土地に関するよくある質問
- 工事現場での事故防止活動は?
当社では工事現場での事故防止のために毎月1回協力業者様に会社に来ていただいて、月々の施工現場に対する良かった点、改善すべき点をご説明し、情報共有しています。また現場に対しても経営者自らが現場に足を運び現場の安全・品質のチェックを行っています。当社ではこれを安全パトロールという名称で基本的に毎週行っています。 下のビデオは2012年11月に行った三郷市戸ヶ崎Ｗ様邸での安全パトロールのビデオです。
こちらが写真です。
基本的には現場環境整備の徹底が図られているかどうか、につきると考えています。現場がきれいにされ環境整備されていることが事故防止につながり、さらにチェック、細かいところもチェックすることにより意識が向上し、自己を防ぎ品質が向上するものと考えています。
- 土地活用を考えてます。社会情勢や少子高齢化を考えるとアパートマンションは不安。どんな土地活用がいい?
今後の少子高齢化を考えるとアパートマンションを建てるのは将来的に賃貸経営が成り立つかどうかは難しいところ。地域の市場や物件の供給量などきちんと市場調査や地場の不動産情報などに精通していなければ,投資物件として収益を生み続けられるかどうかは不確定だと思います。大手建築会社がよく使うサブリースなどの家賃保証にしても,30年間賃料がまったく下がらずに保証してくれれば問題ないですが,契約書をよく見てみると家賃改定の条項があったりしますので市場が飽和してくれば,向こうも商売ですから採算が合わなければ保証賃料を下げてくるので不安定です。
安定して収益を上げることができ,かつ流動性がある物件（万が一の場合は売却が比較的容易にできる）として当社では,市場調査の上で戸建賃貸を提案しています。
例えば,下記の写真は2012年夏に着工し,全9戸に対し15組の申込みが入り,その後も問合せが殺到したデザイン戸建賃貸住宅です。2013年11月現在においても満室稼働しています。
戸建賃貸のメリット７
①戸建賃貸なら投資額を少なく,効率の良い資産運用ができます(アパート等の約1～2割高い賃料で貸すことが可能)。
例)RC造4階建て賃貸マンション(12戸),投資額1億9,000万円:毎月手取り46万円
駐車場付き戸建賃貸4棟の場合,投資額:5,000万円 :毎月手取り40万円
②アパート,マンションは空室が目立ち,少子高齢化で更に厳しい状況が予想されますが
戸建賃貸は物件が少なく,古くなっても安定した入居率を見込めます。
③入居希望者のニーズに応えた物件。賃貸マンションの不満を解消している物件です。
☆マンションだと子供が走り回ると苦情が来るのでストレスがたまる…☆敷地内に駐車場がほしい…
☆映画や音楽など大音量で楽しみたい!
☆賃貸でも持ち家感覚で住んでみたい!
☆おしゃれな広い家に住みたい！
④駐車場経営に近い流動性もあり。万が一も安心,相続対策にもなります。
☆１戸だけの切り売りができる ☆1戸ずつ別々に相続できる ☆売却の場合,一般の中古住宅の市場で売ることが可能 ☆早期の売却が可能 ☆古くなっての解体費用もマンション等に比べて安く抑えられる(マンション等の場合,投資物件としての需要で投資家への販売になり,収益性を見られてしまい売却金額が安くなってしまうことが多いです)
⑤立地に左右されにくく,変形地・狭小地でも十分な投資効果を見込めます。
⑥入居者の質が高く管理がしやすい。入居期間も比較的長いです。
- 実家に土地がありますが「あることはあるが狭くてよくない」と言われました。どうしたら?
