オーナー様からの質問

耐震診断は何がわかる?

耐震診断は床下,屋内,天井裏,外観を見て地盤,基礎,壁のバランス(建物の形,壁の配置),壁の量(交い,壁の割合),劣化度を調べます。

その結果,家のどの部分が弱くどのように補強すればよいのかが判ります。

「古い狭いバス便」でも成約率を高めるには?

ステージングはいかがでしょう。住むとどんな楽しい暮らしができるのか？

イメージできるとがぜん部屋の好感度はアップします。空室をいきいきと見せるステージングを試してみてはいかがでしょうか？

ステージングとは「部屋の価値を向上させるために、家具や小物類で飾り付けをする」ことです。

ほとんどの空室は何も置かれていない状態でお客様を迎えます。そんながらんとした空間では,お客様の目には他物件の部屋と同じようにしか映りません。しかし,もし部屋が大きなミラー,明るい色のカーテン,白く清潔なテーブル,間接照明などで飾られていたら,お客様に良い印象を与えることができます。そして見学した複数の物件の中からお部屋を選んでいただけるのではないでしょうか。

早く成約できる物件とできない物件の違いは?

成約すれば空室が少なくなります。成約は①ハード(物件そのもの)②ソフト(募集条件の内容)③マーケティング(情報拡散)④内見者数で決まってきます。

重要なことは

1.物件自体が商品化されていること(ハード面の充実)

2.商品がしっかりしているだけでなく値付けが適正であること(ソフト面の適正化)

3.商品,値づけがしっかりしているだけでなくそのことが「知られている」こと(マーケティング)

4.部屋を観る人(内見者)が来なければ物件は成約しない

目安として中古物件では5回の内見で1件,新築物件は3回の内見で1件成約と言われています。しかしながら賃貸市場の競争が激化するなかシーズン中はもっと少ない回数まで高めなければチャンスを失う可能性が高くなります。

最重要項目である「ハード」「ソフト」「マーケティング」のうち繁忙期の空室対策として決まりやすいポイントをお伝えいたします。

「ハード」については物件をより美しくより清潔に!!

見栄えの良い写真にする。

店頭やインターネットにおける反響は物件の写真が良くなるだけでガラリと変わります。通常物件の写真はコンパクトデジタルカメラで撮影したものを掲載することが多いと思います。しかし特に1Kやワンルームはコンパクトデジタルカメラで室内全体をきれいに撮ることはむずかしいです。おすすめしたいのはデジタル一眼レフの広角レンズで撮影することです。価格はそれなりに高くなりますが写真が良くなることで成約につながるのなら安いものです。

撮影のコツ

撮影の際は部屋の正面ではなく対角線上の手前の位置に立ち下から狙うのがコツです。印象が数段アップします。また室内正面をつけた上で自然光で撮影するとさらに見栄えがよくなります。

賃貸物件の見た目は重要?

重要です。入居者様が満足いただける物件はどんな物件かを考えると見た目は外せません。汚い物件よりもきれいな物件の方がいいと思われるのは当然のことです。

物件のハード面の価値の向上は当然のことで,そのために当社でも日々物件の環境整備や補助金(2012年度時点)を活用したリフォームなどを行い物件の価値向上に努めてまいりました。

さらにそのことを内見者様たちに伝えるために物件の写真に気をつかっています。

具体的には

■物件写真は一眼レフカメラで撮ると見栄えがアップします

■インターネットには写真を多く掲載する

などです。

動画にすると

 

こんな感じです。少しでも物件のことをお客様に知って頂こうと地道なことですが繰り返し行う事が大事に考えています。

また共用スペースは美しくというのは基本です。

■ゴミやチラシの散乱は徹底掃除を!

■放置自転車や車両の撤去,照明の交換を!

アパートマンションの入居率を上げるには?

アパート,マンションの入居率を上げるには借主が長く住みたいと思える物件にする必要があります。借主がご満足いただける物件にするには定期的なメンテナンスは欠かせません。

何もされてない汚い物件よりもきちんと手入れがされた物件の方がいいと思われるのは当然のことです。物件のハード面の価値の向上は当然のことで,そのために当社でも日々物件の環境整備や補助金を活用したリフォームなどを行い物件の価値向上に努めてまいります。

定期借家,メリットとデメリットは?

定期借家は契約期間満了で契約が終了します。

原則的に契約期間満了にて借主は退去しなければなりません。

再度住み続けたいなら再契約という形で再度契約をし直すということになります。契約期間が満了になると自動的に更新となる普通の賃貸借契約と違う点は貸主が再契約をしない旨の意思表示をすれば再契約はできず退去しなければなりません。

例えば戸建や分譲マンションを購入されたオーナー様が転勤などの理由で引っ越しする場合に定期借家で賃貸する場合があります。
定期借家契約は普通借家に比べると一般的に賃料が安く設定されているケースがあるなど入居者にもメリットのあるようになっています。

メリット,デメリットの比較としては

メリット

借主にとって普通の賃貸借契約より家賃が安く設定されていることがある。

貸主にとっては期間満了ど同時に契約終了となるため退去をめぐって借主とのトラブルとなるケースが少ない。

デメリット

定期借家契約の期間が1年以上の場合は契約期間満了の1年前から6ヶ月前までに借主に通知しなければならず貸主が通知を忘れて契約期間を過ぎた場合は通知のあった日から6ヶ月間は貸主の側から定期借家契約を終了させることはできなし。

原則的に中途解約はできません(止むに止まれぬ事情がある場合などは認められる場合があります)

土地活用を考えてます。社会情勢や少子高齢化を考えるとアパートマンションは不安。どんな土地活用がいい?

今後の少子高齢化を考えるとアパートマンションを建てるのは将来的に賃貸経営が成り立つかどうかは難しいところ。地域の市場や物件の供給量などきちんと市場調査や地場の不動産情報などに精通していなければ,投資物件として収益を生み続けられるかどうかは不確定だと思います。大手建築会社がよく使うサブリースなどの家賃保証にしても,30年間賃料がまったく下がらずに保証してくれれば問題ないですが,契約書をよく見てみると家賃改定の条項があったりしますので市場が飽和してくれば,向こうも商売ですから採算が合わなければ保証賃料を下げてくるので不安定です。

安定して収益を上げることができ,かつ流動性がある物件（万が一の場合は売却が比較的容易にできる）として当社では,市場調査の上で戸建賃貸を提案しています。

例えば,下記の写真は2012年夏に着工し,全9戸に対し15組の申込みが入り,その後も問合せが殺到したデザイン戸建賃貸住宅です。2013年11月現在においても満室稼働しています。

戸建賃貸のメリット７

①戸建賃貸なら投資額を少なく,効率の良い資産運用ができます(アパート等の約1～2割高い賃料で貸すことが可能)。

例)RC造4階建て賃貸マンション(12戸),投資額1億9,000万円:毎月手取り46万円

駐車場付き戸建賃貸4棟の場合,投資額:5,000万円 :毎月手取り40万円

②アパート,マンションは空室が目立ち,少子高齢化で更に厳しい状況が予想されますが

戸建賃貸は物件が少なく,古くなっても安定した入居率を見込めます。

③入居希望者のニーズに応えた物件。賃貸マンションの不満を解消している物件です。

☆マンションだと子供が走り回ると苦情が来るのでストレスがたまる…☆敷地内に駐車場がほしい…

☆映画や音楽など大音量で楽しみたい!

☆賃貸でも持ち家感覚で住んでみたい!

☆おしゃれな広い家に住みたい！

④駐車場経営に近い流動性もあり。万が一も安心,相続対策にもなります。

☆１戸だけの切り売りができる ☆1戸ずつ別々に相続できる ☆売却の場合,一般の中古住宅の市場で売ることが可能 ☆早期の売却が可能 ☆古くなっての解体費用もマンション等に比べて安く抑えられる(マンション等の場合,投資物件としての需要で投資家への販売になり,収益性を見られてしまい売却金額が安くなってしまうことが多いです)

⑤立地に左右されにくく,変形地・狭小地でも十分な投資効果を見込めます。

⑥入居者の質が高く管理がしやすい。入居期間も比較的長いです。

賃貸住宅で家具や小物を部屋に設置したい。おしゃれな家具や小物を安く購入するには?

予算内でお部屋を飾るにはおしゃれに見える家具小物類をいかに安く調達できるかが最大のポイントです。

そこでイケア,ニトリ,100円ショップ,ホームセンターを中心に,時にはネットショップ,リサイクルショップも利用します。それぞれに特徴があるため,それを知って使い分けるのがコツです。例えばイケアは北欧サイズが中心ですのでカーテンは使えず,小物類の利用に適しています。

またステージング(ドレスアップ)したいけど,センスがないので自信が無いと言われる方は,最初はよい事例をそっくり真似ることをおすすめします。最初は真似でも,やっているとだんだんいろいろなアイデアが出てきます。そしてアイデアを組み合わせてくうちに自分独自のスタイルができ上がります。

空室対策の良い方法は?

