心」と「剛心」のズレを「偏心」と呼び、偏心率が大きければ大きいほど、揺れも大きくなるのです。一般診断では偏心率では偏心率が３０％を超えると、建物の地震に対する強度は著しく低下すると言われ、この項目の評点が１．０未満の場合には偏心率が３０％を超えているということになります。

地震が起きると言われていますが、まだ起こっていません。地震が来なければ補強の必要も無いと思うのですが？

ありがとうございます。

実際に大きな地震が来なければ、家が倒壊するような被害を受けることは当然ありません。しかし、軽微な地震でもボルトがゆるんだり、負担の大きい部分が歪んだりと、耐震性の低い住宅が受ける影響は大きく、長く住める住宅にするためにも耐震診断と補強はかかせませんので、せめて耐震診断を行って家の状態を把握しておくことはおすすめいたします。

将来、炭の家を建て替えたり、取り壊したりした際、1トンの炭の廃棄処理はどうするのですか？

炭の家の炭は、換気システムで常時、空気に触れているため半永久的に使うことができます。
また、取り壊した際は、炭が土壌改良に役立つため、畑やゴルフ場に再利用します。

築15年の家に住んでいますが、炭の家にリフォームできますか？

大丈夫です。当社のリフォーム部門では、多彩な炭のリフォームメニューをご用意しておりますので、ぜひご用命ください。

賃貸管理に関する質問

松井産業の賃貸管理は、5つのメニューから選べます。

賃貸用不動産のオーナー様へ。
松井産業の賃貸管理メニューは、
保証、５％全管理、５％部分管理、３％管理、一般の、
5つのメニューからお選びいただけます。
安心の空室フォローで入居率95.3％の当社に、
あなたに合ったメニューの選び方を、ぜひご相談ください。

賃貸管理もおまかせできますか？

はい、総合不動産の松井産業株式会社では賃貸管理代行も多く手がけております。エリアを知り尽くしたプロの目線で、アドバイスさせていただきます。

• 空室が多く、なかなか入居者が決まらない
• 管理会社の変更を考えている
• 相続した土地に賃貸アパートを建てたい

など、賃貸経営に関するお悩みは、総合不動産の松井産業株式会社までどうぞ。

賃貸管理代行について詳しく

 

デザイン戸建賃貸住宅の特徴とは?

デザイン戸建賃貸住宅の特徴をご説明します。以前の見学会の現場をご覧ください。

デザイン戸建賃貸住宅　土地活用事例

デザイン戸建賃貸住宅現場完成見学会にご来場いただきありがとうございました!多くのお客様に興味をお持ちいただきました。まことにありがとうございます。現場見学会の様子をアップします。ぜひご覧ください。

現場の外観

 

現場の様子(動画)

 

 

 

 

戸建賃貸のメリット

効率の良い資産運用が可能！

戸建賃貸なら投資額を少なく,効率の良い資産運用ができます(アパート等の約1～2割高い賃料で貸すことが可能)

• 例）RC造4階建て賃貸マンション(12戸),投資額1億9,000万円：毎月手取り46万円
• 駐車場付き戸建賃貸4棟の場合,投資額:5,000万円:毎月手取り40万円

安定した入居率

アパートマンションは空室が目立ち,少子高齢化で更に厳しい状況が予想されますが,戸建賃貸は物件が少なく,古くなっても安定した入居率を見込めます。

入居者ニーズに応えることが成功への第一歩！

数多くのお客様のお声をもとに住みやすさを追求し,ユーザニーズにお応えした物件です。

• マンションだと子供が走り回ると苦情が来るのでストレスがたまる…
• 敷地内に駐車場がほしい…
• 映画や音楽など大音量で楽しみたい!
• 賃貸でも持ち家感覚で住んでみたい!
• おしゃれな広い家に住みたい!

賃貸マンション,アパートに生じがちな不満を解消しておりますことがファミリー層に人気の理由となっております。

流動性の高さで,万が一にも柔軟にプランニングを行っていただけます!