土地を探すのではなく実家の空地を考える方もいます。
建築は敷地に合わせていろいろ工夫できます。
結局,その「よくない,狭い」と言われた土地に工夫して建てると,土地代もかからず快適な住宅ができます。共働きしても両親がいるので子どもの面倒を見てもらえて安心のようです。両親の老後まで気を遣う事ができます。
「実家の土地では建たない」と思い込んでいた方針を変えて「土地代0円」＋「子どもを預けて,安心の共働き収入増加」＋「両親への老後・親孝行の安心」の3つを得ることができます。実家の隣でなくても,実家の畑の土地など空いている人も数多くいます。土地探しの盲点です。みなさんはいかがでしょうか？
- 不動産の活用とよく言われるのだが、相続対策までも含めて考えてもらえるの？
弊社の不動産活用のご提案は、
①社会的条件・・・景気・法制・税制・地価・市場の動きなど
②対象不動産の立地条件・・・対象地や近隣地域の要因分析など
③人的条件・・・所有者や関係者の状況など
これらの①～③を考慮した相続対策を合わせてご提案しております。
円満な遺産分割、相続税の軽減、納税資金の準備などを考え、例えば、不動産（土地）を３分割（自宅等の残す土地、納税等のため売却する土地、有効利用して収益を得る土地）する考えに立っております。更に有価証券や預貯金などを含めて相続対策のお役に立てるよう配慮しております。
- 税制改正等に関するさまざまな動きがありますが、私たちの生活にはどんな影響があるでしょうか？
今年の税制改正に関しては相続税がもっとも大きなポイントです。中でも2015年1月1日以降の相続から相続税の基礎控除額が4割縮小されることが注目されています。
基礎控除額がこれだけ縮小されると課税対象者が増えそうです。
大都市圏で土地を持つ方の中には、法定相続人が何人かいることで相続財産が基礎控除額内で収まり、納税の必要がなかったという方も多かったと思います。今回の改正では、これまでは相続税を払う必要がなかったのに、今後は払わなければならないという人が大幅に増えると予想されています。
では、相続対策では税金以外で、何に気をつければよいかを考えてみます。
遺産分割も大きな問題となります。民法では一応、法定相続人の相続の割合は決められていますが、例えば建物は決められた割合どおりに分割することは困難です。とりあえずで共有名義にすると、将来トラブルが起きるケースが多いのです。建築の段階でご相談を受けたときには、例えば相続人がお子さん2人の場合は、土地の一部を売却し、そのお金で賃貸住宅を2棟建てるとか、賃貸住宅の家賃収入を分けるなど、さまざまな方法を提案させていただいくことも可能です。
更に詳しいことは、ぜひ8月24日のセミナーでお聞きください。ただいまセミナー申込み受付けております。
- 土地選びで喜ばれた方の事例を教えてください。
Yさん夫婦の事例を紹介します。
Yさん夫婦は結婚して1年です。お母さんの紹介で来ました。「子どもができる前の2人とも働いている時に建ててその後出産したい」という希望でした。
結婚してすぐなので自己資金も少ないため,予算に合う多少不便な郊外の土地を紹介しました。2人の予定外の土地でした。
支払優先と住み始める時間優先で,すぐ決断されてて安く家を建てました。5年後,その郊外はショッピングセンターが近くにできてアパートが建ち並び便利になっています。人気のある地域に変わりました。子どもの友達も近くにたくさんいます。アパート家賃5年分を含めると400万円以上得しています。
今はさびしくても,これから開ける土地もあります。その見分け方は近所にアパートが先行して建っていれば,いずれ分譲団地ができます。そこが狙い目です。このような事例を多く見ているうちに,次のことわざ（諺）が浮かびます。
「住めば都」「思い立ったが吉日」です。ズルズル先延ばししてても,アパート代の支払いは必要です。年齢も高くなります。多少選定基準を広くして,予想外のところに建てた人も,ほとんどの人が満足して「住めば都」となっています。建てようと思った時がチャンスで「思い立ったが吉日」です。
≫ 土地(売地)情報
- 住宅ローンにおいて金融機関の貸出しの条件と制限内容はどうのようになっているのですか?