空室が増えるとなかなか賃料も思い切って下げられないので,多少お金をかけてリノベーションしたりお部屋に家具などを置いて少しでもお客様に良い印象を…と考えてしまいます。

まずは近隣相場というものを調べた上で賃料が適正,もしくは相場よりも多少低く設定するなどの条件変更は有効かと思います。その上で敷金,礼金などの条件を見直してみるなどはいかがですか。

他の入居者様との兼ね合いもあり賃料を下げるのが難しいのであれば,できる範囲で家具やインテリアを置いてみたり,壁紙の色を変える,キッチンにシートをはって色合いを出すなどをしてみるなどトライされてみてはいいのではないでしょうか？

その際に,当社がよく参考とさせていただいているのがIKEAさんやニトリさんです。実際定期的に見に行ったりしています。特にIKEAさんはお部屋の色合いや家具の置き方の展示があると思いますので行ってみてくるだけでも勉強になるところが多くあり,実際参考にしています。お金をかければ良いというわけではなく,場合にもよりますができるなら賃料の〇ヶ月以内の金額をかけるという形で決めてから取り組んだほうが良いと思います。

お任せしている管理会社様があるかわかりませんが、近隣や地場の不動産会社の営業の方と仲良くなっておくのも良いと思います。大変だとは思いますが,マメに足を運んでお願いするなどしておくと,営業の方も人間ですから、一生懸命のオーナー様というのは通じると思います。ご紹介いただける数が上がるかもしれません。まだ訪問などされていないのであれば,行ってみても効果がでるかもしれません。
お部屋が埋まらないというのは様々な原因がありますが,まずは出来る限りの分析をして,賃貸経営ですので収支や全体のバランスを考えて金額を決めてやってみるのはいかがでしょうか。

空き室対策のアイデアは?

少し古くなっただけでもう人が集まらない,礼金ゼロや一定期間賃料を無料とするフリーレントを付けても入居者が決まらない…。 多くの賃貸オーナー様が抱える切実な悩みの一つが空室のことです。昨今はインターネットによる部屋探しが主流になり,取り扱い物件の分母が大きくなった分,築年や最寄り駅からの距離の僅かな差が検索結果に大きく影響を及ぼし,物件のスペックにほんの少し劣った部分があるだけで検索結果の上位に出てこなくなり,閲覧すらされないというケースも多く起きているのも事実です。

賃貸物件で退去者が出ると次の入居者を迎えるために原状回復工事を行う。ハウスクリーニングのほか,傷んだ部位については補修や交換など軽微なリフォームを実施するのが一般的です。入居者の責による補修費用は敷金から差し引くが、その他の費用は賃貸オーナーが負担することになっています。そのため,なるべく最少のコストで原状回復工事を済ませることが,オーナーに喜ばれることとされてきたのも事実です。

しかし数日で原状回復工事を終了させても,そこから数カ月も空室のまま放置されては,オーナー様の利益に反します。そこで原状回復の提案の際に,築20年の建物なら20年前の状態に戻すといった作業のみならず、設備や機能の一新などリフォームの提案をすることもあります。また,最近では部屋自体が魅力に欠けたままを回避する提案として,原状回復プラス5～６万円のオーナー負担で,入居者向けカスタマイズサービスができるようになってきました。入居者が自分で壁紙や照明器具を選択できるようにしたものです。またデザイン性や収納力をアップさせたい場合,棚やフック,ペーパーホルダーなどを追加で取り付けできるオプションサービスも用意出来ます。これは入居者が選ぶのではなく,オーナー様が原状回復の際に先行工事として数千円の追加料金で利用可能となります。

カスタマイズやリノベーションはまだまだ認知度が低いですが,入居者の新築至上主義も変わってきます。入居者の目が肥えてきた中「いい部屋に良質の入居者が長く住む」良質の空間を提供する事が賃貸住宅のメイン業務と考えます。

シロアリの被害に合う前の対策はありますか？

昔はシロアリ対策といえば「駆除」が中心で、シロアリ業者の仕事はシロアリを殺すことでした。

しかし現在は「防除」という考え方が一般的です。防除とは予防と駆除を合わせた考え方のことで、被害のない家には予防施工だけを、すでに被害のある家には駆除施工と予防施工を併せて行います。

防除法は主に2つ。一つは、薬剤を散布する』ケミカル工法。もう一つは、薬剤をまかず、家の周囲にトラップをしかけてシロアリを誘殺する維持管理型のベイト工法です。それぞれの工法の特徴を知り、どちらを選択するかを決めましょう。

ケミカル工法は、土台や床束、大引きといった床下部材や土壌に薬剤を吹き付ける方法です。メリットは、即効性があって、費用が安いこと。シロアリがいない家の場合、部材や土壌に薬剤を吹き付ければシロアリは寄ってきませんし、すでにシロアリが侵入している場合は、被害箇所に穴をあけて薬剤を注入すれば退治できます。ただ、薬剤を大量に使用しなければならないデメリットもあります。

一方、新しい防除方法として注目を集めているベイト工法は、少量の薬剤を混入した餌（ベイト剤）を直接シロアリに与えて駆除する工法です。この薬剤は遅効性のためすぐには死なず、働きアリがせっせと巣に持ち帰って仲間に分配します。やがてベイト剤は巣全体に行きわたり、巣のシロアリが全滅するのです。予防の場合は建物の外周のステーションを埋め込みシロアリをおびき寄せてベイト剤を与えます。

使用する薬剤の量はケミカル工法の約1000分の一。シロアリの脱皮を阻害することによって泰司する薬剤なので、脱皮しない人間や犬などに害はありません。その反面、薬剤を巣全体に行きわたらせるまでに時間がかかるというデメリットもあります。すでにシロアリが侵入している場合、すべて退治するには3～4か月を要する為、被害箇所がはっきりしている場合はそこだけをケミカル工法で処理し、ほかの場所はベイト工法で予防するのが一般的です。

空室で苦戦してます。対策は?

空室は賃貸経営における最大のリスクでありオーナー様だけでなく管理会社にとっても頭を悩ますテーマです。

基本的には空室対策として以下の10か条があると言われています。

1.賃料の適正化

2.募集条件の検証

3.間取り

4.外観,外構

5.設備,仕様

6.ソフトコンテンツ…例えばペット可物件など

7.リーシング活動

8.オンリーワン戦略(差別化)

9.現場管路(清掃,巡回)

10.テナントリテンション…入居者を維持(確保)するための施策

一つ一つの活動についてはまたの機会にご説明いたしますが,我々現場の経験から毎日毎日の積み重ねが空室対策になるということを感じています。例えば現場管理は面倒なことで一日やったからといって空室が埋まるわけではないですが継続して行う事で少しづつ空室が改善され満室になった事例もございます。あきらめずに地道に1～10の活動を行っていくことが大事に考えます。

当社でも管理物件の現場環境整備,清掃活動は行っています。お預かりさせていただいている物件が満室稼働するためには欠かせない活動です。

不動産向けの投資で区分マンションと１棟アパートではどう異なりますか？

不動産への投資を検討するとき、多くの人が悩むのが「区分マンションと1棟アパートでは、どちらに投資するのがよいのか」ということです。不動産投資家としてすでに成功をしている人の中にも、「投資するなら区分マンションに限る」という人もいれば、「1棟買いでないと効率が悪い」という人もいます。住まいを考えるときに「マイホームか賃貸か」が必ず議論に上るように、「区分マンションか1棟アパートか」は不動産投資をする人にとっての至上命題といえます。

事実、区分マンションへの投資と1棟アパートへの投資には、それぞれメリットとデメリットがあります。

区分マンションへの投資のメリットは、なんといっても初めの一歩が踏み出しやすいことです。物件にもよるが、首都圏の区分マンションの場合、200〜300万円の手元資金で1,500〜2,000万円ほどの一人暮らし用区分マンションを購入し、毎月数千円〜1万5,000円程度のキャッシュ・フローを得るというのが一般的のようです。場合によっては数十万円の頭金とアパートローンの諸費用だけで購入できることもあります。物件の供給数も1棟アパートと比べるとはるかに多く、それだけ流動性も高い。

一方、デメリットといえるのが、一気に大きなキャッシュ・フローを得にくいということです。毎月数十万円という単位でキャッシュ・フローを得ようと思うと、いくつもの物件を探し出し、融資の審査に通し、決済を行っていくという手間が必要になります。また、所有物件が多くなればなるほど管理も煩雑になってきます。

その点、1棟アパートの場合には、物件をしっかり吟味して選ぶことができれば、1物件でも毎月数十万円のキャッシュ・フローを得ることが十分に可能です。日々の管理や修繕、将来的な建て替えもすべて自分の判断だけで実行できること、土地の価値を活かしやすいことも大きなメリットとして挙げられます。

デメリットは、金額のボリュームがどうしても大きくなってしまうということ。特に、将来にわたって安定した賃貸需要が見込める首都圏で1棟アパートを探すとなると、よほど築年数が古かったり、土地が所有権でなかったり、地の利が悪かったりしない限りは、5,000万円は下らない。たとえ融資が9割ひけたとしても、頭金に諸費用、不動産取得税、火災保険料などが加われば、最初に1,000万円近い資金が必要になります。

他にも細かい違いを挙げればきりがないが、こうして全体を俯瞰すると、不動産投資にかける「本気度」によってどちらが向いているのかが決まってくるともいえます。リスクをなるべく抑え、分散投資のひとつとして、あるいは将来の年金不足を補うための一手段として取り組むなら「区分マンション」、ある程度思い切ったリスクをとってでも新たに大きな収入源を確保したい、今の仕事をセミリタイアして悠々自適に暮らしたい、といった攻めの姿勢なのであれば「1棟アパート」が向いているます。

他の資産運用がそうであるように、不動産投資でも大切なのは「目的」です。物件ありき、利益ありき、ではなく、まずはなんのために不動産投資をするのかを考えることで、「区分マンションか1棟アパートか」の答えが見えてくるかもしれません。

3点式ユニットバスの空室を埋める方法は?

