三郷中央駅店-ブログ
リフォーム費用もローンで可能ですか？
不動産の活用とよく言われるのだが、相続対策までも含めて考えてもらえるの？
弊社の不動産活用のご提案は、
①社会的条件・・・景気・法制・税制・地価・市場の動きなど
②対象不動産の立地条件・・・対象地や近隣地域の要因分析など
③人的条件・・・所有者や関係者の状況など
これらの①～③を考慮した相続対策を合わせてご提案しております。
円満な遺産分割、相続税の軽減、納税資金の準備などを考え、例えば、不動産（土地）を３分割（自宅等の残す土地、納税等のため売却する土地、有効利用して収益を得る土地）する考えに立っております。更に有価証券や預貯金などを含めて相続対策のお役に立てるよう配慮しております。
第５１回エムタウン情報学院,盛況に開催されました。
昨日は大変お暑い中,ご来場いただき誠にありがとうございました。講義では第１部は広大地について第２部では２５年度の税制改革と相続税について大河原税理士よりとてもわかりやすい説明が御座いました。
また,質疑応答でも参加された皆様の熱心な質問があり有意義な時間を皆様と共有できましたこと,深く感謝いたします。今後とも皆様にお役にたてるよう努力してまいります。
改めてになりますが、太陽光のエネルギーの電力変換について教えてください。
高気密・高断熱住宅ならスマートハウスは不要ですか？
少し、整理しておきましょう。スマートハウスの基本は、照明や冷暖房、給湯などに必要なエネルギーをできるだけ減らすことです。
冷房や暖房に必要なエネルギーを減らすためには、住宅の構造を「高気密・高断熱住宅」にして夏の暑さや冬の寒さが部屋に入ってこないようにすることが必要です。
「高気密」は、すきま風が入らないようにすること。すると冷暖房中はすきま風による自然換気が行えないので、換気口を使った「計画換気」となります。
「高断熱」は、住宅と外気が接する外壁や屋根、窓などの断熱性を高めて、そとの暑さ、寒さが伝わってこないようにすることです。
住宅構造だけでなく、屋根のひさしや樹木を利用する。つまり太陽光が住宅の中に差し込むと、住宅の中で熱が発生します。冬場はできるだけ太陽光を住宅内に導き入れてその熱を暖房として利用し、夏場は太陽光をできるだけ避けるようにして室内の温度が上がるように防ぐように設計することが重要です。
屋根のひさしの長さや多くの羽根板を並行に組んだ「ルーバー」の羽根板の角度を調整することで、冬と夏で太陽光が差し込む範囲を制御することができます。また、庭に落葉樹を植えておくと、夏は茂った葉が太陽光を遮り、冬は落葉して太陽光を透過させるという自然の機能も活用できます。
このようにパッシブデザインを行うとスマートハウスの性能(省エネ）はさらにあがります。
賃貸マンションを購入した際の税金など簡潔に教えてもらえますか？
不動産を所有されているオーナーの皆様は、固定資産税だけでなく、所得税・住民税・事業税・消費税など実にたくさんの税金に囲まれており、その負 担は大変なものだと思います。しかし、不動産賃貸業は、賃貸住宅を建築したのち年数が経てば経つほど所得税等の負担が重くなるよ うになっています。このことを皆様はご存じでしょうか？
1）経費と税金の関係
また、アパートローンは元利均等方式が一般的ですが、元利均等方式は、同じ返済額が続いても、返済が進むにつれて返済額のうち利息の占める割合が少なく なっていきます。つまり、同じ支出が続いたとしても経費が少なくなっていくことで不動産所得は毎年上昇し、その結果、税金の負担も毎年重くなっ ていくわけです。このことを知らずに後になって苦労されている大家さんをお見かけすることもあります。
これらの税金を抑えることも上手な賃貸経営のための大きなポイントであることはいうまでもありません。
家族構成や資産構成などにより、とるべき税金対策は異なりますが、オーナーの皆様に最低限行っていただきたい対策などについては、来週８月２４日弊社で開催されるエムタウン情報学院でも取り上げられていますので、ぜひご参加くださいませ。より良い賃貸住宅の経営につないでくだされば幸いです。
物件を見た時に、必ず確認をしなければならないことは何ですか？
現地で確認する際は、デジタルカメラを持参することも大切なことの一つですが、１０項目についてチェックポイントをお伝えします。
■騒音は第1チェック項目
現場でしかわからないこと、それが騒音です。鉄筋コンクリート造りで二重床・二重天井採用ならベストなのですが、木造のアパートなどではある程度の騒音は覚悟せねばならないでしょう。お隣や上下階にどんな人が住んでいるのか、ベランダ側や廊下部分から確認しておきましょう。
■第２チェック項目 周囲から見た物件の環境
女性が気にしておきたいのが、玄関のある廊下側や窓側から、自分の部屋が「まる見え」ではないかどうかです。近くに高い建物があるときは、注意してみましょう。窓があるのに、カーテンを引きっぱなしで暮らすのはつらいです。
■第3チェック項目 日当たりはOK?
