売買物件に関するよくある質問

工事現場での事故防止活動は?

当社では工事現場での事故防止のために毎月1回協力業者様に会社に来ていただいて、月々の施工現場に対する良かった点、改善すべき点をご説明し、情報共有しています。また現場に対しても経営者自らが現場に足を運び現場の安全・品質のチェックを行っています。当社ではこれを安全パトロールという名称で基本的に毎週行っています。下のビデオは2012年11月に行った三郷市戸ヶ崎Ｗ様邸での安全パトロールのビデオです。

こちらが写真です。

基本的には現場環境整備の徹底が図られているかどうか、につきると考えています。現場がきれいにされ環境整備されていることが事故防止につながり、さらにチェック、細かいところもチェックすることにより意識が向上し、自己を防ぎ品質が向上するものと考えています。

15年ほど前に住宅を購入しました。定期的な塗装は必要でしょうか?

木は生き物であり呼吸をして伸縮を繰り返します。塗装をしなければ風雨や紫外線などにさらされて木の樹脂分が蒸発し腐敗の原因になってしまいます。木が腐る前に塗装を繰り返しすことで、建築部材の補修,補強,取替えなどが必要にならなくなります。

上記写真は当社で現在リフォーム中の物件の木部塗装です。見栄えも良くなります。定期的なメンテナンスを行う事でお家を長持ちさせることができます。

消費税アップの前と後では購入はどっちが得なの?

消費税8%が適用されるのは平成26年4月1日以降に引き渡される物件です。また不動産の場合は消費税がかかるのは建物部分のみで土地にはかかりません。

実は消費税が課税されるのは物件を事業者(不動産会社や販売業者)から購入する場合のみです。

個人所有の中古住宅を不動産会社の仲介で購入する場合売買価格に消費税はかかりません。中古住宅を購入するなら消費税がかからないので税率アップの影響はほとんどありません。但し仲介手数料は「物件価格の3%+6万円+消費税」がかかります。

また消費税アップ後は「住宅ローン減税」が拡充されるため負担は軽減されます。これは毎月12月31日時点の住宅ローン残高の1%相当が所得税から戻される制度です。対象となる残高の上限が2倍となる予定です。新築購入の場合,消費税増税分の負担が和らぐことになります。

なおこの制度は条件を満たせば中古住宅でも適用されます。中古住宅は本体価格に消費税がかかっらないのでこの減税措置を利用すれば消費税増税後のほうがむしろお得かもしれません。

不動産向けの投資で区分マンションと１棟アパートではどう異なりますか？

不動産への投資を検討するとき、多くの人が悩むのが「区分マンションと1棟アパートでは、どちらに投資するのがよいのか」ということです。不動産投資家としてすでに成功をしている人の中にも、「投資するなら区分マンションに限る」という人もいれば、「1棟買いでないと効率が悪い」という人もいます。住まいを考えるときに「マイホームか賃貸か」が必ず議論に上るように、「区分マンションか1棟アパートか」は不動産投資をする人にとっての至上命題といえます。

事実、区分マンションへの投資と1棟アパートへの投資には、それぞれメリットとデメリットがあります。

区分マンションへの投資のメリットは、なんといっても初めの一歩が踏み出しやすいことです。物件にもよるが、首都圏の区分マンションの場合、200〜300万円の手元資金で1,500〜2,000万円ほどの一人暮らし用区分マンションを購入し、毎月数千円〜1万5,000円程度のキャッシュ・フローを得るというのが一般的のようです。場合によっては数十万円の頭金とアパートローンの諸費用だけで購入できることもあります。物件の供給数も1棟アパートと比べるとはるかに多く、それだけ流動性も高い。

一方、デメリットといえるのが、一気に大きなキャッシュ・フローを得にくいということです。毎月数十万円という単位でキャッシュ・フローを得ようと思うと、いくつもの物件を探し出し、融資の審査に通し、決済を行っていくという手間が必要になります。また、所有物件が多くなればなるほど管理も煩雑になってきます。

その点、1棟アパートの場合には、物件をしっかり吟味して選ぶことができれば、1物件でも毎月数十万円のキャッシュ・フローを得ることが十分に可能です。日々の管理や修繕、将来的な建て替えもすべて自分の判断だけで実行できること、土地の価値を活かしやすいことも大きなメリットとして挙げられます。

