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3点式ユニットバスの空室を埋める方法は?

空室の原因が三点式ユニットバス(浴槽,洗面台,トイレが一体)では？と悩むオーナー様も少なくないです。確かに10年以上前からセパレート式（バス,トイレ別）が主流となっています。リクルートのアンケートでは,約80％の人が「バス,トイレ別」を部屋選びの「絶対条件」としています。また同じ１Ｋで「６畳+バス,トイレ別」と「7.5畳+バス・トイレ一緒」のどちらを選ぶか聞くと77.3％がバス,トイレ別と回答。そんな「３点式ユニットバス」の悩みを解決する方法は主に３つあります。

①家賃を下げる

最近はバス,トイレ別で家賃を下げても埋まらないことが珍しくありません。そんな中で,いくらなら家賃を値下げしてもやっていけるのか？セパレート式に替える費用を仮に50万円とし,120ヶ月(10年交換)で割ると、月平均で4,166円。この金額が賃料値下げのポイントになるかと思います。しかし物件検索サイトのほとんどが5,000円単位で家賃を設定。つまり相場家賃から5,000円以上安くしなければ入居者の目に留まりません。急きょ空室を解消したいのであれば,5,000円以上値下げをするのも一つの方法です。

②「バス,トイレ別」or「シャワー,トイレユニット」に変更「バス,トイレ別」に替えると,検索にかかりやすくなりますが,必ず埋まるとは限りません。工事費も40万円～50万円程度かかりますので,近隣物件と比較して判断することが大切です。「シャワー,トイレユニット」に替える方法もあります。費用は「バス,トイレ別」と同程度ですが,狭いスペースですむため,その分,部屋や収納を広くすることが可能。ただし,トイレとシャワーブースの入口スペースが取れるか否か確認が必要です。

③既存ユニットを活かしてイメージアップする　「バス,トイレ別にする費用は捻出できない。家賃も下げずに埋めたい」というオーナー様が多いと思います。そんな方におすすめの方法があります。

ホテルでは3点式ユニットを採用しているところが数多くあります。そこで,既存の3点式ユニットをホテルの雰囲気に近づけます。

・木目調の耐水シート(約10万円)を壁に貼る

・通常より大きな鏡を付け,空間を広く見せる

・黄ばんだ浴槽を塗装する(約７万円)

扉に長めのタオル掛けをつけ,バスタオルを掛けると,プチ・ホテルのような空間に一変します。

こんな声もあります。「３点式ユニットバスは,お湯やシャワーがトイレ掃除に使えてラク」などです。「バス,トイレ別」にすることに越したことはありませんが,予算や立地をよく考え,多様化する入居者のライフスタイルに合った方法を見るけることが大切です。

お客様からの声を頂きました。G様ありがとうございます。竹ノ塚店小林

G様の契約,鍵渡し終了後に一緒に写真を撮らせていただきました。

Ｇ様この度はご契約頂きまして,誠に有難う御座います。

残暑が厳しい中,マンションなどご案内させて頂きまして,エレベーター付きで低層階の物件で御契約頂けました。これからも,お客様の声を大切に営業活動に励んで参ります。竹の塚店担当小林朗