空室の原因が三点式ユニットバス(浴槽,洗面台,トイレが一体)では？と悩むオーナー様も少なくないです。確かに10年以上前からセパレート式（バス,トイレ別）が主流となっています。リクルートのアンケートでは,約80％の人が「バス,トイレ別」を部屋選びの「絶対条件」としています。また同じ１Ｋで「６畳+バス,トイレ別」と「7.5畳+バス・トイレ一緒」のどちらを選ぶか聞くと77.3％がバス,トイレ別と回答。そんな「３点式ユニットバス」の悩みを解決する方法は主に３つあります。

①家賃を下げる

最近はバス,トイレ別で家賃を下げても埋まらないことが珍しくありません。そんな中で,いくらなら家賃を値下げしてもやっていけるのか？セパレート式に替える費用を仮に50万円とし,120ヶ月(10年交換)で割ると、月平均で4,166円。この金額が賃料値下げのポイントになるかと思います。しかし物件検索サイトのほとんどが5,000円単位で家賃を設定。つまり相場家賃から5,000円以上安くしなければ入居者の目に留まりません。急きょ空室を解消したいのであれば,5,000円以上値下げをするのも一つの方法です。

②「バス,トイレ別」or「シャワー,トイレユニット」に変更「バス,トイレ別」に替えると,検索にかかりやすくなりますが,必ず埋まるとは限りません。工事費も40万円～50万円程度かかりますので,近隣物件と比較して判断することが大切です。「シャワー,トイレユニット」に替える方法もあります。費用は「バス,トイレ別」と同程度ですが,狭いスペースですむため,その分,部屋や収納を広くすることが可能。ただし,トイレとシャワーブースの入口スペースが取れるか否か確認が必要です。

③既存ユニットを活かしてイメージアップする　「バス,トイレ別にする費用は捻出できない。家賃も下げずに埋めたい」というオーナー様が多いと思います。そんな方におすすめの方法があります。

ホテルでは3点式ユニットを採用しているところが数多くあります。そこで,既存の3点式ユニットをホテルの雰囲気に近づけます。

・木目調の耐水シート(約10万円)を壁に貼る

・通常より大きな鏡を付け,空間を広く見せる

・黄ばんだ浴槽を塗装する(約７万円)

扉に長めのタオル掛けをつけ,バスタオルを掛けると,プチ・ホテルのような空間に一変します。

こんな声もあります。「３点式ユニットバスは,お湯やシャワーがトイレ掃除に使えてラク」などです。「バス,トイレ別」にすることに越したことはありませんが,予算や立地をよく考え,多様化する入居者のライフスタイルに合った方法を見るけることが大切です。

不動産の活用とよく言われるのだが、相続対策までも含めて考えてもらえるの？

弊社の不動産活用のご提案は、

①社会的条件・・・景気・法制・税制・地価・市場の動きなど

②対象不動産の立地条件・・・対象地や近隣地域の要因分析など

③人的条件・・・所有者や関係者の状況など

これらの①～③を考慮した相続対策を合わせてご提案しております。

円満な遺産分割、相続税の軽減、納税資金の準備などを考え、例えば、不動産（土地）を３分割（自宅等の残す土地、納税等のため売却する土地、有効利用して収益を得る土地）する考えに立っております。更に有価証券や預貯金などを含めて相続対策のお役に立てるよう配慮しております。

 

賃貸物件の差別化対策は?

まずは基本の徹底を積み重ねることではないでしょうか。

当社の事例を上げますと三郷市,吉川市などの当社管理内では他社と比べても非常に高い入居率です(H25年4月29日現在で入居率95%)。物件を案内する際には,内見者は一番先にエントランスを見ます。エントランスに不要なゴミやチラシがたまっていると内見者の印象は悪くなります。メールボックスにチラシが詰まっていたり共用灯が切れていたり掲示板に貼ってある情報が古いままになっていると印象が悪くなり成約できる可能性が落ちてしまいます。

基本中の基本として放置自転車や車両の撤去,共用灯の交換,不法投棄の粗大ごみの撤去があります。但しなかなかそこまで手が回らずきちんと行われていないケースも多いです。物件の印象を大きく左右する環境整備は空室対策として不可欠ですが同時に既存の入居者様に快適に暮らしていただくためにも大切な事です。

夏の日の草刈りなどは大変ですが内見者の印象が少しでもよくなるために当社でも担当者が努力しています。一日でもはやく空室が埋まるように地道にコツコツと行動しています。

賃貸マンションを購入した際の税金など簡潔に教えてもらえますか？

成功する賃貸住宅経営のために

不動産を所有されているオーナーの皆様は、固定資産税だけでなく、所得税・住民税・事業税・消費税など実にたくさんの税金に囲まれており、その負 担は大変なものだと思います。しかし、不動産賃貸業は、賃貸住宅を建築したのち年数が経てば経つほど所得税等の負担が重くなるよ うになっています。このことを皆様はご存じでしょうか？

1）経費と税金の関係

不動産賃貸業の経費は、減価償却費・借入金の利子が大半を占めています。減価償却費は計算上の経費ですが、定率法を選 択していると減価償却費が毎年どんどん少なくなっていき、耐用年数を過ぎると減価償却費そのものがなくなってしまいます。
また、アパートローンは元利均等方式が一般的ですが、元利均等方式は、同じ返済額が続いても、返済が進むにつれて返済額のうち利息の占める割合が少なく なっていきます。つまり、同じ支出が続いたとしても経費が少なくなっていくことで不動産所得は毎年上昇し、その結果、税金の負担も毎年重くなっ ていくわけです。このことを知らずに後になって苦労されている大家さんをお見かけすることもあります。
これらの税金を抑えることも上手な賃貸経営のための大きなポイントであることはいうまでもありません。

2）大家さんを悩ます相続税

また、不動産オーナーの皆様には、相続税の問題も大変重要です。国税庁の相続税 の申告事績によれば、日本の資産家の所有する財産のうち56.0％は不動産で、現預金の割合はわずか20.5％しかありません。これに対して相続税は最高 で50％の税率が課税されますので、資産家の多くの方が相続税の納税にご苦労されていることがわかります。

家族構成や資産構成などにより、とるべき税金対策は異なりますが、オーナーの皆様に最低限行っていただきたい対策などについては、来週８月２４日弊社で開催されるエムタウン情報学院でも取り上げられていますので、ぜひご参加くださいませ。より良い賃貸住宅の経営につないでくだされば幸いです。

シェアハウスを投資対象と考える際のポイントはなんですか？

近年、単身世帯の新しいスタイルの住まいとして存在感を増してきているのが「シェアハウス」です。そもそも「シェアハウス」とは、家族や友人同士以外の「他人」とリビングルームや水回りを共有し、一緒に住む物件を指します。もともとは欧米型の居住スタイルだったが、2013年1～3月には「シェアハウスの恋人」というタイトルのTVドラマが話題を呼ぶなど、国内でもその認知度は急速に高まりつつあります。マネー相談に来る若い女性の中からも時々「シェアハウスに住んでみたい」という声を聞くようになったそうです。固定費である家賃を抑えつつも住まいに人間同士のコミュニケーションを求めたいというニーズが高まってきていることの表れといえるかもしれません。

これに連動するよう、不動産投資においても「シェアハウス」物件を目にする機会が増えてきています。ただ、ひとくちに「シェアハウス」といってもそのタイプは色々です。大規模な建物が丸ごとシェアハウスになっており、リビングルームやキッチンなどのシェア部分以外にワンルームが数十室規模で賃貸されているものもあれば、2LDK、3LDK程度のマンションを数人に賃貸するというものもあります。

首都圏を中心に大規模なシェアハウスも増えつつあるものの、圧倒的主流は後者のタイプです。不動産投資をする側にとってみても、2～3LDKのマンションをファミリー向けとして1世帯に賃貸するよりも、2～3つの単身世帯に1部屋ずつ賃貸したほうが利回りのアップが図りやすいといえます。通常であれば区分マンションの表面利回りといえばせいぜい4〜7％程度だが、シェアハウスであれば10％を超えるケースもめずらしくないようです。これが投資対象として「シェアハウス」物件が注目されている最大の理由といえるかもしれません。

しかし、当然ながら注意点もあります。実際にシェアハウスとして賃貸するためには、間取りが適した物件を購入するだけでなく、建築基準法、旅行業法、消防法など様々な関連法の要件を満たす必要があります。シェアハウスとして売り出されていても、なかには残念ながらこれらの要件を満たしていない物件もあるのが実情です。必要以上のリスクを侵さないためには、自己責任で隅々まで確認することが求められます。

また、居住者同士のトラブルを回避し、安定稼働させていくためには、一般の不動産賃貸経営以上の経営スキルが求められます。収益性の高さが魅力である反面、それ相応の努力が求められるのが「シェアハウス」物件への投資といえます。プロパティマネジメント能力の高い弊社に一度ご相談ください。

税制改正等に関するさまざまな動きがありますが、私たちの生活にはどんな影響があるでしょうか？

 今年の税制改正に関しては相続税がもっとも大きなポイントです。中でも2015年1月1日以降の相続から相続税の基礎控除額が4割縮小されることが注目されています。

基礎控除額がこれだけ縮小されると課税対象者が増えそうです。

大都市圏で土地を持つ方の中には、法定相続人が何人かいることで相続財産が基礎控除額内で収まり、納税の必要がなかったという方も多かったと思います。今回の改正では、これまでは相続税を払う必要がなかったのに、今後は払わなければならないという人が大幅に増えると予想されています。