デメリットは、金額のボリュームがどうしても大きくなってしまうということ。特に、将来にわたって安定した賃貸需要が見込める首都圏で1棟アパートを探すとなると、よほど築年数が古かったり、土地が所有権でなかったり、地の利が悪かったりしない限りは、5,000万円は下らない。たとえ融資が9割ひけたとしても、頭金に諸費用、不動産取得税、火災保険料などが加われば、最初に1,000万円近い資金が必要になります。

他にも細かい違いを挙げればきりがないが、こうして全体を俯瞰すると、不動産投資にかける「本気度」によってどちらが向いているのかが決まってくるともいえます。リスクをなるべく抑え、分散投資のひとつとして、あるいは将来の年金不足を補うための一手段として取り組むなら「区分マンション」、ある程度思い切ったリスクをとってでも新たに大きな収入源を確保したい、今の仕事をセミリタイアして悠々自適に暮らしたい、といった攻めの姿勢なのであれば「1棟アパート」が向いているます。

他の資産運用がそうであるように、不動産投資でも大切なのは「目的」です。物件ありき、利益ありき、ではなく、まずはなんのために不動産投資をするのかを考えることで、「区分マンションか1棟アパートか」の答えが見えてくるかもしれません。

景気の低迷でローン返済が困難になっている方が多いと聞きます。任意売却とはどういったものなのですか？

任意売却とは金融機関の了解を得て所有者自らの意思で不動産を処分することを一般的に任意売却といいます。競売の場合は手続きに費用と時間がかかりまた実勢価格より回収額が低いなどの理由から最近は債権者(金融機関)が任意売却を奨励するケースも増えています。

私たちが初めてのマイホームを建築するにあたって大切な事はありますか?

「家は住むための機械である。幸せのための機械。住宅は生活のための宝石箱でなくてはならない。」
とコルビュジェは言いました。

いかに”幸せ”を追求するか。
私たちは,みなさまがどんな時でも”幸せ”を感じる事が出来る家をつくります。

スマートハウスとはどのような住宅のことなのでしょうか？

スマートハウスの定義については各社まちまちで定まった定義というものは決まっておりません。したがってイシンホームで考えるスマートハウスをご説明します。

イシンホームではスマートハウスを賢い住宅という意味で、家庭内のエネルギー消費を最適に制御する住宅と考えています。もちろん太陽光発電による売電も高利回りになるように外観デザインも設計されております。外観デザインにより、BOX型、片流れ、切妻南、切妻東西向、寄棟、切妻組み合わせなどによる利回りと効率を比較した結果、片流れの屋根が一番収益性に優れているため、片流れの外観デザインとなっています。

また太陽光パネルについても、売電価格が髙い１０ｋW近い太陽光発電を設置しています。「MAXスマハ」は省エネだけでなく、家計が助かる未来型の住宅です。「家に住んでいるだけで収益を得ることができる」のです。

「MAXスマハ」の実力は太陽光発電にとどまりません。様々な省エネ設備が標準装備されています。まず、高断熱・省エネ構造。樹脂アルミ複合サッシやウレタン特殊吹き付けによる断熱、通常の3倍の断熱効果がある特殊ガラスなどで、エアコン代があまりかからない高断熱の家を実現しています。エコ・アイ熱交換換気システムは、地熱や人の体から発せられる熱、生活で使われた機器の熱など、室内の排気熱を回収して再利用するシステムで、８０～９０％という日本最高クラスの熱交換率を誇ります。太陽の熱を集めるソーラー床暖システムなど、ハイブリッドでエネルギー効率を高めています。他にもエコキュートによる深夜電力の利用や、標準のLED照明などを加えた未来型住宅はまさに家計が助かる高収益住宅なのです。

MAXスマハについて、その他詳しい資料、ご質問などございましたら、イシンホーム三郷店　松井産業おうちの情報館までお問合せください。イシンホーム三郷店　電話：048-949-0112
参考書籍：MAXスマハを探せ　HEIG設計研究所　代表　一級建築士　石原宏明著

マイホーム購入を考えています。住宅ローンの借入限度額はどれくらいになるのでしょうか?