夏カレーファイナルよぉ～～！！

H25.9.20更新

夏カレーのファイナルだわぁ～～！

まずは違いの判る男子の登場よぉー☆

吉川店－浅見店長

遠くを見ながら、味を確かめているわぁ～～

本社－持永くん

今日はカメラ目線じゃないわぁーー

城川さんと大河原住職

城川さんのカレーは５杯目らしいわぁ～

松井産業はお寺も経営してるのねぇーー！！

佐野っち＆平間くん

連続写真で載せたわよぉーー♪

成田さん＆山田部長

山田部長はカレーを前に笑顔だわぁ～～☆

次回は炭火焼バーガーだわぁーー！！

本社受付嬢

三郷市おすすめエリアラウンドワン新三郷店

恒例の社内ボーリング大会をしました。

よく利用させていただくラウンドワンららぽーと新三郷店です。

社長もボーリングが得意です。今回はディズニーの1日券3枚が優勝の景品でした。

仕事と重なって参加できなかった社員の方々もいましたが,和気あいあいとボーリングをさせて

いただきました。

ラウンドワンスタジアムららぽーと新三郷店（スポッチャ）

住所：埼玉県三郷市新三郷ららシティ3丁目1-1

注文住宅の住宅ローン減税ってどのくらい還付されているのでしょうか？

戸建ての注文住宅を建てた人は、住宅ローン減税で200～300万円未満の還付が多い。

2012年度の調査結果を見ると、世帯主の年齢は42.1歳、世帯人数は3.53人、世帯年収は810万円、自己資金は1443万円、建築費3054万円、住宅取得費（建築費と土地代の合計）は4188万円、住宅の延床面積は129㎡、建て替え率は32.9％というのが平均像のようです。

さて、住宅を購入する際にはいくつかの減税制度があります。代表的な減税制度が「住宅ローン減税」です。これはローンの一定額を限度に年末のローン残高の１％を10年間にわたって控除するというもの。2012年入居の場合は限度額が3000万円（最大控除額が300万円）、2013年入居の場合は限度額が2000万円（最大控除額が200万円）となります。

ただし、「長期優良住宅※」の場合は、住宅ローン減税のローン限度額が1000万円上乗せされる優遇措置があり、最大控除額は2012年入居の場合で400万円、2013年入居の場合で300万円に増える。今回調査した注文住宅の場合は、長期優良住宅の割合が高く、実に全体の63.7％が認定を受けている点が大きな特徴です。
※長期優良住宅とは、法律に定められた、長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられている優良な住宅のことで、構造躯体の劣化対策、耐震性、維持管理・更新の容易性、可変性、バリアフリー性、省エネルギー性の性能が高いほか、居住環境や維持保全計画などへの配慮も求められる。

さらに、長期優良住宅であれば、住宅ローンを利用せずに現金で建てた場合でも減税制度があり、「投資減税型特別控除」といわれている。通常の住宅に比べて性能を強化するためにかかった費用に相当する額（限度額は500万円）の10%を、その年の所得税から控除するもの。最大控除額は50万円となります。また、1年で所得税から控除できなかった場合には、残りの額を翌年の所得税から控除できます。

注）これらの減税制度は平成29年まで利用でき、消費税率が8％または10％の場合はそれぞれ最大控除額が拡充されることになっている。

【図1】住宅減税の減税額（適用した住宅減税制度別）（出典：住宅生産団体連合会「2012年度戸建注文住宅の顧客実態調査」結果）

適用した減税制度については、長期優良住宅の住宅ローン減税が61.6％と最も高く、次いで住宅ローン減税（一般住宅）が31.9％、投資減型税特別控除が5.9％との結果です。

具体的な減税額（還付予定の減税額の試算した額）は（図参照）、住宅ローン減税では、長期優良住宅の場合を含めて「200～300万円未満」の割合が最も高く、次いで「300～400万円未満」となっています。住宅ローンなどの借り入れがあった、と回答した人の平均借入額は3246万円だったので、2012年入居の最大控除額300万円（長期優良住宅は400万円）まで利用できた人が多かったということと推測されます。

意外に多いと感じる減税額ですが、住宅減税の効果については、「住宅ローンの返済に充当」が最多の36.4％でした。

次に、住宅取得資金の贈与について見てみましょう。
「贈与あり」の割合は、全体の17.9％。特に世帯主の年齢が若い層（20代後半～30代）では、4人に1人が贈与を受けていました。また、贈与ありと回答した人の贈与額の平均は1253万円でした。

贈与に関する特例制度の適用については、「住宅取得資金贈与非課税特例」が 81.7％で最も割合が高く、「相続時精算課税制度」は4.1％でした。また、「両方の制度併用」は7.1％、「特例適用なし」は4.3％となりました。

住宅取得資金の贈与では、「住宅取得資金贈与非課税特例※」が利用できます。これは、父母や祖父母から贈与を受けた場合、一定額までは非課税になる制度です。一定額とは、贈与年と住宅によって異なります。2012年は1000万円（一定基準の省エネ・耐震住宅は1500万円）、2013年は700万円（同1200万円）。
※この制度は2014年まで利用でき、一定額は500万円（同1000万円）となります。