駐車場経営に近い流動性を持ちあわせるため,万が一の事態にも安心して資産運用のプランニングを行っていただけます。相続対策にも繋がりご好評を得ております。

• １戸だけの切り売りができる
• １戸ずつ別々に相続できる
• 売却の場合、一般の中古住宅の市場で売ることが可能
• 早期の売却が可能
• 古くなっての解体費用も、マンション等に比べて安く抑えられる(マンション等の場合、投資物件としての需要で投資家への販売になり,収益性を見られてしまい売却金額が安くなってしまうことが多い傾向にあります)

立地に左右されにくい!

充実した設備内容やニーズ動向により,立地に左右されにくく,変形地,狭小地でも十分な投資効果を見込めます。

入居者の質が高い傾向あり！

心地よいライフスタイルをご希望されるお客様が多く,入居される方の質が高いことが共通して見受けられます。従って,管理が容易で,入居期間も比較的長い傾向にあるようです。

小さなことでも大歓迎!ご不明点などございましたら 担当:竹ノ塚店 平間,五十嵐まで,お気軽にお問合せください。 電話:03-3850-5550

入居者様に長く住んでいただける物件にするには?

安定した賃貸経営にはご入居者様が長く住みたいと思える物件にする必要があります。

ご満足いただける物件にするには定期的なメンテナンスは欠かせません。

放置されている汚い物件よりもきちんと手入れがされた物件の方がいいと思われるのは当然のことです。

物件のハード面の価値の向上は当然のことで,そのために当社でも日々物件の環境整備や補助金を活用したリフォームなどを行い物件の価値向上に努めてまいります。

早く成約できる物件とできない物件の違いは?

成約すれば空室が少なくなります。成約は①ハード(物件そのもの)②ソフト(募集条件の内容)③マーケティング(情報拡散)④内見者数で決まってきます。

重要なことは

1.物件自体が商品化されていること(ハード面の充実)

2.商品がしっかりしているだけでなく値付けが適正であること(ソフト面の適正化)

3.商品,値づけがしっかりしているだけでなくそのことが「知られている」こと(マーケティング)

4.部屋を観る人(内見者)が来なければ物件は成約しない

目安として中古物件では5回の内見で1件,新築物件は3回の内見で1件成約と言われています。しかしながら賃貸市場の競争が激化するなかシーズン中はもっと少ない回数まで高めなければチャンスを失う可能性が高くなります。

最重要項目である「ハード」「ソフト」「マーケティング」のうち繁忙期の空室対策として決まりやすいポイントをお伝えいたします。

「ハード」については物件をより美しくより清潔に!!

見栄えの良い写真にする。

店頭やインターネットにおける反響は物件の写真が良くなるだけでガラリと変わります。通常物件の写真はコンパクトデジタルカメラで撮影したものを掲載することが多いと思います。しかし特に1Kやワンルームはコンパクトデジタルカメラで室内全体をきれいに撮ることはむずかしいです。おすすめしたいのはデジタル一眼レフの広角レンズで撮影することです。価格はそれなりに高くなりますが写真が良くなることで成約につながるのなら安いものです。

撮影のコツ

撮影の際は部屋の正面ではなく対角線上の手前の位置に立ち下から狙うのがコツです。印象が数段アップします。また室内正面をつけた上で自然光で撮影するとさらに見栄えがよくなります。

賃貸物件の見た目は重要?

重要です。入居者様が満足いただける物件はどんな物件かを考えると見た目は外せません。汚い物件よりもきれいな物件の方がいいと思われるのは当然のことです。

物件のハード面の価値の向上は当然のことで,そのために当社でも日々物件の環境整備や補助金(2012年度時点)を活用したリフォームなどを行い物件の価値向上に努めてまいりました。

さらにそのことを内見者様たちに伝えるために物件の写真に気をつかっています。

具体的には

■物件写真は一眼レフカメラで撮ると見栄えがアップします

■インターネットには写真を多く掲載する

などです。

動画にすると

 

こんな感じです。少しでも物件のことをお客様に知って頂こうと地道なことですが繰り返し行う事が大事に考えています。

また共用スペースは美しくというのは基本です。

■ゴミやチラシの散乱は徹底掃除を!