マイホーム購入で一番きになるのは住宅ローンの借入限度額です。よく現在の収入でどれくらい借りれますか?という質問を受けます。借入限度額は年収だけでなく,現在お客様がどれだけの借入金があるかでも変わります。「無理なく返済できるかどうか」という点を重視して算定されるからです。

借入限度額の目安となるのが「総返済負担率」です。これはクレジットカードや各種ローンなどの返済額が年収に占める割合を表したものです。無理のない返済額は「フラット35」では年収400万円以上で35%以内とされています(金融機関によって異なります)。借入限度額は「総返済負担率」をベースに返済期間や金利などを踏まえて計算されます。

借入限度額(概算)を知るには住宅金融支援機構ホームページのローンシミュレーションが便利です。例えば年収350万円の方で他に借入が無い方がフラット35を利用した場合,返済期間や金利により最大1,000万円の差が出ます。

借入限度額を上げる方法としては①低金利のローンを選ぶ②返済期間を長くする③夫婦や親子の収入を合算するなどがあります。

借入限度額に用意可能な頭金を加えた金額がマイホームの総予算です。住宅購入には税金などの諸費用もかかります。希望の家を購入したいあまりに借入限度額を無理に広げることがないように資金計画は余裕をもって立ててください。

不動産会社が行う任意売却の実務とはどういったものなのですか？

不動産会社が行う任意売却の実務を見ていくと

第一に債務者･所有者の実態調査をすることからはじまります。利害関係人と債権額の確認をするために債務者へのヒアリングを行うのです。

第二に抵当不動産の現況調査です。対象物件の現況を正確に把握することは重要です。注意すべきポイントとしては①権利関係の実態調査②物件の市場性③対象物件の阻害要因(再建築不適格,既存不適格,境界紛争中,未登記物件等)があげられます。

第三に所有者･利害関係人の意思確認です。不動産会社にとって任意売却のポイントは適正価格の提示と債務者・債権者双方の意思をまとめることにあります。債務者にとって慣れ親しんだ家を手放すことは心情的につらいです。相手の心理を理解しながら納得して頂くことが大切です。また債権者には市場性に適性かつ納得いただける価格提示に努めることが重要です。

第四に買受人探しです。事前合意した売却物件に近い買受人を探す売却活動を行います。

第五は最終合意段階として売買契約締結にあたり債権者の最終合意を得なければなりません。複数の債権者が介在している場合は優先順位に合わせて配分案を作成する必要があります。

以上が非常に簡単ですが不動産会社が行う任意売却の実務の流れになります。

平成24年9月に国土交通省が平成25年度の税制改正要望事項を発表しました。現在自民党政権になってこの要望事項案が国会を通過するかわかりませんが平成25年度の住宅関連の国土交通省税制改正要望の主要項目と改正点の概要について教えてください

住宅関連の主要項目は

①住まいの質の向上と暮らしの安全･安心

②災害に強い国土･地域づくり

③公共交通の安全・安心

以上の3項目です。①住まいの質の向上と暮らしの安全･安心について以下の6つの税制施策が示されています。

1.消費税法改正法,3党合意等を踏まえた住宅の取得に係る税制措置及び財政措置を含めた総合的な対策

消費税率の引き上げに伴う一時の税負担の増加による影響を平準化および緩和する観点から消費税法改正法,関連閣議決定および三党合意を踏まえ中t飼うの取得について税制措置(国税･地方税)および財政措置を含めた総合的かつ十分な対策を講ずると明記されています。

2.住宅ローン減税の拡充

平成25年1年間の控除対象借入限度額引き上げ 2000万円→3000万円等。

住宅取得者が有する借入金額の最大シェアを占める2000万円～3000万円の借入金を引き続き住宅ローン減税の対象とするため平成25年の住宅ローン減税に係る控除対象借入限度額を引き上げるとしています。

3.住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る登録免許税の特例措置の延長

保存登記本則0.4%→0.15%,移転登記本則2％→0.3%等の1年間延長

4.住宅の耐震改修等のリフォームをした場合の特例措置の拡充等

耐震改修が行われた既存住宅に係る固定資産税の特例措置の拡充(現行翌年1/2を減額→3年間1/2を減額)

