松伏店-ブログ

現地で確認する際は、デジタルカメラを持参することも大切なことの一つですが、１０項目についてチェックポイントをお伝えします。

■騒音は第1チェック項目

現場でしかわからないこと、それが騒音です。鉄筋コンクリート造りで二重床・二重天井採用ならベストなのですが、木造のアパートなどではある程度の騒音は覚悟せねばならないでしょう。お隣や上下階にどんな人が住んでいるのか、ベランダ側や廊下部分から確認しておきましょう。

■第２チェック項目　周囲から見た物件の環境

女性が気にしておきたいのが、玄関のある廊下側や窓側から、自分の部屋が「まる見え」ではないかどうかです。近くに高い建物があるときは、注意してみましょう。窓があるのに、カーテンを引きっぱなしで暮らすのはつらいです。

■第3チェック項目　日当たりはOK?

昼間でも蛍光灯が必要なほど暗い部屋は、気分も沈んでしまうもの。やっぱり明るい部屋がいいですよね。洗濯物も乾かなくなるので、日のあたり具合は必ずチェックしましょう。

■第4チェック項目　収納は足りる?

一人暮らしの部屋だと収納力はそんなに期待できませんが、シューズラックや床下収納など、プラスアルファの収納力がある物件は魅力的です。あと収納天井が扉より高すぎる収納スペースの場合、広さに惑わされないことも大切です。スペースが広くても天井ぴったりまでモノがしまえないデッドスペースは、あってもなくても変わらないことがあります。

■第5チェック項目　電波が入るかどうか

携帯の電波が入るかどうかは、意外と見落としがちなポイントです。また、インターネット回線の種類も要チェック。

■第6チェック項目　カビ・壁紙の汚れをチェック

目に見えない湿気で、内装の汚れやはがれがないかどうかをチェックしましょう。クロスがはがれている場所、収納スペースの汚れた場所は、湿気がたまったりカビがはえやすかったりする場所だということ。既にクリーニング済みだという場合は、チェックが難しいですが、カビ臭い場所がないかどうか、ニオイでも確認してみましょう。

■第7チェック項目　洗濯機置き場と冷蔵庫を置くスペース

洗濯機が入らない、冷蔵庫が入らないとなると、買い替えが必要になります。また洗濯機置き場が室内にある場合は、水道蛇口の高さと、排水口の形状もチェックしておきましょう。それらが洗濯機と合わない場合もあります。

■第8チェック項目　風通しと悪臭チェック

窓を開けて風通しの良さと、悪臭が入りこんでこないかをチェックしましょう。また窓付近に近隣住民の方の換気扇がないかも、チェックしておきましょう。

■第9チェック項目　エアコンと室外機の配置場所

エアコン、室外機が置けるかどうかと併せて確認したいのが、エアコンと室外機の距離です。距離が長くなるとホースも長くなり、エアコン設置費用が高くなってしまいます。

■第10チェック項目　洗濯ものや布団を干すスペースに問題ないかどうか

1階の部屋では布団干しスペースがないことがあります。また近くに川が流れている物件のベランダでは夏場の虫が洗濯ものについたり、車道に面したベランダでは排ガスで洗濯ものが汚れたりするので要チェックです。

以上になります。ともかく現地での疑問点は案内者である管理会社等にわかるまで聞くことをお勧めします。

スマートハウスに用いられる太陽光発電パネルの出力は3～5ＫＷ程度が目安になります。

太陽光発電パネルの１ＫＷあたりの年間発電量は1,000ｋｗｈです。一方、一般家庭の消費電力量は年間で5,500ｋｗｈ程度といわれており、４ｋｗｈの太陽光発電パネルだと年間4,000ｋｗｈ発電できるので、その7割以上を太陽光発電でまかなえる計算となります。太陽光発電システムで実際に発電できる出力は、太陽光発電パネルの「公称最大出力」×設置枚数×0.6～0.8くらいです。

実際に設置する際には、屋根の形によって別途のモジュールが必要となることもあります。また一般によく使われる据え置き型は、屋根材の上に架台を設置し、その上に設置するタイプです。一方屋根材一体型は太陽電池モジュールと屋根材が一体となったタイプです。屋根材一体型は見た目が美しく施工が速いとのメリットがありますが、モジュールに熱がこもりやすく効率が下がる、屋根の一部とみなされて固定資産税がかかる、故障した時に修理が難しいというデメリットがあります。

現在三郷市では太陽光発電設置の補助金支給制度があり、受付期間はＨ25.04.01～Ｈ26.03.14で

補助額は、新築の場合は単価は1万/ｋｗ上限3万円、既築の場合は単価2.5万/ｋｗ上限8万円でます。

（詳細は市役所でご確認ください）

近年、単身世帯の新しいスタイルの住まいとして存在感を増してきているのが「シェアハウス」です。そもそも「シェアハウス」とは、家族や友人同士以外の「他人」とリビングルームや水回りを共有し、一緒に住む物件を指します。もともとは欧米型の居住スタイルだったが、2013年1～3月には「シェアハウスの恋人」というタイトルのTVドラマが話題を呼ぶなど、国内でもその認知度は急速に高まりつつあります。マネー相談に来る若い女性の中からも時々「シェアハウスに住んでみたい」という声を聞くようになったそうです。固定費である家賃を抑えつつも住まいに人間同士のコミュニケーションを求めたいというニーズが高まってきていることの表れといえるかもしれません。