では、相続対策では税金以外で、何に気をつければよいかを考えてみます。

遺産分割も大きな問題となります。民法では一応、法定相続人の相続の割合は決められていますが、例えば建物は決められた割合どおりに分割することは困難です。とりあえずで共有名義にすると、将来トラブルが起きるケースが多いのです。建築の段階でご相談を受けたときには、例えば相続人がお子さん2人の場合は、土地の一部を売却し、そのお金で賃貸住宅を2棟建てるとか、賃貸住宅の家賃収入を分けるなど、さまざまな方法を提案させていただいくことも可能です。

更に詳しいことは、ぜひ8月24日のセミナーでお聞きください。ただいまセミナー申込み受付けております。

貸屋があると土地の相続税評価が下がるのですか？

相続税法上、路線価は公示価格の80％程度とされていますが、相続財産のうちに土地等の占める割合が多い人にとっては、土地等の価額そのものが高額ですので大変な税負担になります。しかし、土地等はその利用状況によりさらに評価減を受けることができます。

【例】所有土地の上にアパート・マンションを建築した場合
相続税評価の上で、その敷地の利用区分が更地(自用地)から貸家建付地に変わり、更地の場合より20％～30％程度相続税評価額の引下げを図ることができます。宅地などは更地での評価額そのものが高額ですから評価減による減額金額も大きく、課税価格の引下げに効果的です。
※建築対象予定地が、その地域における標準的な地積に比して著しく地積が広大な宅地でも、賃貸マンションなどの建築に伴い最有効利用がマンション適地と判定されると、当該土地の相続税評価額がアップすることも予想されますので、注意が必要です。

 

貸家建付地の計算で、ポイントとなるのは「広大地の評価」です。

今月の８月２４日のエムタウン情報学院では、さらに詳しく丁寧に説明をいたします。

セミナー後の個別相談も承ります。ご予約をお待ちしております。

物件のオーナーをしておりますが,物件のウリの見つけ方や長所,特に強いウリにはどういったことがありますか?

物件の長所の洗いだし方法としてやり方があります。

①思いつくこと全てをリストアップする

②小さなことでもＯＫなのでできるだけ多く挙げる

③家族や周囲の人にも聞く

④ハード(物件)とソフト(清掃,サービスなど)の両面に分けて書き出す

⑤欠点もリストアップする(欠点を見つけるのは簡単)

⑥欠点を長所に変える方法を考える(「徒歩25分毎日あるけば健康増進」など)

⑦ウリがなければつくってしまう

五感を使って考える

①視覚:外観や内装に色彩的な特徴はないか?

②聴覚:鳥のさえずりなどが聞こえてこないか?

③嗅覚:木の香りがするなどの特徴は?

④味覚:近隣の宅配サービス,グルメスポットなどの紹介

⑤触覚:ふかふかのカーペット,木のぬくもりなど

特に強いウリとなる項目

①利便性:駅,学校,病院,コンビニに近いなど

②耐震性:耐震補強をしたならそれもアピール

③防災:大家さん負担の防災袋,避難マニュアルなど

④セキュリティ:TVモニター,防犯設備など

子育てワークショップではどんなことが学べますか?

当社では子育て世代のお客様にイシンホーム「働くお母さんに贈る家」という子育てや家事に着目した注文住宅を提案しています。

家だけではなくお客様に子育てに関する知識を学ぶ機会を提供しようとの事で定期的に開催させていただいています。

直近のお客様の声としては

「子育てワークと聞いたが職場でも活かせる内容だった。1分で相手の話した内容を話し返す体験で話しの聞き方を学んだ。これを職場で活かしたい。」新人会社員さん

「物事の解決法を１つではなく,色々取り組めるようになってきて落ち込まなくなったし前向きになった。」ママさん

「リフレーム（違う角度で捉える）の講義で物事の考え方,捉え方の勉強になった。職場でも使えます。」
パパさん

「子どもの話しを、顔を見てだまって聞いてそのまま繰り返してみた。嬉しそうな満足そうな表情だった。」ママさん

などのお声をいただいています。少人数の勉強会だからこそ深くまで学ぶことができ実践できています。実際に実行されている方が多く満足度が高いことも特徴です。

現在住宅ローンを組んでいますが,変動と固定ではどっちが得になりますか？

実際にはご融資を受けられた金融機関でご確認いただくとして,利用者側のポイントを考えてみましょう。

住宅ローンは経済情勢による金利の上下があったり,より有利な商品が次々に出てきたりと常に変化があります。最初から最後まで金利が変わらない「固定金利型」,固定よりも低い金利が魅力の「変動金利型」,一定期間のみ固定金利の「固定金利選択型」,預金残高に応じて金利負担が減っていく「預金連動型」。どの金利が一番得なのでしょうか。
固定金利型の場合,借り入れの段階で総返済額が分かり,将来,金利が上がったとしても影響を受けることがありません。ただ,高金利時に借りた場合,最後まで高金利のまま支払うこととあります。
変動金利型の場合,固定金利型よりも金利が低いことに加え,金融機関によっては「金利優遇キャンペーン」なども行っており,超低金利になる場合もあります。ただ、借り入れ時より金利が上がった場合,返済額も増えることになります。
固定金利選択型の場合,一定期間の返済額が確定するため,返済計画が立てやすい。固定期間が終了した後は変動金利に移行するが,その際に再度固定金利を選択することも可能でしょう。

また,「預金連動型」は預金するだけで繰り上げ返済と同じ効果が得られ,手元に預金も残る特徴的なタイプです。金利のタイプはどれが一番優れているというものではなく,それぞれにメリット、デメリットがあります。金利の変化によって,返済金額も変わるので常に自分にあったプランを見直すことが大切です。たとえば

 

※上記の金利は試算上の金利であり、実際の適用金利とは異なります。

一度借り入れしてしまうと返済を終えるまで見直さないという人も多いが,現在住宅ローンの変動金利は過去最低基準で推移しています。「残高1,000万円以上」「残存期間10年以上」「借り入れが2009年以前」など,１つでも条件に当てはまる人は比較・検討すべき良い機会と言えます。

最近話を聞くことが多い「サービス付き高齢者向け住宅」とは?

「サービス付き高齢者向け住宅」とは,高齢者単身・夫婦世帯が住み慣れた地域で安心して住み続けれられることを目指した,政府認定の賃貸住宅です(登録制です。国が進めています)。国はこの「サービス付高齢者向け住宅」を2020年までに60万戸供給することを目標とし,補助金や税制優遇などの施策を実施。新築でもリフォームでも認定を受けられますが,そのためには、ハードとソフト（サービス）の条件を満たす必要があります。
事業形態としては,地主様が建て貸しをし運営会社が借り上げるのが主流です。通常は,融資期間と同等年数での借上げが一般的です。20年の契約なら,賃料は20年間一定ですので地主様にとっては安心と言えます。
認定条件,補助金,税制優遇は下記のとおりです。

認定条件
①ハード面　バリアフリー構造、一戸面積25㎡以上(共同利用の居間,台所などの面積が十分なら18㎡以上で可能)
②ソフト面　見守り,生活相談などのサービスの提供が必須（介護会社,医療法人などのヘルパー2級以上が必須）
補助金
建築、工事費の10％(100万円×戸数)が上限
リフォーム　改修費の3分の1(100万円×戸数)が上限
③税制優遇
所得税・法人税（5年間、割増償却40％）
固定資産税の軽減（5年間、税額2/3軽減）
不動産取得税の軽減など（家屋は1200万円控除/1戸）
詳細は高齢者等住宅安定化促進事業

http://www.koreisha.jp/service/dl/se_jyutaku.pdf

今後30年～40年以上続く少子高齢化の時代を考えた賃貸経営は「サービス付高齢者向け賃貸住宅」です。
尚、年度ごとに応募規定などが変わることもありますので、最新の情報をホームページなどでチェックすることも重要です。

新たに賃貸運営を始めるにあたっての注意点を教えてください。

　例えば、中古物件を購入するケースを考えてみましょう。既存の入居者をそのまま引き継ぐことになるか？今までどこの管理をどうしていたか（管理会社への委託またはオーナーの自主管理）？既存の管理会社を変更する必要があるか？収益性の良さそうな物件を買ったつもりであっても、その後の運営次第ではキャッシュフローが赤字になってしまうこともあり得ます。蓋を開けてみれば入居者は問題のある人ばかりで、滞納者はいる、不良借家人はいる、また管理会社も頼りなくてトラブルに対処できないなどということになれば、机上の計算では儲かる物件とおもったのに全く話が違う、ということになりかねません。プロパティマネジメントを買うという意識がまず大切です。
また、逆に言えば、その物件を管理している会社がプロパティマネジメントをどう考えているかを聞き出すことが一番の注意点だと言えます。

賃貸アパートで、今度初めて入居者の方が退去するとの連絡が不動産会社からきましたが、原状回復やらクリーニングはどこまで家主負担になりますか？

平成23年8月に国土省がガイドライン（再版）を示し、原状回復の言葉の定義づけを行っています。

「原状回復とは、賃借人の居住、仕様により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」

つまり、通常の使用の損耗は賃貸人の負担となります。また、同ガイドラインでは、建物価値の減少についても次のように定義づけています。

「①－Ａ建物・設備等の自然的な劣化・損耗等（経年劣化）①－Ｂ賃借人の通常の使用により生ずる損耗等（通常損耗）②賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等」

具体的には、

★賃貸人の負担…家具の設置による床・カーペットのへこみ、設置跡、次の入居者の為のハウスクリーニング等
★賃借人の負担…引越作業・キャスター等によるフローリングの傷、ペットによる損耗、不注意や手入れを行った為に起こるカビやシミ等