バリアフリー及び省エネ改修に係る所得税の特例措置(改修費の10%を税額控除)の2年間延長及び拡充(蓄電池等の省エネ対象設備の追加)

バリアフリー及び省エネ改修に係る固定資産税の特例措置(翌年1/3を減額)の3年延長

5.中古住宅取得に係る税制

中古住宅取得に係る住宅ローン減税,登録免許税及び不動産取得税の特例措置の適用要件を合理化(既存住宅売買瑕疵保険加入を適用要件に追加)するとしています

6.サービス付き高齢者向け住宅供給促進税制の延長

サービス付き高齢者向け住宅供給促進税制の2年間延長

所得税･法人税割増償却(5年間40％等)

固定資産税新築後5年間2/3を減額

不動産取得税課税標準から1200万円控除等(床面積30㎡以上)

建物と土地をセットで考えて家を建てたお客様の事例はないですか？

ありがとうございます。M様の事例をご紹介します。

M様のマイホーム

前：家賃60,000円+光熱費30,000円=90,000円

今：ローン：80,000円+太陽光売電収入と光熱費△8,000円=72,000円

支払い額が18,000円下がった。2LDK⇒4LDK　２部屋増えました！

M様：「アパート生活に不満があり、新居購入を決断しました。仕事が不規則で深夜に帰宅することも多く、以前はアパートの下の階の方から、車の騒音で苦情を言われたりして嫌な思いをしていましたが、今は一戸建てなので気兼ねなく過ごすことができています。しかも家賃6万円+光熱費3万円＝９万円の支払いが、ローン8万円－売電収入8,000円＝7万2,000円の暮らしに。支払も少なくなったのに一軒家が手に入り、ストレスも軽減できてとても嬉しいです。迷っている方はすぐに決断されれば、その分アパートの悩みを早く解決できますよ」

UNITEはフラット屋根のシンプルなデザインですが、バリエーションはないのですか

ニテは外観と内観のバリエーションを数多く用意しております。外観は、屋根の形状で4種、1階のデザインで5種、2階のデザインで4種、合計100種類以上用意しています。また内観では、シンプルモダン、ジャパニーズ、アジアンなどのテイスト別に12種類用意しています。

修繕積立金とは?

区分所有のマンションは長期間にわたって維持・保全していくために必要な共有部分の修繕等をしたり、外壁の補修や配管等をしたりする場合、住民全員が協力して費用を負担をすることになります。
その費用をマンション全体で貯めておく資金が修繕積立金です。

修繕積立金の金額や徴収方法はマンションごとに違います。
管理費とともに集める場合や、入居時に一括で徴収する場合、大規模修繕の際などに、各所有者で応分の負担金を拠出する場合等があります。

分譲マンションの玄関ドアは自分で取り替えたり、色を塗り替たりしてもよいのでしょうか？

ほとんどのマンションの玄関ドアは、マンションの所有者全員の共有部分にあたります。マンション全体の景観に影響を与えてしまうので、かってに取り替えたり、色を塗り替えたりすることはできません。同様に、窓のサッシやバルコニーも共有部分にあたり、勝手に手を加えることはできません。ただし、玄関ドアの内側塗装は所有者の専有部分になるので色を変えることができます。

不動産の売買契約証書に捺印するときは実印が必要になりますか？

契約書への捺印は認印でも法律上問題ありません。
ただし、売主側に関しましては、所有者本人であるかの確認のために印鑑証明を添えて実印にてご捺印いただくことが多いです。

マンションの専有面積とは、どの範囲をいうのですか？

マンションの面積は、通常、専有部分の面積を指します。バルコニーなどの共用部分は含まれません。物件によっては、パイプスペースやメーターボックスも専有面積に含まれる場合があります。
また、カタログなどに記載されている面積（壁芯面積）は、登記簿に記載されている面積（内法面積）と比べると広くなっている点にご注意ください。壁芯とは厚みのある壁の中心線で測った面積、内法（うちのり）は壁の内側部分の面積です。

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不動産の取得時にかかる税金とは？