貸出しの金融機関によってローンは色々あります。借入方法は色々ありますが用途に合わせて利用するとよいと思います。貸出しの条件と制限も違います。
一般に住宅ローンは事業用の借入より低利で長期間借入ができます。同じ住宅ローンでも長期固定金利のフラット35と変動型一般住宅ローンはメリットが違います。
フラット35は長期間金利が変わりません。インフレになって金利が上昇する時は有利です。しかし頭金として自己資金が10%必要です。銀行の変動金利は将来金利が上昇する可能性があります。
「金利が上昇する」と長い間言われてきましたが過去10年間上がっていません(2013年2月)。使用用途に応じて最適な方法で借り入れてください。もちろん当社でもお手伝いいたします。
- マイホーム購入を考えています。住宅ローンの借入限度額はどれくらいになるのでしょうか?
マイホーム購入で一番きになるのは住宅ローンの借入限度額です。よく現在の収入でどれくらい借りれますか?という質問を受けます。借入限度額は年収だけでなく,現在お客様がどれだけの借入金があるかでも変わります。「無理なく返済できるかどうか」という点を重視して算定されるからです。
借入限度額の目安となるのが「総返済負担率」です。これはクレジットカードや各種ローンなどの返済額が年収に占める割合を表したものです。無理のない返済額は「フラット35」では年収400万円以上で35%以内とされています(金融機関によって異なります)。借入限度額は「総返済負担率」をベースに返済期間や金利などを踏まえて計算されます。
借入限度額(概算)を知るには住宅金融支援機構ホームページのローンシミュレーションが便利です。例えば年収350万円の方で他に借入が無い方がフラット35を利用した場合,返済期間や金利により最大1,000万円の差が出ます。
借入限度額を上げる方法としては①低金利のローンを選ぶ②返済期間を長くする③夫婦や親子の収入を合算するなどがあります。
借入限度額に用意可能な頭金を加えた金額がマイホームの総予算です。住宅購入には税金などの諸費用もかかります。希望の家を購入したいあまりに借入限度額を無理に広げることがないように資金計画は余裕をもって立ててください。
- 資金はあります。利益が上がることは理解できます。しかし,太陽光発電の設置場所がありません。土地を借入できますか？
民間で土地を借りる場合は,予測売電額の通常3%ぐらいが多いようです。最高でも5%までです。立地条件によります。土地所有者は投資がなくて収益があがります。安全です。
日本中の会社で黒字の会社は約20％ぐらいです。売上高に対して3％の最終利益を上げている会社は全国の法人数の4～5％くらいだそうです。5％になるとほんの僅かです。それから比べても好条件です。貸す人も草刈りなどの手入れが不要です。おまけに予想してなかった収入がわずかながら上がるのでお年寄りに特に喜ばれています。
公共の土地を借りる場合,固定資産税の負担ぐらいで貸出している自治体も多いようです。以上のような条件で土地を借りて発電所をつくっているようです。借地料金の支払いは売電が始まって支払うようになります。知人,親戚などで土地が開いている場合「貸してくれないか？」と尋ねてみましょう。
建築物を建てるのに必要な道路はないが.電柱がある売れない遊休地も活用できます。
- 土地を買って発電所をつくりたいのですが良い方法がありますか？
土地を買う場合は,住宅のように４ｍ道路に接している必要はありません。電柱が近くにあれば大丈夫です。安く買えます。売電するには経済産業省の設備認定を受けて電力会社との売電契約が必要です。50kw未満の発電所申請は簡単ですが,それ以上は申請に時間がかかります。完全な許可が下りて決済しましょう。競売物件などは安く買えます。
- 25坪の土地に無理のない返済で広々とした健康マイホームを建てられた方の事例を教えてください
ありがとうございます。千葉県F様の事例を紹介します。