賃貸経営をしてます。募集条件の見直しに関してどのように考えたらいいですか？

募集条件を見直すのも空室対策の1つです。変更内容によっては一時的な減収になる場合もありますが賃料を下げることは避けられます。変更には1.フリーレント 2.礼金･敷金の割引 3.ペット相談もしくはペット可物件にする 4.入居者限定の解除(女性限定･学生限定など) 5.キャンペーン割引 6.家具付き

フリーレントは入居後の一定期間賃料を無料にすることですが最近では一般的な手法になりつつあります。また2.のような賃料以外の募集条件の適正化も有効です。地域によって様々ですが,年々減額の方向で賃貸市場は進んでいます。敷金･礼金を再考して半額やゼロにしたり仲介手数料を安くするなどの方法も最近では増加していて実際に効果もあります。契約金の総額が少なければ少ないほど成約に至りやすいのは事実です。ただし敷金ゼロの募集は滞納や原状回復費用の担保という観点から反対される方もいらっしゃいます。

5.のキャンペーン割引などの表現で例えば最初の半年から1年間の賃料を数％から何割か安くしてキャンペーンが終わったら元の賃料に戻すなどの手法もあります。1.のフリーレントと割引額が同じでも賃料そのものが安くなるので募集広告時の印象は強いです。

6.の家具付き物件は今後増えてくる予想です。当社ではステージングという呼称で使っています。家具が最初から配置されていることで入居者にとって単に便利とか購入費用が浮くということだけでなしに案内した時に何もないがらんどうの部屋を見せるより住まいのイメージが明確になってよいという効果があります。

初期費用と家賃の関係について「第5回首都圏賃貸住宅市場における入居者ニーズと意識調査2009」の調査によると,例えば家賃8万円の物件で一般にある普通の形として契約時に礼金1ヶ月分,2年ごとの更新時に更新料1ヶ月分払うのと,それを家賃に含めて分割払いにする方法のどちらを選択するか聞いたところ回答の結果は約半々と出ました。家賃が上がっても初期費用がないほうを選んだ方が半数いるというのも参考になると思います。

賃貸アパートの耐震性強化する際に、注意する点はありますか。

今ご所有のアパートの耐震診断を受けられることをまずお薦めいたします。その結果によっては、建替えなどが必要となる場合があります。この場合には、入居者の方々への立退き等の問題も発生します。

賃貸借契約上には通常、家主側が賃借人に退去を求める際には「正当な事由」が必要とされています。建物の耐震性不足は、借地借家法に定める「賃借人に退去を求める場合の正当事由」に該当するとの判決が、２０１３年３月東京地裁でありました。ただし賃貸人に十分配慮することが明け渡しにが認められる重要なポイントであることも考慮してください。

最近シェアハウスという言葉をよく聞きます。運営する上で特に注意することはありますか？

借りる方のライフスタイルに合わせた、住環境を提供することは、「まちづくり」の考え方にも沿っています。例えば、戸建賃貸住宅で、運営上最も注意することは借り側の安易な”嘘”に注意することではないでしょうか。つまり賃借人が、オーナーとして不正に家賃収入を得ることが考えられます。

それを防止するために、契約段階での連帯保証人に対する責任（リスク）を分り易く説明することや信頼できる管理会社を選ぶことにつきます。

明らかに一人で済まない物件なのに入居者が一人しかいない場合に細かくヒアリングを行い、入居後も様子を見に行くのが管理会社の善管注意義務になります。またシェアを予め可としている物件でも後から別の入居者が見つかる事は殆どの場合認められておらず、最初の段階ですべての方の契約、すべての方の連帯保証人の契約が必要になり、連帯保証人もすべての契約者に対して責任を持つこともあります。

不動産賃貸業を営んでおります。古くなった自宅を取り壊してその土地に新たに自宅兼賃貸アパートの建築を計画しています。この場合の自宅損失金額(未償却残高)や取り壊し費用は不動産所得の計算上どのように取り扱われるのでしょうか?

賃貸用建物を取り壊した場合の損失などの取り扱い

不動産所得の計算上では,賃貸用建物の取り壊しによる損失金額(未償却残高)や取り壊し費用などは以下のように取り扱われます。

①不動産賃貸が「事業」として行われている場合(原則としてアパートなどについて賃貸することができる独立した室数がおおむね10室以上であること。独立家屋についてはおおむね5棟以上であること)には全額必要経費に参入することができます。

②不動産賃貸が「事業」として行われていない場合にはその年の不動産所得の金額を限度として必要経費に参入することができます。ちなみに賃貸用建物に生じた損失などが必要経費に参集される理由は建物を賃貸の用に供している時は減価償却費が必要経費に算入されており取り壊しがあった時にはその残額を一時に償却したことと同様にみなされているからです。

自宅を取り壊した場合には必要経費や新築するアパートの取得価格に算入することができない

一方居住用の建物を取り壊す場合は任意に処分したものとして考えられるためその損失などの金額は「家事関連費」として取り扱う事とされています。したがって取り壊しの目的がたとえ不動産賃貸を開始するためであっても不動産所得の計算上必要経費や新築するアパートの取得価格に算入することができませんので注意が必要です。また古い建物を取り壊し更地として譲渡する場合には取り壊す建物が賃貸用か居住用かを問わず譲渡所得の計算上,譲渡費用として取り扱うこととされています。

詳しくは税理士におたずねください。

退去者が3ヵ月分の賃料を滞納したため敷金で精算できず回収に困っています。どうしたらいいでしょうか?

ご質問ありがとうございます。退去者の債務が敷金金額を上回った場合その不足分は借家人に対して請求できます。このような場合の手続きに関してご説明させていただきます。

まず借家人が支払いを約束した場合は,その内容を記載した公正証書を作成しておきます。そうすれば約束を守ってくれない場合,借家人の財産を差し押さえることが可能です。

しかし支払いを拒否している借家人の場合,公正証書の作成への協力は期待できません。その場合は法的な手続きによって回収することが得策と言えます。

今回のケースでは3カ月分の家賃ですので少額ということが推測されますので少額訴訟制度を利用することができます。

少額訴訟は手続きが簡単で,迅速かつ低コストで行えます。通常,訴訟を起こすと多くの労力と費用がかかります。そのため,金額が比較的低い紛争の場合,訴訟を起こすことは得策とは言えません。少額訴訟制度とはこのような民事訴訟を解決する為に設けられた裁判手続き,60万円以下の金銭の支払いを求める訴えについての認められています。

通常の訴訟より迅速かつ費用も安く行う事ができ一般の方でもできる手続きが用意されておりますので弁護士に頼む必要もありません。

少額訴訟は原則的にその日のうちに審理を終えて判決が出されます。即時解決を目指す訴訟であることから証拠書類や証人は心理の日にその場ですぐに調べることができる案件に限られます。法廷では裁判官と共に丸いテーブルに着席する形式で審理が進められます。少額訴訟に勝訴すると強制執行が認められ執行官によって借家人の財産が差し押さえられます。

もめない相続のためにできることは何ですか?

相続税がかかる方,かからない方に関わらず遺言書を作成しておくことをおすすめします。遺言書も「自筆証書遺言」ではなく「公正証書遺言」の方が変造･偽造･紛失の心配がなく裁判所の検認が不要なのですぐに執行ができます。

不動産をお持ちの方は代償金などのために現金を用意することです。評価が定まると不動産を相続した相続人は他の相続人に対して代償金を支払うことになります。この代償金がないと結局は遺産分割が難航することになります。また高額の相続税がかかる場合は相続税の納税資金として現金が必要になります。納税資金の準備ができないと不動産を処分することになってしまいます。

現金の代わりとして生命保険を利用することもできます。生命保険金は受取人固有の財産となり実は相続財産ではありません。つまり受取人に指定した者に直接渡せる現金になるので代償分割に活用することができます。

不動産を複数所有している方は収益性の低い不動産を処分して現金に替えておくことも検討する価値があります。譲渡益に譲渡所得税がかかりますが早期に納税資金を確保しておくことで相続開始後に慌てて売却する必要がなくなります。不動産の売却代金は納税のための大切な資金ですから他の金融機関と区別するとよいでしょう。

不動産だけでなく現金預貯金や有価証券･生命保険などの価値が同じ資産を持つことも重要です。分けにくい資産を分けやすい資産にすることが重要です。場合によっては不動産を分筆したり郊外の不動産でなく中心部の不動産に買い替えて貸しやすくするなどの工夫も考える価値があります。

一般的な土地の評価方法はどうやって行うのですか?

土地の評価方法は一般に次の4つです。

①実勢価格(取引価格)

②地価公示価格(標準価格)

③相続税評価額(路線価方式･倍率方式)

④固定資産税評価額

「遺産分割をする場合の財産評価」と「相続税の計算をする場合の財産評価」は異なります。相続税の課税額の評価に用いるのは「相続税評価額」と「固定資産税評価額」です。遺産分割をする場合は時価で評価をしますがその際に相続税評価額と固定資産税評価額とを合わせて不動産の指標として使用される「実勢価格」や「公示価格」を参考にします。

一般的に相続税評価額や固定資産税評価額は地価公示価格や実勢価格より低く評価されます。地価公示価格を基準とすると相続税評価額は8割程度,固定資産税評価額は7割程度となります。

例えば地価公示価格がわかればその価格に8割を乗じた額が相続税評価額の目安となります。また固定資産税評価額の額がわかっているのであれば固定資産税評価額に7割をかければ地価公示価格がわかることになります。

賃貸物件のオーナーをしています。原状回復とリノベーションなどのリフォームを別々に確定申告できるのでしょうか?

