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先日の2月22日(土)に開催させていただいたエムタウン情報学院の質問事項の回答です。

来られなかったお客様でも参考となるところもございますのでご覧ください。

①相続時精算課税制度について税制改正でお孫さんも相続時精算課税制度を選択することができるようになりましたが、法定相続人でないお孫さんはその際にはどのように課税されるのか？→この場合お孫さんは相続税の納税義務者となりかつ,相続税は2割加算となります。

②不動産の持分を毎年贈与していく方法は可能なのか？

実際に持分を贈与して毎度登記などの手続きを適正にしていれば可能です。実際適用するには手続き等に留意する必要があります。(適正に書類等を整備する必要があります。）セミナーの資料では現金を前提としておりました。

③成年後見人が被後見人から贈与を受けることは可能なのか？

成年後見人が被後見人から贈与を受けることは基本的に認められないようです。無断であれば、業務上横領になります。贈与が認められるケースは稀で後見制度適用前から暦年贈与していてその後も継続的に贈与したいとの意思表示が書面等により明確な場合は認められる場合もあるようです。

回答は辻本郷税理士事務所様からいただきました。

恒例のエムタウン情報学院を開催させていただきました。

今回は効果的な生前贈与セミナーとサービス付き高齢者専用賃貸住宅のセミナーをさせていただきました。

第一部　効果的な生前贈与セミナー　効果的な生前贈与のポイントは?誰に何をどのように贈与したら良いのか?

第二部　相続税,一括借上,土地活用セミナー 強い介護会社に選ばれて一括借上げ,サービス付き高齢者向け住宅で成功する10の法則

今後も日本は増税の流れになってきます。大切な資産を残すために基本的な事柄は知っておいて損はないと思います。

例えば贈与にしても,誰に贈与するのかを決めておくと相続税の軽減に繋がります。

例えば①世代飛び越し効果。父から子に贈与せず,孫に贈与するとその相続財産分の子から孫への相続税を軽減することができます。したがって贈与する相手は配偶者の方よりもお子様にお子様よりもお孫様にされたほうがより効果的です。また②生前贈与加算の対象外相続人が,相続開始前３年以内に贈与をうけた財産は相続財産に加算されますが相続人ではないお孫様が,相続開始前３年以内に贈与を受けた財産は生前贈与加算の対象となりません。(相続または遺贈により財産を取得した場合を除く)

税に関することは必ず税の専門家のアドバイスを受けていただきたいですが,エムタウン情報学院では税の専門家によるセミナーやアドバイスを行っております。今後も定期的に開催いたしますのでぜひご参加ください。