F様「以前住んでいたのは、公営団地で15坪ほどの３Kでした。古い団地だったのでカビがひどく、子どものぜんそくで悩んでいました。子どもの健康を考え、必死で不動産屋さんを探し続けて、やっと、『ここだ！』と思うイシンホーム会員店さんに出会えました。社長さんはわたしたちの話を親身になって聞いてくださいました。そして、ようやく完成した新しい家は、Eco-i換気システム搭載で、子どもの咳がピタリと止んだのです！さらに嬉しかったのは、希望を設計にしっかり反映していただけたことです。25坪の土地に、28坪３LDKの家は前の住まいより3部屋も増えて喜んでいます。しかも、太陽光発電を3.5kw搭載しているので、毎月の売電が9,000円あります。買っている電気代を上回る発電をしているので、毎月おこづかいがもらえます。Eco-i工法のおかげで、エアコン1台で冬は暖かく、夏は廊下まで涼しい！省エネで本当に助かっています。以前の古い団地と同じくらいの支払いで、こんな素敵な家に住めて本当にありがたいです」
建てた人の声を聞いても①最初から総予算を明確化する②払えない時はどうするか、の対策を学ぶ③支払いに無理がないような設計の工夫を加える。その上で土地を買えば安心できます。予算が節約できます。ローン以外の住居費を少なくするため、土地と家以外の設備が重要です。住宅設備技術の優れた会社を選べば売電収入まで増えます。
- 土地選びで気づきにくい失敗などはないですか？他に気付きにくい事例を教えてください
ありがとうございます。土地選びで気づかない失敗をしているMさんの例を紹介します。
Mさん家族は家賃が7万5,000円のアパートに4年間住んでいました。奥様の条件は、「住む地域は〇○地域で、土地の予算は１５００万円以内、南向きで買い物は△△です」とはっきりしていました。相談に来られたのですが、いくら物件を紹介しても小さなことが気になって、なかなか土地を買えません。ご主人が知り合いを通じて土地を探してきても、「隣の家が△△」「方向が悪い」「坂道が気になる」「条件は良いけど、希望価格より150万円高い」などと、欠点が多く見えて土地を買えません。だんだんとご主人は腹が立ってけんかになり、家の話は二度としなくなりました。それから5年度、再び訪ねて来られました。人気の学区で物件が少ない地域ですが、地域価格がやや下がって、希望予算より少ない１４００万円です。あれかれ探しても土地が少ないので、奥さんが多少妥協していろいろな土地条件を緩めて家を建てました。今ではそのマイホームに住んで満足されています。
この場合損でしょうか？得でしょうか？
もちろん本人は満足していますが、金銭的には損をしています。
5年間で使い捨てのアパート代を450万円払っています。そうすると、
1500万円+450万円で、1,950万円の土地を買えた計算になります。
当時、1,７00万円以上かければ、条件に合う新しい良い鳥がすぐに手に入りました。つまり5年前に２００万円ぐらい高くても家を建てていれば、もっと安く快適な生活が早くできたのですが、本人は気づかれていません。
- 実家の土地や同居で上手に家を建てた事例はないですか？
ありがとうございます。
Ｋ様、Ｓ様、Ａ様の事例をご紹介します。
Ｋ様
「以前住んでいた家は、倉庫を改造して作った家だったので本当に寒いし、虫も多くて大変でした。冬は暖房を付けても全く暖まらず、その上光熱費が冬場は５万円もかかっていました。こんなに寒い家は嫌だと思い、新築を決意しました。実家のすぐ隣に土地があり、家を建てました。土地代が０円で済んだので、ローン返済額が少なくて済み、すごく助かっています。オール電化で光熱費が8,000円程度になり、4万2000円も安くなりました。これからは寒い冬を過ごさなくても良いと思うと、とても嬉しいです。」
Ｓ様