Q. 戸建を賃貸しています。二階をクリーニング程度の原状回復をして一階を和室とダイニングをつなげてリフォームしました。確定申告で経費で落とすつもりでしたが和室を洋室にすると経費でなく減価償却になるということを言われました。一階と二階を別々に申告できるのでしょうか?一階の和室とダイニングの部分を除いて経費で落とすことはできるのでしょうか?

A.リフォームの内容によって資産の維持の部分と資産価値を向上させた部分を分けることは可能と思います。明らかに維持の部分はリフォーム費用の内訳を分けて再度税務署に相談してはいかがでしょうか?一度税の専門家に確認してはいかがでしょうか?

また確認ではございますが今期に一括して修繕費で経費計上をしたいのでしょうか?減価償却費になると手続きが面倒だから経費で落としたいのでしょうか?減価償却になる耐用年数によりリフォーム費用を経費計上していく形になるので修繕費を今期に一括経費計上するか減価償却の場合残耐用年数が10年であれば1年枚に按分した金額となります。今期の収入が多く経費計上を行いたいという特別な理由がなければ毎期按分して経費計上ができる減価償却費でも問題はありません。

定期借家契約で中途解約になった場合残り期間の賃料は支払ってもらえるのですか?

Q.賃貸経営をしている者です。所有している戸建を仕事の都合で定期借家契約で貸しました。2年間の定期借家契約で通常より家賃を低めにして契約を結びましたが1年半経過した時点で借家人から解約したいという申し出がありました。残り半年分の賃料は支払ってもらうことはできるのでしょうか?

A.原則として契約期間途中で解約することはできませんが,床面積200㎡未満の居住用の定期借家契約の場合やむを得ない事情があれば契約期間の途中で解約することが可能です。やむを得ない事情とは転勤,療養,親族の介護など借家人が賃借建物を自己の生活の本拠として使用することが困難になる場合です。この場合借家人は残り期間の賃料を支払う義務はございません。

物件のオーナーをしております。自分の物件のまわりには似た物件がたくさんあり,どうやって自分の物件に入ってもらうか何かいい工夫はありませんか?

ご質問ありがとうございます。「多くの似た物件の中で入居者は何故オーナー様の物件に入居しなければならないのか?」この質問に答えることで「自分でも忘れていた物件のこだわり」を明確にすることができます。

飲食店なら「安心素材である」「安価である」「ボリューム感がある」「雰囲気が良い」などのこだわりを打ち出して集客しています。賃貸管理経営にもそのことは言えます。

例えば「耐震性」「防犯性」「清潔感」「立地の利便性」などが打ち合しやすいものでしょう。特に最近は世相を反映して「耐震性」「防犯性」に対する反応が高くなっている傾向にあります。

キャッチコピーとして「通常は木造2階建てでは使用しない10ｍ弱の杭を基礎に使用」「小規模物件では珍しいオートロックを設備」など。物件ごとに様々なこだわりがあるはずです。１つ残らず拾い上げて使えるものを見極めてください。

管理物件のオーナーをしております。現在の入居者は何が決め手で入居を決めてくれるのでしょうか?

どんな物件にも「理想の入居者」とよべる人がいるはずです。「その人が入居したのは何が決め手だったのか」を考えます。思いつかなければ実際にヒアリングしてもらうといいでしょう(その際はお礼なども忘れずにお願いします)。

その決め手が「物件のウリ」としてチラシなどのキャッチコピーに使えるものなら前面に打ち出します。

つまり「理想の入居者」を集めるわけです。

これらの質問に瞬時に答えられるのなら,あなたの「物件のウリ」は明確なはずです。「なぜこの賃料設定なのか？」という疑問にも答えられるはずなので「思い切った高付加価値思考」や「思い切った低価格設定」で打ち出すことができます。

賃貸貸家の大家です。入居者が勝手にペットを飼育して困っています。対応方法はどうしたらいいでしょうか？

Q.賃貸貸家の大家をしております。入居者が勝手にペットを飼育して困っています。対応方法はどのようにしたらいいでしょうか？知らないうちに犬を飼っていることが発覚して犬を他者に預けていただくか出て行って頂くことを検討していますが,入居者の態度を見て最近は出て行って頂くことを検討しています。

A.ご質問ありがとうございます。ペットに関しては入居者様も思い入れがあるためトラブルになるケースも多いようです。しかしながらオーナー様からすると自らの資産である物件で勝手にペットを飼育されるということでお困りというのはもっともな話です。

賃貸借契約書上にペットは飼育できない旨の条項が明記されているのであれば,それを根拠に契約を解除できる旨の条項も一般的には記載されています。しかし,その条文があるからといって,いきなり「出ていけ」ということも紛争のもととなりやすくあまりお勧めできません。

まずは入居者様と(管理会社があるのであれば管理会社を通して)話し合いをしていただき,ペットを第三者に預けるか,それができないのであればお出になるという形で話をする努力をされたみることをお勧めします。また書面にてお知らせや警告文を何度か送ってみることもよいと思います(お電話にしろ,お手紙にしろ必ず日付,時間,内容などの記録を取っておいてください。後々役に立つ場合も出てきます。気の利いた管理会社なら記録があります。もちろん当社でも管理物件であれば来電記録や対応履歴を控えています)。オーナー様側で再三にわたり話し合いの機会をもうけ,努力したにも関わらずそれでも入居者がまったく応じる気配がない場合は内容証明郵便を出し契約の解除を申し出るという手続きがよいと思います。

それでも入居者様が頑なに拒否をする場合は,最終手段として上記の証拠から法律の専門家などに手続きを依頼してみてください。

賃貸経営をしております。入居者から一部の入居者の夜間の音に関して苦情を言われます。騒音を出している入居者への対応はどうしたらいいですか？教えてください。

Q. 昨年に隣室が夜中に騒いでいるとの連絡があり入居者全員に騒音について配慮するよう文書を出しました。 その後2か月後にまた騒がしいとのことで再度文書を出しました。しかしながらがまた夜中に話し声や歩き回る音,扉を閉める音がするとのことでしたので直接,騒音を出している入居者に注意するようにと管理会社を通して電話で伝えました。 しばらく収まったようですがまたしても騒がしいとの連絡が入り, 再度注意するよう入居者へ伝えました。騒音で悩んでいる入居者本人からも注意しに行ってくれました。 しかし騒音を出している入居者は仕事で夜の12：00に帰ってくるのでどうしても夜中に食事したりテレビを見たりするとのことでしたので事情が分かったのでもう少し気を使って下さいとお願いしました。 分かりましたと素直に聞き入れてくれましたがまた4か月後に「夜中の４時近くまで友達と騒いでいる」と連絡がありました。 騒音を出している入居者へこの後の対応をどうすればよいか教えてください。私としては、退去してもらう方向で進めたいです。

A. 少なくとも２度文書で注意しそれでも改善が見込めないためにこれも２度、直接口頭でも注意されているとのこと。 生活スタイルが違い夜遅くに帰ってくるのは仕方がないですがだからと言って全て許されるわけではもちろんありません。共同生活ですので夜間や早朝に関してはテレビのボリュームを下げるなど,他の方に気を使うのが当たり前だと思います。 一般的な賃貸借契約書は「他の入居者に迷惑を及ぼす行為をした場合は賃貸借契約を解除する」などという記載があります。しかしながら, 実際は騒音のみを理由に退去させることは難しいことが多いです。 そのまま放置して他の入居者が退去されても困りますので「再三にわたり騒音に関して注意しております。今度他の入居者への迷惑行為があった場合には賃貸借契約を解除したい」との意思表示をまずは伝えてはいかがでしょう？ その際あまりに感情的な主張をすると相手も感情を害し事態が悪化することも考えられますので書面にしろ直接お話するにしろ感情的にならないよう注意して下さい。管理会社がしっかりとやって頂けるならばそのあたりのアドバイスも受けながら慎重に対応された方がよろしいと思います。

老朽化した建物においては借主の原状回復はどこまで戻すべきなのでしょうか？

Q. 現在築40年の店舗付(1Fが店舗,２Fが居住用)の貸家の大家です。30年前に「借主がもとに戻す」という条件で,もともと事務所だったところを中華料理屋に改装（借主負担）し貸していました。 知り合いということもあり管理会社は使ってません。先月末、本人が体調をくずし来月をもって退去の申し出がありました。建物も老朽化しており、原状回復とはどこまでもどすことなのか教えてください。

A. 原状回復は基本的に元に戻してもらうということです。原状とは借りた当時の状態のことですが入居後の経年による劣化は除かれると考えられています。1F店舗は,利用できる什器備品が無いようでしたらスケルトン(コンクリートの打ちっぱなし)の状態にしてもらえるのが良いです。 次のテナントが自由に内装を仕上げることが出来ます。2Fの住まいについては特別損耗部分（借主の故意過失による汚損破損）のみ借主負担となさってください。

賃貸マンションを経営しています。水漏れが起きてしまったのですが、工事費用やメンテナンスについて教えてください

Q．賃貸マンションを経営しておりまして,先日3階のPS部分から水漏れがあり隣の部屋と下階に水が行ってしまいました。原因を調べたところ,PS内の給水管の劣化から水が吹き出し下階まで行ってしまいました。この場合どのように対応したらいいでしょうか？またこの場合のお金はどうしたらいいのでしょうか？

