三郷中央駅店-ブログ

住宅購入(新築・中古)を考えています。「すまい給付金」とはどのようなものですか?

消費税率は、2014年4月に8%、2015年10月に10%へと段階的に引き上げられる予定となっています。
マイホームに関しても、住宅を購入する際の建物価格※(土地価格は非課税)や住宅を建築する際の建築工事費用、住宅取得に必要な諸費用の一部などが増税の影響を受けます。
(売り主が個人の中古住宅のような個人間売買の場合は非課税)
そのために住宅については、増税の影響が大きいために、減税措置と給付金で増税の負担を軽減することが決まっています。減税措置の中心となるのが、「住宅ローン減税」の拡充です。年末のローン残高の1%を10年間にわたって所得税から控除するもの。現行の住宅ローンの控除対象限度額は2000万円なので、10年間で最大200万円まで控除される。消費税が8%または10%が適用された場合は、住宅ローンの控除対象限度額は4000万円まで拡大されるので、10年間で最大400万円まで控除されることになります。
ただし、所得税の納税額が限度となるので、所得税から控除しきれない場合は、翌年の住民税からも控除できることになっています。こちらも、消費税が8%または10%が適用された場合は、控除枠を拡大する(最高で年間9.75万円→13.65万円)ことになっています。
【図1】「すまいの給付金」の対象となる住宅は?(国土交通省の資料より抜粋。検討物件が該当するかは、売主等に確認を)
【図1】「すまいの給付金」の対象となる住宅は?(国土交通省の資料より抜粋。検討物件が該当するかは、売主等に確認を)
しかし、収入が少ないなどで所得税や住民税の納税額が少ない人は、所得税と住民税から控除したとしてもなお控除しきれない場合が考えられる。それを考慮して、別途で給付措置を設けることになっていましたが、詳細は決まっていませんでした。
「すまい給付金」と名づけられた給付措置は、住宅の取得の際に消費税率が8%または10%が適用された場合に、給付金を交付するもの。住宅ローン減税を補完して消費税増税の負担を軽減するものなので、対象者の収入に上限があるほか、住宅ローンを利用せずに現金で払った場合でも一定の条件を満たせば、給付が受けられることになっています。
まず、給付が受けられる条件を見てみましょう。住宅ローンを利用するか利用しないか、新築住宅か中古住宅かによって、条件が異なるので注意が必要です。
まず、前提となるのは、「自ら居住」する「床面積50㎡以上」の住宅。これに、「住宅の品質が確認された」ことが加わります。具体的には、次のような第三者機関のいずれかの検査を受けたものとなります。
・新築住宅の場合は、(1)住宅瑕疵担保(かしたんぽ)責任保険に加入、(2)建設住宅性能表示制度を利用 など
・中古住宅の場合は、(1)既存住宅売買瑕疵保険に加入、(2)既存住宅性能表示制度を利用(耐震等級1以上に限る)、(3)建設後10年以内で、新築時に住宅瑕疵担保責任保険に加入または建設住宅性能表示制度を利用 など
なお、個人が売り主となることが大半の中古住宅の場合は、消費税が非課税なので、中古住宅に限っては「売り主が宅地建物取引業者であること」という条件が加わります。
以上が「住宅ローン利用者」の場合の条件となります。一方、住宅ローンを利用しない「現金取得者」の場合は、これに追加条件が加わります。前提となるのが、「50歳以上」で「収入額の目安が650万円以下(実際には都道府県民税の所得割額が13.30万円以下)」であること。住宅ローンを利用しづらい年齢の人や年金生活者が、現金で住宅を取得する場合に配慮したといえます。
なお、現金取得者の場合は、新築住宅についてのみ「フラット35S」の基準を満たす住宅という条件が加わります。
第三者機関の検査やフラット35Sの基準などについては、専門的な知識が必要となるので、ご相談ください
【図2】「すまいの給付金」の対象となる住宅は?(国土交通省の資料より抜粋)
【図2】「すまいの給付金」の対象となる住宅は?(国土交通省の資料より抜粋)
次に、給付額について見てみましょう。給付額は、収入が少ないほど手厚くなる仕組みとなっています。さらに、消費税率が10%の場合は、8%の場合よりも、住宅ローン減税による負担軽減効果が薄くなるため、収入や給付額の条件を変えています。
【図3】消費税率に応じて設定される給付基礎額(国土交通省の資料より抜粋)
【図3】消費税率に応じて設定される給付基礎額(国土交通省の資料より抜粋)
ここでポイントになるのは、収入の考え方と住宅の持ち分割合が鍵になることです。
参考として収入額の目安が提示されてはいるものの、実際には、収入は「都道府県民税の所得割額」※で判断される。したがって、市区町村が発行する住民税の課税証明書(名称は市区町村によって異なる場合がある)で、都道府県民税の所得割額を個別に確認する必要があります。
※住民税は、所得に応じて課税される所得割と一律に課税される均等割があります。所得割額の都道府県民税の税率は4%
また、上記の給付基礎額のうち、住宅の持ち分割合分だけ給付されるので、共有名義の場合は全額給付されるわけではありません。例えば、夫婦で共有名義にしている場合、夫がローンを利用した持ち分80%、妻が頭金を現金で払った持ち分20%であれば、夫は所得割額に応じて給付基礎額の80%が給付されるが、妻は現金取得者となるので50歳以上などの条件に該当しなければ給付は受けられません。居住していない親との共有名義の場合は、居住要件に当てはまらない親は給付が受けられません。
なお、住民税は所得が確定した翌年に課税されるため、課税証明書が発行される前年の所得で所得割額が算定されること、住宅を購入して引っ越した場合は、前の居住地の市区町村の課税証明書が必要になることなどの注意点があります。
●「すまいの給付金」について
[すまい給付金問い合わせ窓口]
受付時間:9:00~17:00 (当面は土日祝日も対応)
電話番号:0570‐064‐186(ナビダイヤル)
※PHSや一部のIP電話からは045‐330‐1904