これに連動するよう、不動産投資においても「シェアハウス」物件を目にする機会が増えてきています。ただ、ひとくちに「シェアハウス」といってもそのタイプは色々です。大規模な建物が丸ごとシェアハウスになっており、リビングルームやキッチンなどのシェア部分以外にワンルームが数十室規模で賃貸されているものもあれば、2LDK、3LDK程度のマンションを数人に賃貸するというものもあります。

首都圏を中心に大規模なシェアハウスも増えつつあるものの、圧倒的主流は後者のタイプです。不動産投資をする側にとってみても、2～3LDKのマンションをファミリー向けとして1世帯に賃貸するよりも、2～3つの単身世帯に1部屋ずつ賃貸したほうが利回りのアップが図りやすいといえます。通常であれば区分マンションの表面利回りといえばせいぜい4〜7％程度だが、シェアハウスであれば10％を超えるケースもめずらしくないようです。これが投資対象として「シェアハウス」物件が注目されている最大の理由といえるかもしれません。

しかし、当然ながら注意点もあります。実際にシェアハウスとして賃貸するためには、間取りが適した物件を購入するだけでなく、建築基準法、旅行業法、消防法など様々な関連法の要件を満たす必要があります。シェアハウスとして売り出されていても、なかには残念ながらこれらの要件を満たしていない物件もあるのが実情です。必要以上のリスクを侵さないためには、自己責任で隅々まで確認することが求められます。

また、居住者同士のトラブルを回避し、安定稼働させていくためには、一般の不動産賃貸経営以上の経営スキルが求められます。収益性の高さが魅力である反面、それ相応の努力が求められるのが「シェアハウス」物件への投資といえます。プロパティマネジメント能力の高い弊社に一度ご相談ください。

 今年の税制改正に関しては相続税がもっとも大きなポイントです。中でも2015年1月1日以降の相続から相続税の基礎控除額が4割縮小されることが注目されています。

基礎控除額がこれだけ縮小されると課税対象者が増えそうです。

大都市圏で土地を持つ方の中には、法定相続人が何人かいることで相続財産が基礎控除額内で収まり、納税の必要がなかったという方も多かったと思います。今回の改正では、これまでは相続税を払う必要がなかったのに、今後は払わなければならないという人が大幅に増えると予想されています。

では、相続対策では税金以外で、何に気をつければよいかを考えてみます。

遺産分割も大きな問題となります。民法では一応、法定相続人の相続の割合は決められていますが、例えば建物は決められた割合どおりに分割することは困難です。とりあえずで共有名義にすると、将来トラブルが起きるケースが多いのです。建築の段階でご相談を受けたときには、例えば相続人がお子さん2人の場合は、土地の一部を売却し、そのお金で賃貸住宅を2棟建てるとか、賃貸住宅の家賃収入を分けるなど、さまざまな方法を提案させていただいくことも可能です。

更に詳しいことは、ぜひ8月24日のセミナーでお聞きください。ただいまセミナー申込み受付けております。

介護保険のサービスというと、食事や入浴、排泄のサポートといった生活支援をイメージする人が多いはずです。けれども実は、自宅のバリアフリー化などの住宅改修にも保険が適用されます。

たとえば、20万円を上限に、自宅のバリアフリー化にかかる費用が保険適用に なります。

意外と知られていないかもしれないが、バリアフリー化などの住宅改修も保険が適用されるサービスのひとつ。厚生労働省ＨＰによると、「高齢者の自立支援を行う上で、住宅環境を整備するサービスは重要」だという。では、介護保険でできる住宅改修とはどんなものでしょうか。

「手すりの取り付けや段差解消のためのスロープの設置、滑りにくい床材への変更、開き戸から引き戸への扉の取り替え、和式から洋式への便器の取り替えなどがその一例。改修にともなって必要となる工事費も、保険適用の対象」

ただ、介護目的であれば「どれだけ改修しても保険が適用される」というわけではない。他の介護サービス同様に、一定の制限が設けられています。

「介護保険の適用対象となる住宅改修費の上限は20万円。その1割が自己負担になるため、20万円かかる工事を行った場合は2万円が自己負担となります。ちなみに20万円というのは、一生涯にわたってのトータルの金額。1回目の改修で3万円、2回目の改修で5万円といったように、複数回に分けて上限額まで利用することが可能」（厚生労働省ＨＰから抜粋）

介護保険のサービスだけに、利用にあたっては要介護認定が必要となります 。

では、介護保険を利用して住宅改修を行うには、どうすればいいのでしょうか。

「住宅改修に限らず、介護保険は要支援1～2、要介護1～5に認定された方のみが利用できるもの。要介護認定を受けていない方はまず、市区町村に要介護認定の申請をする必要があります」