また、「相続時精算課税制度」は、65歳以上の父母から2500万円までの贈与を受けても贈与税がかからないもので、住宅取得資金の贈与に限っては親の年齢制限がなくなります。ただし、子どもが相続する際には、生前贈与分が相続財産と見なされるなど、利用するには注意点も多いようです。ちなみに、今後は相続税の課税が強化されるので、より注意が必要です。

この2つの制度は併用することができますが、2012年度で併用した割合は7.1％で、相続時精算課税制度単独利用より多い。贈与の特例制度では、まずは「住宅取得資金贈与非課税特例」の利用を考えるというのが王道のようです。

贈与にかかわる特例の効果については、「住宅取得が可能になった」が52.4％と最多で、次いで「ローンの返済が楽になった」35.3％、「購入時期が早まった」21.5％となっています。

調査結果を見る限りでは、戸建ての注文住宅の場合は、長期優良住宅の割合が高いことに表れているように、高い性能を持たせているため、建築費が高くなる傾向にあります。したがって、自己資金や贈与額が多いとはいえ、住宅ローンの借入額が高くなり、減税効果も大きくなるという関係があります。

また、住宅減税や特例制度を利用するには、住宅や利用する人に条件があります。どんな住宅でも誰でもが、恩恵を受けられるわけではない点はぜひ押さえておいてください。

【アパートオーナー向け】太陽光発電セミナーのご案内

アパートオーナー向け太陽光発電セミナーのご案内です。

太陽光発電の基礎知識から導入事例、公的補助事業等

専門の講師が丁寧にご説明致します。現在の仕組みを使い投資用として小規模産業用太陽光発電を行うアパート,倉庫のお客様は多いです。

アパートだから一般家庭よりも広い屋根で効率よく大容量の発電が可能になります。

その電力を契約する電力会社に販売すれば収入もアップ!

高い年間利回りで屋根への”投資“が可能になり短期間での導入コスト回収が見込まれます。

日時:10月6日（日）午後2時～午後4時迄

場所:松井産業株式会社埼玉県三郷市彦成1-1 TEL:048-957-3211

夏涼しく冬暖かい家にしたいです。妻が冷え性なので冬暖かいとありがたい。イシンホームでの冷え性対策は?

女性の冷え性対策としてイシンホームは下記の提案をしてます。

女性の冷え性対策①暖かい床のエコ･アイ換気システムをつくる

女性に「冷え性ですか？」と質問すると,ほとんどの人が「ハイ」と答えます。対策は冷暖房効果の高い空間に住むこと。床が暖かい床暖房または床に暖かい空気を送る床放熱システムで家を建てるべきです。調理,人体,風呂などから出る熱を約80％再回収する熱交換型住宅はエネルギーコストも少なく快適です。

女性の冷え性対策②「日本人は室内でクツを脱ぐので,足の裏に良い材料を」

新建材のフローリングと天然無垢の木のフローリングを冷蔵庫で冷やして同時に触ってもらいました。

ほとんどの人が「天然材無垢の木のフローリングは温かい。新建材はヒヤッと冷たい」と違いに驚きます。さらに,足の下に冷えた新建材のフローリングを敷くと冷たい不快感でビックリされます。

日本人は外国のように靴を履いて室内を歩きません。靴を脱いで歩きます。手より足は冷たさに弱いのです。天然素材の無垢のフローロングにすれば快適です。クッションのように気持ちがよく,やさしい床になります。天然木材は調湿機能もあります。わたしたちが1階の床を無垢のフローリング木材にこだわる理由がそこにあります。天然素材は年輪の凹凸などで足の裏のツボの刺激もあります。健康を大切にする家族はやさしい本物の家に住んでください。新建材より高級ですが女性の足の冷えを守るには最高の素材です。小さい赤ちゃんのいる家庭は是非使ってください。

住宅金利の動きが激しいのですが何を基準にすればよいですか？

住宅金融公庫が8月に公表した、民間金融機関の住宅ローンの利用者及び利用予定者への調査結果を見ると、市況の変化を受けて、住宅ローン利用予定者の金利選択に変化が表れる一方で、実際に借り入れをする際には適用される金利の影響を強く受ける傾向も見られます。そこで、住宅ローンの選び方について一緒に考えてみましょう。