シェアハウスを投資対象と考える際のポイントはなんですか?

近年、単身世帯の新しいスタイルの住まいとして存在感を増してきているのが「シェアハウス」です。そもそも「シェアハウス」とは、家族や友人同士以外の「他人」とリビングルームや水回りを共有し、一緒に住む物件を指します。もともとは欧米型の居住スタイルだったが、2013年1~3月には「シェアハウスの恋人」というタイトルのTVドラマが話題を呼ぶなど、国内でもその認知度は急速に高まりつつあります。マネー相談に来る若い女性の中からも時々「シェアハウスに住んでみたい」という声を聞くようになったそうです。固定費である家賃を抑えつつも住まいに人間同士のコミュニケーションを求めたいというニーズが高まってきていることの表れといえるかもしれません。

これに連動するよう、不動産投資においても「シェアハウス」物件を目にする機会が増えてきています。ただ、ひとくちに「シェアハウス」といってもそのタイプは色々です。大規模な建物が丸ごとシェアハウスになっており、リビングルームやキッチンなどのシェア部分以外にワンルームが数十室規模で賃貸されているものもあれば、2LDK、3LDK程度のマンションを数人に賃貸するというものもあります。

首都圏を中心に大規模なシェアハウスも増えつつあるものの、圧倒的主流は後者のタイプです。不動産投資をする側にとってみても、2~3LDKのマンションをファミリー向けとして1世帯に賃貸するよりも、2~3つの単身世帯に1部屋ずつ賃貸したほうが利回りのアップが図りやすいといえます。通常であれば区分マンションの表面利回りといえばせいぜい4〜7%程度だが、シェアハウスであれば10%を超えるケースもめずらしくないようです。これが投資対象として「シェアハウス」物件が注目されている最大の理由といえるかもしれません。

しかし、当然ながら注意点もあります。実際にシェアハウスとして賃貸するためには、間取りが適した物件を購入するだけでなく、建築基準法、旅行業法、消防法など様々な関連法の要件を満たす必要があります。シェアハウスとして売り出されていても、なかには残念ながらこれらの要件を満たしていない物件もあるのが実情です。必要以上のリスクを侵さないためには、自己責任で隅々まで確認することが求められます。

また、居住者同士のトラブルを回避し、安定稼働させていくためには、一般の不動産賃貸経営以上の経営スキルが求められます。収益性の高さが魅力である反面、それ相応の努力が求められるのが「シェアハウス」物件への投資といえます。プロパティマネジメント能力の高い弊社に一度ご相談ください。

税制改正等に関するさまざまな動きがありますが、私たちの生活にはどんな影響があるでしょうか?

 今年の税制改正に関しては相続税がもっとも大きなポイントです。中でも2015年1月1日以降の相続から相続税の基礎控除額が4割縮小されることが注目されています。

基礎控除額がこれだけ縮小されると課税対象者が増えそうです。

大都市圏で土地を持つ方の中には、法定相続人が何人かいることで相続財産が基礎控除額内で収まり、納税の必要がなかったという方も多かったと思います。今回の改正では、これまでは相続税を払う必要がなかったのに、今後は払わなければならないという人が大幅に増えると予想されています。

では、相続対策では税金以外で、何に気をつければよいかを考えてみます。

遺産分割も大きな問題となります。民法では一応、法定相続人の相続の割合は決められていますが、例えば建物は決められた割合どおりに分割することは困難です。とりあえずで共有名義にすると、将来トラブルが起きるケースが多いのです。建築の段階でご相談を受けたときには、例えば相続人がお子さん2人の場合は、土地の一部を売却し、そのお金で賃貸住宅を2棟建てるとか、賃貸住宅の家賃収入を分けるなど、さまざまな方法を提案させていただいくことも可能です。

更に詳しいことは、ぜひ8月24日のセミナーでお聞きください。ただいまセミナー申込み受付けております。

介護保険で住宅改修ができるってホントですか?