「アパートの家賃がもったいないと思っていたところ、両親も家の老朽化を気にしていたため、思い切って両親の家を建て替えて一緒に住むことに決めました。両親の土地に建てたので、土地代は0円ですみ、2世代で住むという事で、ローンの支払いの負担も減りました。何より、住む人数が倍になったのに光熱費がアパート時代の半額以下になったことが本当にうれしいです」
Ａ様
「実家が古くなったので、建替えを考えていました。自分の土地に娘夫婦の家をもう一棟建てる予定でした。しかし、たまたまイシンホームで2世帯住宅を建てられているお宅を見せていただくことができてこれだ！と思いました。娘夫婦と一緒に住みつつ、適度な距離を保てるので快適な生活を送っています。最初の計画で2棟建てていたら今より光熱費が多くかかっていたと思います。自分の持っている土地を有効に使えてよかったです」
- 東京など都会の上手な土地の探し方について,どのような点に注意したらよいでしょうか？
ありがとうございます。
都市部は、高度地区と言って、近隣の日照,風通し確保の為、建築物の高さが制限されている地域が多々あります。東京の場合は、3種類の高度地区が設定されていますが、住宅地で多いのは第2種高度地区です。
高度地区内でも、北道路だと道路斜線が優先され、容積率を活かすことが可能になる場合が多く、南道路に比べて、土地が安いというメリットもあります。もちろん日当たりが気になる事もありますが、利便性の良い都会暮らしですから、ぜいたくも言えません。
その場合は、プランニングを上手にし、日当たりの悪い1階に寝室を作るなど工夫します。
一般的には都市部は土地が高く、狭小地で建築費も高いというイメージがありますが、いろいろな面でメリットが出る場合もあります。
例えば、東京は上下水道・ガスの整備環境が良いため、宅内への引き込み距離が短くて済みます。また東京23区は水道過入金（全国的には25万円程度必要）がありません。もちろん本下水ですので、浄化槽の設置費用もありません。建築に対する助成金が出る区もあります。
住んでからの出費も抑えられる場合があります。例えば、幼稚園の補助金がたくさん出たり、医療費が中学生になってもタダだったりとさまざまな補助金制度が揃っていて、その分をローンの支払いに充当することが可能です。土地を探す際に、その地区のお得な福祉制度を調べることをお勧めします。
- 老後が不安です。老後に安全な不動産を安く買う方法はあるのですか？
ありがとうございます。
いつかは皆、歳を取ります。老後には足腰が弱くなってくると、２階、３階に上り下りしない
平屋に住みたくなります。しかし都会では土地が高く、広い土地が買えません。エレベーター
を家につけると、土地を立体利用できて、土地代が安くなります。
例えば都会で坪１００万円の土地を買うとき、２０坪の土地なら２，０００万円必要です。
平屋を建てると７０坪は最低必要です。
そうすると、７０坪×１００万円＝7千万円の土地代が必要です。
しかし、20坪の土地にエレベーターを付けて、平屋と同じように住める3階建てにすると
20坪×100万円＝2千万円
エレベーターが約280万円
土地とエレベーターを合計すると2,280万円の費用で老後のバリアフリーの土地を確保できます。
約4,720万円コストダウンできます。このように建築設備を変えることで不動産を安くできます。
老後の生活も考えて、土地を購入すべきです。老後の安全な不動産を、エレベーターで解決した
例です。結局、安全な不動産購入は土地だけで考えず、建築まで含めてトータルで考える必要が
あります。騒音のうるさい場所であれば、防音設備を少し変えると解決します。いろいろな解決策
を知ることは、トータルでコストダウンになります。
- 良い土地、住宅を早く見つける方法は何ですか？
ありがとうございます。わたしたち住宅会社の営業、もしくは不動産会社の営業の方に
最初から「予算」「建てる理由」「問題」「悩み」など腹を割って話す人は早く決まる傾向にあるようです。逆に土地から買って家を建てるという考えで堅実な方ほど土地を見つけて家を建てるのが遅くなる原因になるのです。