まず、住宅ローン利用予定者の動向ですが、「民間住宅ローン利用者の実態調査間住宅ローン利用予定者編】（2013年6月調査）」によると、今後1年間の住宅ローン金利見通しについては、「現状よりも上昇する」という回答が57.8％と過半数となっています。

金利上昇の局面では、通常は金利を長期間固定するローンのほうが有利といわれています。金利上昇を予測する人が増えているため、希望する金利タイプを見ると、「変動型」は2012年2月調査の34.8％を境に減少しており、今回は24.8％にとどまった。一方、「全期間固定型」は36.0％、「固定期間選択型」は39.2％となっています。

次に、実際に住宅ローンを利用した人の動向を見ましょう。「金利タイプ別利用状況（2013年5月・6月期）」によると、「変動型」は、5月に借り入れた人では32.6％となり、4月の45.7％から激減したが、6月には44.6％と戻るような結果となりました。これとは逆に「全期間固定型」は、5月に借り入れた人では36.1％となり、4月の23.9％から激増したが、6月には19.9％と急減しています。

その理由は、適用される金利にあると考えられます。「変動型」の金利は、都市銀行などで優遇金利を利用すれば、0.875％となり、当面はこの金利のまま推移している。一方、「全期間固定型」の代表格である「フラット35」（21年以上35年以下）の金利は、市場の長期金利の影響を受けて、上がり下がりを繰り返しています。

特に2013年に入ってからは、アベノミクスにより長期金利が乱高下をしたため、フラット35の金利も下がり基調だったものが、2013年1月に上昇に転じた後、4月には史上最低金利を更新する1.8％まで下落し、6月に再び上昇するという動きを見せています。

5月では、金利上昇を懸念して、0.875％の変動型よりも1.8％（最低金利）に下がったフラット35を選ぶ人が増えていたが、6月にフラット35の金利上昇を受けて、変動型や10年の固定選択型などを選ぶ人が増えたということだと推測しています。また、6月には、三井住友銀行、三菱東京ＵＦＪ銀行、みずほ銀行などが固定選択型の2年・3年タイプの期間限定キャンペーンを行い、さらに金利を引き下げたため、6月の固定期間選択型の2年・3年の利用率も上がっています。

【図1】金利タイプ別利用状況とフラット35金利
（出典：住宅金融支援機構の「金利タイプ別利用状況（2013年5月・6月期）」と「フラット35（21年以上35年以下）借入金利の推移（最低～最高）」を参考）

たしかに、消費税増税前の駆け込み需要を当て込むなどの理由で、住宅ローンの金利競争が過熱しています。
ネット銀行の住宅ローンの低金利に対抗して、地方銀行の一部で金利優遇キャンペーンを始めたり、都市銀行で2年・3年ものの優遇キャンペーンを始めたりといった、低金利をウリに激しい競争が続いているのです。

一方で、金利競争が続けば、金融機関の収益を圧迫しかねません。金利以外のサービスで顧客の取り込みを図ろうという動きも見られます。
例えば、みずほ銀行では、ライフイベントに応じて返済額を増減できる「ライフステージ応援プラン」というサービスを8月19日から始めました。家計に余裕がある時期は返済額を増やし、教育費がかかる時期や妻の育児休暇などの時期に返済額を減らすことができるというものです。また、新生銀行では、6月からリフォーム資金もまとめて住宅ローンで借りられるようにしています。

住宅ローンを借りれば、35年などの長期間返済し続けることになります。低金利は確かに、返済額が少なくて済む、同じ返済額であればより多くの額を借りられるなどのメリットがあります。しかし、当初の金利が低いということだけでローンを選んでしまうと、金利の上昇で返済額が上がるローンの場合、返済額増額の手立てがなければ最悪破綻ということも。そのときは借り換えればいいと安易に考えていると、借り換えの手数料が用意できない、健康や収入の面で借り換えができないといったことも起こり得ます。

誰かに勧められて10年固定を選択したら、10年後に金利が上がって、かつ子どもが大学入学を迎えて、返済額のアップに耐えられないといった場合でも、責任は自分にあります。あらかじめ自分のライフプランをよく検討し、返済額はもちろんのこと、万一のリスクにはどう対応するかまで考えて、自分に適したローンを選ぶことが大切です。それには、金利だけでなく多くの情報を集めて、しっかりとローンの比較検討をすることが良い選択といえます。