介護保険のサービスというと、食事や入浴、排泄のサポートといった生活支援をイメージする人が多いはずです。けれども実は、自宅のバリアフリー化などの住宅改修にも保険が適用されます。

たとえば、20万円を上限に、自宅のバリアフリー化にかかる費用が保険適用に なります。

意外と知られていないかもしれないが、バリアフリー化などの住宅改修も保険が適用されるサービスのひとつ。厚生労働省HPによると、「高齢者の自立支援を行う上で、住宅環境を整備するサービスは重要」だという。では、介護保険でできる住宅改修とはどんなものでしょうか。

「手すりの取り付けや段差解消のためのスロープの設置、滑りにくい床材への変更、開き戸から引き戸への扉の取り替え、和式から洋式への便器の取り替えなどがその一例。改修にともなって必要となる工事費も、保険適用の対象」

ただ、介護目的であれば「どれだけ改修しても保険が適用される」というわけではない。他の介護サービス同様に、一定の制限が設けられています。

「介護保険の適用対象となる住宅改修費の上限は20万円。その1割が自己負担になるため、20万円かかる工事を行った場合は2万円が自己負担となります。ちなみに20万円というのは、一生涯にわたってのトータルの金額。1回目の改修で3万円、2回目の改修で5万円といったように、複数回に分けて上限額まで利用することが可能」(厚生労働省HPから抜粋)

介護保険のサービスだけに、利用にあたっては要介護認定が必要となります 。

では、介護保険を利用して住宅改修を行うには、どうすればいいのでしょうか。

「住宅改修に限らず、介護保険は要支援1~2、要介護1~5に認定された方のみが利用できるもの。要介護認定を受けていない方はまず、市区町村に要介護認定の申請をする必要があります」

それによって介護が必要な状態か調査が行われ、要支援1~2、要介護1~5に認定されると、介護保険を使って住宅改修をすることが可能となります。また改修にあたっては、市区町村に事前に申請を行う必要があります。

「住宅改修費支給申請書や工事費見積書、住宅改修が必要な理由書、改修部分の現状が分かる写真、改修後の完成予定の状態が分かる図面を用意する。賃貸物件にお住まいの場合は、住宅所有者の承諾書も必要になります。また住宅改修は、利用する方の心身の状態を踏まえた適切な内容のものでないと、使い勝手が悪かったり、かえって身体機能の低下につながったりすることにもなりかねません。ケアマネジャーやリハビリの専門家に相談してみるのがポイントです」

そのほか、申請を行う際の注意点がいくつかあります。新築にともなうバリアフリー化は対象外、というのもそのひとつ。あくまで、現在暮らしている住まいの改修のみが対象になります。賃貸物件の場合、改修後に家を出る際の原状復帰にかかる費用は支給されないことも覚えておいてください。さらに、住宅改修費の支払い方法もチェックしておきたいポイントです。

「住宅改修費の支払い方法には、利用者が工事費をいったん全額負担して後日9割分が給付される『償還払い』と、利用者が自己負担分の1割を払い、残りを市区町村が工事業者に直接支払う『受領委任払い』があります。『受領委任払い』だと利用者の一時的な経済的負担が軽減されるのですが、『償還払い』のみの市区町村もあるので事前に確認しておいたほうがいいでしょう」

「歳を重ねても、自宅で暮らし続けたい」。そう考える人は、きっと少なくないはず。住み慣れた「自分の城」で末永く暮らすためにも、介護保険で住宅改修ができるということも選択枝の一つです。

貸屋があると土地の相続税評価が下がるのですか?

相続税法上、路線価は公示価格の80%程度とされていますが、相続財産のうちに土地等の占める割合が多い人にとっては、土地等の価額そのものが高額ですので大変な税負担になります。しかし、土地等はその利用状況によりさらに評価減を受けることができます。
【例】所有土地の上にアパート・マンションを建築した場合
相続税評価の上で、その敷地の利用区分が更地(自用地)から貸家建付地に変わり、更地の場合より20%~30%程度相続税評価額の引下げを図ることができます。宅地などは更地での評価額そのものが高額ですから評価減による減額金額も大きく、課税価格の引下げに効果的です。
※建築対象予定地が、その地域における標準的な地積に比して著しく地積が広大な宅地でも、賃貸マンションなどの建築に伴い最有効利用がマンション適地と判定されると、当該土地の相続税評価額がアップすることも予想されますので、注意が必要です。
 