土地と住宅をセットで考えれば、自己資金に借入可能金額を足して、全体予算総額を早くつかむことができます。
予算を決めて土地価格と場所を選ぶと早く決まります。
また、例えばご自身の個人的な日常のことや家族関係の事など、一件、他人には関係の無いような生活に即した雑談をたくさんして下さると、その会話の端々にその方の人となり、暮らし方、考え方のようなものが現れていて、非常に提案に役立つことが多いのです。実はそうした中に「真のニーズ」が隠れていて「最初のお客様のニーズには、結果的に根拠がない」ことがあります。現地へ案内してメリット、デメリット、法律の制限、近所の価格を比較して詳しく話せば敷地の価値が分かります。1人だけで何件見ても、学習にはなりません。知識の蓄積がないのでいつまでも土地が見つかりません。住宅会社の人と同行して決める人は、建物イメージが沸いて早く決まります。
また、土地が広くても借入れできるメドが立たないと、土地は決まりません。結局住宅会社または業者の人と一緒に進めれば銀行手続きが楽で早く決まります。- 住宅資金を少し出してくれる祖父が縁起をかついで三角土地は買うな！というのですが、場所と単価は気に入っています。どうしたらよろしいでしょうか？
三角敷地の南側の三角地を一部切り取って分筆して、台形土地にしたらいかがでしょうか。
切り取った場所を畑にして、東側斜めの土地を駐車場にします。
縁起をかつがれるお客様が喜ばれるように 東南の角地、辰巳の方向へ門と玄関を設けて、
金運の良い方向の家と敷地にされてはいかがでしょうか？
通常よりも20％近く安く買えて、畑ができて車の出入りも楽で、しかも縁起の良い屋敷に
なります。 少し工夫すれば、安い変形土地が立派な優良土地に早変わりします。
- 北に接道している敷地を買うのは損なのでしょうか？
ご質問ありがとうございます。
結論から申し上げるとそんなことはございません。
プラン次第では、土地を安く買える分 “お得” になる場合も多くございます。団地状の同じ分譲地の中でも価格は違ってきます。
価格が高いのは、南道路に接する敷地です。特に東南の角地は、一番高い価格になっています。陽当たりが良いからです。安いのは北道路に接する敷地です。
南向きと北向きでは、約10％～20％ぐらい土地価格の差があって、北向きの土地は安く買えます。同じくらいの敷地で同じくらいの家を建てる時、南向きと北向き道路では、土地と建物の使い方がどうなるかを考えてみました。◇南と北の道路敷地、どちらが得か？プラン比較
よくある1階に和室とＬＤＫのあるプランです。安い土地の北道路プランは、南向きのプランより玄関が北西の位置にあるので（家相は悪くない）和室とダイニングとリビングが全て陽の当たる南向きで一体になってゆったりとれます。
反対に南向きの中央玄関のプランは東西に分断されています。南道路は、ダイニングが南に面していません。北道路のプランは、廊下が少ないので、その余った面積を家事、洗面、洗面クローゼットと食品庫、玄関クローゼットにまわしたので、収納面積は３倍くらい増えています。おまけに、カーポートが建物に隣接して南につかないので、陽当たりも悪くありません。南道路の建物は南向きに開口が多く、南道路は丸見えになりますが、北道路プランは北に道路があるので見えず、プライバシーが確保されます。
意外と北道路のプランも、建物の間取りまで考えると悪くありません。やや土地が安いので得です。土地だけでなく、建物のプランまで設計して考えるとメリットとデメリットがわかります。南入りプランは北入りプランに比べて大きな開口窓が多いので、外観デザインはきれいにまとまります。
◇東西道路のプラン
東西道路の場合は、南向きプランと北向きプランの両方が使えます。