H26.3.16更新

最近は、野菜を使ったヘルシーメニューだわぁ～～

今回の朝食会は”野菜サンド”よぉーー

野菜たっぷり♪

松井産業は社員の健康にも気を使うわよぉーー☆

早速、作るわぁ～！

パンをトースト

レタス・きゅうり・トマトを乗せますぅーー

チーズが乗ってるわぁー

チーズの下には、カローリー半分のマヨネーズ＆ハムよぉーー

体に良くて、美味しそうだわぁ～♪

大食い女王

女を捨てた食べっぷりだわぁ～～！！

噂だと、元は男だったとかぁ～～！？

竹ノ塚－伊田くん

美味しいかしらぁ～～！？

可愛いので、内緒でもう１個食べて良いわぁーー♡

美味しい時

伊田くんは目を閉じて斜め上を向くらしいわぁーー！！

吉川店－佐野っち

佐野っちファンの関西系男子は見ているかしらぁ～～？？

すっぴんだけど、ガッツリ食べてるわよぉーー！！

本社受付嬢

S様邸工事中です。

既存のDK,和室,引き戸,押入れは解体し,内装工事中にてクロス貼り中です。

三郷市のＳ様邸の内装,外構工事です。

既存のDK,和室,引き戸,押入れを解体しDK+和室6帖からLDKとして内装,床,壁,天井を貼り替えする内容です。

当社は毎週パトロールを行い新築とリフォーム現場をチェックします。

結果を月に1度の業者勉強会で共有し改善の取組みをします。

毎月必ず行っています。イシンホームの新モデルや新商品の勉強をしたり足場の安全性について勉強したり環境整備について再度意識共有したりしています。

S様邸改装工事の安全品質パトロールのチェックポイントをリフォーム館の荒川リーダーに聞いてみました。

「今回の安全品質パトロールのチェックにおいては,足場の設置において安全基準にもとづき施工し,また周囲の床面にはブルーシートにより養生する。お客様の大事にしている植栽についても飛散の恐れがある部分については入念にチェックしております。またお客様の車の出入りにご不便を掛けないよう通路の確保にも配慮して作業するようつとめております。」

お客様が生活する上でご不便をおかけしないように配慮の届いた仕事をすることがお客様の満足につながっていくものだと改めて感じました。地道な努力の積み重ねですが,お客様に喜んでいただける仕事ができるようつとめてまいります。

当社は市場調査してから地域や市場を考えて戸建賃貸を提案します。

投資物件ですのでリスクの少なさ,収益物件成り立つかと納得した上で提案してます。

戸建賃貸にはアパートにない魅力があります。

1.空室リスクの低下

集合住宅の場合常に空室リスクがつきまとい,購入時に期待したような利回りを得ることがなかなかできません。一方,戸建て賃貸はいったん借り手がついたら10年,20年もしくはそれ以上と長く入居してくれる確率が高いのがメリットです。その間,空室リスクに悩まされることなく,安定した賃料を得ることができます。また,戸建賃貸は入居者さん自身が管理してくれることが多いためオーナー様の手間も少なくなります。

2.高い利回りが期待できる

戸建を安く購入するか,新築するにしても賃貸用としてコストを抑えて建物を建てれば高い利回りが期待できます。

3.中古住宅として売ることができる

得られる収益から価値が決まる集合住宅は経年とともに空室リスクが高まれば価値は下がっていきます。しかし戸建てなら中古住宅として市場に出すことができます。土地,建物それぞれの価値を地か価値で認められて売ることができます。

4.相続対策に有利

集合住宅だと例えば子どもが3人いたら相続の際には共有名義にするか売却してそのお金を分けるしかなくなり争いのもとになります。しかし親御さんが生きている間に3つの区画に分けて戸建て賃貸にしておけば子どもたちは区画ごとに均等に相続できます。相続後は子どもたちがそれぞれの人生設計に合わせて売っても貸しても住んでもよく選択肢が広がります。

このようにオーナー様にとっては戸建て賃貸には長い目で見た場合のメリットがたくさんあります。

実際の施工事例です。

H様戸建賃貸(東京都足立区竹の塚)

I様戸建賃貸(埼玉県三郷市彦成)

M様戸建賃貸(埼玉県三郷市彦川戸)

N様戸建賃貸(埼玉県三郷市天神)

U様戸建賃貸(埼玉県三郷市彦成)

実際に当社で管理運営させていただいておりますがおかげさまですべて満室状態となっております(平成25年10月現在)

デザイン戸建賃貸住宅の特徴をご説明します。以前の見学会の現場をご覧ください。

デザイン戸建賃貸住宅　土地活用事例

デザイン戸建賃貸住宅現場完成見学会にご来場いただきありがとうございました!多くのお客様に興味をお持ちいただきました。まことにありがとうございます。現場見学会の様子をアップします。ぜひご覧ください。

現場の外観

現場の様子(動画)

戸建賃貸のメリット

効率の良い資産運用が可能！

戸建賃貸なら投資額を少なく,効率の良い資産運用ができます(アパート等の約1～2割高い賃料で貸すことが可能)

• 例）RC造4階建て賃貸マンション(12戸),投資額1億9,000万円：毎月手取り46万円
• 駐車場付き戸建賃貸4棟の場合,投資額:5,000万円:毎月手取り40万円

安定した入居率

アパートマンションは空室が目立ち,少子高齢化で更に厳しい状況が予想されますが,戸建賃貸は物件が少なく,古くなっても安定した入居率を見込めます。

入居者ニーズに応えることが成功への第一歩！

数多くのお客様のお声をもとに住みやすさを追求し,ユーザニーズにお応えした物件です。

• マンションだと子供が走り回ると苦情が来るのでストレスがたまる…
• 敷地内に駐車場がほしい…
• 映画や音楽など大音量で楽しみたい!
• 賃貸でも持ち家感覚で住んでみたい!
• おしゃれな広い家に住みたい!