貸家建付地の計算で、ポイントとなるのは「広大地の評価」です。
今月の8月24日のエムタウン情報学院では、さらに詳しく丁寧に説明をいたします。
セミナー後の個別相談も承ります。ご予約をお待ちしております。

シェアハウスをもう一度分り易く教えてください。

大抵のシェア住居は、以前は寮やマンション、一般の民家等であった建物を転用して運営されています。

入居者は基本的にそれぞれのプライベートな居室で生活し、リビング、キッチン、トイレ、風呂、洗濯機などといった設備だけを共有します。ワンルーム物件と同等レベルの賃料で広々とした共有空間を利用できたり、様々な充実した設備を利用可能である点も人気の理由です。

実はこの市場では、数年前からデザイン物件がトレンドになっています。入居者同士で生活設備を共同利用する代わり、その分だけ豪華な設備が提供されている、という寸法です。

「ワンルームのデザイン物件にはとても手が出ない・・でもお洒落な物件でドラマみたいな生活がしてみたい!」そんなありがちだけどナカナカ叶えられない要求が、意外と簡単に実現できてしまうのも面白い所です。

シェア住居には物件の維持・管理や入居者の管理を行う運営事業者がおり、入居者はそれぞれ個別に運営事業者と入居契約を結びます。

多数の従業員を抱える企業が運営しているシェア住居もあれば、個人事業主として一人で切り盛りしている所もあります。

とは言え、大きいから良い、小さいから良いと言う事はあまり無いようです。実際に物件を見学して、物件の清潔さや雰囲気、管理担当者の人柄などを見て判断する方が確実です。

ちなみに、共用部分の清掃などは運営事業者の管理担当者が定期的に訪問して行う場合や、住込みの管理人(住人が副業として行う場合も)が行う場合、住人が当番制で行う場合などがあります。

基本的にシェア住居はコミュニケーションのある賃貸住宅ですから、入居時には運営事業者と入居者の間で賃貸借契約を交わします。

入居時には、敷金・礼金の代わりにデポジットと呼ばれる保証金を運営事業者に預けまするスタイルが主流です。デポジットは退去時に返却される契約になっている場合が多いのですが、部屋の設備を破損してしまうと返却されない契約もあります。もちろん、デポジットのほかに月額の家賃を支払います。

家賃相場は一般賃貸と同様に、立地や設備、様々な付加価値によって異なります。シェア住居だから一般賃貸より安い、高いという事はあまりなく、物件次第という状況となっています。

運営事業者との賃貸契約期間はイロイロです。やはり通常の賃貸物件と同様、入居者は毎月、次の1ヶ月分の料金を運営事業者に支払います。支払い方法は銀行振込、手渡し、クレジットカードなど、運営事業者毎にマチマチです。

一般に退去する場合は退去日の1ヶ月程度以上前に運営事業者に知らせておく必要があり、これを守らないと大抵はデポジットが返金されません。また、予定より早く退去するからといって支払済みの家賃が返金される事もまず無いでしょう。

光熱費・共益費は家賃に含まれている所、一定金額で毎月別途請求される所、入居者の頭数で割って毎月実費を請求される所など、物件や運営事業者によりバラバラの請求形態になっているのが現状です。

このように、契約や料金の支払い関係、運営スタイルについては運営事業者さんにより異なる部分も多々あります。契約時に必ずきちんと確認するようにしましょう。

ERA全国大会にて当社社員が9名表彰されました

先日は愛媛県松山市にてERA全国大会がございました。

成績優秀な加盟店の社員が表彰されるのですが当社社員も9名が表彰されました。

おめでとうございます。

今回は吉川店 佐野さん,竹ノ塚店 五十嵐さん,三郷駅前店 志水さん,社長にて松山市まで行ってきました。

松山城にて記念撮影

表彰されました

道後温泉にて記念撮影

表彰式の様子

観光しています。

将来、自動車が家になるって聞きましたが、どういうことでしょうか?

ここでは、蓄電する観点から考えてみましょう。太陽光発電でローン0円住宅という話をお聞きになったかと存じます。売電するだけでなく、蓄電することもその中には組み込まれています。

EV(電気自動車)やPHEV(プラグインハイブリッド車)に搭載されている走行用の蓄電池には、住宅用蓄電池と同じくリチウムイオン蓄電池が使われており、住宅用蓄電池をはるかに上回る大容量を持っています。つまりスマートハウスにEVやPHEVを接続すれば「畜エネ装置」として活用できるようになります。ご自分の自動車を蓄電だけでなく、停電時の自家発電による創エネ装置として活用できる選択も可能となります。