例えば、接道が西道路で東西に長く南北に短い場合は、思い切って東側に開口部を設けてみると良いと思います。一般に南向きの方が陽当たりが良いように思われますが、南向きと同様に東向きの部屋も快適です。地球温暖化が進んで、夏の猛暑で人が亡くなる時代ですので、午後の日差しが柔らかな東が開放された土地も狙い目です。猛暑対策にもなります。
また、住宅用樹脂サッシLow-Wガラスの技術が発達して、南向きの部屋でなくても、東西・北面でも南と同じように快適です。サッシと断熱法で解決できます。その点、東西道路も悪くありません。南向きの土地より価格も安く、お買い得です。方向にとらわれず、眺めの良い方向へ大きな開口を設けてください。
例えば、当社が加盟するイシンホームＨＥＩＧの本プラン集を当てはめて、敷地とプランを一体にして考えると土地選びで失敗しません。
北入りの土地は安く買えて得！北入り専用のゲートガレージを開発いたしました。
北入りの土地は南向きの土地の１０％から２０％安く買うことができます。
その10%～20%分の資金を、ガレージや太陽光発電ソーラーパネルに回せば、暮らしが豊かになってオトクになります。
このゲートガレージには北入り専用プランもございます。
北面の土地を有効に使えるよう、玄関左側にセカンドカーを縦列駐車できる駐車スペースを設け、ガレージの屋根も太陽の光を遮らない素材を使用しています。北向の土地は間取りを工夫し、失敗しない土地選びを
北向きの土地こそ、間取りやプランで工夫して、豊かに暮らす秘訣と言えるでしょう。
当社の一級建築士が長年のノウハウを活かし、御提案いたします。
多機能な注文住宅イシンホームの”GATE HOUSE”はコチラ
詳しくは是非お問合せください。
土地検索はこちらから。簡単な会員登録(無料)で豊富な土地が自由に探せます。
- 条件や価格でいつも迷ってなかなか土地が決まらず困ってます。いいアドバイスはありますか？
ありがとうございます。
よくアドバイスしているのが「住めば都、寛容な心で土地を選ぶ」ということです。
本当に良い土地は、早く売れます。迷っているうちに、希望の土地が他の人に売られた経験をした人も多いと思います。
限られた予算の中で、迷わず良い土地を早く購入する為には、優先順位をつけて決めると、早く決まります。希望条件を全て満たす土地はありません。優先順位の低いものは、切り捨ててください。すべて満たすと予算オーバーするケースも多く見られます。
土地と建物の全体予算が決まると「買える土地価格が（約〇〇〇万円）」と決まります。その中で賢く買いましょう。
例えばの話ですが、
■「住む地域優先」のお客様の決断法として・・・
人気の学区や便利なところは、価格が高くなります。土地物件が、なかなか出ないところも高くなります。どうしてもその高い地域に住むことを優先するなら
（１）土地形状が悪くても、希望地域内の土地を安く買って建物の設計を工夫することで、価格を抑えて快適に暮らす
（２）同じ団地のなかでも東西南北の接道方向によって価格が違う。安い物件を選び、ちょっとした設計の工夫で予算内にまとめる
（３）地域優先で高い土地を買うなら、土地面積を少なくして、建物の立体利用をする
以上の3点です。変形敷地など敷地条件が限定された土地には、工夫することで予想外に良い家が建っています。建築と土地の両方を知りつつお金の計算を具体事例で概算していただくよう営業の方にお願いすると良いと思います。もちろん当社営業も答えられます。
■「土地価格優先」のお客様の解決法として
（１）住む地域と方向を限定しない
（２）価格に合うまで郊外に出て、土地選定の幅を広くする
（３）地域優先の人と同じように、土地形状にこだわらず、坪数を抑える
以上の3点です。住む地域を限定せず、やや郊外に買うときは、子どもが小学校に上がる時までに建てるのが有利です。