A. 賃貸マンションの建築時期にもよりますが,まずは建築時の保証書を確認してください。もしくは保険に加入されていると思いますが適用範囲かどうか一度確認をしてください。保険会社が力になってくれる場合もあります。それ以外で原因が特にわからなければオーナー様負担となる場合があります。また、隣の部屋や下階に水が行ってしまった場合は,ほうっておくとはがれやカビの原因になりましす,入居者様にも誠意ある対応と理解されずトラブルが拡大してしまう可能性が高いですのでまずは点検を実施されることをおすすめします。

　以前に他社施工の物件で似たような事例がありました。
その時は夜中の1時頃に大量の水漏れが発生し当社コールセンターに入電があり夜間緊急対応をしましたが,PS内の給水管からの水が止まらず緊急対応で貯水槽のポンプを止めて対応した事例があります。翌朝即対応し,入居者様への説明と水の配給を行いご理解をいただけましたが,電気ガス水道の故障は生活に支障が出てしまいますので事後に大きなトラブルにならないよう迅速な対応が求められます。

松井産業のお客様感謝祭などのイベントは取引がある方しか行けないのですか？

三郷市ご在住のT様より『松井産業のお客様感謝祭などイベントは今まで取引がある方しか参加できませんか？楽しそうなイベントで子供達が行ってみたいと言うのですが、特に新築や引越しの予定もなく、、、遠慮してしまっています。』とのご質問をいただきました。

T様、ご質問ありがとうございます。
案内不足で混乱させてしまいまして、申し訳ございません。

当社は年に4回、またそれ以外にもお客様を招待して様々なイベントを行っておりますが、90年も営業させていただいておりますと、今までお世話になった方は数えきれないほどいらっしゃいます。それこそ、祖父母の代にお世話になった、お父様お母様にお世話になったなど、たくさんの様々な感謝がございます。

お客様感謝祭は、その名の通り、感謝の気持ちで行っております。
三郷市の近隣の方や足立区、葛飾区、吉川市、松伏町、越谷市、川口市、八潮市、流山市、野田市それ以外にも、さいたま市や市川市、狭山市、その他にも、いろいろなご縁や地縁につながってお世話になっており、直接の関わりがなくとも、めぐりめぐって全ての方にお世話になっているものだと考えております。

ですので、お引越し、新築など、当社とのお取引の予定がすぐになくとも、ぜひぜひお立ち寄りくださいませ！私どもにとりましても、皆様そしてお子様の笑顔を拝見することが感謝祭の楽しみでございます！社員一同、ご家族様のお越しを楽しみに待っております！

社員一同お待ちしております！！

内見時に入居者様の心をつかむ方法はないでしょうか？教えてください。

内見者をお迎えする基本スタンスは自宅に大切なお客様をお迎えする時と同じです。明日、家に恋人や上司が来られるとしたら、あなたはどうしますか？まず掃除をしますよね？そして、下駄箱の上には季節の花を飾りませんか？できるだけ歓迎の気持ちを伝えたり、家の印象を良くするために、ほとんどの方が自然にやっていることだと思います。

「見違えるほど」の掃除ポイント

特に部屋の印象を左右する５つのポイントをきれいにすることで見違えるようになります。

①流し台

②便器

③スイッチのプレートおよび側面

④照明器具のヒモ

⑤窓のコーキング

です。いずれも内見者の目につきやすいところなので、そこがピカピカだと印象が大きく変わります。

見栄えアップのコツ

５つの小道具

きれいに掃除をしても、何もない部屋はがらんとしていてちょっと殺風景。一歩入った時「あ、いいな」と思ってもらうために５つの小道具を部屋に置いています。それは①スリッパ②季節の花③季節の小物④芳香剤⑤バスケットです。

たとえば、スリッパは必ず３足用意します。内見者の分、同伴者の分、そして不動産会社さんの分です。不動産会社さんは、オーナー様にとって大切なパートナーであり、お部屋にお越しいただくお客様でもあります。いくら部屋をきれいにし、インターネットに物件を掲載しても、お客様を内見に連れてきてもらえない限り部屋は埋まりません。３足並んでいたら、不動産会社さんにも気持ちが伝えると思います。もちろんスリッパの色柄は季節に合わせて変える必要があります。５つの小道具は、おもてなしの気持ちをどう形に表すかということがポイント。ほとんど１００円ショップで調達できるものばかりですが、芳香剤だけは少し上等のものを選ばれた方が良いでしょう。

ちょっとしたサプライズ

案内する時は一工夫することも大切です。例えば雨戸付の部屋はあえて雨戸を閉めて置おき、お客様が入られたときにぱあっと開けると白い壁に日が当たって数倍きれいに見えます。日頃から部屋を印象深く見せる方法を考えていると、自然にアイデアが浮かびます。

ポップの数は多くても３つ

どんな部屋にも必ず良いところがあります。お客様にはぜひそれを伝えたいですから、ポップをつくってアピールします。ポップに書く説明は短くし、お部屋の良さを簡潔に伝えるのがコツ。たとえば、窓から富士山が見える部屋なら「富士山がきれいに見えます！」、ガスコンロ付の部屋には「カップラーメンのお湯も早く沸きます」など。一つは真面目に書くけれど、もう一つはくすっと笑いをとりたいものに。

イラスト入りでわかりやすく

イラストは見ただけでわかるので、必ずどこかに入れます。絵の得意な方にお願いして作成してみましょう。

特徴がなければつくる

特徴のない部屋なんてありません。もしなかったら特徴をつくります。壁紙の一部を花柄に張り替えて「お花畑のお部屋です」とか女性が描いてある絵を飾って「美女が微笑んでいるお部屋です」など方法はいくらでもあります。

ソーラー発電を設置すると固定資産税は増えますか？

個人が設置する場合、ソーラー発電は不動産ではなく動産なので固定資産税はかかりません。しかし農地転用した場合土地評価額はわずかに上がり、固定資産税も上がる場合があります。法人の場合、固定資産税はかかりませんが、償却資産税が評価額の1.4％かかります。導入から3年間は減税措置もあり、定率法で資産価値が減るのでわずかな負担です。税理士さんへ相談してください。

賃貸アパートを経営しています。あまり費用をかけずに内見したお客様の心をつかむポイントは何があるのでしょうか？

ありがとうございます。

費用をかけずに行うということで「部屋の価値を向上させるために、家具や小物類で飾り付けをする」ドレスアップをおすすめしています。安いコストで差別化が可能になります。例えば、新築の分譲マンションのモデルルームでは、高級家具類がセンスよく配置され、住んだ時のイメージが浮かび上がるように演出されています。ところが、賃貸住宅ではそのような飾り付けをすることはごとんどありません。そのため、ドレスアップをすると田物件との差別化が可能になります。ただし、新築分譲マンションと異なり、賃貸住宅で多額の予算はかけられませんので、できるだけ安いコストで実施します。例えば目安として、マンルームで1万円、ファミリー向け３ＬＤＫで3万円を目安とされてはいかがでしょうか？

心をつかむポイントとしては、ドレスアップは次の3原則に基づいて実施されています。

①清潔　ドレスアップしても、部屋が汚れていては効果がありません。クリーニングをして汚れが一部でも残っていると、かえって目立ち、お客様は期になります。ドレスアップの前に、退去後のクリーニングを完璧にすることが大切です。但し、クリーニングをしてもきれいにならないものがあります。特にコンセントプレートや換気扇、照明の引き紐など手に触れるものは汚れがしみ付いています。これらは新品に交換します。どえれも100円程度で購入可能です。蛍光灯の紐はチェーン（200円程度）にすれば見栄えが向上し、汚れも付きにくくなります。電球は使っているうちに暗くなっていくもの。交換すれば夜の内見でも良い印象を与えることができます。

②サプライズ　部屋の第一印象は、ドアを開けた時に決まります。したがって、内見者が玄関や居室のドアを開けた時、最初に目が行く場所を重点的にドレスアップします。それが靴箱なら、その上に花（造花）を飾る、あるいはミラーを置くなど。ベランダの窓が最初に入るなら、おしゃれなカーテンを飾ります。このようにお客様にサプライズを与え、第一印象をよくすることがポイントです。

③ドラマ　お客様は、この部屋で新しい生活を新たな気持ちでスタートされるわけです。ですから、ここに住むとどんな生活ができるか、ドラマを連想できるようにドレスアップします。例えば、きれいなクロスが掛けられたテーブルに、おしゃれな食器とワイングラスが置いてあればおいしい食事のシーンが浮かびます。また、シングルルームでも友人や彼女彼氏を部屋に呼ぶことを意識します。ワイングラスがペアで置いてあれば彼女彼氏を部屋に呼んだ時の楽しいイメージが沸きます。スリッパやカップル類もペアで揃えるのが原則です。

 

アパート１棟と店舗用建物を1棟持っています。店舗用建物を取り壊し土地を売却し、アパートを建替えるつもりです。借家人への立退料が問題となりますが、この費用は不動産取得の必要経費となるのでしょうか？

ご質問ありがとうございます。賃貸用建物の借家人を立ち退かせるために支払う立退き料は、その支払いが確定した年分の必要経費に参入されることになります。ただし、建物やその敷地を売却する為に立退き料を支払う場合は「譲渡に要した費用」として、譲渡所得金額の計算の際に控除されます。

したがって、アパートの借家人に支払う立退き料は不動産取得税の必要経費になります。しかし、店舗用建物に支払うものは必要経費に算入されることはできず、敷地を売却した譲渡所得金額の計算の際に控除されることになります。また、買主の方が不動産の取得(店舗用の建物の土地取得)に際して、借家人に立退き料を支払う事となっている場合、立退き料は不動産の取得価格に算入され、必要経費にはなりませんので注意が必要です。