昼間でも蛍光灯が必要なほど暗い部屋は、気分も沈んでしまうもの。やっぱり明るい部屋がいいですよね。洗濯物も乾かなくなるので、日のあたり具合は必ずチェックしましょう。
■第4チェック項目 収納は足りる?
一人暮らしの部屋だと収納力はそんなに期待できませんが、シューズラックや床下収納など、プラスアルファの収納力がある物件は魅力的です。あと収納天井が扉より高すぎる収納スペースの場合、広さに惑わされないことも大切です。スペースが広くても天井ぴったりまでモノがしまえないデッドスペースは、あってもなくても変わらないことがあります。
■第5チェック項目 電波が入るかどうか
携帯の電波が入るかどうかは、意外と見落としがちなポイントです。また、インターネット回線の種類も要チェック。
■第6チェック項目 カビ・壁紙の汚れをチェック
目に見えない湿気で、内装の汚れやはがれがないかどうかをチェックしましょう。クロスがはがれている場所、収納スペースの汚れた場所は、湿気がたまったりカビがはえやすかったりする場所だということ。既にクリーニング済みだという場合は、チェックが難しいですが、カビ臭い場所がないかどうか、ニオイでも確認してみましょう。
■第7チェック項目 洗濯機置き場と冷蔵庫を置くスペース
洗濯機が入らない、冷蔵庫が入らないとなると、買い替えが必要になります。また洗濯機置き場が室内にある場合は、水道蛇口の高さと、排水口の形状もチェックしておきましょう。それらが洗濯機と合わない場合もあります。
■第8チェック項目 風通しと悪臭チェック
窓を開けて風通しの良さと、悪臭が入りこんでこないかをチェックしましょう。また窓付近に近隣住民の方の換気扇がないかも、チェックしておきましょう。
■第9チェック項目 エアコンと室外機の配置場所
エアコン、室外機が置けるかどうかと併せて確認したいのが、エアコンと室外機の距離です。距離が長くなるとホースも長くなり、エアコン設置費用が高くなってしまいます。
■第10チェック項目 洗濯ものや布団を干すスペースに問題ないかどうか
1階の部屋では布団干しスペースがないことがあります。また近くに川が流れている物件のベランダでは夏場の虫が洗濯ものについたり、車道に面したベランダでは排ガスで洗濯ものが汚れたりするので要チェックです。
以上になります。ともかく現地での疑問点は案内者である管理会社等にわかるまで聞くことをお勧めします。
スマートハウスの太陽光発電について教えてもらえますか？
スマートハウスに用いられる太陽光発電パネルの出力は3～5ＫＷ程度が目安になります。
太陽光発電パネルの１ＫＷあたりの年間発電量は1,000ｋｗｈです。一方、一般家庭の消費電力量は年間で5,500ｋｗｈ程度といわれており、４ｋｗｈの太陽光発電パネルだと年間4,000ｋｗｈ発電できるので、その7割以上を太陽光発電でまかなえる計算となります。太陽光発電システムで実際に発電できる出力は、太陽光発電パネルの「公称最大出力」×設置枚数×0.6～0.8くらいです。
実際に設置する際には、屋根の形によって別途のモジュールが必要となることもあります。また一般によく使われる据え置き型は、屋根材の上に架台を設置し、その上に設置するタイプです。一方屋根材一体型は太陽電池モジュールと屋根材が一体となったタイプです。屋根材一体型は見た目が美しく施工が速いとのメリットがありますが、モジュールに熱がこもりやすく効率が下がる、屋根の一部とみなされて固定資産税がかかる、故障した時に修理が難しいというデメリットがあります。
現在三郷市では太陽光発電設置の補助金支給制度があり、受付期間はＨ25.04.01～Ｈ26.03.14で
補助額は、新築の場合は単価は1万/ｋｗ上限3万円、既築の場合は単価2.5万/ｋｗ上限8万円でます。
（詳細は市役所でご確認ください）