それによって介護が必要な状態か調査が行われ、要支援1～2、要介護1～5に認定されると、介護保険を使って住宅改修をすることが可能となります。また改修にあたっては、市区町村に事前に申請を行う必要があります。

「住宅改修費支給申請書や工事費見積書、住宅改修が必要な理由書、改修部分の現状が分かる写真、改修後の完成予定の状態が分かる図面を用意する。賃貸物件にお住まいの場合は、住宅所有者の承諾書も必要になります。また住宅改修は、利用する方の心身の状態を踏まえた適切な内容のものでないと、使い勝手が悪かったり、かえって身体機能の低下につながったりすることにもなりかねません。ケアマネジャーやリハビリの専門家に相談してみるのがポイントです」

そのほか、申請を行う際の注意点がいくつかあります。新築にともなうバリアフリー化は対象外、というのもそのひとつ。あくまで、現在暮らしている住まいの改修のみが対象になります。賃貸物件の場合、改修後に家を出る際の原状復帰にかかる費用は支給されないことも覚えておいてください。さらに、住宅改修費の支払い方法もチェックしておきたいポイントです。

「住宅改修費の支払い方法には、利用者が工事費をいったん全額負担して後日9割分が給付される『償還払い』と、利用者が自己負担分の1割を払い、残りを市区町村が工事業者に直接支払う『受領委任払い』があります。『受領委任払い』だと利用者の一時的な経済的負担が軽減されるのですが、『償還払い』のみの市区町村もあるので事前に確認しておいたほうがいいでしょう」

「歳を重ねても、自宅で暮らし続けたい」。そう考える人は、きっと少なくないはず。住み慣れた「自分の城」で末永く暮らすためにも、介護保険で住宅改修ができるということも選択枝の一つです。

大抵のシェア住居は、以前は寮やマンション、一般の民家等であった建物を転用して運営されています。

入居者は基本的にそれぞれのプライベートな居室で生活し、リビング、キッチン、トイレ、風呂、洗濯機などといった設備だけを共有します。ワンルーム物件と同等レベルの賃料で広々とした共有空間を利用できたり、様々な充実した設備を利用可能である点も人気の理由です。

実はこの市場では、数年前からデザイン物件がトレンドになっています。入居者同士で生活設備を共同利用する代わり、その分だけ豪華な設備が提供されている、という寸法です。

「ワンルームのデザイン物件にはとても手が出ない・・でもお洒落な物件でドラマみたいな生活がしてみたい！」そんなありがちだけどナカナカ叶えられない要求が、意外と簡単に実現できてしまうのも面白い所です。

シェア住居には物件の維持・管理や入居者の管理を行う運営事業者がおり、入居者はそれぞれ個別に運営事業者と入居契約を結びます。

多数の従業員を抱える企業が運営しているシェア住居もあれば、個人事業主として一人で切り盛りしている所もあります。

とは言え、大きいから良い、小さいから良いと言う事はあまり無いようです。実際に物件を見学して、物件の清潔さや雰囲気、管理担当者の人柄などを見て判断する方が確実です。

ちなみに、共用部分の清掃などは運営事業者の管理担当者が定期的に訪問して行う場合や、住込みの管理人（住人が副業として行う場合も）が行う場合、住人が当番制で行う場合などがあります。

基本的にシェア住居はコミュニケーションのある賃貸住宅ですから、入居時には運営事業者と入居者の間で賃貸借契約を交わします。

入居時には、敷金・礼金の代わりにデポジットと呼ばれる保証金を運営事業者に預けまするスタイルが主流です。デポジットは退去時に返却される契約になっている場合が多いのですが、部屋の設備を破損してしまうと返却されない契約もあります。もちろん、デポジットのほかに月額の家賃を支払います。

家賃相場は一般賃貸と同様に、立地や設備、様々な付加価値によって異なります。シェア住居だから一般賃貸より安い、高いという事はあまりなく、物件次第という状況となっています。

運営事業者との賃貸契約期間はイロイロです。やはり通常の賃貸物件と同様、入居者は毎月、次の1ヶ月分の料金を運営事業者に支払います。支払い方法は銀行振込、手渡し、クレジットカードなど、運営事業者毎にマチマチです。

一般に退去する場合は退去日の1ヶ月程度以上前に運営事業者に知らせておく必要があり、これを守らないと大抵はデポジットが返金されません。また、予定より早く退去するからといって支払済みの家賃が返金される事もまず無いでしょう。

光熱費・共益費は家賃に含まれている所、一定金額で毎月別途請求される所、入居者の頭数で割って毎月実費を請求される所など、物件や運営事業者によりバラバラの請求形態になっているのが現状です。

このように、契約や料金の支払い関係、運営スタイルについては運営事業者さんにより異なる部分も多々あります。契約時に必ずきちんと確認するようにしましょう。