■放置自転車や車両の撤去,照明の交換を!

修繕とリノベーションはどちらがいい?

大規模な修繕は大きくわけて2つです。

1つは単に傷んだ箇所を直し,古くなった設備を取り替えるだけの修繕。もう1つは従来の間取りや機能を一新し新たな価値を持つ物件にリノベーションすることです。

リノベーションは修繕に比べて大きな費用がかかりますがそれでも行った方が良い場合があります。例えば「間取りが狭い･使いにくい」「隣の話し声が筒抜け」などの現代の入居者ニーズに合っていなければ外壁を塗り替えたり屋上の防水工事をやりかえたりガス給湯器を交換したりしても入居者は内見しても申し込まない結果になる可能性が大きいからです。

当社ではその物件の現状や立地を見て判断してます。また入居状況や収支のバランスを考えてアドバイスしています。一番はオーナー様の収支状況が良くなることが目的ですので,リノベーションが正しい場合もありますし,見た目を良くする程度に修繕をして賃料を適正にして,追加で家具を置いて生活をイメージしやすいようにして満室にする場合もあります。

エリアごとに特色などもありますので,地場の不動産会社のアドバイスが実際は一番的確であったりします。それでも基本は環境整備ですね,きれいな物件には人が集まります。お金をかけるべき時は当然ありますが,無理にかけずに工夫することをまず考えてみてはいかがですか?

定期借家,メリットとデメリットは?

定期借家は契約期間満了で契約が終了します。

原則的に契約期間満了にて借主は退去しなければなりません。

再度住み続けたいなら再契約という形で再度契約をし直すということになります。契約期間が満了になると自動的に更新となる普通の賃貸借契約と違う点は貸主が再契約をしない旨の意思表示をすれば再契約はできず退去しなければなりません。

例えば戸建や分譲マンションを購入されたオーナー様が転勤などの理由で引っ越しする場合に定期借家で賃貸する場合があります。
定期借家契約は普通借家に比べると一般的に賃料が安く設定されているケースがあるなど入居者にもメリットのあるようになっています。

メリット,デメリットの比較としては

メリット

借主にとって普通の賃貸借契約より家賃が安く設定されていることがある。

貸主にとっては期間満了ど同時に契約終了となるため退去をめぐって借主とのトラブルとなるケースが少ない。

デメリット

定期借家契約の期間が1年以上の場合は契約期間満了の1年前から6ヶ月前までに借主に通知しなければならず貸主が通知を忘れて契約期間を過ぎた場合は通知のあった日から6ヶ月間は貸主の側から定期借家契約を終了させることはできなし。

原則的に中途解約はできません(止むに止まれぬ事情がある場合などは認められる場合があります)

土地活用を考えてます。社会情勢や少子高齢化を考えるとアパートマンションは不安。どんな土地活用がいい?

今後の少子高齢化を考えるとアパートマンションを建てるのは将来的に賃貸経営が成り立つかどうかは難しいところ。地域の市場や物件の供給量などきちんと市場調査や地場の不動産情報などに精通していなければ,投資物件として収益を生み続けられるかどうかは不確定だと思います。大手建築会社がよく使うサブリースなどの家賃保証にしても,30年間賃料がまったく下がらずに保証してくれれば問題ないですが,契約書をよく見てみると家賃改定の条項があったりしますので市場が飽和してくれば,向こうも商売ですから採算が合わなければ保証賃料を下げてくるので不安定です。

安定して収益を上げることができ,かつ流動性がある物件（万が一の場合は売却が比較的容易にできる）として当社では,市場調査の上で戸建賃貸を提案しています。

例えば,下記の写真は2012年夏に着工し,全9戸に対し15組の申込みが入り,その後も問合せが殺到したデザイン戸建賃貸住宅です。2013年11月現在においても満室稼働しています。