賃貸マンション,アパートに生じがちな不満を解消しておりますことがファミリー層に人気の理由となっております。

流動性の高さで,万が一にも柔軟にプランニングを行っていただけます!

駐車場経営に近い流動性を持ちあわせるため,万が一の事態にも安心して資産運用のプランニングを行っていただけます。相続対策にも繋がりご好評を得ております。

• １戸だけの切り売りができる
• １戸ずつ別々に相続できる
• 売却の場合、一般の中古住宅の市場で売ることが可能
• 早期の売却が可能
• 古くなっての解体費用も、マンション等に比べて安く抑えられる(マンション等の場合、投資物件としての需要で投資家への販売になり,収益性を見られてしまい売却金額が安くなってしまうことが多い傾向にあります)

立地に左右されにくい!

充実した設備内容やニーズ動向により,立地に左右されにくく,変形地,狭小地でも十分な投資効果を見込めます。

入居者の質が高い傾向あり！

心地よいライフスタイルをご希望されるお客様が多く,入居される方の質が高いことが共通して見受けられます。従って,管理が容易で,入居期間も比較的長い傾向にあるようです。

小さなことでも大歓迎!ご不明点などございましたら 担当:竹ノ塚店 平間,五十嵐まで,お気軽にお問合せください。 電話:03-3850-5550

H26.3.7更新

中華丼の続きよぉーー

リフォーム部の２人

小林さんに吉岡君よぉーー。

小林さんのご飯は少な目でお願いしますぅーー！！

体の為を思ってよぉ～～

男子２名

大河原住職＆五十嵐くん。

住職のはお肉抜きでお願いしますぅーー！！

ちょっと笑顔

村山ちゃん＆岩崎くん

岩崎くんがちょっとだけ笑顔よぉーーー！！

三郷店－村山ちゃん

ちゃんとピンで載せたわよぉーー！！

色々有るけど、遠方だと大変よぉ～～（謎）

大食い女王は２杯目

志水くんと大食い女王の城川さんよぉーー

２人の器の大きさが全く違うわぁ～～！！

吉川店－田鹿くん

かわいい男子はピンで載せるわよぉ～～♡

いっぱい食べるのよぉーー☆

３杯目中

噂だとほっぺの中にも食べ物を詰めるらしいわぁーー！

「めっちゃマイウー☆」～～！！

佐野っちが関西弁に戻ったわぁーーー！！！

村山ちゃん・佐野っち

背を向いて食べてるわぁーー！！

これが、本当の２人の仲なのかしらぁ～～！！？？

本社受付嬢

三郷市のT様「ローン0円住宅」御施主様のご厚意により見学会を行わせていただくことになりました!!

こちらはガレージも付けてローン0円住宅としてバンバン太陽光を発電していただく住宅となっております。只今,内装工事を進めております。

ローン0円住宅とは固定買取制度を利用した太陽光発電収益を活用し,当初20年間の住宅ローン返済額0円を目指した住宅です。※住宅価格が0円,住宅ローンが0円,または金融機関からの融資を受けずに住宅を購入できるということではありません。

埼玉県や東京都足立区,葛飾区などでローン0円住宅,スマートハウスをお考えのお客様はぜひぜひご参考にしてください♪

日時:2014年3月15日(土)16日(日)10:00～16:00

場所は埼玉県三郷市市助736

となります。

お問い合わせは

イシンホーム三郷店　電話:048-957-8511

ご来場お待ちしております。↓↓はこれまでの現場進捗となっています。

三郷市T様邸,内装工事,外構工事中です。

T様邸には門ガレージを設置して,その上にも太陽光パネルを取り付けます。

固定買取制度を利用した太陽光発電収益を活用し,当初20年間の住宅ローン返済額0円を目指した住宅です。※住宅価格が0円,住宅ローンが0円,または金融機関からの融資を受けずに住宅を購入できるということではありません。