子どもが大きくなると、友達と別れるのが嫌で、家を建てるのをズルズルと先延ばししているケースもあります。アパートは比較的便利な場所に建っていることが多く、どうしてもその近くを考える人が多いようです。また、地方都市に住む人は実家に近い方向を知らず知らず無意識に選んでいる場合もあります。思い切って、全く反対の方向まで探してみましょう。地域の枠、形状の枠を限定せず、白紙にして考えることが大事です。そこしか無いという思い込みを捨てて、やや寛容な心で選べば、安く良い土地が現れて早く決断できます。
- 不動産会社・住宅会社の人から上手に土地を案内してもらう方法を教えてください。
ありがとうございます。当社も不動産・建築をやっておりますので、こうしたらお客様が比較検討できてわかりやすいと思うコツをお伝えできればと思います。
まず、良い土地情報を得るにはホームページと併用して、不動産会社・住宅会社の人に現地へ案内してもらうケースが多いでしょう。マイホームを建てる人は、業者さんとの上手な付き合い方を知っておくと得です。不動産会社の人もレベルが高く、宅建業法を学んでいる人が多いので、ある程度安心して案内してもらう姿勢が必要です。昔は「不動産屋」という悪いイメージが先行していましたが、良くない不動産屋さんは、バブル崩壊と共にほとんど消えました。良い不動産屋さんしか残れない、厳しい時代となりました。
さて、案内してもらうコツは
①目的地の土地以外に、１～２件を一緒に見せてもらえば、優劣がよく分かります。比較できないと、価値がわかりません。
②同じ案内車に乗って、通り道周辺の団地価格、坪単価を聞いてみましょう。過去に売れて、建物が建っている地域の土地相場も参考になります。
③いろいろな生活面、建てる目的、不安な点、価格についても、打ち解けて話しておくと、早く見つかります。
④案内してもらう人の業種によって聞き方は違います。不動産専門の人には、土地価格と内容について教えてもらえば十分です。建物価格などのトータル価格については、住宅会社に聞いてみましょう。
以上、４つのポイントを参考にして、不動産は住宅会社の人と仲良く助け合って探せば、良い物件が見つかります。自分に「合う人・会社」かどうか、同じ車の中でいろいろな話をすればわかります。
- 一生アパートに住むか？マイホームを建てるか？同居するか？どれにするか悩んでいます。ちなみに今はアパートに妻と住んでます。教えてください。
ありがとうございます。
マイホームが欲しいのに、先延ばしにして、なかなか建てられない人がいます。アパートにずっと
住んでとうとう４０代後半になって、あわてて建てる人もいます。
しかし、４０代になると子どもの大学の費用と、住宅ローンが重なるので増々建てられなくなります。
年齢が高くなると、住宅ローンの借入期間が短くなって、月々の返済額が多くなり大変です。
マイホームを建てて、一番喜ぶのは子供です。子どもが大きくなってから建てると、マイホームの喜びが半減すると言われています。定住のマイホームはいつかは必要です。その選択は３つしかありません。
①アパートにずっと住む
②両親と同居する
③土地を買って家を建てる（マンションを買う）
６０歳になっても、アパートに住み続けるのは不安です。②の同居ではなく、③の家を建てるという選択をするなら先延ばしせず早く建てるのが得です。消費税が上がる前に建てる人が増えています。
選択肢は３つの中の一つしかありませんので、それしかないと思って腹が決まると意外と早く決断できます。アパート家賃ぐらいの住宅ローンで、マイホームを建てる人も増えています。少し研究すれば買えるところはいくらでもあります。
- セットバックとはなんでしょうか？
幅員4m未満の道路に接する土地に建物を建築する場合、道路中心線より2m敷地を下げて道路敷として提供しなければ建築の許可が取得できません。この道路提供部分をセットバックといいます。（建築基準法42条2項、同法44条）
- 土地の売買代金にも消費税はかかるのでしょうか？
土地は非課税取引とされていますので、消費税はかかりません。因みに、建物については売主が課税対象事業者の場合のみ課税されます。
≫ 土地・売地情報