戸建賃貸のメリット７

①戸建賃貸なら投資額を少なく,効率の良い資産運用ができます(アパート等の約1～2割高い賃料で貸すことが可能)。

例)RC造4階建て賃貸マンション(12戸),投資額1億9,000万円:毎月手取り46万円

駐車場付き戸建賃貸4棟の場合,投資額:5,000万円 :毎月手取り40万円

②アパート,マンションは空室が目立ち,少子高齢化で更に厳しい状況が予想されますが

戸建賃貸は物件が少なく,古くなっても安定した入居率を見込めます。

③入居希望者のニーズに応えた物件。賃貸マンションの不満を解消している物件です。

☆マンションだと子供が走り回ると苦情が来るのでストレスがたまる…☆敷地内に駐車場がほしい…

☆映画や音楽など大音量で楽しみたい!

☆賃貸でも持ち家感覚で住んでみたい!

☆おしゃれな広い家に住みたい！

④駐車場経営に近い流動性もあり。万が一も安心,相続対策にもなります。

☆１戸だけの切り売りができる ☆1戸ずつ別々に相続できる ☆売却の場合,一般の中古住宅の市場で売ることが可能 ☆早期の売却が可能 ☆古くなっての解体費用もマンション等に比べて安く抑えられる(マンション等の場合,投資物件としての需要で投資家への販売になり,収益性を見られてしまい売却金額が安くなってしまうことが多いです)

⑤立地に左右されにくく,変形地・狭小地でも十分な投資効果を見込めます。

⑥入居者の質が高く管理がしやすい。入居期間も比較的長いです。

入居者様が長く住みたいと思う物件にするには?

物件の稼働率を上げるには入居者様が長く住みたいと思う満足度が高い物件にする必要があります。

ご入居者様がご満足いただける物件にするには定期的なメンテナンスは欠かせません。

何もされてない汚い物件よりもきちんと手入れがされた物件の方がいいと思われるのは当然のことです。

物件のハード面の価値の向上は当然のことで,そのために当社でも日々物件の環境整備や補助金を活用したリフォームなどを行い物件の価値向上に努めてまいります。

賃貸物件の差別化対策は?

まずは基本の徹底を積み重ねることではないでしょうか。

当社の事例を上げますと三郷市,吉川市などの当社管理内では他社と比べても非常に高い入居率です(H25年4月29日現在で入居率95%)。物件を案内する際には,内見者は一番先にエントランスを見ます。エントランスに不要なゴミやチラシがたまっていると内見者の印象は悪くなります。メールボックスにチラシが詰まっていたり共用灯が切れていたり掲示板に貼ってある情報が古いままになっていると印象が悪くなり成約できる可能性が落ちてしまいます。

基本中の基本として放置自転車や車両の撤去,共用灯の交換,不法投棄の粗大ごみの撤去があります。但しなかなかそこまで手が回らずきちんと行われていないケースも多いです。物件の印象を大きく左右する環境整備は空室対策として不可欠ですが同時に既存の入居者様に快適に暮らしていただくためにも大切な事です。

夏の日の草刈りなどは大変ですが内見者の印象が少しでもよくなるために当社でも担当者が努力しています。一日でもはやく空室が埋まるように地道にコツコツと行動しています。

今の賃料をより安くするにはどうしたらよいですか？

住む側（借りる側）と貸す側の立場の違いを越えて、「広くて、安くて、超快適」な賃貸マンションが近くにあれば良いな・・と思われているはずです。地域によっては実現しているマンションもあります。入居者・地主さん・建設会社・金融機関が一体となる（トラストシステム）を利用しています。

今から約７～８年前から拡がりはじめたシステムです。アベノミクスで都心の地価が上昇し始めると、また都心部を中心に耐震性もよく永住型高級賃貸マンションとして拡がる可能性もでてきました。