三郷市のT様邸,木工事が完了します。これから内装工事を行います。

坪数が大きいので工期までに引き渡せるように段取りよく工事をしていきます。

安全品質向上の取り組みでパトロールを行いました。

毎週協力業者さんと連携して現場をチェックしています。

その後の振返りで毎月定期的に安全,品質に対する勉強会を行い改善状況をチェックしています。

T様邸木工事中です。

完成後に御施主様のご厚意により見学会も予定しております。期日通りにお引き渡しができ,お客様に喜んでいただけるお引渡しになるようチェックを強化していきます。

三郷市T様邸安全パトロールをいたしました。

環境整備はすべての業務の基本です。道具の置き方,整理整頓されているか,道具の揃え方,トイレの清掃状況は毎回チェックします。愚直に行うことで現場の意識を改善し,チェックされているという意識を持つことで品質があがっていきます。

三郷市T様邸。太陽光発電MAX住宅です。

屋根いっぱいに太陽光パネルが載っています。

太陽光発電が10kＷを超えると国と電力会社へ提出する申請書類が膨大な量になり相当な労力と時間がかかります。でもお客様に笑顔で「ありがとう」といわれるとその苦労もたちまちに吹っ飛びます。20年間の売電は高収益を生むのでお客様に喜んでいただけるよう頑張ります。
またT様邸,ウレタン吹付工事も完了しております。

ミクロの泡が隅々まで入り込み,自己接着するので隙間の発生やずり落ちの心配もありません。
発砲ウレタン吹付け断熱により,袋入りグラスウールよりも断熱性能を飛躍的に上昇。夏冬の断熱効果はエアコンの電気消費量にも直結する,とても大事で大切な家づくりの要点です。
お客様から本当に暖かい家ですと喜びと感謝のお言葉をたくさん頂いています。進化した建材をたくさん使用してお客様に喜んで頂くことは,私達ビルダーの使命ですがそれ以上にまだまだご存じない方達が多くおられます。出来るだけたくさんの人達に広めることも大きな使命です。

週に一度のパトロールを行いました。今回は防水シートと木工事のチェックを行いました。また現場の環境整備のチェックをしています。

しっかりと整理整頓されているか,すべての仕事の基本ですので現場まかせにせずにチェックしています。足元が整理整頓されているかどうか厳しくチェックし現場に徹底をさせます。そのことで整理整頓された安全な現場へ近づいていきます。

注文住宅新築工事中の三郷市T様邸。木工事中です。

社内チェックである安全パトロールを行っています。

T様邸安全パトロールをいたしました。現場資材の状況や整理整頓の状況を確認指導いたしました。

環境整備は安全面や品質面からも大事だと思います。巡回時に掃除したり,片づけたりすることもそのためです。

環境整備はすべての業務の基本と考えています。道具の置き方,整理整頓されているか,道具の揃え方,トイレの清掃状況は毎回チェックしています。愚直に行うことで現場の意識を改善し,チェックされているという意識を持つことで品質があがっていきます。

埼玉県三郷市のT様邸が上棟しました。

図面で見てきてたものがカタチになりました。この瞬間はやっぱりたまりません。

こういった場面に立ち会わせていただいたお施主様に感謝!!T様上棟おめでとうござます。当社を選んでいただいてありがとうござます。精一杯頑張ります。

T様邸,これから基礎工事に入ります。

基礎を作る為に土を掘ったり整地したりする土工事,型枠を組んで鉄筋を配置して,コンクリートを流しいれる基礎工事が行われます。

埼玉県三郷市においてT様邸の地鎮祭を行いました。

地鎮祭とは,土木工事や建築などで工事を始める前に行い,その土地の神(氏神)を鎮め,土地を利用させてもらうことの許しを得る家づくりの神事,行事です。神式と仏式があります。
あいにくの小雨模様でしたが「雨降って地固まる」と申します。地鎮祭日和なのです。建設,工事中に事故なく工事が終わりその後も何事もなくいられるよう祈願させていただきました。