借家などの立退きに際して借家人が受け取る立退料の内容としては通常次のことが考えられます。

①賃借人が建物を明け渡すことによって消滅する権利の対価としての補償金

②立退きに伴う休業などにより生じる収益の補償や従業員の給与の支払いなどの損失に対する補償金

③賃借人が立退きに伴う移転費用として、支払わなければならない費用の実費補償金

このような性格の立退き料は、いずれの場合でも消費税の課税対象に該当しないこととされています。ただし、たとえ請求が立退き料という名目であっても、その借家人が賃貸借契約を解除することなく、その地位(権利)を譲渡して対価を受け取ったものである場合は、建物の賃借権(借家権)の譲渡と考えられるため、消費税の課税対象となります。但し、詳しい話となった場合は必ず税の専門家である税理士さんにお尋ねください。

最近リノベーションやプチリノベーション、リフォームなどで「間取り変更」をしたという話を大家仲間でよくします。どのような間取り変更をすれば満室になるのか教えてください。

ご質問ありがとうございます。分譲マンションの割安化、転勤の減少などの影響か賃貸のファミリー物件で空室が増えつつあります。なかでも空室の長期化が目立つのは、入居者ニーズに合わなくなった古い物件です。

ファミリーを対象にしたある調査によると、住宅選びで一番重視するのは「広く明るいリビング」と答えた人が7割以上もいたそうです。「リビングはどのような存在か？」という質問に対しては「やすらぎ,くつろぎ,リラックスできる場」(47%)、「ＴＶ,音楽,新聞,読書を楽しむ場」(34%)、「家族や友人と楽しむ場」(14%)となっています。

築年数の古い２ＤＫや３ＤＫで、ＤＫと居間の仕切りを外し、LDKとして使う入居者は珍しくありません。それは仕切りがあると暮らしにくいと感じる証拠です。その家族は、もしかすると1LDKや2LDKを希望したければ見つからず、しかたなく2DKや３DKを借りたのかもしれません。そこで、2DKや3DKを魅力的な間取りに生まれ変わらせる方法についてご説明します。

間取り変更の主な方法は次の3つです。

①スケルトン(壁,天井,床をすべて剥がす)にしてから間取りを変更

②水回り設備の位置変えも含めた間取り変更

③壁を取り払い、LDKを広くする間取り変更

費用は①②で10～30万円/坪、工期は15～30日。費用も工期もある程度かかりますが、遮音性や断熱性能の向上も同時に行う事が可能です。老朽化した配管設備も一新すれば、物件の耐久性もアップします。しかし、例えば「家賃が5万円の物件で、一部屋300万円もかけたら回収に5年かかる」」「もっと予算を抑えたい」という方も多くおられます。

そこで③の壁を取り払ってLDKを広くする方法をおすすめします。これなら天井や床を取り払う必要がありません。経費はトイレやキッチンの設備交換より低コストで、日数もさほどかかりません。注意点は、隣室が和室の場合は床の高さ調整が必要になること。また筋交いがある場合は、筋交い部分の除去は出来なくても、工夫次第で間取り変更は可能です。なお、部屋間がコンクリート構造の場合は③の工事をおこなうことはできません。

壁を取り払うと、広くて明るいLDKになるだけではなく、収納を確保できる、壁面の減少で、原状回復費用を削減できる、単身者もターゲットに加えることができるなどのメリットも生じます。空室対策と言うとすぐに「設備の取替え」を考えがちです。しかし、ニーズに合わない間取りで設備を新しくしても間取り選択の初期段階で外されます。入居者が「ここで暮らしたい」と思われる物件づくりを行って頂きたいと思います。

高齢者住宅への改修には国の補助金が受けられると聞いたのですが、教えてください

お答えします。おそらく「民間住宅活用型住宅セーフティネット整備推進事業」の事だと思います。

高齢者住宅の確保に向けて、国は「民間住宅活用型住宅セーフティネット整備推進事業」(国土交通省)を行っています(今年度の応募は、12月28日まで)

これは高齢者向けに住宅を改修する場合、1戸当たり最大100万円の補助金を受け取れるといったものです。

要件は

認定条件：①部屋の面積(共同住宅、戸建とも)25㎡以上(台所、バス・トイレ付) ②改修工事内容 耐震・バリアフリー・省エネ改修

補助金：工事費用の3分の1、ただし100万円×個数が上限

その他条件：高齢者だけでなく子育て・障害者世帯、災害時の受け入れを拒まないこと

詳細は、民間住宅活用型住宅セーフティネットをご確認ください。

http://www.minkan-safety-net.jp/

上記の要件でＯＫであれば積極的に活用されると良いと思います。ちなみに当社のお客様も

この補助金を活用させていただいて改修をさせていただきました(当社で手続きなどお手伝い

させていただきました)

尚、年度ごとに応募規定などが変わることもありますので、最新の情報をホームページなどでチェックすることも重要です。

≫三郷市の賃貸マンションはこちらからご覧ください

日本は少子高齢化の流れもあり、年々賃貸経営が厳しくなっている現状ですが、今後賃貸住宅はどのようなことをしていけばよろしいですか？少子高齢化の視点でどのようにお考えですか？

ご質問ありがとうございます。国全体が高齢化の流れもあり特に私共が事業展開している三郷市は超高齢化のスピードが日本全体の中で最も早いと言われています。今度の空室解消を考えると高齢者はひとつの鍵と考えます。また、高齢者世帯の住宅確保に向けた国の事業も進んでいます。民間事業者のサービスも拡大し、賃貸オーナー様の不安やリスクも少なくなってきている流れです。

日本の総人口は2011年10月現在、約１億２７８０万人です。毎年１０万人以上減少し、２０４８年には、９９１３万人になるといわれています。このままのペースで進むと２０６０年には国民２．５人に１人が６５歳以上という時代が来ます。国勢調査での世帯状況調べでは、高齢者と同居している世帯は、１９８０年年の７０％に比べて２０１０年は４０％と大幅ダウン。逆に、高齢者の実の世帯は３０％から５０％に増加しています。こういった中で、高齢者世帯の老老介護や孤独死などの高齢者の住まいをめぐる課題が大きくなっています。

現在のこうした高齢者住宅の不足を解消する方法の一つとして求められているのが、アパート・マンションの空室の活用です。少子化の中で高齢者市場に対応していくことは賃貸オーナーにとってまさに必要不可欠な時代となっています。

こういった状況の中で高齢者の受け入れに当たってオーナー様が一番の気がかりになっていることは保証人、家賃滞納、孤独死などの問題です。しかしながら、これは民間、ＮＰＯ、一般社団法人などのサービスと連携することで徐々に対応可能な状況となりつつあります。

例えば

保証人・・・ＮＰＯや一般社団法人などが、高齢者の身元保証サービスに乗り出しています。連携することで、保証人の問題と家賃滞納の問題を解決できます。

安否確認・孤独死の防止・・・警備会社も見守りサービスを行っています。対応がスピーディなので、異常時の早期発見が可能で、最悪の事態に発展しにくいと言えます。ほかにも宅配の飲料メーカーや新聞販売店など、事業特性を生かした見守りサポートを行う民間企業も多数あります。その地域により調べてみるといいでしょう。また、保険会社でも死亡時の火葬、納骨、残存家具処理などに対応した商品を出すところが増えています。

高齢者対応の設備・・・介護がいらない高齢者は現状の設備で十分です。入居後に手すりや段差解消工事が必要になれば、入居者の介護保険で工事が行えます。オーナー様の費用の持ち出しはありません。

自治体の「見守りサービス」や「家賃債務保証制度」もあります・・・従来から行われている、全国の自治体が提供する「見守りサービス」や葬儀・残存家具の片付けなどの支援サービス(有料)もあります。自治体によって緊急時の対応などにバラつきがあるので、確認してみるとよいと思います。また国土交通省指定の高齢者住宅財団の「高齢者支援センター」が運営する「家賃債務保証制度」もあります。こちらは高齢者および障害者世帯や子育て世帯も対象としてます。

参考 ＥＲＡ Ｏｗｎｅｒｓ オーナーズ 大家さん・地主さんのための情報誌 １１月号 発行

賃借人が1週間のうち4日以上友人を泊めて大騒ぎをするので近隣から苦情が来ています。また連帯保証人の職業も変更になっているようですが、賃貸人である私に契約書上記載のある「通知」がなされていません。これらのことを踏まえて賃借人に退去勧告をしたいのですが、問題ないでしょうか

お応え申し上げます。退去勧告自体はできるとは思いますが、それが争いになった場合には退去していただくことは難しいと思います。
契約書上に転貸を禁じる条文があったとしても、1週間のうち4日以上友人が泊まりにきていることが転貸にあたるとまでは言えないと思います。また通知義務違反に関しても、それが強制的に退去していただかなくてはならない事由となるとまでは断定しづらいと思います。

近隣に迷惑行為を重ねる事に関しては、大変だとは思いますが都度通知して注意し記録に残すなどの形で将来的に退去いただく方向に向けて準備を重ねていって、それこそ家賃滞納を続けるなどの具体的に信頼関係を損なうと言える事由が出てきたときに法律の専門家の方と相談して退去勧告をするというのはいかがでしょうか。

あくまで、任意での退去勧告はできると思いますが、強制的に退去させるおつもりであれば法律の専門家の方と相談しながら対応されたほうがよろしいかと思います。