現在の賃料を下げるには、賃貸借契約内容・お住まいのマンションの空き室状況・近隣の立地や実際の募集条件を考慮し、家主さんと賃下げ交渉するのも一つの方法です。お住まいのお近くにある住宅・不動産会社に気軽に相談されてはいかがでしょうか。各営業店舗の対応も今後の参考にされるとよいと思います。各営業店舗のスタッフには、専門知識を豊富に持っておられる方がおられます。あなたご自身のスタッフとして活用する発想も時には必要ではないでしょうか。

新たに賃貸運営を始めるにあたっての注意点を教えてください。

　例えば、中古物件を購入するケースを考えてみましょう。既存の入居者をそのまま引き継ぐことになるか？今までどこの管理をどうしていたか（管理会社への委託またはオーナーの自主管理）？既存の管理会社を変更する必要があるか？収益性の良さそうな物件を買ったつもりであっても、その後の運営次第ではキャッシュフローが赤字になってしまうこともあり得ます。蓋を開けてみれば入居者は問題のある人ばかりで、滞納者はいる、不良借家人はいる、また管理会社も頼りなくてトラブルに対処できないなどということになれば、机上の計算では儲かる物件とおもったのに全く話が違う、ということになりかねません。プロパティマネジメントを買うという意識がまず大切です。
また、逆に言えば、その物件を管理している会社がプロパティマネジメントをどう考えているかを聞き出すことが一番の注意点だと言えます。

賃貸経営をしてます。募集条件の見直しに関してどのように考えたらいいですか？

募集条件を見直すのも空室対策の1つです。変更内容によっては一時的な減収になる場合もありますが賃料を下げることは避けられます。変更には1.フリーレント 2.礼金･敷金の割引 3.ペット相談もしくはペット可物件にする 4.入居者限定の解除(女性限定･学生限定など) 5.キャンペーン割引 6.家具付き

フリーレントは入居後の一定期間賃料を無料にすることですが最近では一般的な手法になりつつあります。また2.のような賃料以外の募集条件の適正化も有効です。地域によって様々ですが,年々減額の方向で賃貸市場は進んでいます。敷金･礼金を再考して半額やゼロにしたり仲介手数料を安くするなどの方法も最近では増加していて実際に効果もあります。契約金の総額が少なければ少ないほど成約に至りやすいのは事実です。ただし敷金ゼロの募集は滞納や原状回復費用の担保という観点から反対される方もいらっしゃいます。

5.のキャンペーン割引などの表現で例えば最初の半年から1年間の賃料を数％から何割か安くしてキャンペーンが終わったら元の賃料に戻すなどの手法もあります。1.のフリーレントと割引額が同じでも賃料そのものが安くなるので募集広告時の印象は強いです。

6.の家具付き物件は今後増えてくる予想です。当社ではステージングという呼称で使っています。家具が最初から配置されていることで入居者にとって単に便利とか購入費用が浮くということだけでなしに案内した時に何もないがらんどうの部屋を見せるより住まいのイメージが明確になってよいという効果があります。

初期費用と家賃の関係について「第5回首都圏賃貸住宅市場における入居者ニーズと意識調査2009」の調査によると,例えば家賃8万円の物件で一般にある普通の形として契約時に礼金1ヶ月分,2年ごとの更新時に更新料1ヶ月分払うのと,それを家賃に含めて分割払いにする方法のどちらを選択するか聞いたところ回答の結果は約半々と出ました。家賃が上がっても初期費用がないほうを選んだ方が半数いるというのも参考になると思います。

新しい入居者が「引っ越しましたが給湯器が故障していて風呂に入れません。直るまでの間ホテル宿泊費や迷惑料を支払ってほしい」と要求してきました。どのように対処すればよいですか?

ご質問ありがとうございます。
賃貸物件ですと、設備の不具合などで貸主と借主の間でトラブルが発生する場合があります。実際に生活に支障をきたす場合などは,不具合に応じた賠償義務が生じる場合もありますが,その内容が合理的であるか不合理であるかも判断が分かれるところです。
まずは迅速に対応して、入居者様と真摯に話し合うことが必要だと考えます。

賃貸物件のオーナーをしています。原状回復とリノベーションなどのリフォームを別々に確定申告できるのでしょうか?

Q. 戸建を賃貸しています。二階をクリーニング程度の原状回復をして一階を和室とダイニングをつなげてリフォームしました。確定申告で経費で落とすつもりでしたが和室を洋室にすると経費でなく減価償却になるということを言われました。一階と二階を別々に申告できるのでしょうか?一階の和室とダイニングの部分を除いて経費で落とすことはできるのでしょうか?

A.リフォームの内容によって資産の維持の部分と資産価値を向上させた部分を分けることは可能と思います。明らかに維持の部分はリフォーム費用の内訳を分けて再度税務署に相談してはいかがでしょうか?一度税の専門家に確認してはいかがでしょうか?

また確認ではございますが今期に一括して修繕費で経費計上をしたいのでしょうか?減価償却費になると手続きが面倒だから経費で落としたいのでしょうか?減価償却になる耐用年数によりリフォーム費用を経費計上していく形になるので修繕費を今期に一括経費計上するか減価償却の場合残耐用年数が10年であれば1年枚に按分した金額となります。今期の収入が多く経費計上を行いたいという特別な理由がなければ毎期按分して経費計上ができる減価償却費でも問題はありません。

賃貸借契約の更新契約は重要事項の説明はしないのですか?

賃貸借契約の更新契約は賃貸管理業の扱いになるため宅地建物取引業法は適用になりません。従って重要事項説明の義務はありません。定期借家契約は期間満了により必ず終了する契約です。ただし貸主･借主双方の合意があれば契約期間終了ごとに再契約できます。これは更新契約ではありませんので再契約のたびに重要事項説明が必要になりますのでご注意ください。

賃貸貸家の大家です。入居者が勝手にペットを飼育して困っています。対応方法はどうしたらいいでしょうか？

Q.賃貸貸家の大家をしております。入居者が勝手にペットを飼育して困っています。対応方法はどのようにしたらいいでしょうか？知らないうちに犬を飼っていることが発覚して犬を他者に預けていただくか出て行って頂くことを検討していますが,入居者の態度を見て最近は出て行って頂くことを検討しています。

A.ご質問ありがとうございます。ペットに関しては入居者様も思い入れがあるためトラブルになるケースも多いようです。しかしながらオーナー様からすると自らの資産である物件で勝手にペットを飼育されるということでお困りというのはもっともな話です。

賃貸借契約書上にペットは飼育できない旨の条項が明記されているのであれば,それを根拠に契約を解除できる旨の条項も一般的には記載されています。しかし,その条文があるからといって,いきなり「出ていけ」ということも紛争のもととなりやすくあまりお勧めできません。

まずは入居者様と(管理会社があるのであれば管理会社を通して)話し合いをしていただき,ペットを第三者に預けるか,それができないのであればお出になるという形で話をする努力をされたみることをお勧めします。また書面にてお知らせや警告文を何度か送ってみることもよいと思います(お電話にしろ,お手紙にしろ必ず日付,時間,内容などの記録を取っておいてください。後々役に立つ場合も出てきます。気の利いた管理会社なら記録があります。もちろん当社でも管理物件であれば来電記録や対応履歴を控えています)。オーナー様側で再三にわたり話し合いの機会をもうけ,努力したにも関わらずそれでも入居者がまったく応じる気配がない場合は内容証明郵便を出し契約の解除を申し出るという手続きがよいと思います。

それでも入居者様が頑なに拒否をする場合は,最終手段として上記の証拠から法律の専門家などに手続きを依頼してみてください。

賃貸経営をしております。入居者から一部の入居者の夜間の音に関して苦情を言われます。騒音を出している入居者への対応はどうしたらいいですか？教えてください。

Q. 昨年に隣室が夜中に騒いでいるとの連絡があり入居者全員に騒音について配慮するよう文書を出しました。 その後2か月後にまた騒がしいとのことで再度文書を出しました。しかしながらがまた夜中に話し声や歩き回る音,扉を閉める音がするとのことでしたので直接,騒音を出している入居者に注意するようにと管理会社を通して電話で伝えました。 しばらく収まったようですがまたしても騒がしいとの連絡が入り, 再度注意するよう入居者へ伝えました。騒音で悩んでいる入居者本人からも注意しに行ってくれました。 しかし騒音を出している入居者は仕事で夜の12：00に帰ってくるのでどうしても夜中に食事したりテレビを見たりするとのことでしたので事情が分かったのでもう少し気を使って下さいとお願いしました。 分かりましたと素直に聞き入れてくれましたがまた4か月後に「夜中の４時近くまで友達と騒いでいる」と連絡がありました。 騒音を出している入居者へこの後の対応をどうすればよいか教えてください。私としては、退去してもらう方向で進めたいです。

A. 少なくとも２度文書で注意しそれでも改善が見込めないためにこれも２度、直接口頭でも注意されているとのこと。 生活スタイルが違い夜遅くに帰ってくるのは仕方がないですがだからと言って全て許されるわけではもちろんありません。共同生活ですので夜間や早朝に関してはテレビのボリュームを下げるなど,他の方に気を使うのが当たり前だと思います。 一般的な賃貸借契約書は「他の入居者に迷惑を及ぼす行為をした場合は賃貸借契約を解除する」などという記載があります。しかしながら, 実際は騒音のみを理由に退去させることは難しいことが多いです。 そのまま放置して他の入居者が退去されても困りますので「再三にわたり騒音に関して注意しております。今度他の入居者への迷惑行為があった場合には賃貸借契約を解除したい」との意思表示をまずは伝えてはいかがでしょう？ その際あまりに感情的な主張をすると相手も感情を害し事態が悪化することも考えられますので書面にしろ直接お話するにしろ感情的にならないよう注意して下さい。管理会社がしっかりとやって頂けるならばそのあたりのアドバイスも受けながら慎重に対応された方がよろしいと思います。

賃貸マンションを経営しています。水漏れが起きてしまったのですが、工事費用やメンテナンスについて教えてください

Q．賃貸マンションを経営しておりまして,先日3階のPS部分から水漏れがあり隣の部屋と下階に水が行ってしまいました。原因を調べたところ,PS内の給水管の劣化から水が吹き出し下階まで行ってしまいました。この場合どのように対応したらいいでしょうか？またこの場合のお金はどうしたらいいのでしょうか？

A. 賃貸マンションの建築時期にもよりますが,まずは建築時の保証書を確認してください。もしくは保険に加入されていると思いますが適用範囲かどうか一度確認をしてください。保険会社が力になってくれる場合もあります。それ以外で原因が特にわからなければオーナー様負担となる場合があります。また、隣の部屋や下階に水が行ってしまった場合は,ほうっておくとはがれやカビの原因になりましす,入居者様にも誠意ある対応と理解されずトラブルが拡大してしまう可能性が高いですのでまずは点検を実施されることをおすすめします。

　以前に他社施工の物件で似たような事例がありました。
その時は夜中の1時頃に大量の水漏れが発生し当社コールセンターに入電があり夜間緊急対応をしましたが,PS内の給水管からの水が止まらず緊急対応で貯水槽のポンプを止めて対応した事例があります。翌朝即対応し,入居者様への説明と水の配給を行いご理解をいただけましたが,電気ガス水道の故障は生活に支障が出てしまいますので事後に大きなトラブルにならないよう迅速な対応が求められます。

入居者が家賃を滞納した場合はどのように対応されるのでしょうか？

まず入居者にお電話または文書にて遅延の旨お知らせしています。
その後、ご入金がない場合には入居者ご本人及び連帯保証人様宛に督促状を発送します。